Как выкупить у муниципалитета смежный участок с гаражами и подвалом, если площадь меньше минимального размера и постройки бесхозяйные?

Правовой статус «ничейной» смежной земли и кто ею распоряжается

Смежная территория, на которую в ЕГРН не записаны ничьи права, юридически не является «ничейной» — это земля, находящаяся в государственной собственности, которая не разграничена между уровнями власти.

1. Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. 2. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и федеральными законами.
   — ст. 16 ЗК РФ, п. 1

Это означает: раз в ЕГРН нет записи о праве ни частного лица, ни муниципалитета, земля остаётся государственной, а в границах сельского населённого пункта она, как правило, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Именно таким органом вы обязаны получать распорядительные акты.

1. Распоряжение земельными участками, указанными в статье 3 1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами не установлено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.
   — п. 1 ст. 3.3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ

Конкретный орган-распорядитель зависит от вида муниципального образования, в котором находится деревня.

1. Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 334-ФЗ) органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления муниципального округа в отношении земельных участков, расположенных на территории муниципального округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 13.06.2023 № 228-ФЗ) органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 334-ФЗ) органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом;
   — п. 2 ст. 3.3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ

Для вашей ситуации важны два правила: если деревня входит в сельское поселение, то распорядителем неразграниченной земли внутри этого поселения выступает администрация муниципального района (не самого поселения); если же территория преобразована в муниципальный округ — администрация этого округа. Тот же орган уполномочен и на заключение соглашения о перераспределении.

1. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, также являются органами, уполномоченными на заключение в отношении таких земельных участков договора мены, соглашения об установлении сервитута, соглашения о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на принятие решений о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и на выдачу разрешения на использование земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации , на обращение с заявлением о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о выбранных виде или видах разрешенного использования земельного участка . (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 334-ФЗ, от 31.07.2025 № 295-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ )
   — п. 4 ст. 3.3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ

Вывод: смежная земля — не бесхозяйная и не «ничья», а государственная неразграниченная. Выкупить её напрямую, как у частного продавца, нельзя: приобретение возможно только в порядке, установленном ЗК РФ, у уполномоченного органа (администрация района или муниципального округа). Отсутствие регистрации права в ЕГРН этому не препятствует.

Какой механизм предоставления применим: перераспределение, а не «выкуп как есть»

Ключевой механизм для вашего случая — перераспределение вашего участка и примыкающих к нему государственных земель, поскольку ваш участок граничит с испрашиваемой территорией.

1. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в следующих случаях: 1) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в границах территории , в отношении которой заключен договор о комплексном развитии территории либо принято решение о ее комплексном развитии в случае, если для реализации указанного решения не требуется заключения договора о комплексном развитии территории , осуществляется в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории; (В редакции Федерального закона от 22.07.2024 № 194-ФЗ) 2) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков;
   — подп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ

Для вашей ситуации значим подпункт 3: перераспределение земель, «находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, … индивидуального жилищного строительства». Ваш участок в деревне с высокой вероятностью имеет ВРИ «ЛПХ» или «ИЖС» — при таком ВРИ перераспределение примыкающей госземли допустимо законом прямо.

1. В целях заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, гражданин или юридическое лицо - собственники таких земельных участков обращаются с заявлением о перераспределении земель и (или) земельных участков
   — п. 1 ст. 39.29 ЗК РФ

Процедура строится на подаче заявления о перераспределении с приложением схемы расположения участка (если нет проекта межевания).

1. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков. При этом указанное соглашение должно содержать сведения о возникновении права государственной или муниципальной собственности и (или) права частной собственности на образуемые земельные участки.
   — п. 2 ст. 39.28 ЗК РФ

1. В случае образования земельных участков путем перераспределения земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд , индивидуального жилищного строительства, и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подготовка схем расположения земельных участков обеспечивается гражданами, являющимися собственниками таких земельных участков.
   — п. 8 ст. 11.10 ЗК РФ

Перераспределение платное, но размер платы определяется не «выкупной ценой как на торгах», а актом соответствующего органа.

1. Увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату, размер которой определяется: 1) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
   — п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ

Важно понимать разграничение механизмов: исключительное право выкупа без торгов имеет только собственник здания/сооружения, стоящего на этой земле (ст. 39.20 ЗК РФ), а вы на спорной земле никаких построек не имеете — гаражи и подвал вам не принадлежат и прав на них у вас нет. Поэтому «выкупить как есть» на основании ст. 39.20 вы не можете.

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
   — п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

Аналогично не применима продажа без торгов по ст. 39.3 ЗК РФ — это право привязано к наличию вашей недвижимости на участке.

1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 2. Без проведения торгов осуществляется продажа: 1) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 1 1 ) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения , развития территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий" ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2016 № 221-ФЗ ) (В редакции федеральных законов от 30.12.2020 № 494-ФЗ, от 14.02.2024 № 17-ФЗ) 2) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 3) садового земельного участка или огородного земельного участка, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, члену такого товарищества; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 4) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 5) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ ) 6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39 20 настоящего Кодекса;
   — п. 1, подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ

Вывод: законный путь для вас — это перераспределение смежных земель (ст. 39.28–39.29 ЗК РФ), при условии что ВРИ вашего участка — ЛПХ или ИЖС. Если ВРИ участка позволяет (земли населённых пунктов, индивидуальная жилая застройка), перераспределение примыкающей «полоски» под заезд/благоустройство — штатная и реализуемая процедура. «Выкупить как есть» чужую/ничейную землю напрямую, минуя эти процедуры, закон не позволяет.

Судьба самовольных построек (гаражи и подвал): признавать бесхозяйными и сносить — не ваш первый шаг

Гаражи и кирпичный подвал поставлены в 1990-х неизвестными лицами, прав на них ни у кого нет. Это две разные правовые проблемы: (1) земля — государственная неразграниченная; (2) постройки — самостоятельные объекты.

О квалификации построек как самовольных:

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка,
   — п. 1, абз. 3 п. 1 ст. 222 ГК РФ

Скачивать признания построек бесхозяйными именно через суд для вас не требуется: бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учёт по заявлению органа местного самоуправления, а не гражданина.

1. Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался. (В редакции Федерального закона от 22.07.2008 № 141-ФЗ) 2. Если это не исключается правилами настоящего Кодекса о приобретении права собственности на вещи, от которых собственник отказался (статья 226), о находке (статьи 227 и 228), о безнадзорных животных (статьи 230 и 231) и кладе (статья 233), право собственности на бесхозяйные движимые вещи может быть приобретено в силу приобретательной давности. 3. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Если иной срок не предусмотрен настоящей статьей, по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 315-ФЗ) Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.
   — ст. 225 ГК РФ, п. 1

То есть процесс «выявления и постановки на учёт бесхозяйного имущества» инициирует администрация, а не вы. Права собственности на гаражи/подвал вы не получите ни через ст. 225 ГК РФ (это механизм для муниципалитета), ни через ст. 222 ГК РФ (признание права на самовольную постройку возможно только за лицом, владеющим землёй под ней на праве, допускающем строительство, — у вас такого права пока нет).

1. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
   — п. 3 ст. 222 ГК РФ

Приобретательная давность на землю в вашем случае также недостижима: вы не владеете этой землёй 15 лет «как своей» (она занята чужими постройками), а давностное владение публичной неразграниченной землёй, не отведённой гражданину, судебная практика не признаёт основанием приобретения права собственности.

1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). (В редакции Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. 2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. 3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. 4.
   — п. 1 ст. 234 ГК РФ

смыслу статей 225 и 234 ГК РФ предварительная постановка бесхозяйного недвижимого имущества на учет государственным регистратором по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – по заявлениям уполномоченных органов этих городов), и последующий отказ судом в признании права муниципальной собственности (или права собственности 9 городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) на эту недвижимость не являются необходимым условием для приобретения права частной собственности на этот объект третьими лицами в силу приобретательной давности. 20. По смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 234 ГК РФ отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности. 21. Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП. В силу статьи 268 ГПК РФ или части 3 статьи 222 АПК РФ решение суда об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности также является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.
— п. 19 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Практическая суть: вам не нужно подавать иск о признании построек бесхозяйными и не нужно их «признавать в суде». Задача администрации (не ваша) — разобраться с постройками: либо признать их бесхозяйными, либо снести как самовольные в административном/судебном порядке. Для вашего же интереса (получить землю) достаточно, чтобы земля была свободна от прав третьих лиц и от капитальных строений, принадлежащих кому-либо. Пока на земле стоят непонятно чьи гаражи, администрация вправе отказать в предоставлении участка — это прямое основание отказа.

1. на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства,
   — подп. 4 ст. 39.16 ЗК РФ

Вывод: признавать постройки бесхозяйными через суд — не ваша функция и не первый шаг. Вам нужно добиться от администрации оформления/сноса этих построек (либо письменного подтверждения, что они учтены как бесхозяйные/подлежат сносу), после чего испрашивать землю через перераспределение или иной механизм. Самостоятельно «забрать» землю с чужими гаражами нельзя.

Минимальный размер участка 0,9 сотки — реально ли оформить на себя

Предельные (минимальные и максимальные) размеры образуемых участков устанавливаются градостроительным регламентом конкретного муниципалитета.

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. 2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
   — п. 1–2 ст. 11.9 ЗК РФ

1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 373-ФЗ) 1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь; 2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; 3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений; 4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка; 5) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ) 1 1 .
   — ч. 1–2 ст. 38 ГрК РФ

Ключевой момент: если площадь образуемого/присоединяемого участка ниже минимального предела, установленного в ПЗЗ для соответствующей территориальной зоны, образование такого участка не допускается. Для ИЖС/ЛПХ в большинстве муниципалитетов минимальные размеры составляют от 3 до 6 соток, реже — меньше; 0,9 сотки (90 кв. м) почти всегда ниже порога для самостоятельного участка.

{Однако для вашей задачи есть два выхода, не связанных с «минимальным размером отдельного участка»:}

1. Перераспределение, а не образование нового участка. При перераспределении спорная полоска не образуется как самостоятельный участок, а присоединяется к вашему существующему участку, увеличивая его площадь. Ограничение при перераспределении по подп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ — только предельный максимальный, а не минимальный размер: «площадь … увеличивается … не более чем до установленных предельных максимальных размеров». Минимальный порог здесь не является препятствием, поскольку отдельный участок не создаётся.

2. Требования ст. 11.9 ЗК РФ к образуемым участкам (вклинивание, изломанность границ и т.п.) при присоединении смежной «полоски», наоборот, скорее соблюдаются — присоединение ликвидирует вклинивание/чересполосицу.

1. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
   — п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ

Вывод: оформить 0,9 сотки «на себя» в виде отдельного самостоятельного участка, скорее всего, нельзя из-за порога минимального размера в ПЗЗ. Но оформить её путём присоединения к вашему участку через перераспределение — реально и в отношении минимального размера не блокируется, поскольку ограничение при перераспределении касается только максимальной площади. Точный ответ зависит от ПЗЗ именно вашего поселения/округа: нужно выяснить терзону и установленный в ней минимальный/максимальный размер и ВРИ.

Вид разрешённого использования участка и строительство (баня)

ВРИ спорной земли «не установлен» по кадастру — это не блокирует присоединение, но влияет на допустимость будущей застройки.

1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. 2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. 2 1 . Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ) 3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
   — п. 1–3 ст. 37 ГрК РФ

ВРИ определяется градостроительным регламентом территориальной зоны, в которой лежит земля, то есть правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципалитета. Орган, уполномоченный на распоряжение неразграниченной землёй, вправе инициировать внесение в ЕГРН сведений о выбранном ВРИ образуемого участка.

1. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, также являются органами, уполномоченными на заключение в отношении таких земельных участков договора мены, соглашения об установлении сервитута, соглашения о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на принятие решений о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и на выдачу разрешения на использование земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации , на обращение с заявлением о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о выбранных виде или видах разрешенного использования земельного участка . (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 334-ФЗ, от 31.07.2025 № 295-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ )
   — п. 4 ст. 3.3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ

Отсюда практические следствия:

1. Для заезда/благоустройства (без капитального строительства) ВРИ, как правило, не является жёстким барьером — но цель использования вы обязаны указать в заявлении, и она должна соответствовать ВРИ, установленному градостроительным регламентом.

2. Для бани (капитальный объект) требуется, чтобы в терзоне был разрешён соответствующий вид использования и соблюдены предельные параметры (отступы от границ, процент застройки) — они тоже из ПЗЗ/градостроительного регламента.

1. В случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд уполномоченный орган в срок, не превышающий двадцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий: (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 14.07.2022 № 312-ФЗ, от 05.12.2022 № 509-ФЗ, от 08.08.2024 № 319-ФЗ) 1) размещает извещение о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье - извещение) на официальном сайте уполномоченного органа, на официальном сайте; (В редакции Федерального закона от 28.12.2024 № 538-ФЗ) 2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39 15 или статьей 39 16 настоящего Кодекса. 2. В извещении указываются: 1) информация о возможности предоставления земельного участка с указанием целей этого предоставления;
   — п. 1, 4–5 ст. 39.18 ЗК РФ

Важно: даже при перераспределении спорную землю вы получаете за плату, а если пойдёте путём самостоятельного запроса о предоставлении (например, для ИЖС/ЛПХ), процедура требует публикации извещения и выдерживания 30-дневного срока на заявления иных претендентов.

1. В случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд уполномоченный орган в срок, не превышающий двадцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий: (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 14.07.2022 № 312-ФЗ, от 05.12.2022 № 509-ФЗ, от 08.08.2024 № 319-ФЗ) 1) размещает извещение о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье - извещение) на официальном сайте уполномоченного органа, на официальном сайте; (В редакции Федерального закона от 28.12.2024 № 538-ФЗ) 2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39 15 или статьей 39 16 настоящего Кодекса. 2. В извещении указываются: 1) информация о возможности предоставления земельного участка с указанием целей этого предоставления;
   — п. 1, 4–5 ст. 39.18 ЗК РФ

Вывод: «не установленный» ВРИ не является препятствием для запуска процедуры, но до начала работ нужно письменно от администрации (выписка из ПЗЗ/градостроительного плана или ответ по терзоне) подтвердить, что присоединяемая территория лежит в зоне, допускающей нужное вам использование (заезд, и при желании — баня с соблюдением отступов). Иначе есть риск отказа уже по ВРИ (подп. 4 ст. 39.16, подп. 3 ст. 11.9 ЗК РФ).

Порядок действий, документы и риски самовольного занятия

Пошаговая последовательность для вас:

1. Определить распорядителя (администрация муниципального района либо муниципального округа — по п. 2 ст. 3.3 ФЗ № 137-ФЗ) и терзону/ВРИ через ответ администрации или ПЗЗ.
2. Заказать у кадастрового инженера схему расположения земельного участка на присоединяемую территорию (п. 8 ст. 11.10, п. 3 ст. 39.29 ЗК РФ).
3. Подать в уполномоченный орган заявление о перераспределении (реквизиты вашего участка, цель — ЛПХ/ИЖС, схема). Срок рассмотрения — до 20 дней (п. 8 ст. 39.29), при несоответствии комплектности — возврат в 10 дней.

1. В целях заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, гражданин или юридическое лицо - собственники таких земельных участков обращаются с заявлением о перераспределении земель и (или) земельных участков
   — п. 1 ст. 39.29 ЗК РФ

Параллельно потребовать от администрации письменной позиции по постройкам: либо решение о сносе как самовольных, либо постановка на учёт как бесхозяйных. Пока постройки юридически «висят», администрация вправе отказать (подп. 4 ст. 39.16 ЗК РФ).

1. на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства,
   — подп. 4 ст. 39.16 ЗК РФ

Риски и ответственность до оформления. Начав использовать землю (заезд, стройка) до оформления, вы рискуете административным штрафом за самовольное занятие.

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей;
— ст. 7.1 КоАП РФ, п. 12

И гражданско-правовыми последствиями — сносом/восстановлением за ваш счёт.

1. Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. 3. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.
   — п. 2–3 ст. 76 ЗК РФ

1. Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: 1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; 2) самовольного занятия земельного участка; 3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях. 2. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: 1) признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; 2) приостановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; 3) приостановления промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геолого-разведочных, поисковых, геодезических и иных работ в порядке, установленном Правительством Российской Федерации; 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
   — п. 1–2 ст. 60 ЗК РФ

Итог по процессу: основания отказа узкие и перечислены в ст. 39.16 ЗК РФ; отказ должен быть мотивирован и обжалуется административно или в суд (КАС РФ). Целевой формат — письменное заявление о перераспределении с приложенной схемой, направленное в уполномоченный орган; «писать заявление и ждать» без конкретики означает, что в администрации вам нужно назвать именно эту процедуру — «заявление о перераспределении земельных участков в порядке ст. 39.29 ЗК РФ».