Можно ли требовать переноса теплотрассы с участка, если сервитут не установлен и разрешения не было, куда обращаться и кто оплачивает перенос

Является ли размещение теплотрассы без сервитута/соглашения нарушением и каков способ защиты

Установление правовых оснований для размещения чужого линейного объекта на вашем участке — ключ к ответу на вопрос о переносе трубы.

Закон прямо допускает размещение линейных объектов на чужом участке только через сервитут:

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. 3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. 4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами. (В редакции федеральных законов от 26.06.2007 № 118-ФЗ; от 30.12.2008 № 311-ФЗ) 5.
— п. 1 ст. 274 ГК РФ

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. 4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами. (В редакции федеральных законов от 26.06.2007 № 118-ФЗ; от 30.12.2008 № 311-ФЗ) 5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. 6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством.
— п. 3 ст. 274 ГК РФ

Для случая, когда размещение объекта приводит к существенным затруднениям в использовании участка, закон прямо исключает возможность удержания объекта без изъятия:

В случае, если размещение объекта, указанного в подпункте 1 статьи 39 37 настоящего Кодекса, на земельном участке приведет к невозможности использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием или существенным затруднениям в его использовании в течение срока, превышающего срок, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 статьи 39 44 настоящего Кодекса, размещение указанного сооружения на земельном участке, принадлежащем гражданину или юридическому лицу, на условиях публичного сервитута не осуществляется. В данном случае размещение указанного сооружения может быть осуществлено после изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд при соблюдении условий, предусмотренных статьями 49 и 56 3 настоящего Кодекса. 11. Деятельность, для обеспечения которой устанавливаются сервитут, публичный сервитут, может осуществляться на земельном участке независимо от его целевого назначения и разрешенного использования, за исключением случаев, если осуществление данной деятельности не допускается в границах определенных зон, земель и территорий в соответствии с их режимом. 12. Правообладатель земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или федеральным законом. 13.
— п. 10 ст. 23 ЗК РФ

Разрешения вы не давали, договор не подписывали, сервитут и иные обременения в ЕГРН отсутствуют. Значит, у владельца сети отсутствует зарегистрированное (и, судя по изложенному, какое-либо) правовое основание пользования вашим участком. Это ситуация самовольного занятия и нарушения права собственности, защищаемого негаторным иском:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

В силу ст. 304 ГК РФ вы вправе требовать устранения нарушения — а именно демонтажа/переноса линейного объекта, мешающего вам владеть и пользоваться участком. Требование это защищается независимо от давности:

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения
— ст. 208 ГК РФ

Вывод: при отсутствии сервитута, соглашения либо решения об изъятии размещение теплотрассы на вашем участке является неправомерным, и вы вправе требовать по суду устранения препятствий в пользовании (переноса/демонтажа трубы) на основании ст. 304 ГК РФ; исковая давность на такое требование не распространяется.

Особый статус линейного объекта: можно ли требовать именно сноса, и каковы границы защиты

Требуя переноса, важно понимать, что теплосеть — не «самовольная постройка», а линейный объект с особым правовым режимом, что влияет на формулировку иска и на шансы.

Верховный Суд сформулировал правило о линейных объектах:

Высоковольтная линия электропередачи представляет собой единый объект вещных прав, ее составные части (в частности, опоры) не являются самостоятельными объектами недвижимости, в связи с чем они не могут быть признаны самовольными постройками. Т. обратился в суд с иском к Е. об устранении препятствий в пользовании земельным участком, о возложении обязанности демонтировать линию электропередачи, указав в обоснование своих требований, что на его земельном участке расположена опора линии электропередачи, которая делает невозможным использование земельного участка по назначению – индивидуальное жилищное строительство. Просил обязать ответчика демонтировать опору линии электропередачи на принадлежащем ему земельном участке. Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении. Решением суда в удовлетворении требований Т. отказано. 4 Апелляционным определением решение суда первой инстанции отменено, по делу вынесено новое решение об удовлетворении иска. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с определением суда апелляционной инстанции, указав следующее. В соответствии с подп. 2 п. 1 ст.
— п. 1 Обзора судебной практики ВС РФ от 20.12.2016 № 4/2016

Из приведенных правовых норм и разъяснения пленумов следует, что отнесение того или иного объекта к недвижимому или движимому имуществу обусловливает и способ защиты права, которое может быть нарушено возведением такого объекта. Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований, суд первой инстанции исходил из того, что опора линии электропередач, с требованием о сносе которой обратился Т., является частью объекта «Придорожный комплекс…», право собственности на который зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за Е. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ). По смыслу приведенной правовой нормы, самовольной постройкой может быть признан исключительно объект недвижимости. В силу п. 1 ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части. Согласно п. 11 ст.
— п. 1 Обзора судебной практики ВС РФ от 20.12.2016 № 4/2016

Ключевой вывод из этой позиции: правильный способ защиты — не иск о сносе самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ неприменима), а негаторный иск об устранении препятствий по ст. 304 ГК РФ с требованием демонтировать/перенести объект. В той же позиции ВС показал и главный риск: если трасса проложена законно (согласована, введена с охранной зоной) до возникновения ваших прав, а участок был предоставлен уже с обременением, в демонтаже может быть отказано.

Поэтому решающее значение имеют два невыясненных факта: (1) когда и на каком основании проложена труба относительно приобретения вами участка и (2) установлена ли охранная зона тепловой сети.

Охранная зона тепловых сетей относится к самостоятельному виду зон с особыми условиями использования территорий и налагает ограничения на использование участка:

Могут быть установлены следующие виды зон с особыми условиями использования территорий: 1) зоны охраны объектов культурного наследия; 2) защитная зона объекта культурного наследия; 3) охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии); 4) охранная зона железных дорог; 5) придорожные полосы автомобильных дорог; 6) охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, трубопроводов для продуктов переработки нефти и газа, аммиакопроводов); (В редакции Федерального закона от 26.12.2024 № 485-ФЗ) 7) охранная зона линий и сооружений связи; 8) приаэродромная территория; 9) зона охраняемого объекта; 10) зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов; 11) охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы); 12) охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнением; 13) водоохранная зона; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 445-ФЗ) 14) прибрежная защитная полоса; 15) округ санитарной (горно-санитарной) охраны природных лечебных ресурсов;
— подп. 28 ст. 105 ЗК РФ

Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: 1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; 3) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами. 3. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом. (В редакции федеральных законов от 21.07.2011 № 257-ФЗ; от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 4. Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок. 5. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. 6. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 21.07.2011 № 257-ФЗ) 7.
— п. 2 ст. 56 ЗК РФ

Эти ограничения сохраняются при переходе участка к новому собственнику:

Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.
— п. 5 ст. 56 ЗК РФ

Развилка, которую надо решить в суде:

• если труба проложена без правового основания (нет сервитута, соглашения, решения об изъятии) и охранная зона не установлена — нарушение вашего права налицо, и перенос/демонтаж по ст. 304 ГК РФ обоснован;
• если трасса законна и/или участок сформирован с уже существующей сети и установленной охранной зоной — суд может отказать в демонтаже, а ваша защита сместится в плоскость платы за сервитут либо возмещения убытков, а не сноса.

Вывод: требовать нужно устранения препятствий (переноса/демонтажа) именно по мотиву отсутствия правового основания размещения сети, но исход напрямую зависит от давности и законности прокладки трубы и от наличия установленной охранной зоны — эти обстоятельства должны быть выяснены и подтверждены документально до или в ходе суда.

Кто обязан оплатить перенос и какие денежные последствия возможны

Кто несёт расходы на устранение нарушения, прямо регулируется земельным законодательством:

Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. 3. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет. (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ; от 29.12.2014 № 458-ФЗ) 4. Принудительное прекращение прав на земельный участок не освобождает от предусмотренной настоящей статьей обязанности по возмещению причиненного земельными правонарушениями вреда. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.06.2013 № 123-ФЗ) ГЛАВА XIV. ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
— п. 2 ст. 76 ЗК РФ

Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет. (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ; от 29.12.2014 № 458-ФЗ) 4. Принудительное прекращение прав на земельный участок не освобождает от предусмотренной настоящей статьей обязанности по возмещению причиненного земельными правонарушениями вреда. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.06.2013 № 123-ФЗ) ГЛАВА XIV. ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
— п. 3 ст. 76 ЗК РФ

Это означает: при самовольном размещении трубы демонтаж/перенос производится за счёт виновного лица (владельца/собственника сети), а не за ваш счёт, и затраты такого лица на незаконное пользование вам не возмещаются.

Дополнительно вы вправе требовать полного возмещения убытков:

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— ст. 15 ГК РФ, п. 1

Возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные: 1) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 2) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц; 3) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 4) ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков; 4 1 ) ограничением прав собственников расположенных на земельных участках зданий, сооружений, помещений в них, лиц, с которыми заключены договоры социального найма или договоры найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирных домах, в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, режим которых не допускает размещение данных объектов; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 5) изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка. (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ) 1 1 .
— подп. 4 п. 1 ст. 57 ЗК РФ

Кто платит — зависит от правового режима:

Возмещение убытков осуществляется за счет лиц, в пользу которых ограничиваются права, а при отсутствии таких лиц - за счет соответствующих бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также за счет лиц, деятельность которых вызвала ухудшение качества земель. Возмещение убытков, причиненных ограничением прав в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных статьей 57 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 4. При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом рыночной стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения, на основании которого возникли ограничения прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. (В редакции федеральных законов от 31.12.2014 № 499-ФЗ; от 03.08.2018 № 341-ФЗ; от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 5.
— п. 3 ст. 57 ЗК РФ

То есть: если труба размещена самовольно — платит виновный владелец сети; если ограничение введено правомерным решением (например, установлением охранной зоны/публичного сервитута) — платит лицо, в пользу которого ограничены права (сетевая организация), либо соответствующий бюджет.

Параллельно возможно применение административной ответственности к самовольно занявшему участок лицу:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ)
— ст. 7.1 КоАП РФ

Вывод: расходы на перенос/демонтаж при самовольном размещении сети несёт её владелец (собственник), а не вы; сверх того вы вправе взыскать убытки (включая упущенную выгоду), а при правомерном ограничении — соразмерную плату за сервитут либо возмещение убытков за счёт сетевой организации/бюджета. Обращение в орган земельного надзора о самовольном занятии может дополнительно оформить административную ответственность нарушителя.

Куда обращаться и какова процедура (претензия, администрация, суд)

Порядок действий зависит от того, кто является владельцем/собственником сети, и от правового статуса трубы. В сфере теплоснабжения обязанным лицом выступает владелец тепловой сети:

тепловая сеть - совокупность устройств (включая центральные тепловые пункты, насосные станции), предназначенных для передачи тепловой энергии, теплоносителя от источников тепловой энергии до теплопотребляющих установок; 5 1 ) объекты теплоснабжения - источники тепловой энергии, тепловые сети или их совокупность; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 103-ФЗ) 6) тепловая мощность (далее - мощность) - количество тепловой энергии, которое может быть произведено и (или) передано по тепловым сетям за единицу времени; 7) тепловая нагрузка - количество тепловой энергии, которое может быть принято потребителем тепловой энергии за единицу времени; 8) теплоснабжение - обеспечение потребителей тепловой энергии тепловой энергией, теплоносителем, в том числе поддержание мощности; 9) потребитель тепловой энергии (далее также - потребитель) - лицо, приобретающее тепловую энергию (мощность), теплоноситель для использования на принадлежащих ему на праве собственности или ином законном основании теплопотребляющих установках либо для оказания коммунальных услуг в части горячего водоснабжения и отопления;
— ст. 2 ФЗ от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении», п. 3

В целях недопущения ущемления прав и законных интересов потребителей тепловой энергии собственники или иные законные владельцы источников тепловой энергии, тепловых сетей обязаны осуществлять согласование с органами местного самоуправления и в случаях, установленных настоящей статьей, с потребителями вывода указанных объектов в ремонт и из эксплуатации. (В редакции Федерального закона от 28.11.2015 № 357-ФЗ) 2. Вывод в ремонт и из эксплуатации источников тепловой энергии, функционирующих в режиме комбинированной выработки электрической и тепловой энергии, осуществляется с учетом положений законодательства Российской Федерации об электроэнергетике. 3. Порядок вывода в ремонт или из эксплуатации источников тепловой энергии, тепловых сетей устанавливается Правительством Российской Федерации в соответствии с положениями настоящей статьи, с особенностями, установленными для ценовых зон теплоснабжения статьей 23 12 настоящего Федерального закона, и с другими федеральными законами и должен, в частности, включать в себя порядок и сроки принятия органами местного самоуправления предусмотренных настоящей статьей решений о согласовании или несогласовании вывода указанных объектов в ремонт или из эксплуатации. (В редакции федеральных законов от 28.11.2015 № 357-ФЗ; от 29.07.2017 № 279-ФЗ) 4.
— п. 1 ст. 21 ФЗ «О теплоснабжении»

Практическая последовательность:

1. Установить владельца сети — запросить в теплоснабжающей организации и/или администрации поселения сведения о балансовой принадлежности теплотрассы (в том числе не является ли она бесхозяйной). Если сеть бесхозяйная — обязанным субъектом становится орган местного самоуправления, отвечающий за организацию теплоснабжения.
2. Направить досудебное требование владельцу сети об освобождении участка (переносе/демонтаже) со ссылкой на отсутствие сервитута и на ст. 304 ГК РФ, ст. 62, 76 ЗК РФ. Досудебный порядок по негаторному иску законом прямо не обязателен, но требование консолидирует доказательства и позволяет установить позицию ответчика.
3. Проверить законность размещения — есть ли акты об установлении охранной зоны/публичного сервитута, когда проложена трасса; эти данные содержатся в ЕГРН и в органе Росреестра.

При отказе или неполучении ответа защита переносится в суд, что прямо предусмотрено:

Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.
— п. 7 ст. 56 ЗК РФ

Способ судебной защиты — восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право:

Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.
— ст. 12 ГК РФ

Иск — негаторный (в районный суд по месту нахождения участка): об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком путём переноса (демонтажа) тепловой сети, а при необходимости — о взыскании убытков.

Вывод: сначала — письменное требование владельцу сети (теплоснабжающей организации или администрации, если сеть бесхозяйная) об освобождении участка; при отказе или уклонении — негаторный иск в районный суд по месту нахождения земельного участка об обязании перенести/демонтировать трубу; вопрос о расходах на перенос и об убытках разрешается в том же процессе. Если отказ оформлен решением органа об установлении охранной зоны или сервитута — такое решение оспаривается отдельно (в порядке, установленном для оспаривания ограничений).

Альтернатива — установление сервитута за плату вместо переноса

Закон допускает иной исход: вместо переноса/демонтажа участок может быть обременён сервитутом с выплатой вам платы. Это важно, если труба выполняет социально значимую функцию и её перенос технически затруднителен.

Собственник обременённого участка вправе требовать плату:

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
— п. 5 ст. 274 ГК РФ

Правообладатель земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или федеральным законом.
— п. 12 ст. 23 ЗК РФ

Сервитут должен быть наименее обременительным, а при существенных затруднениях сервитут вообще не может удерживаться без изъятия участка (п. 10 ст. 23 ЗК РФ приведён выше):

Сервитут, публичный сервитут должны устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.
— п. 8 ст. 23 ЗК РФ

Критично: если обременение достигает такой степени, что участок «не может использоваться в соответствии с целевым назначением», вы вправе требовать прекращения сервитута по суду:

В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.
— п. 2 ст. 276 ГК РФ

Это ваша «вторая ветка»: если суд сочтёт перенос несоразмерным (например, сеть магистральная и обслуживает жилой массив), вы вправе требовать не сноса, а установления сервитута с соразмерной платой; а если труба делает участок непригодным для разрешённого использования — вправе требовать полного прекращения обременения. При этом, поскольку никакого сервитута в ЕГРН нет, платы вы ранее не получали — что позволяет ставить вопрос и о взыскании неосновательного обогащения/убытков за период фактического пользования участком.

Вывод: перенос/демонтаж — не единственный способ защиты. Если суд не удовлетворит требование о переносе, вы вправе заявить альтернативное требование об установлении сервитута с соразмерной платой; а когда обременение препятствует использованию участка по назначению — требовать прекращения сервитута. Выбор между «перенести», «платить за сервитут» и «прекратить» решается судом по конкретным обстоятельствам.