Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Установление прав на земельные участки

Можно ли сохранить участок в СНТ, если оформить дарственную на другого человека, и успеет ли это предотвратить изъятие за неиспользование земли до 1 сентября?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Начните осваивать участок немедленно: скосите сорняк, уберите мусор, сфотографируйте результат.
  2. 2
    Запросите в надзорном органе копии акта обследования, предписания и уведомления.
  3. 3
    Соберите медицинские документы мамы, подтверждающие болезнь и невозможность приезжать.
  4. 4
    Подайте письменные возражения на изъятие с приложением медицинских документов.
  5. 5
    Откажитесь от дарственной: регистрацию перехода права заблокируют до суда.
  6. 6
    Если срок устранения нарушений в предписании окажется нереальным или предписание незаконным: Обжалуйте предписание в суд в течение трёх месяцев, если срок был нереальным.

Документы и доказательства

  • Медицинские документы мамы: выписки, справки, заключения врачей, сведения о госпитализациях за последние годы.
  • Копии акта обследования участка, предписания об устранении нарушений и уведомления о рассмотрении вопроса об изъятии.
  • Доказательства направления и получения предписания: почтовые квитанции, описи вложения, уведомления о вручении.
  • Документы о правах на участок: выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт.
  • Документы, подтверждающие целевое использование участка ранее: чеки, договоры, фотофиксация, показания соседей.
  • Документы о невозможности использования участка: справки о стихийных бедствиях, иных исключающих обстоятельствах.

  • Срочно: первые шаги

    • Подайте письменные возражения в уполномоченный орган до 1 сентября, приложив доказательства уважительных причин.
    • Не оформляйте дарственную: регистрацию перехода права могут заблокировать до завершения судебного дела.
    • Подготовьте административный иск в районный суд по месту нахождения органа на случай изъятия.

  • Сроки и риски

    • 1 сентября — только рассмотрение вопроса органом; изъятие возможно лишь по решению суда.
    • Дарственная не спасёт: при неустранении нарушения Росреестр заблокирует регистрацию перехода права.
    • Срочно соберите меддокументы о болезни мамы — это исключает время из трёхлетнего срока.
    • Проверьте дату акта и предписания: изъятие возможно лишь при неиспользовании 3+ лет.
    • Обжаловать действия органа в суд можно в течение 3 месяцев с момента, когда узнали о нарушении.
    • Риск: срочное дарение после проверки расценят как уход от ответственности и усилят позицию органа.

  • Чего не делать

    • Не оформляйте дарственную — регистрацию перехода права заблокируют до конца суда об изъятии.
    • Не считайте 1 сентября датой изъятия — без суда участок у мамы не отнимут.
    • Не оставляйте участок заросшим — продолжающееся неиспользование усиливает позицию надзорного органа.
    • Не игнорируйте уведомление и не пропускайте рассмотрение 1 сентября — заявите возражения письменно.
    • Не пытайтесь скрыть или занизить факт неиспользования — это подорвёт доверие к позиции о болезни.
    • Не ждите вступления решения суда в силу, чтобы начать действовать — оспаривайте предписание заранее.

  • Когда нужен адвокат

    • Да, адвокат нужен: изъятие оспаривается только в суде, а ошибка в позиции лишит вас участка.
    • Берите адвоката, если надзорный орган уже составил акт и выдал предписание — спор идёт о доказательствах.
    • Нужен адвокат для сбора медицинских документов о болезни мамы как уважительной причины неиспользования.
    • Если предписание не направлялось надлежащим образом или срок устранения был нереальным: Обратитесь к адвокату, если предписание не направлялось надлежащим образом или срок устранения был нереальным.
    • Адвокат нужен для оспаривания акта обследования и предписания в суде в порядке КАС РФ.
    • Если надзорный орган уже подал заявление в Росреестр о блокировке регистрации: Без адвоката не обойтись, если надзорный орган уже подал заявление в Росреестр о блокировке регистрации.

  • Альтернативные пути

    • Начните осваивать участок сейчас: скосите сорняк, уберите мусор, зафиксируйте фото с датой.
    • Заявите надзорному органу об уважительных причинах: болезнь мамы исключает это время из трёхлетнего срока.
    • Договоритесь с органом о продлении срока устранения нарушений по предписанию.
    • Оспорьте предписание в районный суд по месту нахождения органа в течение трёх месяцев.
    • Проверьте, не истёк ли трёхлетний срок неиспользования: если нет — основания для изъятия отсутствуют.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Мать клиента — собственник садового земельного участка площадью 6 соток в садоводческом товариществе. По результатам обследования органом государственного земельного надзора составлен акт о том, что участок не используется и зарос сорной растительностью; выдано предписание об устранении нарушений, которое не исполнено. На 1 сентября назначено рассмотрение вопроса об изъятии участка. Юридически значимо, что 1 сентября — это не дата изъятия, а лишь дата рассмотрения вопроса уполномоченным органом: принудительное изъятие у собственника возможно только по решению суда. Также значимо, что участок не использовался несколько лет, однако точная продолжительность непрерывного неиспользования в вопросе не указана, а именно она определяет, возникло ли вообще основание для изъятия.

Затронутые правоотношения:

  • Право собственности матери на земельный участок (ст. 209 ГК РФ). Собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться участком, а принудительное прекращение права собственности допускается только по основаниям, предусмотренным законом. Это означает, что до вступления в силу судебного решения мать сохраняет право распоряжения участком, однако это право ограничивается процедурой изъятия.

  • Правоотношения по государственному земельному надзору и принудительному изъятию (ст. 284–286 ГК РФ, ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ). Орган надзора вправе инициировать изъятие только при доказанном неиспользовании участка по целевому назначению в течение трёх и более лет либо при использовании с нарушением, повлекшим существенное снижение плодородия или вред окружающей среде. Это определяет, есть ли у органа вообще материально-правовое основание для изъятия.

  • Правоотношения, связанные с обязательным предупреждением собственника (п. 1 ст. 286 ГК РФ). Закон требует обязательного заблаговременного предупреждения собственника о допущенных нарушениях. Если предупреждение не направлялось надлежащим образом либо не был предоставлен разумный срок для устранения нарушений, процедура изъятия является незаконной.

  • Правоотношения по обороту земельного участка при начатой процедуре изъятия (ст. 52 ЗК РФ, п. 4 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ). После неустранения нарушения в срок по предписанию надзорный орган вправе подать в Росреестр заявление о невозможности регистрации перехода права собственности до завершения судебного дела об изъятии. Это напрямую затрагивает возможность дарения участка.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Продолжительность непрерывного неиспользования участка. Изъятие по ст. 284 ГК РФ и п. 1 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ возможно только при неиспользовании участка по целевому назначению в течение трёх и более лет. Если трёхлетний срок не истёк, основание для изъятия отсутствует.

  2. Наличие уважительных причин, исключавших использование участка. В трёхлетний срок не засчитывается время, когда участок не мог использоваться из-за стихийных бедствий или иных обстоятельств, исключающих такое использование. Болезнь матери и невозможность приезжать на участок относятся к таким обстоятельствам при их документальном подтверждении.

  3. Соблюдение процедуры обязательного заблаговременного предупреждения. Для законности изъятия собственник должен быть заблаговременно предупреждён о допущенных нарушениях с предоставлением реальной возможности их устранить. Отсутствие надлежащего предупреждения делает изъятие незаконным.

  4. Характер выявленного нарушения. Само по себе зарастание участка сорной растительностью без доказанного существенного снижения плодородия или причинения вреда окружающей среде не образует самостоятельного основания для изъятия по ст. 285 ГК РФ.

  5. Попытка смены собственника путём дарения. Дарение участка после выявления нарушения и выдачи предписания не прекращает процедуру изъятия. Более того, при неустранении нарушения в срок надзорный орган вправе подать заявление о невозможности регистрации перехода права собственности, что заблокирует регистрацию дарственной до завершения судебного дела об изъятии.

Основания изъятия: что именно нужно доказать надзорному органу и почему дата 1 сентября — лишь начало процедуры

Изъятие участка за неиспользование или ненадлежащее использование — исключительная мера, на которую Закон управомочивает только при строго определённых основаниях и только по решению суда.

Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. (Статья в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ)
— ст. 284 ГК РФ

Статья 284 ГК РФ требует, чтобы участок не использовался по целевому назначению непрерывно три года; спорный участок предназначен для садоводства, то есть использования по целевому назначению. Для участка вашей мамы, который зарос сорняком несколько лет назад, критично именно то, что период неиспользования должен достигать трёх лет, — если зарастание началось позже, основания для изъятия ещё не возникло.

  1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
    — п. 1 ст. 209 ГК РФ

Пока мама остаётся собственником, только она решает, как использовать участок (ст. 209 ГК РФ), и до вынесения судом решения она сохраняет и владение, и право распоряжения. Следовательно, дата 1 сентября — это лишь дата рассмотрения вопроса об изъятии уполномоченным органом, а не момент, когда участок «отбирают»: без судебного решения принудительно лишить собственника земли нельзя.

Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется не по целевому назначению, или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде, или на участке возведена или создана самовольная постройка и лицами, указанными в пункте 2 статьи 222 настоящего Кодекса, не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями. (Статья в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ)
— ст. 285 ГК РФ

Статья 285 ГК РФ об изъятии участка, используемого с нарушением законодательства, применяется, когда нарушение привело к существенному снижению плодородия, причинению вреда окружающей среде или на участке создана самовольная постройка. Само зарастание участка сорной растительностью без доказанного существенного вреда землям под эту норму прямо не подпадает — это важно для линии защиты.

  1. Орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным статьями 284 и 285 настоящего Кодекса, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством. 2. Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов. 3. Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.
    — ст. 286 ГК РФ, п. 1

Пункт 1 ст. 286 ГК РФ прямо предписывает обязательное заблаговременное предупреждение собственника о допущенных нарушениях. Это означает: если маме не направлялось предупреждение надлежащим образом либо не был предоставлен разумный срок на устранение нарушений, изъятие будет незаконным. Если же собственник не согласен с изъятием, уполномоченный орган обязан идти в суд (п. 3 ст. 286 ГК РФ) — то есть участок не может быть отнят во внесудебном порядке.

  1. Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника по решению суда в случае, если: 1) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия выявлен факт неиспользования такого земельного участка по целевому назначению в течение трех и более лет; 2) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия такой земельный участок используется с нарушением законодательства Российской Федерации не менее трех лет подряд с даты выявления в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) данного нарушения; 3) такой земельный участок используется с нарушением законодательства Российской Федерации, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинение вреда окружающей среде, в том числе вследствие непроведения мероприятий по защите земель от распространения опасных видов инвазивных (чужеродных) растений и уничтожению таких растений; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 294-ФЗ) 4) приобретенный в соответствии с настоящей статьей такой земельный участок не используется по целевому назначению по истечении одного года с даты его приобретения. 2.
    — п. 1 ст. 6 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ

Статья 6 ФЗ № 101-ФЗ (для земель сельскохозяйственного назначения, к которым относятся и многие садовые участки) устанавливает изъятие по решению суда и требует: либо факт неиспользования в течение трёх и более лет, либо нарушение правил использования, повлекшее существенное снижение плодородия или вред окружающей среде. Обратите внимание на подпункт 4: короткое нарушение «в течение одного года с даты приобретения» касается лишь участков, приобретённых на торгах после изъятия, — к участку, оформленному давно, неприменимо.

  1. В срок, указанный в подпункте 1 пункта 1 настоящей статьи, не включается срок, в течение которого земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Срок освоения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения включается в срок, указанный в подпункте 1 пункта 1 настоящей статьи. 4. В случае неустранения правонарушений, указанных в пункте 1 настоящей статьи, в срок, установленный выданным предписанием об устранении выявленного нарушения обязательных требований, уполномоченный орган исполнительной власти по осуществлению федерального государственного земельного контроля (надзора), выдавший такое предписание, после назначения административного наказания за неустранение указанных нарушений в срок не позднее десяти рабочих дней со дня вступления в силу решения о привлечении виновного лица к административной ответственности за неисполнение такого предписания: 1) направляет материалы, подтверждающие неустранение правонарушений, указанных в пункте 1 настоящей статьи, в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации;
    — п. 3 ст. 6 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ

Пункт 3 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ защищает собственника: в три года не засчитывается период, когда участок не мог использоваться из-за стихийных бедствий или иных обстоятельств, исключающих такое использование. Именно сюда, в первую очередь, относится мамина болезнь и невозможность приезжать на участок — такие обстоятельства нужно фиксировать документально (медсправки и т. п.).

Вывод по вопросу: Законного основания для изъятия у собственника-гражданина участка 1 сентября не появляется — в этот день орган лишь рассматривает вопрос, а само изъятие возможно только по решению суда и только при доказанном непрерывном неиспользовании участка три и более лет. Участок вашей мамы изъять не могут ни во внесудебном порядке, ни до истечения трёхлетнего срока неиспользования, а при наличии уважительных причин (болезнь, невозможность использования) течение трёхлетнего срока прерывается/не засчитывается, что само по себе разрушает основание изъятия. Отдельно важно проверить, было ли направлено маме надлежащее заблаговременное предупреждение (п. 1 ст. 286 ГК РФ) с реальной возможностью устранить нарушение, — его отсутствие делает изъятие незаконным.

Спасёт ли дарственная на вас: следует ли нарушение за участком и можно ли его «обойти» сменой собственника

Коротко — почти наверняка нет, и попытка подарить участок после начала проверки создаёт дополнительный риск. Разберём нормы.

  1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
    — п. 1 ст. 209 ГК РФ

По общему правилу собственник вправе распорядиться своим имуществом, в том числе подарить его (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Однако право распоряжения не безгранично — оно не должно нарушать закон и охраняемые интересы других лиц; дарение после выявления нарушения и выдачи предписания с очевидностью направлено на уход от изъятия.

Отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных статьей 27 настоящего Кодекса ограничений оборотоспособности земельных участков.
— ст. 52 ЗК РФ

Статья 52 ЗК РФ подтверждает, что отчуждение участка допускается с учётом ограничений оборотоспособности, установленных законом. Такие ограничения как раз и появляются в связи с процедурой изъятия.

  1. В случае неустранения правонарушений, указанных в пункте 1 настоящей статьи, в срок, установленный выданным предписанием об устранении выявленного нарушения обязательных требований, уполномоченный орган исполнительной власти по осуществлению федерального государственного земельного контроля (надзора), выдавший такое предписание, после назначения административного наказания за неустранение указанных нарушений в срок не позднее десяти рабочих дней со дня вступления в силу решения о привлечении виновного лица к административной ответственности за неисполнение такого предписания: 1) направляет материалы, подтверждающие неустранение правонарушений, указанных в пункте 1 настоящей статьи, в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации; 2) подает в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или обременения такого земельного участка до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства Российской Федерации. 5.
    — п. 4 ст. 6 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ

Это ключевая норма против дарственной. Как только правонарушение не устранено в срок, указанный в предписании, надзорный орган после привлечения виновного к административной ответственности подаёт в Росреестр заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права собственности на такой земельный участок до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии. То есть регистрация перехода права по дарственной будет заблокирована — смены собственника в реестре не произойдёт.

  1. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в течение двух месяцев со дня поступления материалов, указанных в подпункте 1 пункта 4 настоящей статьи, обращается в суд с требованием об изъятии земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по одному из оснований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, и о его продаже с публичных торгов. 6. В течение четырех месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об изъятии земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по одному из оснований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, и о его продаже с публичных торгов уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в отношении такого земельного участка проводит публичные торги по его продаже в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. 7. Начальной ценой изъятого земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на публичных торгах является кадастровая стоимость такого земельного участка, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению на дату публикации извещения о проведении публичных торгов в отношении такого земельного участка. (В редакции Федерального закона от 15.12.2025 № 465-ФЗ) 8.
    — п. 5 ст. 6 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ

Пункт 5 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ обязывает уполномоченный орган субъекта РФ в течение двух месяцев со дня поступления материалов обратиться в суд с требованием об изъятии участка и о его продаже с публичных торгов, а п. 6 предусматривает и сами торги в течение четырёх месяцев. Это означает: изъятие участка не зависит от того, кто именно записан собственником, — надзорный орган доводит процедуру до суда, а затем участок продаётся с торгов, причём нарушение «привязано» к самому участку, а не к его владельцу.

  1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
    — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Даже чисто технически дарственная между гражданами требует нотариального удостоверения (с 2025 года нотариальный договор обязателен для сделок между гражданами), плюс регистрация в Росреестре. То есть быстрой и «пока незаметной» такую сделку сделать нельзя, а с учётом ст. 6 (п. 4) ФЗ № 101-ФЗ и п. 3 ст. 286 ГК РФ регистрация будет приостановлена именно на период до рассмотрения судом дела об изъятии.

Вывод по вопросу: оформить дарственную на вас формально мама вправе, но это не поможет сохранить участок и может усугубить ситуацию. Во-первых, после неустранения нарушения в срок предписания орган направляет в Росреестр заявление о запрете регистрации перехода права собственности, и дарственная не будет зарегистрирована. Во-вторых, само нарушение «привязано» к участку, а не к личности собственника, поэтому изъятие и последующая продажа с торгов состоятся независимо от того, кому он принадлежит. В-третьих, дарение участка непосредственно после проверки и предписания может быть квалифицировано как действие в обход закона с риском признания сделки недействительной. Единственный разумный путь — не смена собственника, а устранение нарушения и защита в суде.

Успеете ли до 1 сентября: что реально сделать (устранение нарушения, обжалование, судебный фильтр)

Да, окно для действий есть, и дата 1 сентября — это не «точка невозврата», а начало отсчёта нескольких защитных шагов.

  1. Садовые земельные участки и огородные земельные участки должны использоваться по целевому назначению и в соответствии с их разрешенным использованием. 4. Допускается использование садовых земельных участков и огородных земельных участков для выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственной птицы и (или) кроликов при условии установления градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен такой земельный участок, соответствующего вспомогательного вида разрешенного использования либо в соответствии с разрешением на условно разрешенный вид использования, при условии соблюдения земельного законодательства, ветеринарных норм и правил, санитарно-эпидемиологических правил и гигиенических нормативов. 5. К садовым земельным участкам и огородным земельным участкам независимо от их принадлежности к определенной категории земель применяются предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации положения об освоении земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов. Перечень мероприятий по освоению садовых земельных участков и огородных земельных участков, а также признаки неиспользования таких земельных участков устанавливаются Правительством Российской Федерации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 08.08.2024 № 307-ФЗ ) 6.
    — п. 3 ст. 23 ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ

Пункт 3 ст. 23 ФЗ № 217-ФЗ прямо обязывает использовать садовый участок по целевому назначению и в соответствии с разрешённым использованием. Это и есть та обязанность, неисполнение которой вменяют маме. Следовательно, самый действенный способ обезоружить надзорный орган — фактически начать использование участка и устранить зарастание до рассмотрения вопроса (покос, расчистка), зафиксировав результат актом/фото, желательно с участием представителя СНТ и с обращением в надзорный орган с уведомлением об устранении нарушения.

  1. К садовым земельным участкам и огородным земельным участкам независимо от их принадлежности к определенной категории земель применяются предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации положения об освоении земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов. Перечень мероприятий по освоению садовых земельных участков и огородных земельных участков, а также признаки неиспользования таких земельных участков устанавливаются Правительством Российской Федерации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 08.08.2024 № 307-ФЗ ) 6. Собственник садового земельного участка или огородного земельного участка не вправе отчуждать его отдельно от расположенных на нем жилого дома, садового дома, хозяйственных построек и (или) гаража. (Дополнение частью - Федеральный закон от 31.07.2025 № 353-ФЗ ) (Статья в редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 312-ФЗ ) Статья 23 1 . Особенности строительства, реконструкции объектов капитального строительства, возведения некапитальных строений, сооружений на садовых земельных участках (Наименование в редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ ) 1. Строительство, реконструкция жилых домов, садовых домов, хозяйственных построек и гаражей, относящихся к объектам капитального строительства, осуществляются при условии соблюдения требований части 3 статьи 23 настоящего Федерального закона, а также иных требований, установленных законодательством Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ ) 2.
    — п. 5 ст. 23 ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ

По п. 5 ст. 23 ФЗ № 217-ФЗ перечень мероприятий по освоению садовых участков и признаки неиспользования устанавливаются Правительством РФ. Это значит, что надзорный орган обязан доказывать неиспользование по объективным критериям, а ваш аргумент о зарастании как «признаке неосвоения» можно опровергнуть, если работы фактически начаты.

  1. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров. 2.
    — ч. 1 ст. 218 КАС РФ

Статья 218 КАС РФ даёт маме право обратиться в суд за оспариванием акта обследования, предписания и самого решения о начале процедуры изъятия, если эти акты нарушают её права. Обжаловать можно как в вышестоящий орган в порядке подчинённости, так и сразу в суд.

  1. Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. 1 1 . Если наст
    — ч. 1 ст. 219 КАС РФ

Часть 1 ст. 219 КАС РФ: если не установлен специальный срок, административное исковое заявление подаётся в течение трёх месяцев со дня, когда гражданин узнал о нарушении своего права. То есть у мамы есть три месяца со дня получения оспариваемого акта/уведомления — срок вы «поймаете» даже после 1 сентября.

  1. Неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, в указанных целях в случае, если обязанность по использованию такого земельного участка в течение установленного срока предусмотрена федеральным законом, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от 3 до 5 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее четырехсот тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на должностных лиц - от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей; на юридических лиц - от четырехсот тысяч до семисот тысяч рублей. 4. Невыполнение или несвоевременное выполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на должностных лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ)
    — ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ

Административная ответственность за неиспользование садового участка — это ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ: штраф для граждан не менее 20 000 руб., либо 1–1,5 % кадастровой стоимости. Это применимо к участку мамы, если он отнесён к садовым (ст. 23 ФЗ № 217-ФЗ) и обязанность по использованию предусмотрена федеральным законом.

  1. Неиспользование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которого регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в течение срока, установленного указанным Федеральным законом, за исключением случая, предусмотренного частью 2 1 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 0,3 до 0,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее трех тысяч рублей; на должностных лиц - от 0,5 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 10 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двухсот тысяч рублей. 2 1 .
    — ч. 2 ст. 8.8 КоАП РФ

Отдельный состав — ч. 2 ст. 8.8 КоАП РФ — действует только для участков из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется ФЗ № 101-ФЗ: там штраф для граждан от 0,3 до 0,5 % кадастровой стоимости, но не менее 3 000 руб. К садовому участку на землях населённых пунктов эта норма не применяется; поэтому ссылаться на неё нужно лишь если участок мамы — земли сельхозназначения. Различие размеров — не ошибка, это разные составы правонарушений в зависимости от категории земель.

  1. Невыполнение или несвоевременное выполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на должностных лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ)
    — ч. 4 ст. 8.8 КоАП РФ

Для обоих случаев действует ч. 4 ст. 8.8 КоАП РФ о невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования, — штраф для граждан от 20 000 до 50 000 руб. Именно этот состав может быть вменён маме за неустранение зарастания по предписанию.

  1. Убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. 2. На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).
    — п. 1 ст. 62 ЗК РФ

Финансовый рычаг: п. 1 ст. 62 ЗК РФ — убытки, причинённые нарушением прав собственника участка, подлежат возмещению в полном объёме, включая упущенную выгоду. Если участок незаконно изымут, мама вправе требовать возмещения стоимости и убытков; по п. 6–7 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ изъятый участок продаётся с торгов по кадастровой стоимости.

Вывод по вопросу: успеть можно. До 1 сентября маме целесообразно фактически устранить зарастание и начать использование участка, а после — оспорить акт/предписание в порядке ст. 218 КАС РФ в течение трёх месяцев (ст. 219 КАС РФ) и заявлять о процессуальных нарушениях (отсутствие надлежащего заблаговременного предупреждения — п. 1 ст. 286 ГК РФ). Применимый к садовому участку состав — ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ (штраф не менее 20 000 руб.), а за невыполнение предписания о приведении земель в порядок — ч. 4 ст. 8.8 КоАП РФ (от 20 000 до 50 000 руб.); ч. 2 ст. 8.8 КоАП РФ применяется лишь если участок относится к землям сельхозназначения. Судебный порядок изъятия (ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ, ст. 286 ГК РФ, ст. 54.1 ЗК РФ) означает, что до вступившего в силу решения суда мама сохраняет право собственности, а при незаконном изъятии вправе требовать полного возмещения убытков по ст. 62 ЗК РФ.

Процедура изъятия и продажи участка с торгов (суд, сроки, орган)

Изъятие у собственника-гражданина за неиспользование/нарушение использования — всегда судебный порядок, а отчуждение производится только продажей с публичных торгов, что подтверждается отраслевой нормой земельного законодательства.

Порядок отчуждения земельного участка, находящегося в частной собственности, в случае его изъятия в связи с неиспользованием такого земельного участка по целевому назначению или использованием такого земельного участка с нарушением законодательства Российской Федерации 1. Отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности, в случае его изъятия в связи с неиспользованием такого земельного участка по целевому назначению или использованием такого земельного участка с нарушением законодательства Российской Федерации осуществляется путем продажи такого земельного участка с публичных торгов в соответствии с гражданским законодательством с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. 2.
— ст. 54.1 ЗК РФ

Статья 54.1 ЗК РФ закрепляет, что отчуждение частного участка при его изъятии за неиспользование по целевому назначению или использование с нарушением законодательства осуществляется путем продажи с публичных торгов по правилам гражданского законодательства. Это означает, что собственник не лишается участка «в никуда», а участок реализуется на торгах, где мама или вы (в том числе как потенциальный покупатель) вправе участвовать.

  1. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в течение двух месяцев со дня поступления материалов, указанных в подпункте 1 пункта 4 настоящей статьи, обращается в суд с требованием об изъятии земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по одному из оснований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, и о его продаже с публичных торгов. 6. В течение четырех месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об изъятии земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по одному из оснований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, и о его продаже с публичных торгов уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в отношении такого земельного участка проводит публичные торги по его продаже в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. 7. Начальной ценой изъятого земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на публичных торгах является кадастровая стоимость такого земельного участка, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению на дату публикации извещения о проведении публичных торгов в отношении такого земельного участка. (В редакции Федерального закона от 15.12.2025 № 465-ФЗ) 8.
    — п. 5 ст. 6 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ

Пункт 5 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ закрепляет последовательность и сроки для земель сельскохозяйственного назначения: после направления материалов надзорным органом уполномоченный орган субъекта РФ в течение двух месяцев обязан обратиться в суд с требованием об изъятии и продаже с торгов, а п. 6 предусматривает проведение торгов в течение четырёх месяцев со дня вступления решения суда в законную силу. Начальной ценой на торгах выступает кадастровая стоимость участка (п. 7 ст. 6).

  1. Орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным статьями 284 и 285 настоящего Кодекса, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством. 2. Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов. 3. Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.
    — ст. 286 ГК РФ, п. 1

Для всех категорий земель (ст. 286 ГК РФ) действует общее правило: если собственник не согласен с решением об изъятии, орган может предъявить требование о продаже участка в суд — то есть до суда участок у собственника остаётся. Если же собственник письменно согласен исполнить решение, участок подлежит продаже с торгов (п. 2 ст. 286 ГК РФ).

  1. Убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. 2. На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).
    — п. 1 ст. 62 ЗК РФ

Пункт 1 ст. 62 ЗК РФ: убытки, причинённые нарушением прав собственника участка, возмещаются в полном объёме, включая упущенную выгоду. Это база для требования о возмещении при незаконном изъятии или нарушении процедуры (например, отсутствие заблаговременного предупреждения).

Вывод по вопросу: изъятие участка мамы возможно только через суд (ст. 286 ГК РФ, ст. 54.1 ЗК РФ, ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ), а отчуждение производится исключительно продажей с публичных торгов (ст. 54.1 ЗК РФ) с начальной ценой по кадастровой стоимости. До вступившего в законную силу решения суда об изъятии мама остаётся собственником и вправе пользоваться участком. Орган, обращающийся в суд, — уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ (п. 5 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ), срок обращения — два месяца со дня поступления материалов от надзорного органа; торги — четыре месяца со дня вступления решения в силу. При допущенных процессуальных нарушениях (нет предупреждения по п. 1 ст. 286 ГК РФ, не истёк трёхлетний срок) изъятие подлежит оспариванию, а убытки — возмещению по ст. 62 ЗК РФ.

Да, возможность сохранить участок есть, но не через дарственную — смена собственника после выявления нарушения не остановит процедуру изъятия, а регистрацию перехода права могут заблокировать. Основная линия защиты — оспаривание оснований изъятия: недоказанность трёхлетнего срока неиспользования, уважительные причины (болезнь) и возможные процедурные нарушения при выдаче предписания.

Изъятие участка за неиспользование возможно только по решению суда (п. 1 ст. 6 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ, п. 3 ст. 286 ГК РФ). Дата 1 сентября — это не момент изъятия, а лишь рассмотрение вопроса уполномоченным органом. До вступления в силу судебного решения ваша мама остаётся собственником и сохраняет все права на участок (п. 1 ст. 209 ГК РФ).

По вопросу о дарственной: она не поможет. Если нарушение не устранено в срок, указанный в предписании, надзорный орган после привлечения к административной ответственности подаёт в Росреестр заявление о невозможности государственной регистрации перехода права собственности на участок до завершения судебного дела об изъятии (п. 4 ст. 6 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ). Это означает, что дарственная не будет зарегистрирована, и собственником в ЕГРН останется мама. Более того, попытка срочно подарить участок после начала проверки может быть расценена как действие, направленное на уход от ответственности, что усилит позицию надзорного органа.

По вопросу о том, успеете ли вы что-то сделать до 1 сентября: да, успеете, и действовать нужно немедленно. Ключевые аргументы защиты:

  1. Трёхлетний срок неиспользования. Для изъятия по ст. 284 ГК РФ и пп. 1 п. 1 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ необходимо доказать, что участок не использовался по целевому назначению непрерывно три и более лет. Если зарастание началось позже — основание для изъятия отсутствует.

  2. Уважительные причины. В трёхлетний срок не включается время, когда участок не мог использоваться из-за стихийных бедствий или иных обстоятельств, исключающих такое использование (п. 3 ст. 6 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ, ст. 284 ГК РФ). Болезнь мамы и невозможность приезжать на участок — именно такие обстоятельства. Их нужно подтвердить документально: медицинские справки, выписки, заключения врачей.

  3. Процедурные нарушения. Пункт 1 ст. 286 ГК РФ требует обязательного заблаговременного предупреждения собственника о допущенных нарушениях с предоставлением разумного срока на их устранение. Если предписание не направлялось надлежащим образом, не содержало конкретных требований и сроков либо срок был нереальным для устранения нарушений — это самостоятельное основание для признания процедуры изъятия незаконной.

  4. Квалификация нарушения. Само по себе зарастание участка сорной растительностью без доказанного существенного снижения плодородия или вреда окружающей среде не подпадает под ст. 285 ГК РФ и пп. 3 п. 1 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ. Надзорный орган обязан доказать не просто факт зарастания, а именно существенный вред землям.

Пошаговые действия

  1. Зафиксируйте уважительные причины неиспользования. Соберите медицинские документы, подтверждающие болезнь мамы и невозможность приезжать на участок в течение последних лет: выписки из медкарты, справки, заключения врачей, сведения о госпитализациях. Эти документы будут ключевым доказательством того, что трёхлетний срок неиспользования не истёк (п. 3 ст. 6 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ, ст. 284 ГК РФ).

  2. Проверьте законность предписания. Запросите у надзорного органа копии акта обследования, предписания и уведомления о рассмотрении вопроса об изъятии. Установите: когда именно составлен акт, какой срок был дан на устранение нарушений, был ли он реальным, направлялось ли предписание маме лично или по почте. Если предписание не направлялось или срок был заведомо неисполнимым — это нарушение п. 1 ст. 286 ГК РФ.

  3. Начните осваивать участок немедленно. Даже если до 1 сентября осталось мало времени, начните приводить участок в порядок: скосите сорную растительность, уберите мусор, при необходимости закажите вспашку. Зафиксируйте это фотографиями с датой и, желательно, актом с участием соседей или председателя СНТ. Это покажет, что нарушение устраняется, и лишит надзорный орган основного аргумента о продолжающемся неиспользовании.

  4. Подготовьте письменные возражения к 1 сентября. Направьте в орган, рассматривающий вопрос об изъятии, письменные возражения с приложением медицинских документов, доказательств начала освоения участка и указанием на отсутствие трёхлетнего срока неиспользования. Подайте их до даты рассмотрения вопроса.

  5. Если решение об изъятии будет принято — обжалуйте его в суд. В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ вы вправе оспорить решение, действие (бездействие) органа государственной власти. Административное исковое заявление подаётся в течение трёх месяцев со дня, когда стало известно о нарушении прав (ч. 1 ст. 219 КАС РФ). В суде ссылайтесь на: отсутствие трёхлетнего срока неиспользования (ст. 284 ГК РФ, пп. 1 п. 1 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ), уважительные причины (п. 3 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ), нарушение процедуры предупреждения (п. 1 ст. 286 ГК РФ), отсутствие доказанного существенного вреда землям (ст. 285 ГК РФ).

  6. Если участок всё же будет изъят — требуйте возмещения убытков. В соответствии с п. 1 ст. 62 ЗК РФ убытки, причинённые нарушением прав собственников, подлежат возмещению в полном объёме, включая упущенную выгоду. При незаконном изъятии вы вправе требовать компенсацию.

Главное: не полагайтесь на дарственную как на способ уйти от изъятия — это не сработает из-за блокировки регистрации (п. 4 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ). Сосредоточьтесь на сборе доказательств уважительности причин неиспользования и на немедленном приведении участка в порядок.