Дом выходит за границы участка: как оформить права, если администрация отказала в перераспределении земли, а Росреестр не регистрирует дом

Почему ваш дом сейчас считается самовольной постройкой и в чём суть «замкнутого круга»

Ваша ситуация подпадает под признаки самовольной постройки, поскольку часть объекта расположена на земле, которая вам не предоставлялась.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Дом частично выходит за границы участка на муниципальную землю. Постройка, полностью или частично расположенная на участке, не принадлежащем застройщику на праве, допускающем строительство, признаётся самовольной — это прямо разъяснено Верховным Судом.

Постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если 8 этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта. Если при рассмотрении спора относительно самовольной постройки будет установлено наличие спора о границах земельных участков, суду необходимо разъяснить сторонам право на предъявление иска, встречного иска, направленного на определение (установление) границ земельных участков, для совместного рассмотрения с первоначальным иском (статьи 137, 151 ГПК РФ, статьи 130, 132 АПК РФ). 17. Если при рассмотрении спора о сносе самовольной постройки, возведенной на земельном участке, не предоставленном ответчику в установленном порядке, судом будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности оформления им права на данный земельный участок в порядке, предусмотренном, например, статьями 37, 38 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», суд отказывает в иске в связи с отсутствием оснований для признания такой постройки самовольной. 18.
— п. 16 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает только с момента государственной регистрации; поскольку дом не зарегистрирован, права на него у вас юридически нет, а потому и «исключительное право» на выкуп земли как собственника здания пока не возникло.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
— ст. 219 ГК РФ

Вывод по вопросу: дом квалифицируется как самовольная постройка в части, выходящей за границы участка; отсутствие регистрации права на дом — законное следствие этой квалификации, а не отдельная прихоть регистратора. Именно поэтому возникает «замкнутый круг»: администрация отказывает в перераспределении/выкупе, ссылаясь на неузаконенный объект, а Росреестр отказывает в регистрации из-за выхода за границы. Разорвать круг можно только легализацией дома через суд (см. блоки 2 и 3) либо изменением конфигурации объекта/границ (блок 4).

Признание права собственности на самовольную постройку через суд (основной путь)

Ключевая норма, позволяющая выйти из тупика, — п. 3 ст. 222 ГК РФ: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, которому принадлежит земельный участок.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
— п. 3 ст. 222 ГК РФ

У вас есть свидетельство о праве собственности на участок от 2004 года — значит, вы лицо, за которым может быть признано право на постройку. Условия удовлетворения иска: (1) наличие прав на участок, допускающих строительство; (2) соответствие постройки установленным требованиям на день обращения в суд; (3) отсутствие нарушения прав третьих лиц и угрозы жизни и здоровью.

Ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления по месту нахождения такой постройки, иной уполномоченный федеральный орган 17 исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации (части 4–6 статьи 51 ГрК РФ), а в случае предъявления правообладателем земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на этом участке иным лицом, – также лицо, осуществившее ее возведение (создание).
— п. 42 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Дело рассматривается в порядке искового производства судом общей юрисдикции по правилам исключительной подсудности — по месту нахождения объекта.

Иски о сносе самовольной постройки, о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, о признании права собственности на самовольную постройку рассматриваются судом общей юрисдикции, арбитражным судом с соблюдением правил об исключительной подсудности – по месту нахождения спорного объекта (статья 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), статья 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). Если в спорной постройке проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении таких лиц. В указанном случае спор подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции (часть 4 статьи 22 ГПК РФ, часть 7 статьи 27 6 АПК РФ). При этом суд привлекает к участию в деле прокурора для дачи заключения по требованию о выселении (часть 3 статьи 45 ГПК РФ). 12. С иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки.
— п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Подсудность судам общей юрисдикции споров с участием граждан и органов местного самоуправления по земельным правоотношениям прямо закреплена процессуальным законом.

При обращении в суд с заявлением, содержащим несколько связанных между собой требований, из которых одни подсудны суду общей юрисдикции, другие - арбитражному суду, если разделение требований невозможно, дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) Если разделение требований возможно, судья выносит определение о принятии требований, подсудных суду общей юрисдикции, и о возвращении заявления в части требований, подсудных арбитражному суду. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) Статья 22 1 . Споры, подлежащие передаче на рассмотрение третейского суда 1. Споры, возникающие из гражданско-правовых отношений, а также индивидуальные трудовые споры спортсменов, тренеров в профессиональном спорте и спорте высших достижений могут быть переданы сторонами на рассмотрение третейского суда при наличии между сторонами спора действующего арбитражного соглашения, если иное не предусмотрено федеральным законом. (В редакции федеральных законов от 28.11.2018 № 451-ФЗ , от 31.07.2020 № 245-ФЗ ) 2. Не могут быть переданы на рассмотрение третейского суда: (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 1) споры, предусмотренные пунктом 4 части первой статьи 22 настоящего Кодекса;
— ч. 4 ст. 22 ГПК РФ

Вывод по вопросу: иск о признании права собственности на дом (включая выходящую за границы часть) предъявляется в районный суд по месту нахождения дома; ответчик — администрация муниципального образования. Удовлетворение иска возможно при доказанности технической безопасности дома (заключение экспертизы) и отсутствии нарушения прав третьих лиц. Судебный акт о признании права станет документом-основанием для регистрации дома в Росреестре и устранения «замкнутого круга» в части выкупа земли.

Темпоральная развилка: постройка 2010 года и защита добросовестного застройщика

Действующая редакция п. 1 ст. 222 ГК РФ и разъяснение Верховного Суда прямо связывают оценку постройки с требованиями, действовавшими на дату начала её возведения.

Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной
— п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) 2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ)
— п. 1 ст. 263 ГК РФ

Эти нормы означают для вашего случая: сам факт строительства дома на принадлежащем вам участке законен (п. 1 ст. 263 ГК РФ), а признак самовольности должен устанавливаться по градостроительным и строительным нормам, действовавшим на дату начала строительства в 2010 году и действующим на дату выявления постройки. Если те требования, по которым объект сегодня выглядит «несоответствующим» (отступы, красные линии), появились или ужесточились после 2010 года, они не превращают дом в самовольный.

Вывод по вопросу: постройку необходимо оценивать по нормам, действовавшим на дату начала её возведения (2010 год), а не по более поздним требованиям; это существенно усиливает вашу позицию в споре с администрацией по поводу «неоформленного» объекта. Точный перечень действовавших в 2010 году требований и дату начала строительства следует подтвердить документально (техплан, документы о строительстве, заключение кадастрового инженера) — это вопрос доказательств по конкретному делу.

Оспаривание отказа администрации в перераспределении (выкупе) земли и законность самого отказа

Отказ администрации основан на норме о перераспределении и на ограничении из ст. 39.29 ЗК РФ.

перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд , индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков;
— подп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ

Перераспределение вашего участка и смежной муниципальной земли в принципе допустимо для ИЖС — при условии, что площадь после увеличения не превысит установленные предельные максимальные размеры участков и что соблюдены требования градостроительной документации.

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков при наличии хотя бы одного из следующих оснований: 1) заявление о перераспределении земельных участков подано в случаях, не предусмотренных пунктом 1 статьи 39 28 настоящего Кодекса; 2) не представлено в письменной форме согласие лиц, указанных в пункте 4 статьи 11 2 настоящего Кодекса, если земельные участки, которые предлагается перераспределить, обременены правами указанных лиц; 3) на земельном участке, на который возникает право частной собственности, в результате перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, будут расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в собственности других граждан или юридических лиц, за исключением сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено), размещение которого допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекта, размещенного в соответствии с пунктом 3 статьи 39 36 настоящего Кодекса;
— подп. 3 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ

Норма прямо запрещает заключение соглашения, если на образуемом участке будут расположены здания, находящиеся в собственности других лиц. Поскольку дом юридически ничьим (незарегистрированным) является, администрация ссылается именно на этот дефект и требует сначала зарегистрировать объект. Формально логика отказа соответствует букве нормы — поэтому простой спор только об отказе малоперспективен: сначала нужно легализовать объект.

на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации ; (В редакции федеральных законов от 03.08.2018 № 340-ФЗ;
— подп. 4 ст. 39.16 ЗК РФ

Статья 39.16 ЗК РФ содержит аналогичное основание для отказа в предоставлении участка без торгов, но из него прямо следует исключение для случая, когда с заявлением обращается собственник расположенного на участке объекта. Как только право на дом будет признано судом, вы станете собственником, и это исключение начнёт работать. Дополнительно, при наличии зарегистрированного права на здание у вас возникает исключительное право на приобретение участка.

исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 1 1 . Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 3.
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

Вывод по вопросу: сам по себе отказ администрации по мотиву «на участке объект, не определённый в праве» юридически корректен до момента легализации дома — поэтому оспаривать его в отрыве от регистрации преждевременно и малоперспективно. Правильная последовательность: сначала суд признаёт право собственности на дом (блок 2), затем вы как собственник здания получаете исключительное право на выкуп участка по п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, а при повторном отказе уже обжалуете его в районном суде в порядке гл. 22 КАС РФ (срок на оспаривание — 3 месяца со дня, когда стало известно о нарушении права). Перераспределение оформляется соглашением, и право собственности на образуемый участок возникает на его основании.

Альтернативная ветка: приобретательная давность на занятую часть и на дом

Если по каким-то причинам суд не признает право на самовольную постройку (например, будут выявлены неустранимые нарушения), возможна вторая, защитная ветка — приобретательная давность.

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
— п. 1 ст. 234 ГК РФ

Вы открыто, непрерывно и добросовестно владеете и участком (с 2004 года), и домом (с 2010 года). Для недвижимости срок приобретательной давности — 15 лет. Однако эта ветка имеет принципиальные ограничения: приобретательная давность не применяется к самовольной постройке и, как правило, не позволяет присоединить занятый чужой (муниципальный) участок без устранения нарушения границ. Поэтому основную ставку нужно делать на блок 2 — судебное признание права на дом, — а давность использовать как дополнительный аргумент добросовестного и длительного владения.

Вывод по вопросу: приобретательная давность (п. 1 ст. 234 ГК РФ) теоретически применима к дому и участку, которыми вы владеете более 15 лет, но она не «легализует» выход дома за границы — для этого нужен иск по ст. 222 ГК РФ. Ветку давности целесообразно заявлять в совокупности с основным иском (как основание добросовестности и длительности владения), но не как самостоятельный способ решения проблемы выхода за границы.

Устранение нарушения границ (демонтаж выступающей части) и уточнение границ как альтернатива полной легализации

Иногда проблема решается не признанием права на «выступающую» часть, а приведением объекта в соответствие с требованиями. Верховный Суд разъяснил, что при наличии технической возможности постройку можно привести в соответствие путём демонтажа только той части, которая выходит за допустимые границы.

Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной
— п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Применительно к вашему случаю: если выступ дома за границы участка невелик и не затрагивает несущих конструкций, технически возможен и менее рискованный путь — демонтаж (перенос) только выступающей части. Тогда дом полностью окажется в границах вашего участка, и проблема с Росреестром снимается без перераспределения муниципальной земли.

Дополнительно, при наличии спора о границах, суд вправе разъяснить сторонам право на заявление встречного иска об установлении границ — Верховный Суд прямо предусмотрел такую возможность.

Постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если 8 этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта. Если при рассмотрении спора относительно самовольной постройки будет установлено наличие спора о границах земельных участков, суду необходимо разъяснить сторонам право на предъявление иска, встречного иска, направленного на определение (установление) границ земельных участков, для совместного рассмотрения с первоначальным иском (статьи 137, 151 ГПК РФ, статьи 130, 132 АПК РФ). 17. Если при рассмотрении спора о сносе самовольной постройки, возведенной на земельном участке, не предоставленном ответчику в установленном порядке, судом будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности оформления им права на данный земельный участок в порядке, предусмотренном, например, статьями 37, 38 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», суд отказывает в иске в связи с отсутствием оснований для признания такой постройки самовольной. 18.
— п. 16 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Вывод по вопросу: существует две технические стратегии — (1) сохранение дома как есть с признанием права и последующим перераспределением земли; (2) приведение дома в соответствие путём демонтажа/переноса выступающей части. Выбор зависит от заключения кадастрового инженера и строительно-технической экспертизы: если выступ технически неустраним без разрушения дома — идём по пути судебного признания права (блок 2); если устраним — возможен более простой путь демонтажа части. Решение принимается после получения технического заключения.

Смежные риски: угроза иска о сносе и сроки исковой давности

Важно понимать встречный риск: администрация как собственник смежной муниципальной земли вправе требовать сноса самовольной постройки.

К требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 196, пункт 1 статьи 200 ГК РФ). Срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником – арендодателем или ссудодателем земельного участка, начинает течь с момента, когда арендатор или ссудополучатель должен был возвратить переданный ему земельный участок (абзац второй пункта 2 статьи 200, пункт 2 статьи 610, статья 622, пункт 1 статьи 689, статья 699 ГК РФ). В случае возвращения земельного участка арендатором или ссудополучателем собственнику с возведенной (созданной) на нем самовольной постройкой срок исковой давности по требованию собственника земельного участка о сносе такой постройки начинает течь не позднее момента возврата земельного участка. Если истек срок исковой давности по иску об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка, то считается истекшим и срок исковой давности по требованию о сносе возведенной на нем самовольной постройки (статьи 195, 301 ГК РФ). На требования о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Ключевое правило начала течения срока исковой давности установлено в п. 1 ст. 200 ГК РФ — срок течёт со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. 3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 200 ГК РФ

Если дом не создаёт угрозу жизни и здоровью, к требованию о сносе применяется общий трёхлетний срок исковой давности (п. 15 Пленума № 44 в связке с п. 1 ст. 200 ГК РФ). Если же постройка создаёт угрозу — исковая давность не применяется вовсе, и требование может быть заявлено в любой момент.

Вывод по вопросу: пока право на дом не оформлено, сохраняется риск иска администрации о сносе; по требованиям о сносе постройки, не создающей угрозу, действует трёхлетний срок исковой давности, а по угрожающим постройкам срок не течёт. Поэтому единственный надёжный способ снять риск — своевременно самому подать иск о признании права собственности (блок 2), подкрепив его заключением эксперта о безопасности и соответствии дома установленным требованиям: именно доказательство безопасности «выводит» вас из-под безсрочного риска сноса.

Денежная сторона: плата за прирезку земли и судебные расходы

При перераспределении увеличение вашего участка за счёт муниципальной земли оформляется за плату в порядке, установленном органом местного самоуправления, — размер платы может рассчитываться от кадастровой стоимости пропорционально прирезаемой площади.

Увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату, размер которой определяется: 1) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 5 1 . Расчет размера платы, предусмотренной пунктом 5 настоящей статьи, может осуществляться на основании кадастровой стоимости исходного или образуемого земельного участка пропорционально увеличению площади земельного участка, находящегося в частной собственности.
— п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ

Орган местного самоуправления сам определяет порядок расчёта и вправе устанавливать категории граждан, полностью освобождаемых от платы в случаях, предусмотренных подп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ. Для вас это значит: до подачи заявления стоит уточнить действующий муниципальный порядок расчёта платы и проверить, не входите ли вы в льготную категорию. Выкуп «как есть» здесь не применяется — суммарно вы платите именно за прирезаемую площадь.

Вывод по вопросу: за прирезаемую муниципальную землю придётся заплатить по муниципальному порядку (обычно от кадастровой стоимости, пропорционально прирезке); при судебном признании права на дом — оплатить госпошлину и расходы на экспертизу; при выигрыше у администрации в порядке КАС РФ судебные расходы взыскиваются с проигравшего органа. Точный размер платы можно рассчитать заранее, получив кадастровую стоимость прирезаемой площади, — это позволит оценить экономическую целесообразность прирезки.

Доказательства и документы: что собирать

Для заявления о перераспределении к нему прилагаются правоустанавливающие (правоудостоверяющие) документы на ваш участок и схема расположения участка, если отсутствует проект межевания.

К заявлению о перераспределении земельных участков прилагаются: 1) копии правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на земельный участок, принадлежащий заявителю, в случае, если право собственности не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2) схема расположения земельного участка в случае, если отсутствует проект межевания территории
— пп. 3, 8, 9 ст. 39.29 ЗК РФ

Ваше свидетельство 2004 года — как раз такой правоудостоверяющий документ; дополнительно понадобятся схема расположения образуемого участка (готовит кадастровый инженер) и, для суда, технический план/заключение кадастрового инженера о фактических координатах дома и выступе за границы.

Вывод по вопросу: базовый пакет для суда и администрации — свидетельство о праве собственности на участок (2004), выписка из ЕГРН на участок, схема расположения образуемого участка/проект межевания, технический план дома (декларация), строительно-техническое заключение о безопасности и соответствии нормам, заключение кадастрового инженера о границах и выступе. Без технического заключения о безопасности дома иск о признании права удовлетворён не будет (условие п. 3 ст. 222 ГК РФ — отсутствие угрозы жизни и здоровью).

Смежное право: сервитут и установление (уточнение) границ

Если выступ дома окончательно устранить невозможно и по каким-то причинам перераспределение не проходит, остаётся вариант с сервитутом — правом ограниченного пользования смежной муниципальной землёй.

При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков. 3. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в случаях и порядке, которые предусмотрены главой V 4 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 4. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Статья 11 8 . Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки 1. Возникновение и сохранение права собственности на образуемые или измененные земельные участки осуществляются в соответствии со статьями 11 4 - 11 7 настоящего Кодекса. 2. У лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения на образуемые земельные участки. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 3.
— п. 2 ст. 11.7 ЗК РФ

Сервитут и перераспределение — родственные механизмы оформления прав на смежную землю: при перераспределении право собственности на образуемый участок возникает на основании соглашения, а сервитут даёт лишь ограниченное пользование. Для вашего случая важнее другое: спор о границах и выступ дома разрешается через установление (уточнение) границ участка.

Постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если 8 этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта. Если при рассмотрении спора относительно самовольной постройки будет установлено наличие спора о границах земельных участков, суду необходимо разъяснить сторонам право на предъявление иска, встречного иска, направленного на определение (установление) границ земельных участков, для совместного рассмотрения с первоначальным иском (статьи 137, 151 ГПК РФ, статьи 130, 132 АПК РФ). 17. Если при рассмотрении спора о сносе самовольной постройки, возведенной на земельном участке, не предоставленном ответчику в установленном порядке, судом будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности оформления им права на данный земельный участок в порядке, предусмотренном, например, статьями 37, 38 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», суд отказывает в иске в связи с отсутствием оснований для признания такой постройки самовольной. 18.
— п. 16 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Вывод по вопросу: при споре о фактическом местоположении границ заявляйте требование об установлении (уточнении) границ участка (по результатам межевания и экспертизы) — суд рассматривает его совместно с иском о признании права на дом; сервитут на муниципальную землю — вспомогательный вариант, если сохранить выступ иначе нельзя. Основной путь всё равно остаётся тем же: сначала судебное признание права на дом, затем оформление земли (перераспределение/выкуп), и только затем — регистрация дома в Росреестре. Подсудность во всех сценариях единая — районный суд по месту нахождения объекта.