Можно ли объединить два земельных участка, если на них наложен запрет судебного пристава на регистрационные действия?

Объединение двух смежных участков возможно по закону — это образование нового объекта

Сначала нужно понять, что объединение участков вообще законно и технически возможно. ЗК РФ прямо называет объединение одним из способов образования участков и не ограничивает его сособственниками: если оба участка смежные и принадлежат вам одному, при объединении образуется один новый участок, а прежние прекращают существование.

1. При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается. 2. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок. 3. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки. 4. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством. 5. Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования одному лицу. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 48-ФЗ) 6. Допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Статья 11 7 . Перераспределение земельных участков 1.
   — ст. 11.6 ЗК РФ, п. 1

Для вашей ситуации это означает: препятствий «земельного» характера нет — участки смежные, находятся в собственности одного лица (вас), границы уточнены и споров нет. Согласие третьих лиц или СНТ на объединение ваших собственных участков законом не требуется (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ требует согласия лишь землепользователей/арендаторов/залогодержателей, которых у вас нет).

1. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ
   — п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ

Исходные участки прекращаются не в момент изготовления межевого плана, а лишь с даты государственной регистрации права на образуемый участок — именно на этой регистрации и «споткнётся» дело из-за запрета.

Вывод по вопросу: объединить два ваших смежных участка по существу законно и не требует чьего-либо согласия. Но юридический результат — новый единый участок и прекращение прав на прежние — достигается только через кадастровый учёт и регистрацию права (ст. 11.2, 11.6 ЗК РФ, ст. 41 ФЗ № 218-ФЗ), то есть упирается в запрет пристава.

Наличие запрета пристава — законное основание приостановить и затем отказать в регистрации нового участка

Объединение участков не сделка, а юридическая процедура, но её финал — регистрационные действия Росреестра. Закон прямо относит поступление акта пристава о запрете совершать действия с недвижимостью к самостоятельным основаниям приостановления кадастрового учёта и регистрации.

1. в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации , за исключением случаев, установленных федеральными законами
   — п. 37 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

То есть сам факт запрета — не «помеха бумажная», а предусмотренное законом основание приостановки. Поскольку объединение участков по вашему заявлению потребует государственной регистрации права на новый участок и снятия с учёта старых, регистратор обязан приостановить процедуру.

1. В случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости
   — ч. 1 ст. 41 ФЗ № 218-ФЗ
2. Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости
   — ч. 3 ст. 41 ФЗ № 218-ФЗ

Кадастровый учёт и регистрация нового участка, а также прекращение прав на два исходных, происходят одновременно, единым пакетом — обойти запрет, «разделив» процедуру на части, не получится. Если причины приостановки не устранены, регистратор отказывает.

1. В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 2. Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело (в том числе межевого плана, технического плана, акта обследования).
   — ч. 1 ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ

Для вас это означает практический итог: пока запись о запрете в ЕГРН не погашена, заявление об объединении приведёт к приостановке, а через срок приостановления — к отказу. Отказ не «испортит» права на существующие участки, но новый объект не возникнет.

Вывод по вопросу: да, сначала придётся снять запрет — при действующем запрете пристава объединить участки и создать новый объект нельзя: регистратор обязан приостановить, а затем отказать (п. 37 ч. 1 ст. 26, ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ). Запрет нужно снять (или добиться его отмены) до подачи заявления об объединении.

Как снимается запрет: погашение долга, окончание исполнительного производства, отмена меры приставом

Запрет — это мера принудительного исполнения, производная от ареста имущества должника, и её судьба напрямую связана с исполнительным производством.

1. Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении
   — ч. 4 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ

Самый простой и быстрый путь, о котором вы и спрашиваете, — погасить задолженность. При полном исполнении требований исполнительного производства оно подлежит окончанию, а вместе с ним снимаются обеспечительные ограничения.

1. фактического исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе; 2) фактического исполнения за счет одного или нескольких должников требования о солидарном взыскании, содержащегося в исполнительных документах, объединенных в сводное исполнительное производство; 3) извещения взыскателя о невозможности взыскания
   — п. 1 ч. 1 ст. 47 ФЗ № 229-ФЗ

Механика снятия техническая и от вас не зависит: постановление о снятии ареста (запрета) пристав направляет в Росреестр, и лишь после этого запись в ЕГРН погашается.

1. Постановление судебного пристава-исполнителя о наложении (снятии) ареста на недвижимое имущество должника или сведения, содержащиеся в постановлении и акте о наложении ареста на имущество должника (описи имущества), в трехдневный срок со дня принятия постановления направляются в регистрирующий орган в форме электронного документа
   — ч. 8 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ

Значит, недостаточно просто оплатить наличными «в кассу» — снятие регистрируется приставом. Если долг закрыт, а запрет в ЕГРН сохраняется, следует подать приставу заявление о снятии запрета (окончании производства). Если исполнительное производство уже окончено, но запись не погашена, требуется постановление пристава о снятии ранее наложенного запрета; при уклонении — жалоба.

Вывод по вопросу: погашение долга — реальный и обычно кратчайший способ: полное исполнение ведёт к окончанию исполнительного производства (п. 1 ч. 1 ст. 47 ФЗ № 229-ФЗ), после чего пристав своим постановлением снимает запрет и направляет его в Росреестр (ч. 8 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ). Пока постановление о снятии не поступило в Росреестр, объединение всё равно будет приостановлено — контролируйте фактическое исключение записи из ЕГРН.

Ветка «долг не признаю / запрет незаконен»: обжалование действий пристава и обращение взыскания только по суду

Возможна и обратная ситуация: запрет наложен незаконно, долг оспаривается или запрет чрезмерен. Тогда работает отдельная ветка — обжалование.

1. Постановления Федеральной службы судебных приставов, а также постановления судебного пристава-исполнителя и других должностных лиц службы судебных приставов, их действия (бездействие) по исполнению исполнительного документа могут быть обжалованы сторонами исполнительного производства, иными лицами, чьи права и интересы нарушены такими действиями (бездействием), в порядке подчиненности и оспорены в суде
   — ч. 1 ст. 121 ФЗ № 229-ФЗ

Жалобу можно подать и в порядке подчиненности (старшему судебному приставу), и оспорить в суде. Срок на жалобу в порядке подчиненности — 10 дней, и он гибко исчисляется, если лицо не извещалось.

Жалоба на постановление Федеральной службы судебных приставов, а также на постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) подается в течение десяти дней со дня вынесения Федеральной службой судебных приставов, судебным приставом-исполнителем или иным должностным лицом постановления, совершения действия, установления факта его бездействия либо отказа в отводе. Лицом, не извещенным о времени и месте совершения действий, жалоба подается в течение десяти дней со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о вынесении постановления, совершении действий (бездействии). (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ)
— ст. 122 ФЗ № 229-ФЗ

Судебное оспаривание идёт по правилам процессуального законодательства; при долге по исполнительному документу, выданному судом общей юрисдикции, заявление подаётся в суд общей юрисдикции.

Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.
— ст. 278 ГК РФ

Важный смежный момент: обращение взыскания именно на земельный участок допускается только по решению суда, поэтому наличие запрета само по себе ещё не означает, что участки уже «продаются», — но распоряжаться ими вы не можете. Сохранение записи о запрете до регистрации вашего объединения заблокирует процедуру, даже если вы формально правы.

Вывод по вопросу: если запрет незаконен или долг вы не признаёте, его можно снять путём жалобы старшему судебному приставу либо оспаривания постановления (действий) пристава в суде — в порядке подчиненности срок 10 дней (ст. 121, 122, 128 ФЗ № 229-ФЗ). Обращение взыскания на участки возможно только по решению суда (ст. 278 ГК РФ). До результата обжалования (или до отмены записи) объединение невозможно.

Риски «обойти» запрет и порядок действий при действующем запрете

Даже если предположить попытку распорядиться участками вопреки запрету (например, оформить документы задним числом), закон защищает кредитора: распоряжение под запретом не лишает взыскателя обеспечиваемых прав.

1. Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете
   — п. 2 ст. 174.1 ГК РФ

Правило работает в обе стороны: либо запрет честно снимается, либо сделка/действие в обход запрета не даёт вам защиты. Дополнительно учтите, что при объединении участка, обременённого залогом, с незаложенным право залога распространяется на весь новый участок (п. 6 ст. 11.6 ЗК РФ) — если, помимо запрета пристава, у вас есть залог/ипотека, обременение перейдёт на объединённый участок и его тоже нужно учитывать.

Отдельно обратите внимание: запрет пристава — это про распоряжение, но не про само наличие права. Поэтому при действующем запрете безопасная последовательность такая: (1) выяснить в ФССП, по какому исполнительному производству наложен запрет и какова сумма; (2) погасить долг либо добиться отмены/снятия запрета (жалоба/суд); (3) дождаться, что запись о запрете исчезла из ЕГРН; (4) заказать кадастровому инженеру межевой план на объединение; (5) подать заявление в Росреестр — кадастровый учёт нового участка и регистрация права пройдут одновременно со снятием прежних двух (ч. 1, 3 ст. 41 ФЗ № 218-ФЗ).

Вывод по вопросу: обход запрета юридически бессмысленен и рискован (п. 2 ст. 174.1 ГК РФ); новый участок всё равно не зарегистрируется, пока в ЕГРН есть запись о запрете. Практический итог всей ситуации: объединить участки при действующем запрете нельзя — сначала запрет снимается (погашением долга с окончанием исполнительного производства по п. 1 ч. 1 ст. 47 ФЗ № 229-ФЗ, либо его отменой/снятием через жалобу или суд по ст. 121, 122, 128 ФЗ № 229-ФЗ), запись о запрете исключается из ЕГРН, и только после этого через кадастрового инженера и Росреестр создаётся один новый участок (ст. 11.2, 11.6 ЗК РФ, ст. 41 ФЗ № 218-ФЗ).