Можно ли купить участок ЛПХ, который могли перевести в земли лесного фонда, и построить на нём дом?

Приоритет сведений ЕГРН над данными лесного реестра при «лесной амнистии»

Главный вопрос клиента — проигрывает ли он участок, если лесничество утверждает, что земля числится в лесном фонде, тогда как в ЕГРН участок учтён как земли населённых пунктов с ВРИ ЛПХ. Здесь действует специальное правило о приоритете ЕГРН, введённое ФЗ № 280-ФЗ («лесная амнистия»).

1. В случае, если в соответствии со сведениями, содержащимися в государственном лесном реестре, лесном плане субъекта Российской Федерации, земельный участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости, правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами на земельные участки этот земельный участок отнесен к иной категории земель, принадлежность земельного участка к определенной категории земель определяется в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, либо в соответствии со сведениями, указанными в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельные участки, при отсутствии таких сведений в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 9 настоящей статьи. Правила настоящей части применяются в случае, если права правообладателя или предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 года. (В редакции Федерального закона от 13.06.2023 № 248-ФЗ) 4.
   — ч. 3 ст. 14 ФЗ от 21.12.2004 № 172-ФЗ (полн.)

Это правило — ключевое. Для вашей ситуации (право продавца в собственности «больше 10 лет», то есть возникло заведомо до 1 января 2016 года) действует прямое указание закона: если по ГЛР/лесному плану участок отнесён к землям лесного фонда, а по ЕГРН и правоустанавливающим документам — к иной категории (земли населённых пунктов), принадлежность участка определяется по ЕГРН и старым документам продавца (свидетельство, выписка из похозяйственной книги), а не по данным лесничества. Слова работника лесничества «земля в наших границах» сами по себе не меняют статус участка.

1. Земельный участок подлежит отнесению к землям населенных пунктов, если он находится в границах населенного пункта, или к категории земель сельскохозяйственного назначения в иных случаях, если в соответствии со сведениями, содержащимися в государственном лесном реестре, лесном плане субъекта Российской Федерации, а также сведениями Единого государственного реестра недвижимости, правоустанавливающими и (или) правоудостоверяющими документами на земельные участки земельный участок относится к категории земель лесного фонда, но до 8 августа 2008 года: 1) предоставлен для ведения огородничества, садоводства или дачного хозяйства гражданину, садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, иной организации, при которой было создано или организовано указанное объединение, либо образован из указанного земельного участка; 2) предоставлен для строительства и (или) эксплуатации жилого дома либо образован из указанного земельного участка; 3) предоставлен для личного подсобного хозяйства либо образован из указанного земельного участка.
   — ч. 4 ст. 14 ФЗ от 21.12.2004 № 172-ФЗ

Участок предоставлен для личного подсобного хозяйства до 08.08.2008 (что подтверждается выпиской из похозяйственной книги и старым свидетельством), поэтому он подлежит отнесению к землям населённых пунктов, даже если формально попадал в границы лесного фонда. Причём:

1. В случаях, указанных в частях 4, 9 и 13 настоящей статьи, принятие акта о переводе земельного участка из одной категории в другую (решения об отнесении земельного участка к соответствующей категории земель) не требуется.
   — ч. 15 ст. 14 ФЗ от 21.12.2004 № 172-ФЗ

То есть отдельного «акта о переводе» не требуется — статус восстанавливается автоматически по правилам ст. 14 ФЗ № 172-ФЗ. Купля этого участка вами также защищена: ч. 5 ст. 14 ФЗ № 172-ФЗ распространяет это правило на случаи перехода прав после 08.08.2008 (то есть на вас как нового собственника).

Вывод: если право продавца на участок возникло до 01.01.2016 (а он заявляет о владении более 10 лет), то принадлежность участка к землям населённых пунктов определяется по сведениям ЕГРН и старым правоустанавливающим документам, даже при наличии записи в ГЛР о лесном фонде. «Лесной» статус не лишает вас права собственности автоматически.

Возможность строительства жилого дома и регистрации по месту жительства (ВРИ ЛПХ)

По целевому назначению правовой режим участка определяется по его категории и разрешённому использованию.

1. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.
   — п. 2 ст. 7 ЗК РФ

Участок отнесён к землям населённых пунктов с ВРИ «для ведения личного подсобного хозяйства». Такой участок в границах населённого пункта является приусадебным, и на нём прямо допускается возведение жилого дома.

В соответствии с п. 2 ст. 4 Федерального закона от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» на приусадебном земельном участке допускается возведение жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
— п. 53 Обзора судебной практики ВС РФ от 07.04.2021 № 1/2021 (цитируется п. 2 ст. 4 ФЗ № 112-ФЗ)

Параметры такого дома должны соответствовать объекту ИЖС, а сам ВРИ (приусадебный, код 2.2) прямо предусматривает размещение жилого дома:

Установленный Классификатором видов разрешенного использования вид разрешенного использования земельных участков «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» (код 2.2) 146 предусматривает возможность размещения жилого дома; производства сельскохозяйственной продукции; размещения гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.
— п. 53 Обзора судебной практики ВС РФ от 07.04.2021 № 1/2021

Это подтверждает и позиция Конституционного Суда — приусадебный участок ЛПХ предназначен для размещения жилого дома:

для ведения личного подсобного хозяйства может предоставляться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок), который используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений; параметры жилого дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства.
— Постановление КС РФ от 14.11.2019 № 35-П (п. 3.2)

Поскольку жилой дом, возводимый на приусадебном участке, приравнен к объекту ИЖС, на него распространяется уведомительный порядок строительства (уведомление о планируемом строительстве и об окончании), а после регистрации дома в нём возможна регистрация по месту жительства. Важно: это верно только при условии, что участок действительно остаётся в границах населённого пункта и категория не изменена. Если бы участок реально перешёл в земли лесного фонда (что по ст. 14 ФЗ № 172-ФЗ исключено при ваших исходных данных), строительство жилого дома было бы невозможно.

Вывод: при ВРИ «ЛПХ (приусадебный участок)» на землях населённых пунктов строительство жилого дома прямо разрешено законом, а регистрация по месту жительства после оформления дома по уведомительной процедуре возможна.

Как заранее проверить статус участка и устранить расхождение реестров

Прежде чем платить деньги, статус участка нужно проверить документально, а не на словах. Регистрация права в ЕГРН — единственное доказательство права, и оспорить её можно только в суде:

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
— п. 5 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Фактическая проверка, которую стоит провести до сделки:

1. заказать свежую выписку из ЕГРН (категория, ВРИ, наличие/отсутствие обременений, зарегистрированных границ — поставлен ли участок на кадастровый учёт с координатами);
2. получить в администрации поселения сведения о генплане и ПЗЗ — входит ли участок в границы населённого пункта и в какую территориальную зону (от этого зависит градостроительный регламент и допустимость дома);
3. запросить в исполнительном органе субъекта РФ по лесным отношениям сведения из государственного лесного реестра и лесного плана региона — числится ли участок в землях лесного фонда;
4. проверить материалы лесоустройства (лесоустроительную документацию), где закрепляются границы лесничеств (ст. 67, 68 ЛК РФ).

Если обнаружится наложение/пересечение границ участка с границами лесничества, это устраняется как реестровая ошибка в порядке ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ:

Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях.
— ч. 1 ст. 61 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Ключевой защитный механизм — если исправление записи может нарушить интересы лица, полагавшегося на ЕГРН (то есть вас как покупателя), то исправление производится только по решению суда, а не в одностороннем административном порядке:

1. В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда.
   — ч. 4 ст. 61 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Кроме того, есть прямой внесудебный механизм «лесной амнистии» — сведения о лесном участке исключаются из ГЛР по заявлению заинтересованного лица, если они противоречат ЕГРН:

1. Наряду со случаями, предусмотренными частью 3 настоящей статьи, сведения о лесных участках подлежат исключению из государственного лесного реестра исполнительным органом субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области лесных отношений, в том числе на основании заявления заинтересованного лица, в следующих случаях: (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 232-ФЗ) 1) установление принадлежности земельного участка к определенной категории земель в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, либо в соответствии со сведениями, указанными в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах, в случае их несоответствия сведениям, содержащимся в государственном лесном реестре; 2) отнесение в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, либо в соответствии со сведениями, указанными в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельный участок, земельного участка из состава земель лесного фонда к землям населенных пунктов, если он находится в границах населенного пункта, или к категории земель сельскохозяйственного назначения в иных случаях;
   — ч. 4 ст. 4.6 ФЗ от 04.12.2006 № 201-ФЗ (О введении в действие ЛК РФ)

Вывод: до сделки следует получить письменные ответы администрации (генплан/ПЗЗ) и лесного органа субъекта (ГЛР/лесной план) и свежую выписку ЕГРН. Любое расхождение устраняется либо как реестровая ошибка (в т.ч. через суд при защите ваших интересов), либо путём исключения недостоверных сведений из ГЛР по заявлению. Никакого «перевода земель в лесхоз» без акта и без внесения изменений в ЕГРН для вашего участка не происходит.

Защита покупателя: заверения продавца, гарантия «свободной от прав третьих лиц», последствия недостоверности

Если вы решаете покупать, основная защита строится на гражданско-правовом инструментарии.

Продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц (включая возможные притязания лесничества/РФ на участок как на земли лесного фонда):

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
   — п. 1 ст. 460 ГК РФ

Если впоследствии выяснится, что на участок притязает Российская Федерация (как на лесной участок — ч. 1 ст. 8 ЛК РФ), вы вправе требовать уменьшения цены либо расторжения договора и возврата уплаченного, поскольку права третьих лиц создают обременение.

Дополнительный и более сильный механизм — письменные заверения об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ). Вы вправе включить в договор заверения продавца о том, что: участок не входит в состав земель лесного фонда; в ГЛР и лесном плане отсутствуют сведения об его отнесении к лесничеству; отсутствуют споры и притязания третьих лиц; участок находится в границах населённого пункта, а его ВРИ допускает строительство жилого дома. Последствия недостоверности таких заверений прямо установлены:

Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку. Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не препятствует наступлению последствий, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта. Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения. 2. Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон. 3.
— п. 1 ст. 431.2 ГК РФ

При этом сама по себе утрата заверениями силы (если договор признают недействительным) не лишает вас права на взыскание убытков и неустойки. Убытки возмещаются в полном объёме:

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
   — п. 1 ст. 15 ГК РФ

Вывод: в договор купли-продажи необходимо включить письменные заверения продавца об отсутствии «лесного» статуса участка и притязаний третьих лиц; при их недостоверности вы вправе взыскать убытки или неустойку, уменьшить цену (ст. 460 ГК РФ) либо расторгнуть договор с возвратом денег. Добросовестность покупателя, полагавшегося на ЕГРН, дополнительно защищена: регистрация права — единственное доказательство права, а лицо, указанное в реестре, признаётся правообладателем, пока запись не изменена (ст. 8.1 ГК РФ).

Риски и ответственность: самовольная постройка, самовольное занятие, штрафы, снос

Ключевой риск для покупателя — если бы участок действительно оказался в лесном фонде, построенный дом стал бы самовольной постройкой либо объектом на чужой (федеральной) земле.

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
   — п. 1 ст. 222 ГК РФ

Последствия строительства на участке, разрешённое использование или категория которого не допускает возведения дома, жёсткие — постройка не порождает права собственности и подлежит сносу:

1. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица
   — п. 2 ст. 222 ГК РФ

Однако при ваших исходных данных (право возникло до 2016 года, участок ЛПХ в границах населённого пункта) этот риск снимается правилом «лесной амнистии» (ст. 14 ФЗ № 172-ФЗ): участок остаётся в землях населённых пунктов, а строительство на приусадебном участке ЛПХ разрешено. Соответственно, дом не будет самовольной постройкой по основанию «не тот статус земли».

Отдельно — про административную ответственность. Использование участка не по целевому назначению влечёт штраф по ст. 8.8 КоАП РФ; самовольное занятие земельного участка — по ст. 7.1 КоАП РФ. Но эти нормы направлены против того, кто фактически использует чужую (в т.ч. лесную) землю без прав. Для вас, если статус участка по ЕГРН корректный (земли населённых пунктов, ЛПХ), а дом строится по уведомительной процедуре в соответствии с градостроительным регламентом, составы этих правонарушений не возникают.

Кроме того, лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности (ч. 1 ст. 8 ЛК РФ) и не могут быть приватизированы в собственность гражданина посредством купли-продажи частного участка — они предоставляются только в аренду или безвозмездное пользование:

1. Лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование, аренду, безвозмездное пользование, гражданам - в аренду, безвозмездное пользование. 3. Предоставление гражданам, юридическим лицам в аренду лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом. 4. К договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации , если иное не установлено настоящим Кодексом. 5. Предоставление лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование юридическим лицам и в безвозмездное пользование гражданам осуществляется в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации , если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. 6. Граждане, юридические лица, которым лесные участки предоставлены в аренду в целях заготовки древесины, не вправе сдавать арендованный лесной участок в субаренду или передавать свои права и обязанности по договору аренды лесного участка другим лицам (перенаем). (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 471-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 29.12.2022 № 600-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 206-ФЗ)
   — п. 2 ст. 71 ЛК РФ

Вывод: реальная угроза (снос дома, штрафы, признание сделки недействительной, возврат участка государству) возникает ТОЛЬКО если участок юридически считается землями лесного фонда. При подтверждении того, что право продавца возникло до 01.01.2016 и участок по ЕГРН — земли населённых пунктов с ЛПХ, «лесной» статус не наступает, и эти риски не реализуются. Поэтому решающим фактором сделки является проверка даты возникновения права и документов-оснований, а не устные заявления лесничества.