Какие документы нужны, чтобы оформить землю садового товарищества под КПП и шлагбаум: куда идти и что иметь

Правовой статус земли общего назначения и КПП/шлагбаума как имущества общего пользования

Земельные участки общего назначения и размещаемые на них объекты — это «имущество общего пользования» товарищества. Понятия даны в ст. 3 ФЗ № 217-ФЗ:

земельные участки общего назначения - земельные участки, являющиеся имуществом общего пользования, предусмотренные утвержденной документацией по планировке территории и предназначенные для общего использования правообладателями земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, и (или) предназначенные для размещения другого имущества общего пользования; 7) взносы - денежные средства, вносимые гражданами, обладающими правом участия (членства) в товариществе в соответствии с настоящим Федеральным законом (далее - члены товарищества), на расчетный счет товарищества на цели и в порядке, которые определены настоящим Федеральным законом и уставом товарищества; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ ) 8) территория ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд (далее - территория садоводства или огородничества) - территория, представляющая собой элемент планировочной структуры, в границах которой граждане осуществляют ведение садоводства или огородничества для собственных нужд. (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 312-ФЗ )
— п. 6 ст. 3 ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ

КПП (контрольно-пропускной пункт) и шлагбаум — это объекты, служащие для охраны и благоустройства территории, то есть удовлетворяющие общие потребности членов товарищества. Они подпадают под «находящиеся на них объекты, используемые для удовлетворения общих потребностей граждан» из п. 5 ст. 3 (имущество общего пользования). Прямую правовую базу для их размещения даёт ч. 7 ст. 24 ФЗ № 217-ФЗ:

Земельные участки общего назначения используются для газоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, накопления и сбора твердых коммунальных отходов, благоустройства и охраны территории садоводства или огородничества, а также для занятий физической культурой и спортом, отдыха и укрепления здоровья граждан. (Дополнение частью - Федеральный закон от 14.04.2023 № 123-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ ) 8. В соответствии с решением общего собрания членов товарищества допускается использование земельных участков общего назначения гражданами и организациями, указанными в пункте 5 1 части 1 статьи 17 настоящего Федерального закона, для реализации товаров, проведения работ и оказания услуг для нужд граждан, ведущих садоводство и огородничество. Для указанных целей на земельных участках общего назначения допускается возведение некапитальных строений, сооружений. (Дополнение частью - Федеральный закон от 14.04.2023 № 123-ФЗ ) 9. К имуществу общего пользования относятся сооружения для очистки сточных вод и другие объекты, предотвращающие поступление загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов в окружающую среду, использование которых осуществляется с соблюдением правового режима водоохранных зон и иных зон с особыми условиями использования территорий, созданных для охраны окружающей среды. (Дополнение частью - Федеральный закон от 31.07.2025 № 353-ФЗ )
— ч. 7 ст. 24 ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ

Ключевой вывод: охрана территории прямо названа в законе как допустимая цель использования земельных участков общего назначения. КПП и шлагбаум как средство охраны (ограничения доступа посторонних на территорию товарищества) соответствуют этому назначению, поэтому размещение их на уже имеющейся земле общего назначения не требует ни изменения категории земли, ни изменения вида разрешённого использования этой земли. Отдельный участок под КПП образовывать также необязательно, если объекты ставятся в границах существующего участка общего назначения — это следует из ч. 1 ст. 24 (образование участков — отдельная процедура, нужная лишь когда участок ещё не сформирован).

Сразу важная оговорка об ограничении доступа: ч. 5 ст. 24 ФЗ № 217-ФЗ устанавливает, что правообладатели участков вправе свободно проходить и проезжать к своим участкам, и «никто не вправе ограничивать доступ» правообладателей. Это значит: шлагбаум и КПП законны, только пока они не блокируют проезд самих собственников/владельцев участков (допускают пропуск членов товарищества и собственников их участков), а ограничивают лишь доступ третьих лиц.

Вывод. Земля общего назначения товарищества по прямому указанию закона может использоваться для охраны территории, к которой относятся КПП и шлагбаум. Дополнительного изменения категории или ВРИ земли не требуется; отдельный участок под КПП нужен только при его фактическом отсутствии.

Компетенция общего собрания: достаточно ли имеющегося протокола

Решение о создании имущества общего пользования и о порядке его использования относится к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества:

принятие решения о создании или приобретении имущества общего пользования, в том числе земельных участков общего назначения, и о порядке его использования; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ ) 5 1 ) принятие решения о передаче земельных участков и (или) находящихся на них объектов недвижимости, относящихся к имуществу общего пользования, гражданам или организациям в аренду либо в безвозмездное пользование или об установлении сервитута в отношении такого имущества, а также определение условий использования такого имущества для целей, предусмотренных настоящим Федеральным законом; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 14.04.2023 № 123-ФЗ ) 6) принятие решения о передаче недвижимого имущества общего пользования в общую долевую собственность собственников земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, в собственность организаций, осуществляющих газоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, либо в государственную собственность субъекта Российской Федерации или в собственность муниципального образования, в границах которых расположена территория садоводства или огородничества;
— п. 5 ч. 1 ст. 17 ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ

Протокол общего собрания, которым большинством голосов решено поставить КПП и шлагбаум, является достаточным и необходимым внутренним основанием для этих действий: КПП и шлагбаум — это «создание имущества общего пользования и порядок его использования» по п. 5 ч. 1 ст. 17 ФЗ № 217-ФЗ.

Если впоследствии понадобится регистрировать права на объекты недвижимости или их кадастровый учёт (например, если КПП возводится как капитальное строение, на которое нужна запись в ЕГРН), потребуется ещё и отдельное решение общего собрания о подаче такого заявления:

принятие решения об обращении с заявлением о государственной регистрации прав на объекты недвижимости, расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд и являющиеся имуществом общего пользования, и (или) заявлением о государственном кадастровом учете таких объектов недвижимости; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 25.05.2020 № 162-ФЗ ) 7) исключение граждан из числа членов товарищества, определение порядка рассмотрения заявлений граждан о приеме в члены товарищества; (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 312-ФЗ ) 8) принятие решения об открытии или о закрытии банковских счетов товарищества; 9) принятие решения о подготовке проекта межевания территории и (или) проекта планировки территории применительно к территории садоводства или огородничества либо о подготовке изменений в такую документацию, об одобрении таких проектов или изменений в них; (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 312-ФЗ ) 10) распределение образованных на основании утвержденного проекта межевания территории садовых или огородных земельных участков между членами товарищества с указанием условных номеров земельных участков для их последующего предоставления в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации ; (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 312-ФЗ ) 11) утверждение отчетов ревизионной комиссии (ревизора);
— п. 6.1 ч. 1 ст. 17 ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ

Также обращаю внимание: если для образования отдельного участка потребуется проект межевания территории, решение о его подготовке тоже в компетенции общего собрания (п. 9 ч. 1 ст. 17 ФЗ № 217-ФЗ), а не правления единолично.

Вывод. Имеющийся протокол общего собрания о решении поставить КПП и шлагбаум — юридически достаточное основание. Правление (председатель) действует во исполнение этого решения; отдельного решения общего собрания о регистрации прав понадобится только если КПП окажется капитальным объектом и его потребуется ставить на учёт.

Разрешение на строительство: капитальный или некапитальный объект

КПП и шлагбаум практически всегда возводятся как некапитальные объекты (металлическая будка/пост, сборная конструкция, вагончик, шлагбаум на опоре без фундамента). Правовое значение этого определяется ГрК РФ.

Некапитальные строения и сооружения не относятся к объектам капитального строительства:

некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений); (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ ) 10 3 ) информационная модель объекта капитального строительства (далее - информационная модель) - совокупность взаимосвязанных сведений, документов и материалов об объекте капитального строительства, формируемых в электронном виде на этапах выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, эксплуатации и (или) сноса объекта капитального строительства; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ ) 11) красные линии - линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории; (В редакции Федерального закона от 02.08.2019 № 283-ФЗ ) 12) территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары);
— п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ

А разрешение на строительство не требуется, в частности, для объектов, не являющихся объектами капитального строительства:

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: 1) строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ; (В редакции федеральных законов от 31.12.2005 № 210-ФЗ, от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 03.08.2018 № 340-ФЗ, от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 1 1 ) строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") ; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 340-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ) 2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства;
— ч. 17 ст. 51 ГрК РФ

Разбор применения: если КПП — это металлический пост, вагончик, сборная будка, а шлагбаум — конструкция на опоре, всё это «некапитальные строения, сооружения», не имеющие прочной связи с землёй. Значит, разрешение на строительство не требуется (п. 2 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ), не нужна проектная документация и разрешение на ввод в эксплуатацию. Согласовывать что-либо с администрацией для их установки также не нужно.

Однако если КПП возводится как капитальное здание (фундамент, капитальные стены), оно становится объектом капитального строительства, и тогда для него действует общее правило ст. 51 ГрК РФ о необходимости разрешения на строительство, а сам объект подлежит кадастровому учёту и регистрации права. Практическая рекомендация — проектировать КПП как некапитальное сооружение, чтобы избежать всей разрешительной цепочки.

Дополнительный, но важный нюанс о рисках: если бы объект оказался самовольной постройкой (капитальное строение без разрешения либо на земле, чей ВРИ не допускает такого строительства), применялась бы ст. 222 ГК РФ:

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— ст. 222 ГК РФ, п. 1

Поскольку земля общего назначения допускает охрану территории (ч. 7 ст. 24 ФЗ № 217-ФЗ), а КПП/шлагбаум делаются некапитальными, риск квалификации их как самовольной постройки при соблюдении этих условий минимален.

Вывод. При некапитальном исполнении (сборный пост/будка, шлагбаум без фундамента) разрешение на строительство и согласования в администрации не требуются. Капитальный КПП (с фундаментом и капитальными стенами) потребует разрешения на строительство, кадастрового учёта и регистрации права, а при их отсутствии — рискует быть признан самовольной постройкой.

Есть ли обязанность образовывать отдельный участок и куда идти: администрация, Росреестр или кадастровый инженер

Ответ зависит от того, сформирован ли участок общего назначения и кто его собственник.

Ситуация А — земля общего назначения уже оформлена в собственность (товарищества или общей долевой собственности членов) и имеет границы в ЕГРН. В этом случае выписка из ЕГРН, которая у вас есть, подтверждает право. Отдельный участок под КПП образовывать не нужно — объекты размещаются в границах уже существующего участка общего назначения, а его назначение (охрана территории) допускает это. Ни в администрацию, ни в Росреестр для регистрации прав идти не требуется, если КПП и шлагбаум некапитальные: право на землю уже есть, а некапитальные объекты не подлежат кадастровому учёту и регистрации прав. Кадастровый инженер для описания участка тоже не нужен — границы уже в ЕГРН.

Ситуация Б — участок под КПП ещё не образован (его нет в ЕГРН), либо нужно выделить пятно под КПП из большего участка общего назначения. Тогда порядок такой:

1. Образование земельного участка общего назначения осуществляется в соответствии с утверждённым проектом межевания территории, при этом проект планировки не требуется:

Образование земельных участков общего назначения осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Для образования таких земельных участков подготовка и утверждение проекта планировки не требуются. (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 312-ФЗ ) 2. Управление имуществом общего пользования в границах территории садоводства или огородничества может осуществлять только одно товарищество в соответствии с настоящим Федеральным законом. 3. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 14.07.2022 № 312-ФЗ ) 4. Земельный участок общего назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и расположенный в границах территории садоводства или огородничества, подлежит предоставлению в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков. Предоставление земельного участка общего назначения в указанном случае может осуществляться по заявлению лица, уполномоченного на подачу соответствующего заявления решением общего собрания членов товарищества. 5. Правообладатели земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, вправе использовать земельные участки общего назначения в границах такой территории для прохода и проезда к своим земельным участкам свободно и без взимания платы.
— ч. 7 ст. 24 ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ

1. Проект межевания утверждает орган местного самоуправления (администрация) — это в его градостроительной компетенции. К нему и нужно идти за утверждением проекта межевания.

2. После утверждения проекта межевания кадастровый инженер готовит межевой план образуемого участка — именно он является основанием для кадастрового учёта:

межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона); (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 7 1 ) утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.05.2016 № 119-ФЗ ) (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 247-ФЗ , от 28.06.2021 № 226-ФЗ ) 7 2 ) утвержденная карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории);
— п. 7 ч. 1 ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

1. С заявлением о кадастровом учёте в Росреестр (через МФЦ) обращается собственник исходного участка (товарищество либо лицо, уполномоченное общим собранием):

собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образованные объекты недвижимости; 4) собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости; 4 1 ) собственника земельного участка, на котором были расположены прекратившие существование здание, сооружение, помещения или машино-места в них, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, - при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости и государственной регистрации прекращения зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости прав на такие объекты недвижимости, если собственник таких объектов недвижимости ликвидирован (в отношении юридического лица) или его правоспособность прекращена в связи со смертью и право на данные объекты недвижимости не перешло по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (в отношении физического лица);
— п. 3 ч. 1 ст. 15 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Порядок образования участков в целом — ст. 11.2 ЗК РФ:

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. 1 1 . Земельные участки образуются при создании искусственных земельных участков в порядке, установленном Федеральным законом "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" . Образование земельных участков из искусственно созданных земельных участков осуществляется в соответствии с настоящей главой. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 19.07.2011 № 246-ФЗ ) 2. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"), за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами. (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 03.07.2016 № 361-ФЗ, от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 4.
— ст. 11.2 ЗК РФ, п. 1

Ситуация В — земля общего назначения находится в государственной/муниципальной собственности (не приватизирована). Тогда она подлежит предоставлению в общую долевую собственность собственников участков, и заявление подаёт лицо, уполномоченное общим собранием:

Режим установлен ч. 4 ст. 24 ФЗ № 217-ФЗ (цитата c5 выше): участок предоставляется бесплатно в общую долевую собственность пропорционально площадям; обращаться в администрацию с заявлением должен уполномоченный общим собранием представитель.

Сквозной вывод о порядке действий. Начинать нужно с выяснения двух фактов по вашей выписке ЕГРН: (1) установлены ли границы участка общего назначения, (2) кто собственник — товарищество / граждане / муниципалитет. Если участок оформлен и в частной собственности — никакие органы не нужны, только решение собрания (которое есть), и можно ставить КПП/шлагбаум как некапитальные объекты. Если участок не образован — сначала в администрацию за утверждением проекта межевания, затем к кадастровому инженеру за межевым планом, затем в Росреестр (через МФЦ) за учётом. Если земля муниципальная — в администрацию за предоставлением в общую долевую собственность по заявлению уполномоченного общим собранием лица.

Всё это согласуется с обязанностью использовать землю по целевому назначению (ст. 42 ЗК РФ):

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; (В редакции федеральных законов от 21.07.2014 № 234-ФЗ, от 26.12.2024 № 487-ФЗ) сохранять геодезические пункты государственной геодезической сети, нивелирные пункты государственной нивелирной сети, гравиметрические пункты государственной гравиметрической сети, геодезические пункты геодезических сетей специального назначения, лесохозяйственные, лесоустроительные и иные специальные информационные знаки, установленные на земельных участках; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; (В редакции федеральных законов от 14.07.2008 № 118-ФЗ; от 29.12.2010 № 442-ФЗ) своевременно приступать к использованию земельных участков; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 307-ФЗ) своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования регламентов использования земель, экологические, санитарно-эпидемиологические и другие требования;
— ст. 42 ЗК РФ

Ответственность и риски при нарушении порядка

Главный риск — самовольное занятие земли (если поставить КПП/шлагбаум на землю, на которую у товарищества нет прав или границы которой не оформлены). За это предусмотрен штраф по ч. 1 ст. 7.1 КоАП РФ, для юридического лица — от 2 до 3% кадастровой стоимости занятого участка, но не менее 100 000 рублей:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ)
— ч. 1 ст. 7.1 КоАП РФ

Штраф дифференцирован: для юридических лиц от 100 тыс. до 200 тыс. руб. (если кадастровая стоимость не определена) либо от 2 до 3% кадастровой стоимости (если определена), для должностных лиц (председателя) — от 20 тыс. руб.

Отдельно существует риск по ст. 8.8 КоАП РФ (использование участка не по целевому назначению), но при размещении КПП/шлагбаума именно на земле общего назначения, где охрана территории прямо допускается ч. 7 ст. 24 ФЗ № 217-ФЗ, этот состав не возникает.

Гражданско-правовое последствие: если бы объект был возведён самовольно (на чужой либо несформированной земле), применялась бы ст. 222 ГК РФ — отсутствие права собственности и снос за счёт нарушителя (см. c14).

Вывод. При размещении КПП и шлагбаума строго в границах земельного участка общего назначения, право на который оформлено и подтверждено выпиской ЕГРН, административная и гражданско-правовая ответственность не наступает. Основной риск — самовольное занятие земли при отсутствии оформленных границ либо при выходе за границы участка; за это предусмотрен штраф от 100 тыс. руб. для товарищества и от 20 тыс. руб. для председателя.

Исполнение решения, полномочия председателя, обжалование отказов

Кто подписывает и подаёт документы. Председатель товарищества действует от имени товарищества без доверенности, в том числе представляет его в органах власти и в отношениях с иными лицами:

Председатель товарищества действует без доверенности от имени товарищества, в том числе: 1) председательствует на заседаниях правления товарищества; 2) имеет право первой подписи под финансовыми документами, которые в соответствии с уставом товарищества не подлежат обязательному одобрению правлением товарищества или общим собранием членов товарищества; 3) подписывает документы товарищества, в том числе одобренные решением общего собрания членов товарищества, а также подписывает протоколы заседания правления товарищества; 4) заключает сделки, открывает и закрывает банковские счета, совершает иные операции по банковским счетам, в том числе на основании решений общего собрания членов товарищества и правления товарищества, в случаях, если принятие решений о совершении таких действий относится к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества или правления товарищества; 5) принимает на работу в товарищество работников по трудовым договорам, осуществляет права и исполняет обязанности товарищества как работодателя по этим договорам; 6) выдает доверенности без права передоверия; 7) осуществляет представительство от имени товарищества в органах государственной власти, органах местного самоуправления, а также в отношениях с иными лицами; 8) рассматривает заявления членов товарищества. 1 1 .
— ст. 19 ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ, п. 1

Это означает: для обращения в администрацию (за утверждением проекта межевания либо за предоставлением муниципальной земли в общую долевую собственность) и в Росреестр/МФЦ (за кадастровым учётом) отдельная доверенность не требуется — достаточно полномочий председателя по закону и протокола общего собрания, уполномочивающего на соответствующее действие (ч. 4 ст. 24 ФЗ № 217-ФЗ требует лица, уполномоченного решением общего собрания).

Перечень документов «при себе». В зависимости от ситуации: (1) протокол общего собрания о решении поставить КПП/шлагбаум и (при необходимости) протокол об уполномочивании на подачу заявления; (2) выписка из ЕГРН на землю общего назначения (подтверждает право и границы); (3) устав товарищества (для подтверждения полномочий и реквизитов); (4) при образовании участка — утверждённый администрацией проект межевания территории и изготовленный кадастровым инженером межевой план; (5) документ о полномочиях (при обращении не председателя, а иного лица — доверенность).

Если откажут или приостановят. Приостановление кадастрового учёта/регистрации возможно по закрытому перечню оснований (ненадлежащее лицо, противоречия в правах, непредставление документов и др.):

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;
— ч. 1 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Отказ следует, если причины приостановления не устранены в срок:

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 2. Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело (в том числе межевого плана, технического плана, акта обследования).
— ч. 1 ст. 27 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Отказ и приостановление обжалуются в административном порядке в апелляционную комиссию и (или) в суд; при признании отказа незаконным судом учёт/регистрация выполняются на основании решения суда без повторной подачи заявления. Аналогично оспаривается отказ администрации в утверждении проекта межевания (в порядке гл. 22 КАС РФ, поскольку это решение органа публичной власти).

Вывод. Решение товарищества исполняет председатель без доверенности на основании протокола общего собрания и выписки из ЕГРН; при образовании участка дополнительно нужны утверждённый администрацией проект межевания и межевой план кадастрового инженера. Отказы Росреестра и администрации обжалуются в апелляционную комиссию или в суд, и при установлении их незаконности действия выполняются по решению суда.