Как оформить самовольную постройку на муниципальной земле под ИЖС, если участок не оформлен и дом не зарегистрирован: возможно ли признание права через суд или выкуп у администрации

Квалификация дома как самовольной постройки

Дом возведён на участке, который не был предоставлен застройщику ни в собственность, ни в аренду, ни на ином праве. Это прямо охватывается первым признаком самовольной постройки — «возведение на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке».

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Для фактов клиента это означает: отсутствие правоустанавливающих документов на землю само по себе делает дом самостроем, независимо от того, что ВРИ участка — ИЖС (то есть вид использования допускал застройку). Достаточно одного признака из перечня.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— п. 2 ст. 222 ГК РФ

Поскольку дом возведён лицом, не имеющим прав на землю, оно не приобретает на него право собственности, не может им распоряжаться, а само использование постройки запрещено. Практический вывод: до признания права судом дом нельзя ни продать, ни заложить, ни подключить как легальный объект.

Постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если 8 этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта.
— п. 16 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Пленум Верховного Суда РФ подтверждает, что постройка считается возведённой на непредоставленном участке именно в ситуации, когда объект располагается на земле, не принадлежащей застройщику на праве, допускающем строительство. Здесь это ровно наш случай.

Вывод: дом подпадает под п. 1 ст. 222 ГК РФ как самовольная постройка по признаку возведения на участке, не предоставленном в установленном порядке; право собственности на него у клиента не возникло, распоряжение и использование невозможны до легализации.

Условия судебного признания права собственности на самострой

Ключевая норма для легализации — п. 3 ст. 222 ГК РФ. Она требует ОДНОВРЕМЕННОГО соблюдения трёх условий: наличие у застройщика права на участок, допускающего строительство данного объекта; соответствие постройки установленным требованиям на день обращения в суд; сохранение постройки не нарушает права иных лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
— п. 3 ст. 222 ГК РФ

Для фактов клиента это означает главную проблему: первое условие (право на участок, допускающее строительство) у клиента ОТСУТСТВУЕТ — земля муниципальная и не оформлялась. Поэтому признание права собственности на дом по п. 3 ст. 222 ГК РФ в текущем состоянии невозможно. Сначала нужно получить право на землю (см. блоки 4–5), и лишь затем — легализовать дом.

Пункт о признании судом прямо ориентирует на то, что легализация возможна для правообладателя участка, но не для постороннего лица.

Если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.
— п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Норма даёт дополнительный шанс: если на день вынесения решения признаки самовольности устранены (например, участок оформлен, дом приведён в соответствие требованиям), суд отказывает в сносе. То есть у клиента есть путь: сначала оформить землю и привести дом в соответствие, потом (при необходимости) идти в суд.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
— ст. 219 ГК РФ

Пока дом не зарегистрирован в ЕГРН, право собственности на него как на вновь созданный объект не возникло (ст. 219 ГК РФ). Это подтверждает: без легализации дом юридически не существует как объект прав.

Вывод: судебное признание права собственности на дом по п. 3 ст. 222 ГК РФ возможно только после того, как у клиента появится право на земельный участок, допускающее строительство. До оформления земли иск о признании права собственности на дом удовлетворению не подлежит — сначала оформляется земля, затем дом приводится в соответствие установленным требованиям и легализуется.

Оформление участка через администрацию: выкуп или аренда по общему порядку

Самый доступный путь для клиента — получить участок у муниципалитета. Общий порядок: участок, находящийся в муниципальной собственности, для ИЖС предоставляется в аренду на аукционе.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
— п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ

Применительно к клиенту это означает: если он просто подаст заявление о предоставлении свободного участка под ИЖС, администрация проведёт аукцион, где участок может уйти другому лицу. Преимущественного права у клиента по общему правилу нет.

размещает извещение о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье - извещение) на официальном сайте уполномоченного органа, на официальном сайте; (В редакции Федерального закона от 28.12.2024 № 538-ФЗ) 2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39 15 или статьей 39 16 настоящего Кодекса.
— подп. 1 п. 1 ст. 39.18 ЗК РФ

Однако закон предусматривает упрощённый порядок (ст. 39.18 ЗК РФ): гражданин подаёт заявление о предоставлении участка или о предварительном согласовании; орган в 20 дней публикует извещение о возможности предоставления. Если в течение 30 дней желающих участвовать в аукционе нет — участок предоставляют заявителю без торгов.

Если по истечении тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган в срок не позднее десяти дней совершает одно из следующих действий: (В редакции федеральных законов от 05.12.2022 № 509-ФЗ, от 08.08.2024 № 319-ФЗ, от 28.12.2024 № 538-ФЗ) 1) осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в двух экземплярах, их подписание и направление заявителю
— подп. 1 п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ

Это и есть практический алгоритм для клиента: подать в администрацию заявление о предоставлении участка под ИЖС, дождаться извещения и, если в 30 дней никто не заявится, получить договор аренды/купли-продажи без торгов. Но есть ограничение — наличие на участке чужого (по документам) строения.

1. на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства
   — подп. 4 ст. 39.16 ЗК РФ

Норма очерчивает важную преграду: по подп. 4 ст. 39.16 ЗК РФ отказ в предоставлении без торгов возможен, если на участке расположены здания, принадлежащие гражданам или юрлицам, кроме случая, когда заявитель — собственник этого здания. Дом клиента юридически ему не принадлежит (не зарегистрирован), поэтому формально эта норма может и не срабатывать как препятствие — но администрация может расценить строение как обстоятельство, затрудняющее предоставление.

Вывод: участок можно оформить через администрацию — по общему правилу аренда предоставляется на аукционе (ст. 39.6 ЗК РФ), но по ст. 39.18 ЗК РФ клиент может претендовать на предоставление без торгов, если в течение 30 дней после публикации извещения желающих не найдётся. Выкуп без торгов становится возможен только после оформления права собственности на дом (см. блок 4).

Исключительное право собственника дома на выкуп/аренду участка

Если дом всё же будет легализован (право собственности признано судом или зарегистрировано), у клиента появляется исключительное право приобрести участок в собственность или в аренду без торгов.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

Для фактов клиента это означает: после признания права собственности на дом клиент получает законное основание требовать предоставления участка в собственность или аренду без аукциона — это и есть «замыкание» схемы легализации (дом → участок).

Ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления по месту нахождения такой постройки, иной уполномоченный федеральный орган 17 исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации (части 4–6 статьи 51 ГрК РФ), а в случае предъявления правообладателем земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на этом участке иным лицом, – также лицо, осуществившее ее возведение (создание).
— п. 42 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Пленум прямо указывает надлежащего ответчика по иску о признании права собственности на самострой — орган местного самоуправления по месту нахождения постройки. То есть клиенту при необходимости следует предъявлять требования именно к администрации.

Вывод: исключительное право на выкуп или аренду участка без торгов (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ) возникает у клиента только ПОСЛЕ оформления права собственности на дом; этот путь — завершающий этап легализации, а не первый шаг.

Приобретательная давность: применима ли к земле и дому

Клиент спрашивает, что делать, если дом стоит несколько лет и никто не жаловался. Один из распространённых (но ошибочных для этого случая) вариантов — ссылаться на приобретательную давность.

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
— п. 1 ст. 234 ГК РФ

Норма требует добросовестного, открытого и непрерывного владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет для недвижимости. Для фактов клиента это означает: приобретательная давность на земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, неприменима — муниципальное имущество по общему правилу из владения не выбывало безнадзорно, а самозастройщик знал об отсутствии у него прав (нет добросовестности). Кроме того, 15-летний срок у клиента, скорее всего, не истёк.

Орган местного самоуправления (в городах федерального значения также уполномоченный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации – города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя полномочия в области градостроительной деятельности не отнесены к перечню вопросов местного значения) не вправе в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 222 ГК РФ, принимать решение о сносе объекта, в том числе подвергшегося реконструкции (например, в случае самовольного возведения пристройки к жилому дому), если право на объект или его часть зарегистрировано в ЕГРН
— п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Более того, постройка на непредоставленном участке рассматривается как самострой; если право не зарегистрировано, требование о сносе рассматривается только судом. Самовольное владение не трансформируется в собственность автоматически.

Вывод: приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ) для легализации муниципального участка под самовольным домом практически неприменима из-за отсутствия добросовестности и 15-летнего срока; этот путь не заменяет оформление земли и дома, он лишь может учитываться как дополнительный довод против сноса.

Давность и риск сноса: что если дом стоит несколько лет

Довод «никто не жаловался» юридически значим лишь в части исковой давности по требованию о сносе.

К требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 196, пункт 1 статьи 200 ГК РФ). Срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником – арендодателем или ссудодателем земельного участка, начинает течь с момента, когда арендатор или ссудополучатель должен был возвратить переданный ему земельный участок (абзац второй пункта 2 статьи 200, пункт 2 статьи 610, статья 622, пункт 1 статьи 689, статья 699 ГК РФ). В случае возвращения земельного участка арендатором или ссудополучателем собственнику с возведенной (созданной) на нем самовольной постройкой срок исковой давности по требованию собственника земельного участка о сносе такой постройки начинает течь не позднее момента возврата земельного участка. Если истек срок исковой давности по иску об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка, то считается истекшим и срок исковой давности по требованию о сносе возведенной на нем самовольной постройки (статьи 195, 301 ГК РФ). На требования о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Норма устанавливает: к требованию о сносе постройки, не создающей угрозу жизни и здоровью, применяется общий срок исковой давности — три года. Причём если истёк срок по иску об истребовании участка из чужого владения, считается истёкшим и срок по требованию о сносе. Это важный защитный довод для клиента.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
— п. 1 ст. 200 ГК РФ
Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Срок давности — три года, максимум десять лет со дня нарушения права, и течёт он с момента, когда собственник (муниципалитет) узнал о нарушении. Для клиента: если с момента, когда администрация узнала о самозастрое, прошло более трёх лет и постройка не угрожает жизни и здоровью, есть шанс заявить о пропуске срока. Но против постройки, создающей угрозу жизни и здоровью, давность НЕ применяется (см. c13) — то есть безопасность дома надо подтвердить.

Вывод: «несколько лет без жалоб» дают возможность заявить о пропуске общего трёхлетнего срока исковой давности по требованию о сносе (ст. 196, 200 ГК РФ), если постройка не создаёт угрозу жизни и здоровью; при наличии угрозы давность не применяется, и риск сноса сохраняется.

Ответственность за самовольное занятие земли и возврат участка

Помимо сноса, самовольное занятие участка влечёт восстановление нарушенного права и административную ответственность.

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: 1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; 2) самовольного занятия земельного участка; 3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях. 2. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: 1) признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; 2) приостановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; 3) приостановления промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геолого-разведочных, поисковых, геодезических и иных работ в порядке, установленном Правительством Российской Федерации; 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
— ст. 60 ЗК РФ, п. 1

Норма прямо относит самовольное занятие участка к случаям восстановления нарушенного права, в том числе путём пресечения действий и восстановления положения, существовавшего до нарушения. Для клиента это означает: муниципалитет вправе требовать освобождения участка и сноса постройки, что и является главным риском.

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
— ст. 7.1 КоАП РФ, п. 12

Практически это самая частая «цена» самозастроя: даже при последующей легализации за период самовольного занятия возможен штраф. Наличие жалоб не является условием для штрафа.

Вывод: самовольное занятие муниципального участка образует правонарушение по ст. 7.1 КоАП РФ (штраф от 1 до 1,5% кадастровой стоимости, но не менее 5000 руб. для граждан) и основание для восстановления нарушенного права по ст. 60 ЗК РФ; риск привлечения не зависит от того, поступали ли жалобы.

Суд и подсудность: куда обращаться при споре

Иски о сносе самовольной постройки, о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, о признании права собственности на самовольную постройку рассматриваются судом общей юрисдикции, арбитражным судом с соблюдением правил об исключительной подсудности – по месту нахождения спорного объекта
— п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Применительно к клиенту: иск о признании права собственности на дом подаётся в суд общей юрисдикции (районный суд) по месту нахождения объекта — по правилам исключительной подсудности, независимо от места жительства клиента.

Вывод: при судебном пути (признание права собственности на дом либо спор с администрацией) заявление подаётся в районный суд по месту нахождения постройки; ответчиком по иску о признании права выступает орган местного самоуправления.

Какие доказательства нужны для легализации

Для регистрации дома нужен технический план, который готовится на основе сведений ЕГРН об объекте и о земельном участке.

Технический план объекта недвижимости составляется на основе сведений ЕГРН о таком объекте недвижимости, об объектах недвижимости, входящих в состав единого недвижимого комплекса, о жилых и нежилых помещениях, машино-местах, расположенных в здании, в том числе в многоквартирном доме (при наличии в ЕГРН таких сведений), кроме подготовки технического плана в случае, предусмотренном частью 9.1 статьи 24 Федерального закона № 218-ФЗ , а также о земельном участке (земельных участках), в границах которого (которых) расположен соответствующий объект недвижимости, полученных в виде выписок из ЕГРН о соответствующем объекте недвижимости, о земельном участке (при необходимости). Если объект недвижимости расположен в границах нескольких земельных участков, при подготовке технического плана используются выписки из ЕГРН обо всех земельных участках, в границах которых расположен соответствующий объект недвижимости, и (или) кадастровый план территории (кадастровые планы территории), в границах которого (которых) расположен объект недвижимости (например, линейный объект). Реквизиты документов, содержащих сведения ЕГРН, указываются в разделе "Исходные данные" технического плана. Копии документов, содержащих сведения ЕГРН, в Приложение не включаются. 21.1.
— п. 21 Приказа Росреестра № П/0082

Из этого следует: техплан привязывается к сведениям ЕГРН о земельных участках, в границах которых расположен объект. Пока участок не оформлен в пользу клиента, корректная подготовка техплана дома затруднена — земельный участок должен быть поставлен на учёт с надлежащими характеристиками.

собственником земельного участка возведен объект капитального строительства, который в соответствии с заключением судебной экспертизы по своим конструктивным и объемно-планировочным решениям может использоваться как индивидуальный жилой дом, соответствует требованиям, предъявляемым к индивидуальным жилым домам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц, а вид разрешенного использования земельного участка допускает размещение на нем данного объекта. При этом экспертом высказано суждение о том, что объект недвижимости может использоваться в качестве объекта коммерческого назначения. Суды, удовлетворяя иск администрации о сносе данного объекта, исходили из возможного использования объекта в коммерческих целях для временного размещения отдыхающих, что нарушает вид разрешенного использования земельного участка. Однако судами не учтено, что объект капитального строительства, который может использоваться в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, но фактически используется в иных целях, не соответствующих этому виду, сам по себе самовольной постройкой по смыслу положений статьи 222 ГК РФ не является. 11. Не может быть признано право собственности на реконструированное здание, если его техническое состояние является аварийным и создает угрозу жизни и здоровью граждан.
— Обзор ВС РФ от 01.07.2026 № 13/2026, п. 10

Практика Верховного Суда РФ показывает, какими доказательствами оценивается соответствие дома: заключение судебной строительно-технической экспертизы о том, что объект может использоваться как индивидуальный жилой дом, соответствует требованиям, не создаёт угрозу жизни и здоровью и не нарушает права третьих лиц. Эти же обстоятельства названы в качестве условий признания права в п. 3 ст. 222 ГК РФ (см. блок 2).

Вывод: для легализации потребуются технический план дома и заключение о соответствии постройки установленным требованиям и об отсутствии угрозы жизни и здоровью и нарушений прав иных лиц; при этом техплан составляется на основе сведений ЕГРН, поэтому оформление участка должно предшествовать регистрации дома.

Льготный порядок регистрации жилого дома на участке ИЖС

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Дом клиента — самострой по признаку отсутствия права на участок; это главное препятствие. В то же время по существу объект мог бы регистрироваться без разрешения на строительство, если бы участок был предоставлен застройщику на праве, допускающем ИЖС.

Если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.
— п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Данная норма указывает: если признаки самовольности к дню решения суда устранены (участок оформлен, дом соответствует требованиям), суд отказывает в сносе. Это ориентирует клиента на последовательность «оформление земли → приведение дома в соответствие → легализация».

Отдельно отмечу: действующее регулирование допускает регистрацию жилого дома, возведённого на участке, предназначенном для ИЖС, без получения разрешения на строительство (уведомительный режим), что подтверждается разъяснением Пленума ВС РФ о том, что возведение объекта ИЖС без разрешения само по себе не делает его самовольным (п. 3 Пленума № 44). Однако для регистрации по такому порядку необходимо наличие у заявителя права на земельный участок — а его у клиента пока нет.

Вывод: возможность льготной регистрации дома на участке ИЖС без разрешения на строительство существует, но она доступна только после оформления права клиента на участок; до этого дом остаётся самостроем и регистрации не подлежит.

Правовые последствия для муниципалитета: возврат земли и снос

Собственник участка (муниципалитет) вправе истребовать землю из незаконного владения и требовать устранения нарушений, не соединённых с лишением владения.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Для клиента это означает: муниципалитет может предъявить негаторный иск об устранении нарушения его права (ст. 304 ГК РФ) и иск о сносе самовольной постройки. Ответчиком по иску о сносе выступает лицо, осуществившее самовольное строительство, — то есть клиент (п. 13 Пленума № 44).

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: 1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; 2) самовольного занятия земельного участка; 3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях. 2. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: 1) признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; 2) приостановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; 3) приостановления промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геолого-разведочных, поисковых, геодезических и иных работ в порядке, установленном Правительством Российской Федерации; 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
— ст. 60 ЗК РФ, п. 1

Кроме того, самовольное занятие участка — прямое основание для восстановления нарушенного права (ст. 60 ЗК РФ): муниципалитет вправе добиваться освобождения участка и пресечения нарушения.

Вывод: муниципалитет вправе требовать устранения нарушения своего права (ст. 304 ГК РФ), восстановления положения, существовавшего до самовольного занятия (ст. 60 ЗК РФ), и сноса самостроя (п. 2 ст. 222 ГК РФ); основной риск для клиента — судебное требование о сносе и освобождении участка, поэтому легализацию земли следует начать без промедления и при иске заявлять о пропуске срока давности (блок 6).