Можно ли построить жилой дом на участке ЛПХ в водоохранной зоне реки Мара в 130 м от берега, если в ЕГРН нет сведений об ограничениях

Попадает ли участок в границы водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы

Водоохранная зона и прибрежная защитная полоса устанавливаются в силу самого закона (ст. 65 ВК РФ), а не договором или записью в ЕГРН: их отсутствие в выписке не означает, что ограничений нет.

1. Водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.
   — ч. 1 ст. 65 ВК РФ

1. Ширина водоохранной зоны рек или ручьев устанавливается от их истока для рек или ручьев протяженностью: 1) до десяти километров - в размере пятидесяти метров; 2) от десяти до пятидесяти километров - в размере ста метров; 3) от пятидесяти километров и более - в размере двухсот метров.
   — ч. 4 ст. 65 ВК РФ

Применительно к вашим участкам: водоохранная зона отсчитывается не от «бровки» реки, а от береговой линии (границы водного объекта), которая для реки определяется по среднемноголетнему уровню вод. Заявленные продавцом «130 м от бровки» не говорят сами по себе, попадает ли участок в зону: это зависит от протяжённости реки Мара.

1. Ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в зависимости от уклона берега водного объекта и составляет тридцать метров для обратного или нулевого уклона, сорок метров для уклона до трех градусов и пятьдесят метров для уклона три и более градуса.
   — ч. 11 ст. 65 ВК РФ

Если протяжённость реки Мара от истока до 10 км — водоохранная зона всего 50 м, и при 130 м от береговой линии участок находится за её пределами; при длине от 10 до 50 км — зона 100 м (участок на границе, часть в зоне); при длине от 50 км — зона 200 м, и весь участок однозначно внутри неё. Прибрежная защитная полоса (30–50 м от берега в зависимости от уклона) при 130 м от реки участок, скорее всего, не затрагивает, но точный вывод возможен только после уточнения длины реки и расстояния от береговой линии (а не «бровки»).

Вывод: сам по себе факт «130 м от бровки реки Мара» не позволяет утверждать ни что ограничения действуют, ни что они отсутствуют. Необходимо установить протяжённость реки Мара и фактическое расстояние от береговой линии до границ участка. Отсутствие отметок о водоохранной зоне и прибрежной защитной полосе в ЕГРН не означает их отсутствия — эти зоны устанавливаются законом и действуют независимо от внесения сведений в реестр.

Допустимо ли строительство жилого дома в водоохранной зоне

Водоохранная зона не является запретной для жилищного строительства — при соблюдении водоохранных условий строительство прямо допускается законом.

1. В границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды.
   — ч. 16 ст. 65 ВК РФ

Из этой нормы следует: в границах водоохранной зоны строить жилой дом можно, но при условии оборудования его сооружениями, обеспечивающими охрану водного объекта, — прежде всего системой отведения и очистки сточных вод (канализация с локальными очистными сооружениями либо герметичный накопитель-септик из водонепроницаемых материалов). Сброс сточных, в том числе дренажных, вод в водоохранной зоне запрещён (п. 7 ч. 15 ст. 65 ВК РФ), поэтому обычная выгребная яма без гидроизоляции здесь недопустима.

Что касается прибрежной защитной полосы, то она накладывает лишь дополнительные ограничения, прямо перечисленные законом, и строительство жилого дома среди них не значится:

1. В границах прибрежных защитных полос наряду с установленными частью 15 настоящей статьи ограничениями запрещаются: 1) распашка земель; 2) размещение отвалов размываемых грунтов; 3) выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.
   — ч. 17 ст. 65 ВК РФ

То есть «размещение жилого дома» как таковое в перечень запретов прибрежной защитной полосы не входит — запрещены распашка, размещение отвалов размываемых грунтов, выпас скота. Строительство дома в ПЗП также допустимо при условии соблюдения водоохранных требований (ч. 16 ст. 65 ВК РФ), хотя из-за близости к воде требования к очистке сточных вод здесь практически жёсткие.

Вывод: нахождение участка в водоохранной зоне или прибрежной защитной полосе само по себе не запрещает строительство жилого дома. Строить можно, но обязательным условием является оборудование дома водоохранными сооружениями — системой отведения и очистки сточных вод (локальные очистные сооружения или герметичный накопитель). Продавец прав в том, что «строиться можно», но не прав в том, что «всё нормально без оговорок»: без очистных/герметичного септика строительство будет незаконным.

Допускает ли категория ЛПХ строительство жилого дома (приусадебный / полевой участок)

Ключевой вопрос — не «ЛПХ вообще», а какой именно это участок: приусадебный (в границах населённого пункта) или полевой (за их пределами). От этого зависит само право на возведение дома.

1. Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
   — п. 2 ст. 4 ФЗ № 112-ФЗ

1. Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений. 4. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Предоставление таких земель осуществляется в порядке , установленном земельным законодательством
   — п. 3 ст. 4 ФЗ № 112-ФЗ

Для вашей ситуации это решающая развилка: если участок приусадебный (в границах населённого пункта) — размещение жилого дома прямо разрешено законом, при соблюдении градостроительных, строительных, экологических (включая водоохранные) и иных требований; параметры дома должны соответствовать параметрам объекта ИЖС (не более 3 надземных этажей, высота до 20 м, не для раздела). Если участок полевой (за границами населённого пункта) — возведение любых зданий и строений прямо запрещено, и жилой дом там построить нельзя вообще, независимо от водоохранной зоны.

Определить тип участка нужно по выписке ЕГРН (строка «вид разрешённого использования» должна содержать указание на «приусадебный» или «полевой» участок, код 2.2 / 1.16 классификатора) и по границам населённого пункта. Категория «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок)» с кадастровым номером обычно указывает на приусадебный тип, особенно если речь о 10–12 сотках с фасадом к реке в населённом пункте, но это необходимо проверить.

Вывод: если оба участка — приусадебные (в границах населённого пункта, ВРИ допускает возведение жилого дома), строительство жилого дома для собственного проживания допустимо. Если хотя бы один участок полевой — жилой дом на нём возвести нельзя в принципе, и наличие «старого фундамента» на таком участке уже является признаком самовольной постройки.

Порядок строительства и согласования

Для жилого дома на приусадебном участке действует уведомительный порядок, а не разрешительный.

1. В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома
   — ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ

Собственник вправе возводить дом, но при условии соблюдения градостроительных и строительных норм, а также целевого назначения участка:

1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
   — п. 1 ст. 263 ГК РФ

Практически это означает: перед началом строительства необходимо подать в администрацию (через МФЦ или портал «Госуслуги») уведомление о планируемом строительстве и получить уведомление о соответствии параметров. Отдельного «разрешения на строительство» для ИЖС закон не требует — достаточно уведомления. Однако если участок находится в водоохранной зоне, в проекте и при эксплуатации должны быть обеспечены водоохранные сооружения (ч. 16 ст. 65 ВК РФ); сброс сточных вод без очистки запрещён.

Вывод: для законного строительства жилого дома на приусадебном участке необходимо направить уведомление о планируемом строительстве в уполномоченный орган местного самоуправления и дождаться уведомления о соответствии; дополнительно обеспечить водоохранные требования (локальные очистные сооружения либо герметичный накопитель сточных вод). Строительство без уведомления само по себе не делает дом самовольной постройкой автоматически, но влечёт административные риски и сложности с регистрацией права.

Риски: самовольная постройка, снос и административная ответственность

Главный риск — квалификация дома как самовольной постройки со сносом за счёт застройщика.

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
   — п. 1 ст. 222 ГК РФ

1. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки
   — п. 2 ст. 222 ГК РФ

Важный нюанс в вашу пользу: абзац второй пункта 1 статьи 222 ГК РФ защищает застройщика, который не знал и не мог знать об ограничениях использования участка, — такая постройка самовольной не признаётся. Однако применительно к водоохранной зоне это работает слабо: зоны с особыми условиями (ВЗ/ПЗП) устанавливаются законом, сведения о них подлежат внесению в ЕГРН, и при должной осмотрительности покупателя (запрос в администрацию, в Росводресурсы/Минприроды о границах зон) узнать об ограничении было можно. Поэтому ссылаться на «не знал» после того, как продавец сам сообщил о нахождении участка в водоохранной зоне, не получится.

Административная ответственность за нарушение режима водоохранной зоны:

1. Использование прибрежной защитной полосы водного объекта, водоохранной зоны водного объекта с нарушением ограничений хозяйственной и иной деятельности - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех тысяч до четырех тысяч пятисот рублей; на должностных лиц - от восьми тысяч до двенадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей.
   — ч. 1 ст. 8.42 КоАП РФ

При этом ответственность за использование участка не по целевому назначению грозит, если строительство ведётся на участке, чей ВРИ не допускает такого объекта (например, на полевом):

1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2 1 и 3 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей
   — ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ

Вывод: строительство с нарушением водоохранных требований (без очистки/герметичного накопителя стоков) влечёт штраф по ст. 8.42 КоАП РФ, а в крайних случаях — снос дома как самовольной постройки по решению суда или органа местного самоуправления за счёт застройщика. Ссылка на «соседи строятся и всё нормально» и на обещания продавца от этих рисков не защищает. Строительство на полевом участке — прямой признак самовольной постройки.

Защита покупателя и что проверить перед покупкой

Поскольку вы ещё не приобрели участки (или приобретаете), ключевое значение имеет проверка сведений до сделки и фиксация гарантий продавца.

Отсутствие в ЕГРН отметок об обременениях и зонах не защищает от ограничений, установленных законом:

1. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: 1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий;
   — подп. 1 п. 2 ст. 56 ЗК РФ

Водоохранная зона относится к зонам с особыми условиями использования территорий, и ограничения по ней могут действовать независимо от записи в реестре. Поэтому утверждение продавца «в выписке обременений нет — значит всё чисто» юридически несостоятельно: проверять нужно не только ЕГРН, но и границы ВЗ/ПЗП (запрос в территориальный орган Росводресурсов, Минприроды региона или в администрацию муниципалитета), а также фактическое расстояние от береговой линии.

Если вы уже заключили сделку, полагаясь на заверения продавца о возможности строительства, применима защита через заверения об обстоятельствах:

1. Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.
   — п. 1 ст. 431.2 ГК РФ

То есть если продавец гарантировал «можно строить, всё нормально», а участок окажется полевым или с действующими ограничениями, исключающими строительство, — вы вправе требовать возмещения убытков (или расторжения договора/признания его недействительным при обмане). Поэтому такие заверения следует письменно зафиксировать в договоре купли-продажи.

Вывод: перед покупкой (или завершением сделки) необходимо: (1) уточнить в выписке ЕГРН ВРИ участков — «приусадебный» или «полевой»; (2) установить протяжённость реки Мара и фактическое расстояние от береговой линии до границ участков; (3) запросить у органа местного самоуправления и водохозяйственного органа сведения о границах водоохранной зоны и ПЗП; (4) зафиксировать в договоре заверения продавца о пригодности участка для строительства жилого дома. Если продавец откажется подтверждать такие заверения письменно — это само по себе сигнал о скрываемых ограничениях.

Денежные последствия: возмещение убытков при недостоверных сведениях о пригодности участка

Если вы приобретёте участок, полагаясь на заверения продавца о возможности строительства, а впоследствии выяснится, что строить нельзя (полевой участок или действуют ограничения, исключающие застройку), у вас возникает право на денежную компенсацию потерь.

1. Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.
   — п. 1 ст. 431.2 ГК РФ

В сочетании с общими правилами о возмещении убытков:

1. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
   — п. 2 ст. 15 ГК РФ

1. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. 4. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. 5.
   — п. 1 ст. 393 ГК РФ

Это означает: при доказанности недостоверных заверений продавец обязан возместить вам реальный ущерб (стоимость участка, расходы на межевание, проект, уже вложенные средства в стройку) и упущенную выгоду в полном размере, поставив вас в положение, как если бы вы купили пригодный для застройки участок. Если заверения даны продавцом — физическим лицом, не являющимся предпринимателем, ответственность наступает при доказанности, что он знал или должен был знать о недостоверности (для частной сделки не действует автоматическая презумпция п. 4 ст. 431.2 ГК РФ).

Вывод: денежная защита покупателя в данной ситуации возможна через ст. 431.2 (заверения), ст. 15 и 393 ГК РФ — взыскание убытков, а при обмане — расторжение договора или признание его недействительным с возвратом уплаченной цены. Практически это требует письменной фиксации заверений продавца в договоре и доказательств, что достоверность этих заверений была для вас существенной.