Может ли гражданин СНГ выкупить несельскохозяйственный земельный участок в России под магазин или склад у российской компании?

Вправе ли иностранный гражданин купить несельхозземлю в РФ

Базовое правило: иностранцы в гражданском обороте обладают правоспособностью наравне с россиянами, если иное прямо не установлено федеральным законом.

Правила, установленные гражданским законодательством, применяются к отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Неотчуждаемые права и свободы человека и другие нематериальные блага защищаются гражданским законодательством, если иное не вытекает из существа этих нематериальных благ. 3. К имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.
— абз. 4 п. 1 ст. 2 ГК РФ

Иностранный гражданин — полноправный участник гражданских правоотношений, значит, по общему правилу он может приобретать имущество в собственность и совершать сделки.

Граждане могут иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства; иметь права авторов произведений науки, литературы и искусства, изобретений и иных охраняемых законом результатов интеллектуальной деятельности; иметь иные имущественные и личные неимущественные права.
— ст. 18 ГК РФ

Земельное законодательство прямо подтверждает право на равный доступ к приобретению участков в собственность — ограничения устанавливаются только для отдельных категорий земель.

1. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности. 3. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.
   — п. 2 ст. 15 ЗК РФ

Для несельхозземли (под магазин/склад) специальных запретов для иностранцев нет: п. 3 ст. 15 ЗК РФ вводит запрет только для двух групп — приграничные территории и «иные особо установленные территории». Если участок не относится ни к одной из них, иностранец может стать его собственником на общих основаниях. Вывод: покупка возможна — закон не запрещает иностранцу владеть несельхозземлёй; решающее значение имеют категория и местоположение участка, которые нужно проверить до сделки.

Ключевой запрет — приграничные территории

1. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.
   — п. 3 ст. 15 ЗК РФ

Перечень приграничных территорий закрытый и утверждается Президентом; он охватывает конкретные муниципальные образования вдоль границы. Если приобретаемый участок попадает в границы такого муниципального образования, иностранец собственником быть не может (доступна только аренда); проверить принадлежность участка к перечню нужно по приложению к Указу Президента РФ от 09.01.2011 № 26 (с учётом изменений, вносимых, в частности, Указом от 23.11.2021 № 666). Развилка: если участок в приграничном муниципальном образовании из перечня — в собственность он вам недоступен; если вне перечня — запрет п. 3 ст. 15 ЗК РФ не применяется. Вывод: до сделки проверьте по кадастровому номеру вхождение участка в перечень приграничных территорий — это главный «стоп-фактор».

Если участок окажется сельхозземлёй

Вы указали участок под магазин/склад, но категорию нужно проверить по выписке ЕГРН.

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды , за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 1 мая 2016 года № 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". (В редакции федеральных законов от 27.12.2018 № 503-ФЗ, от 28.06.2021 № 226-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ)
— ст. 3 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ

Для земель сельхозназначения иностранцы (и лица без гражданства, и юрлица с более 50 % иностранного участия) вправе владеть участком только на праве аренды — купить в собственность нельзя. Вывод: если участок относится к землям сельхозназначения — в собственность вы его купить не сможете, только аренда; перед сделкой закажите выписку ЕГРН с категорией земель.

Порядок оформления, регистрация и сроки

Сделка совершается договором купли-продажи, переход права регистрируется Росреестром.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
— п. 2 ст. 209 ГК РФ

Продавец-компания как собственник вправе отчуждать участок другим лицам; ограничения — лишь те, что указаны в законе (п. 3 ст. 15 ЗК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Право собственности переходит к покупателю только с момента государственной регистрации; её отсутствие не меняет отношений сторон с третьими лицами, а при уклонении продавца от регистрации покупатель вправе требовать регистрации через суд и возмещения убытков.

Едином государственном реестре недвижимости, государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости осуществляется на основании заявления покупателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации данного юридического лица или исключении недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц, а также предусмотренных договором купли-продажи документов, подтверждающих исполнение сторонами договора своих обязательств (в том числе по полной уплате цены договора, по передаче объекта недвижимости). Если указанная выписка не представлена заявителем, орган регистрации прав запрашивает выписку (сведения, содержащиеся в ней) в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ)
— ч. 9 ст. 15 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Практическая последовательность: 1) проверка выписки ЕГРН (категория земель, вид разрешённого использования, обременения) и по перечню приграничных территорий; 2) договор купли-продажи в письменной форме (с условием об оплате через счёт, привязкой к регистрации, порядком возврата при отказе в регистрации); 3) подача документов в Росреестр (в том числе через МФЦ), уплата госпошлины за регистрацию права; 4) после регистрации — акт приёма-передачи участка. Срок владения для налоговых целей отсчитывается с даты регистрации права собственности.

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Освобождение от НДФЛ при последующей продаже наступает, только если объект находился в собственности непрерывно в течение минимального предельного срока владения; доход нерезидента облагается по ставке 30 % (п. 3 ст. 224 НК РФ). Вывод: право собственности возникает с момента регистрации перехода права; расчёты через банк; приёмка — актом; земельный налог и отсчёт срока владения — только с регистрации.

Налоги, валютный контроль и последствия при отказе в регистрации

Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 28.11.2009 № 283-ФЗ; от 27.11.2010 № 308-ФЗ) В отношении земельных участков, входящих в имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, налогоплательщиками признаются управляющие компании. При этом налог уплачивается за счет имущества, составляющего этот паевой инвестиционный фонд. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.11.2010 № 308-ФЗ) 2. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного пользования, в том числе праве безвозмездного срочного пользования, или переданных им по договору аренды. (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 369-ФЗ) Не признаются налогоплательщиками организации, зарегистрированные на территории Курильских островов, в течение периода использования такими организациями права на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика налога на прибыль организаций в соответствии со статьей 246 3 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 388 НК РФ

Земельный налог платит собственник участка — после регистрации вы станете плательщиком (п. 1 ст. 388 НК РФ); арендатор налог не платит (п. 2 ст. 388 НК РФ).

Если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, расчеты при осуществлении валютных операций производятся юридическими лицами - резидентами через банковские счета в уполномоченных банках, счета цифрового рубля, открытые оператором платформы цифрового рубля, порядок открытия и ведения которых устанавливается Центральным банком Российской Федерации, а также переводами электронных денежных средств. (В редакции федеральных законов от 27.06.2011 № 162-ФЗ, от 24.07.2023 № 340-ФЗ) Расчеты при осуществлении валютных операций могут производиться юридическими лицами - резидентами через счета, открытые в соответствии со статьей 12 настоящего Федерального закона в банках и иных организациях финансового рынка, расположенных за пределами территории Российской Федерации, за счет средств, зачисленных на эти счета в соответствии с настоящим Федеральным законом.
— ч. 2 ст. 14 ФЗ от 10.12.2003 № 173-ФЗ

Расчёты между вами и российской компанией — валютная операция: юрлицо-резидент обязано проводить её через счёт в уполномоченном банке (ч. 2 ст. 14 ФЗ № 173-ФЗ), поэтому платёж должен идти по банковскому каналу, а не наличными.

Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за исключением доходов, получаемых: в виде дивидендов от долевого участия в деятельности российских организаций и выплат, не связанных с выкупом цифровых финансовых активов, в случае, если решением о выпуске этих цифровых финансовых активов предусмотрена выплата дохода в сумме, равной сумме дивидендов, полученных лицом, выпустившим эти цифровые финансовые активы, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере 15 процентов; (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 324-ФЗ) от осуществления трудовой деятельности, указанной в статье 227 1 настоящего Кодекса, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере, предусмотренном пунктом 3 1 настоящей статьи ; (В редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 372-ФЗ) от осуществления трудовой деятельности в качестве высококвалифицированного специалиста в соответствии с Федеральным законом от 25 июля 2002 года № 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации", в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере, предусмотренном пунктом 3 1 настоящей статьи ;
— п. 3 ст. 224 НК РФ

При последующей продаже участка доход иностранца-нерезидента облагается НДФЛ по ставке 30 %.

Если участок окажется «закрытым» (приграничная территория или категория, недоступная иностранцу), регистрация перехода права не пройдёт, а сама сделка может быть признана ничтожной.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 168 ГК РФ

Последствия недействительной сделки — взаимный возврат всего полученного.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

При неправомерном удержании уплаченных авансов продавцом начисляются проценты по ключевой ставке Банка России.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Вывод: после покупки вы платите земельный налог; при перепродаже заранее учитывайте НДФЛ 30 % (если не истёк минимальный срок владения); все расчёты — только через банк. При отказе в регистрации вы вправе требовать возврата цены (ст. 167 ГК РФ), убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ).

Возможность действовать через российское юрлицо и альтернатива — аренда

Покупать участок лично можно не всегда, но закон допускает приобретение через компанию, зарегистрированную в РФ. Разница в следующем: (1) российская компания (даже со 100%-м иностранным участием) — это российское юридическое лицо, а п. 3 ст. 15 ЗК РФ адресован иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам; поэтому через российскую компанию несельхозземлю приобрести проще; (2) если участок — сельхозземля, то российская компания с долей иностранного участия более 50 % приравнивается к запрещённой категории и сможет владеть им только на праве аренды.

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды , за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 1 мая 2016 года № 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". (В редакции федеральных законов от 27.12.2018 № 503-ФЗ, от 28.06.2021 № 226-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ)
— ст. 3 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ

Альтернатива собственности — долгосрочная аренда участка: она законна, не требует специальных разрешений, и арендатор не платит земельный налог.

Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 28.11.2009 № 283-ФЗ; от 27.11.2010 № 308-ФЗ) В отношении земельных участков, входящих в имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, налогоплательщиками признаются управляющие компании. При этом налог уплачивается за счет имущества, составляющего этот паевой инвестиционный фонд. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.11.2010 № 308-ФЗ) 2. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного пользования, в том числе праве безвозмездного срочного пользования, или переданных им по договору аренды. (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 369-ФЗ) Не признаются налогоплательщиками организации, зарегистрированные на территории Курильских островов, в течение периода использования такими организациями права на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика налога на прибыль организаций в соответствии со статьей 246 3 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 388 НК РФ

Вывод: через российскую компанию сделку можно структурировать гибче, но для сельхозземли доля иностранцев свыше 50 % снова закрывает собственность; если категория участка или его местоположение рискованны — рассматривайте аренду.