Как выкупить у администрации участок 10 соток, который стоит на кадастровом учете, налоги платятся более 20 лет, но договор купли-продажи отсутствует, суды проиграны: можно ли без юриста, без торгов, под ЛПХ, какие документы и алгоритм, цена по кадастровой или рыночной стоимости

Можно ли обойтись без юриста — личное или представительское обращение

ЗК РФ прямо допускает совершение всех юридически значимых действий по предоставлению участка силами самого заявителя: заявление можно подать лично, письмом либо электронно.

1. Заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка, заявление о предоставлении земельного участка подаются или направляются в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом по их выбору лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". Порядок и способы подачи указанных заявлений, если они подаются в форме электронного документа с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", требования к их формату утверждаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
   — п. 2 ст. 39.14 ЗК РФ

1. К заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прилагаются: 1) документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия; 2) схема расположения земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок; 3) проектная документация лесных участков в случае, если подано заявление о предварительном согласовании предоставления лесного участка, за исключением лесного участка, образуемого в целях строительства, реконструкции линейного объекта; (В редакции федеральных законов от 29.06.2015 № 206-ФЗ, от 03.08.2018 № 342-ФЗ, от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 4) документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, в случае, если с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка обращается представитель заявителя; 5) заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо;
   — п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ

По смыслу п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ единственное «представительское» требование — документ о полномочиях (доверенность) в случае обращения представителя; иных требований о наличии дипломированного юриста для подачи заявления закон не содержит.

Вывод: обязательного участия юриста в административной процедуре предоставления участка закон не устанавливает — заявитель (ваша мать) или её представитель по доверенности вправе подать заявление и вести переписку самостоятельно. Требование юристов подавать документы только через них нормативного основания не имеет; однако при возникновении судебного спора об обжаловании отказа представительство, хотя и не обязательно, практически повышает шансы.

Есть ли основания купить без торгов — и работает ли «давняя уплата налога»?

Общее правило: продажа публичной земли — только на аукционе; без торгов — в прямо перечисленных случаях.

1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 2. Без проведения торгов осуществляется продажа: 1) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 1 1 ) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения , развития территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий" ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2016 № 221-ФЗ ) (В редакции федеральных законов от 30.12.2020 № 494-ФЗ, от 14.02.2024 № 17-ФЗ) 2) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 3) садового земельного участка или огородного земельного участка, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, члену такого товарищества;
   — п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ

Для вашей цели практически важен один из них — предоставление участка гражданам для ведения ЛПХ в границах населённого пункта в порядке ст. 39.18 ЗК РФ (то есть когда испрашиваемый участок свободен и в отношении него размещено извещение о возможном предоставлении).

1. Без проведения торгов осуществляется продажа: 1) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 1 1 ) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения , развития территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий" ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2016 № 221-ФЗ ) (В редакции федеральных законов от 30.12.2020 № 494-ФЗ, от 14.02.2024 № 17-ФЗ) 2) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 3) садового земельного участка или огородного земельного участка, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, члену такого товарищества; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 4) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 5) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ ) 6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39 20 настоящего Кодекса; 7) земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39 9 настоящего Кодекса; 8) земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" ; 9) земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка; (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 336-ФЗ, от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 10) земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39 18 настоящего Кодекса;
   — подп. 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ

Ссылка на многолетнюю уплату земельного налога и налоговое уведомление на 10 соток сама по себе таким «безторговым» основанием не является: ни уплата налога, ни нахождение участка на налоговом учёте в перечень подп. 2 ст. 39.3 и п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ не входит. Нахождение участка на кадастровом и налоговом учёте — это технический/фискальный учёт, а не признание права. Публичный же собственник обязан продать участок только на аукционе, а обход торгов (покупка по «договорённости») незаконен.

Однако есть важное процессуальное следствие: заявление в порядке ст. 39.18 ЗК РФ подаётся именно вами первым, и от воли других граждан зависит, пойдёт ли продажа без торгов или через аукцион.

1. В случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд уполномоченный орган в срок, не превышающий двадцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий: (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 14.07.2022 № 312-ФЗ, от 05.12.2022 № 509-ФЗ, от 08.08.2024 № 319-ФЗ) 1) размещает извещение о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье - извещение) на официальном сайте уполномоченного органа, на официальном сайте;
   — п. 1 ст. 39.18 ЗК РФ

1. Граждане, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе в течение тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте . (В редакции федеральных законов от 08.08.2024 № 319-ФЗ, от 28.12.2024 № 538-ФЗ) 5. Если по истечении тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили
   — пп. 4–5 ст. 39.18 ЗК РФ

Вывод: «лазейки» в виде налога не существует — участок свободен, значит он предоставляется в порядке ст. 39.18 ЗК РФ. Если после публикации извещения в течение 30 дней другие граждане не заявят о желании участвовать в аукционе, продажа произойдёт вам без торгов (подп. 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ); если заявятся — только через аукцион. Подавайте заявление первым: это единственный законный путь, при котором сумма и сроки остаются в ваших руках.

Можно ли купить как участок под ЛПХ и что там разрешено строить

Для ЛПХ предназначены участок в границах населённого пункта (приусадебный) и участок за его границами (полевой); на приусадебном разрешено и производство продукции, и возведение капитальных строений.

Личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. 2. Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.
— п. 1–2 ст. 2 ФЗ от 07.07.2003 № 112-ФЗ

Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства
— п. 2 ст. 4 ФЗ от 07.07.2003 № 112-ФЗ

Здесь для вас два решающих обстоятельства. Первое: 10 соток примыкают к уже оформленным 6/27 доли в черте населённого пункта — значит речь идёт о приусадебном участке, где допустимы и яблони, и картофель, и возведение жилого дома, а также производственных и бытовых построек (сарай, навес). Второе, подлежащее проверке: вид разрешённого использования спорного участка в ЕГРН не заполнен, поэтому до подачи заявления нужно убедиться, что участок не отнесён к зоне, где ЛПХ не предусмотрен, — иначе отказ по ст. 39.16 ЗК РФ возможен даже при верной процедуре. Хозпостройки вспомогательного назначения (навес для автомобиля, сарай для инвентаря) разрешены именно на участке, предоставленном для ведения ЛПХ (приусадебном).

Вывод: купить 10 соток именно как участок для ведения ЛПХ (приусадебный) можно, и заявленные виды использования — сад, огород, навес, сарай, жилой дом — закону соответствуют. Но перед подачей заявления обязательно сверьтесь с ПЗЗ и градостроительным регламентом вашей территориальной зоны: если ЛПХ в ней не предусмотрен, администрация откажет и придётся сначала менять/устанавливать ВРИ.

Какие документы нужны и каков алгоритм подачи

Алгоритм без торгов: сначала схема расположения и заявление о предварительном согласовании (если участок предстоит образовать или уточнить границы — а у вас именно «без границ»), затем кадастровые работы и учёт, затем — заявление о предоставлении и договор.

1. Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке: 1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок; 2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению
   — п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ

Перечень документов к заявлению о предварительном согласовании:

1. К заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прилагаются: 1) документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия; 2) схема расположения земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок; 3) проектная документация лесных участков в случае, если подано заявление о предварительном согласовании предоставления лесного участка, за исключением лесного участка, образуемого в целях строительства, реконструкции линейного объекта; (В редакции федеральных законов от 29.06.2015 № 206-ФЗ, от 03.08.2018 № 342-ФЗ, от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 4) документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, в случае, если с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка обращается представитель заявителя; 5) заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо;
   — п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ

Заявление о предоставлении (второй этап) должно содержать кадастровый номер, основание предоставления без торгов, вид права и цель использования; к нему прилагаются те же документы, что и на первом этапе (п. 1, 2 ст. 39.17 ЗК РФ). Кадастровый план у вас уже есть, но его недостаточно: нужна именно схема расположения земельного участка (если нет проекта межевания территории). Результат работы кадастрового инженера оформляется межевым планом — это тот документ, на основании которого участок ставят на учёт; «межевое дело на руки» не является обязательным документом для администрации, требовать следует межевой план. Если после проверки окажется, что границы уже описаны и координаты есть, схема не нужна и можно сразу подавать заявление о предоставлении.

Вывод: действуйте по двухшаговой схеме ст. 39.14 ЗК РФ. Первый пакет: заявление о предварительном согласовании + схема расположения земельного участка (при необходимости) + правоустанавливающие документы на долю 6/27 + кадастровая/налоговая выписки на 10 соток. После решения о предварительном согласовании — закажите кадастровые работы и получите межевой план, поставьте участок на учёт, затем подайте заявление о предоставлении в собственность за плату с приложением того же комплекта. Юридическая сила кадастрового плана без межевого плана для этих целей недостаточна.

Можно ли подать документы онлайн и куда идти с оригиналами

Закон прямо предусматривает четыре равнозначных канала: лично, по почте, через МФЦ и в электронной форме.

1. Заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка, заявление о предоставлении земельного участка подаются или направляются в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом по их выбору лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". Порядок и способы подачи указанных заявлений, если они подаются в форме электронного документа с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", требования к их формату утверждаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
   — п. 2 ст. 39.14 ЗК РФ

Отсюда следует: нести оригиналы в администрацию не обязательно — заявление и документы можно направить почтой либо электронно; при личной подаче представляются подлинники или надлежаще заверенные копии. Электронная подача реализуется через официальный сайт уполномоченного органа либо через портал госуслуг/МФЦ в зависимости от того, что предоставляет ваша администрация. Ориентируйтесь на официальный сайт администрации района, там публикуется способ подачи и требования к формату файлов; если онлайн-сервис не отображается, безопасно подать через МФЦ, где примут и отсканируют документы, или заказным письмом с описью вложения и уведомлением — дата отправки фиксируется.

Вывод: обязательной записи на личный приём и «живой» пачки оригиналов закон не требует. Практический оптимум: подать заявление электронно через сайт администрации/портал госуслуг либо через МФЦ, с обязательным сохранением подтверждения отправки (уведомление о доставке, расписка МФЦ) — это ваш способ доказать дату и факт обращения.

По какой цене считается выкуп под ЛПХ

Цена выкупа без торгов определяется не по произвольной «рыночной» оценке, а по правилам, установленным на уровне региона, и по общему федеральному ограничению она не может превышать кадастровую стоимость.

1. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
   — п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
— п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ

Поскольку участок в Новгородской области и государственная собственность на землю в городе не разграничена, работает региональный Порядок, утв. Постановлением Правительства Новгородской области от 04.12.2015 № 479.

2.10. Цена продажи земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации определяется в размере 15,0 % кадастровой стоимости таких земельных участков.
— п. 2.10 Порядка, утв. Постановлением Правительства Новгородской области от 04.12.2015 № 479

Вывод: базой расчёта служит кадастровая стоимость участка. Для вашего случая (ЛПХ в границах населённого пункта по ст. 39.18 ЗК РФ) цена по региональному Порядку № 479 составит 15 % кадастровой стоимости, а при покупке на аукционе — по результатам торгов, но не как «рыночная оценка по желанию администрации». Точную сумму нужно посчитать от актуальной кадастровой стоимости спорных 10 соток и сверить с администрацией; если цена превысит кадастровую стоимость — это самостоятельное основание для возражений.

Если откажут: основания отказа и обжалование

Основания для отказа по безторговому предоставлению исчерпывающе перечислены в ст. 39.16 ЗК РФ; для вас практически применимы три — нет права на приобретение без торгов, участок изъят/ограничен в обороте, на участке расположен принадлежащий другому лицу объект.

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: 1) с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов;
— п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ

Если администрация откажет, решение оспаривается в суде по правилам гл. 22 КАС РФ, срок — три месяца со дня, когда стало известно о нарушении права.

1. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров. 2.
   — ч. 1 ст. 218 КАС РФ

1. Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. 1 1 . Если наст
   — ч. 1 ст. 219 КАС РФ

Срок исковой давности «на административные земли», о котором вы слышали, относится к виндикации публичной земли и на ваше новое требование о предоставлении участка не распространяется — это самостоятельное заявление, а не попытка узаконить самозахват. Вместе с тем внимательно отнеситесь к сроку: обжалование отказа — строго 3 месяца, пропуск которого — самостоятельное основание для отказа в иске.

Вывод: отказ обжалуется в районный суд по месту нахождения администрации в порядке КАС РФ в течение 3 месяцев с даты, когда вы узнали о нарушении права. При этом важно помнить: ранее проигранные дела о самозахвате — это состоявшийся факт, и они сами по себе не создают права собственности; но они и не создают препятствий для предоставления свободного участка по правилам ст. 39.14–39.18 ЗК РФ — это разные правоотношения.

Уплата налога vs право собственности: приобретательная давность и последствия

На первый взгляд длительное владение и уплата налога выглядят как «своё», но нужно проверить и защитную ветку — приобретательную давность.

1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). (В редакции Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. 2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. 3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. 4.
   — п. 1 ст. 234 ГК РФ

Для приобретательной давности требуется владение «как своим собственным» и добросовестность. Но именно добросовестность суд уже отверг: во всех инстанциях, включая Верховный Суд, установлено, что ваша мать знала об отсутствии у неё права (нет договора купли-продажи). А пункт 1 ст. 234 ГК РФ не даёт давности при осведомлённости об отсутствии основания права. Поэтому переиграть проигранные дела через давность нельзя — более того, ссылка на давность на публичную землю недопустима. Обратный, «защитный» тезис — о бесспорной добросовестности — здесь не проходит: он опровергнут вступившими в силу судебными актами.

Параллельно проверяется налоговый пласт: налог — это фискальная обязанность, и он не превращается в доказательство права.

1. Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 28.11.2009 № 283-ФЗ; от 27.11.2010 № 308-ФЗ) В отношении земельных участков, входящих в имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, налогоплательщиками признаются управляющие компании. При этом налог уплачивается за счет имущества, составляющего этот паевой инвестиционный фонд. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.11.2010 № 308-ФЗ) 2. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного пользования, в том числе праве безвозмездного срочного пользования, или переданных им по договору аренды. (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 369-ФЗ) Не признаются налогоплательщиками организации, зарегистрированные на территории Курильских островов, в течение периода использования такими организациями права на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика налога на прибыль организаций в соответствии со статьей 246 3 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 388 НК РФ

1. Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя , федеральной территории "Сириус" ), на территории которого введен налог. (В редакции федеральных законов от 29.11.2014 № 379-ФЗ, от 11.06.2021 № 199-ФЗ) 2. Не признаются объектом налогообложения: 1) земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации; 2) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками; (В редакции Федерального закона от 22.10.2014 № 315-ФЗ) 3) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 29.11.2012 № 202-ФЗ) 4) земельные участки из состава земель лесного фонда; (В редакции Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ) 5) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда; (В редакции Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ) 6) земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома. (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 04.10.2014 № 284-ФЗ)
   — п. 1 ст. 389 НК РФ

Земельный налог по общему правилу платит тот, кто обладает участком на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения; уплата налога — подтверждение того, что налоговый орган видел вас обладателем права, но само право из этого не рождается. Возврат уплаченного как неосновательного обогащения ограничен законом.

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.
— подп. 4 ст. 1109 ГК РФ

1. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
   — п. 2 ст. 1105 ГК РФ

Вывод: уплата налога за 10 соток не создаёт ни права собственности, ни права без торгового выкупа; ветка приобретательной давности закрыта вступившими в силу судебными актами о недобросовестности. Практическая ценность платёжек иная — они доказывают фактическое пользование и обладание участком (земельный налог исчисляется лишь при наличии права), что является дополнительным аргументом при подаче заявления о предоставлении и при определении основания предоставления. Возврат налога как неосновательного обогащения, с учётом того что суды установили осведомлённость об отсутствии права, применительно к подп. 4 ст. 1109 ГК РФ представляется маловероятным — строить на этом стратегию не следует; но после оформления участка переплату можно зачесть/уточнить через налоговый орган.

Риск административной ответственности за продолжение пользования до выкупа

Пока участок не оформлен, продолжение пользования чужим (публичным) участком квалифицируется как самовольное занятие.

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ)
— ст. 7.1 КоАП РФ

Это тот риск, о котором предупредила администрация. Штраф рассчитывается от кадастровой стоимости занятой части и не может быть менее 5 000 рублей для гражданина; при занятой части участка штраф исчисляется пропорционально площади. Уплата налога от административной ответственности не защищает — напротив, сам факт пользования подтверждается вашими же документами.

Вывод: до момента заключения договора купли-продажи сохраняется риск привлечения к ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ. Это довод в пользу ускорения процедуры: подайте заявление в порядке ст. 39.18 ЗК РФ в ближайшее время; после заключения договора право пользования становится законным, и основание для штрафа отпадает. Если администрация уже вынесла постановление о самозахвате — его обжалуйте в суд в порядке КАС РФ (3 месяца), отдельно от вопроса о выкупе.

Какие документы подтверждают статус участка и право на подачу заявления

Право на недвижимость подтверждается только регистрацией в ЕГРН — нахождение участка на кадастровом и налоговом учёте таким доказательством не является.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Для доказательства «статуса» участка вам нужны выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах (покажет, что 10 соток учтены «без прав», а доля 6/27 зарегистрирована на мать) и, поскольку участок стоит с пометкой «без границ», — межевой план для уточнения границ.

Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка
— ч. 1 ст. 22 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Межевой план готовит кадастровый инженер; по общему правилу он представляется в Росреестр в электронном виде, а бумажный экземпляр заказчику выдают только если это предусмотрено договором подряда.

Межевой план подготавливается в форме электронного документа и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Межевой план, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью подготовившего такой план кадастрового инженера, для передачи его заказчику по договору подряда. 13. Форма и состав сведений межевого плана, требования к его подготовке (за исключением случая, предусмотренного частью 37 статьи 70 настоящего Федерального закона) , а также требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка устанавливаются органом нормативно-правового регулирования. (В редакции Федерального закона от 02.11.2023 № 509-ФЗ )
— ч. 12 ст. 22 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Межевой план, технический план, акт обследования, карта-план территории представляются в орган регистрации прав в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. 5. Необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав копии актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления в форме документов на бумажном носителе, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество, в форме документов на бумажном носителе представляются в одном экземпляре, который после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав возвращается заявителю. (В редакции федеральных законов от 30.04.2021 № 120-ФЗ , от 06.12.2021 № 408-ФЗ ) 6. Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав в форме документа на бумажном носителе представляется в единственном экземпляре-подлиннике. 7.
— п. 7 ст. 21 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Поэтому отсутствие у вас межевого дела на руки — не препятствие: юридически значимым документом является межевой план, а не «дело»; полученный ранее кадастровый план лишь фиксирует текущие характеристики, но границ не устанавливает. В перечень документов, прилагаемых к заявлению о предварительном согласовании (п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ), межевой план не входит — он нужен на этапе кадастрового учёта, после решения о предварительном согласовании.

Вывод: для подачи заявления достаточно заявления + схемы расположения земельного участка + правоустанавливающих документов на долю 6/27 + выписки из ЕГРН на обе части. Межевой план потребуется позже, при постановке границ на учёт; его отсутствие на руках сейчас некритично — закажите его у кадастрового инженера после решения о предварительном согласовании, одновременно убедившись, что в договоре подряда предусмотрена выдача бумажного экземпляра, если он нужен для администрации.