Может ли гражданка Киргизии купить дом и участок в приграничной зоне России, и какие ограничения действуют для иностранцев?

Запрет для иностранцев на землю в приграничных территориях: к чему он привязан

Запрет установлен п. 3 ст. 15 ЗК РФ, и он привязан НЕ к расстоянию до границы, а к специальному перечню, утверждённому Президентом РФ:

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами. Статья 16. Государственная собственность на землю 1. Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. 2. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 17.04.2006 № 53-ФЗ) Статья 17. Собственность Российской Федерации (федеральная собственность) на землю 1. В федеральной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 17.04.2006 № 53-ФЗ) Статья 18.
— п. 3 ст. 15 ЗК РФ

Для фактов клиента это означает: сам по себе факт, что городок стоит в 15 км от государственной границы, правового значения не имеет. Значение имеет только одно — включено ли конкретное муниципальное образование (округ/поселение), где находится участок, в перечень, утверждённый Указом Президента РФ от 09.01.2011 № 26. Расстояние «15 км» в норме не упоминается вовсе; пограничная зона по Закону РФ «О Государственной границе РФ» может быть шире или уже, и с перечнем она не совпадает. Перечень — это закрытый список муниципальных образований, и он периодически меняется (например, Указом Президента РФ от 23.11.2021 № 666 одни округа из перечня исключены, другие добавлены), поэтому проверять надо действующую редакцию на текущую дату.

Вывод по вопросу: если ваше муниципальное образование в перечень не входит — ограничение п. 3 ст. 15 ЗК РФ на маму не распространяется, и она вправе купить и дом, и участок. Если входит — участок в собственность оформить нельзя, и никакое расстояние «не считается» спасающим обстоятельством. Проверка занимает один запрос: сопоставить наименование муниципального образования из выписки ЕГРН с перечнем.

Можно ли купить участок отдельно от дома либо дом без участка

Разделить дом и «землю под ним» нельзя — они связаны законом в единый объект оборота. Дом и участок, принадлежащие одному лицу, отчуждаются только вместе:

1. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 4) отчуждение объекта культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" путем продажи на конкурсе либо продажи на аукционе, если предметом аукциона является объект культурного наследия, находящийся в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.
   — п. 4 ст. 35 ЗК РФ

Это же правило продублировано в ст. 273 ГК РФ — при переходе права на дом к покупателю переходит и право на занятый домом участок:

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) Часть. (Утратила силу - Федеральный закон от 26.06.2007 № 118-ФЗ)
— ст. 273 ГК РФ

Для клиента это означает: продавец не может продать вам «только дом» или «только участок» — если и дом, и земля принадлежат ему, закон прямо запрещает их раздельную продажу. Поэтому схема «купим дом, а землю потом как-нибудь» юридически невозможна, если земля у продавца в собственности. Если же участок у продавца в аренде/собственности муниципалитета, дом продаётся вместе с правом аренды (покупатель становится арендатором), но не с собственностью на землю.

Вывод по вопросу: купить дом «в отрыве» от участка не получится. Либо сделка охватывает и дом, и землю (если участок в перечне не значится), либо сделка в части земли невозможна целиком.

Что доступно иностранцу, если участок всё-таки приграничный

Если участок попадает в перечень, собственность исключена, но закон оставляет иностранцу аренду. Иностранные граждане могут иметь участки на праве аренды:

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. 2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3 1 . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 10.05.2007 № 69-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3 2 . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 19.07.2011 № 246-ФЗ ) (Утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 4. Размер арендной платы определяется договором аренды. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 5.
   — п. 1 ст. 22 ЗК РФ

Более того, иностранный собственник здания на чужой земле имеет преимущественное право именно покупки ИЛИ АРЕНДЫ участка — то есть аренда прямо названа законом как работающий для иностранца вариант:

1. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Статья 36. (Статья утратила силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков 1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. 2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Указанные требования применяются также к договору мены. 3.
   — п. 5 ст. 35 ЗК РФ

Исключительное право на приобретение участка (в собственность или в аренду) принадлежит собственнику расположенного на нём здания:

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 1 1 . Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 3.
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

Для клиента это означает рабочий компромисс: если земля в перечне, но дом купить можно (дом — не земельный участок, на него п. 3 ст. 15 ЗК РФ не распространяется), мама как собственник дома имеет право оформить землю под ним в долгосрочную аренду, а не остаться «без земли». Практически это оформляется одновременной сделкой: договор купли-продажи дома + договор аренды участка (либо соглашение о переходе права аренды, если участок уже в аренде у продавца). Схема «дом в собственность, земля в аренду» законна и широко применяется именно для иностранцев в приграничных зонах.

Вывод по вопросу: если участок в перечне — отказ в собственности не означает отказа от пользования. Мама покупает дом, а землю оформляет в аренду (при наличии у продавца права аренды — путём переуступки, при муниципальной земле — через предоставление участка собственнику здания по ст. 39.20 ЗК РФ).

Последствия сделки, если запрет всё-таки действует

Если сделка совершена в обход п. 3 ст. 15 ЗК РФ, она посягает на публичные интересы (обороноспособность и защита Государственной границы) и потому ничтожна:

1. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок 1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 171.
   — п. 2 ст. 168 ГК РФ

Ничтожность означает, что сделка не порождает последствий с момента совершения, а стороны обязаны вернуть друг другу всё полученное:

1. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта 1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2.
   — п. 2 ст. 167 ГК РФ

Для клиента это главный защитный вывод: даже если регистрацию по невнимательности проведут, деньги и имущество будут возвращены по реституции, а покупатель не останется «без денег и без дома». Но ничтожность — это долгий судебный путь, поэтому допускать её наступления не нужно.

Вывод по вопросу: обходной вариант (оформить на российского родственника) создаёт риск признания сделки мнимой/притворной и потери имущества, поэтому законный путь — проверка перечня и, при необходимости, схема «дом + аренда земли».

Территориальные ограничения оборота, не связанные с гражданством

Даже если участок не в приграничном перечне, продавать его в собственность может быть нельзя по иным причинам — по категории и оборотоспособности земли:

1. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 3. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом, федеральными законами. 4. Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: 1) государственными природными заповедниками и национальными парками, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и Федеральным законом от 14 марта 1995 года № 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях"; (В редакции Федерального закона от 30.12.2020 № 505-ФЗ) 2) зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами); (В редакции федеральных законов от 30.06.2003 № 86-ФЗ; от 07.03.2005 № 15-ФЗ; от 23.06.2014 № 171-ФЗ; от 30.12.2015 № 460-ФЗ) 3) зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 4) объектами организаций федеральной службы безопасности; 5) объектами организаций органов государственной охраны;
   — ст. 27 ЗК РФ, п. 2

Если участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, для иностранки действует ещё более строгий режим — только аренда:

иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут владеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве их аренды; приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Статья 9. Впредь до введения в действие федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения субъекты Российской Федерации, оборот земель в которых до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации регулировался соответствующими законами указанных субъектов Российской Федерации, оборот земель сельскохозяйственного назначения продолжают осуществлять в соответствии с законами указанных субъектов Российской Федерации. Статья 10.
— ст. 8 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» (с/х земли), п. 2

Для клиента (по заявленным фактам участок под ИЖС, значит это, как правило, земли населённых пунктов) эти ограничения в норме не срабатывают — но именно поэтому проверку надо делать по выписке ЕГРН, а не с чужих слов: если по факту категория или вид разрешённого использования иные, вывод меняется на противоположный (только аренда).

Вывод по вопросу: критично сверить с выпиской ЕГРН категорию земель и вид разрешённого использования. Для земель населённых пунктов с ВРИ «ИЖС» запретов нет; для земель сельскохозяйственного назначения иностранке доступна только аренда.

Пограничная зона: проживание и режим, но не запрет собственности

Близость границы сама по себе создаёт не запрет на покупку, а режимные правила пребывания и деятельности:

Пограничный режим служит исключительно интересам создания необходимых условий охраны Государственной границы и включает правила: 1) в пограничной зоне: въезда (прохода), временного пребывания, передвижения лиц и транспортных средств; хозяйственной, промысловой и иной деятельности, проведения массовых общественно-политических, культурных и других мероприятий в пределах пятикилометровой полосы местности вдоль Государственной границы на суше, морского побережья Российской Федерации, российских берегов пограничных рек, озер и иных водных объектов и на островах на указанных водных объектах, а также до рубежа инженерно-технических сооружений в случаях, если он расположен за пределами пятикилометровой полосы местности; (В редакции федеральных законов от 24.12.2002 № 178-ФЗ; от 07.03.2005 № 15-ФЗ; от 14.07.2008 № 118-ФЗ) 2) в российской части вод пограничных рек, озер и иных водных объектов, во внутренних морских водах и в территориальном море Российской Федерации: (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ) учета и содержания российских маломерных самоходных и несамоходных (надводных и подводных) судов (средств) и средств передвижения по льду, их плавания и передвижения по льду; промысловой, исследовательской, изыскательской и иной деятельности.
— ст. 16 Закона РФ «О Государственной границе РФ», п. 9

Для фактов клиента это значит: 15 км до границы могут попадать в пограничную зону, в пределах которой действуют правила въезда, временного пребывания и передвижения, а в пятикилометровой полосе — правила хозяйственной деятельности. Это режим проживания и ведения деятельности, НЕ запрет собственности иностранца. Иные правила пограничного режима устанавливать не допускается, а всякое ограничение прав — только на основании закона.

Вывод по вопросу: пограничная зона не препятствует сделке и проживанию. Но если участок окажется в пределах пятикилометровой полосы, могут понадобиться документы/уведомления по пограничному режиму для проживания и работ — это уточняется в пограничном органе ФСБ, а не в Росреестре.

Регистрация сделки: приостановление, отказ и защита денег

Регистратор проверяет право заявителя на объект, и при отсутствии такого права регистрация приостанавливается:

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;
— ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ

Отсюда практический вывод: если мама не вправе иметь участок в собственность, регистратор это увидит по данным ЕГРН/перечню и приостановит, а затем откажет — деньги уже уплаченные при этом «зависнут» у продавца. Чтобы не потерять деньги, нужно: (1) до подписания получить свежую выписку ЕГРН на дом и участок и сверить муниципальное образование с перечнем; (2) в договоре прямо прописать отказ в регистрации как основание возврата всей суммы; (3) расчёты проводить не наличными, а через аккредитив или депозит нотариуса с раскрытием после регистрации перехода права.

Если деньги всё же окажутся у продавца без встречного предоставления, покупатель вправе требовать проценты за пользование чужими денежными средствами:

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Кроме того, добросовестность и запрет извлекать преимущество из недобросовестного поведения — общий принцип:

1. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 4. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 5. Товары, услуги и финансовые средства свободно перемещаются на всей территории Российской Федерации. Ограничения перемещения товаров и услуг могут вводиться в соответствии с федеральным законом, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 2. Отношения, регулируемые гражданским законодательством 1. Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальных прав), регулирует отношения, связанные с участием в корпоративных организациях или с управлением ими (корпоративные отношения), договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников. (В редакции федеральных законов от 18.12.2006 № 231-ФЗ;
   — п. 3 ст. 1 ГК РФ

Для клиента: при грамотном договоре риск «отдать деньги и остаться ни с чем» закрывается — при отказе в регистрации сумма возвращается с процентами по ключевой ставке, а убытки сверх процентов возмещаются отдельно.

Вывод по вопросу: сделку проводить только «под регистрацию» — через аккредитив/депозит нотариуса, с условием возврата всей суммы при отказе; тогда риск потери денег исключается.

Что делать при отказе в регистрации и как вернуть деньги

Отказ в регистрации по ст. 26 Закона № 218-ФЗ не делает договор купли-продажи недействительным сам по себе — он означает, что право собственности не перешло. Значит, продавец остаётся собственником, а покупатель вправе требовать возврата уплаченного и процентов:

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Практический алгоритм при отказе: (1) получить письменное уведомление об отказе с основанием; (2) направить продавцу письменное требование о возврате суммы с указанием срока; (3) при отказе — иск в суд по месту жительства ответчика:

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по адресу организации. (Статья в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ст. 28 ГПК РФ

В иске заявляются требования о возврате суммы, процентах за пользование чужими денежными средствами и убытках.

Вывод: отказ в регистрации — обратимая ситуация, деньги возвратны с процентами, но лучше до этого не доводить и страховать расчёты аккредитивом или депозитом нотариуса.

Какие документы проверить до сделки

До передачи денег нужно опираться не на слова продавца, а на сведения ЕГРН. Ключевые позиции: кадастровый номер дома и участка, категория земель и вид разрешённого использования (для ИЖС — земли населённых пунктов), зарегистрированные права и обременения, а также точное наименование муниципального образования. Право на объект заявителя проверяет и регистратор (> Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;

— ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ), поэтому непроверенные сведения приведут к приостановлению.

Сопоставьте наименование муниципального образования с перечнем из Указа Президента РФ № 26 (> Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами. Статья 16. Государственная собственность на землю 1. Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. 2. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 17.04.2006 № 53-ФЗ) Статья 17. Собственность Российской Федерации (федеральная собственность) на землю 1. В федеральной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 17.04.2006 № 53-ФЗ) Статья 18.

— п. 3 ст. 15 ЗК РФ) и убедитесь, что участок не входит в перечень. Если продавец уклоняется от предоставления выписки — это стоп-сигнал.

Вывод: сделка безопасна только после сверки выписки ЕГРН (категория, ВРИ, обременения, муниципальное образование) с перечнем приграничных территорий.

Как безопасно исполнить сделку

Расчёты нельзя проводить наличными «из рук в руки». Наиболее безопасные формы — аккредитив или депозит нотариуса: деньги резервируются, а продавец получает их только после регистрации перехода права. В договор включается условие о том, что при отказе в регистрации вся сумма возвращается покупателю; при удержании продавцом применяются проценты по ст. 395 ГК РФ (> 1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

— п. 1 ст. 395 ГК РФ).

Регистрацию перехода права стороны подают одновременно, лично или через представителя по нотариальной доверенности; документ об оплате госпошлины и договор прилагаются. При сомнениях в статусе участка в части пограничной зоны уточнение делается в пограничном органе ФСБ (> Пограничный режим служит исключительно интересам создания необходимых условий охраны Государственной границы и включает правила: 1) в пограничной зоне: въезда (прохода), временного пребывания, передвижения лиц и транспортных средств; хозяйственной, промысловой и иной деятельности, проведения массовых общественно-политических, культурных и других мероприятий в пределах пятикилометровой полосы местности вдоль Государственной границы на суше, морского побережья Российской Федерации, российских берегов пограничных рек, озер и иных водных объектов и на островах на указанных водных объектах, а также до рубежа инженерно-технических сооружений в случаях, если он расположен за пределами пятикилометровой полосы местности; (В редакции федеральных законов от 24.12.2002 № 178-ФЗ; от 07.03.2005 № 15-ФЗ; от 14.07.2008 № 118-ФЗ) 2) в российской части вод пограничных рек, озер и иных водных объектов, во внутренних морских водах и в территориальном море Российской Федерации: (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ) учета и содержания российских маломерных самоходных и несамоходных (надводных и подводных) судов (средств) и средств передвижения по льду, их плавания и передвижения по льду; промысловой, исследовательской, изыскательской и иной деятельности.

— ст. 16 Закона РФ «О Государственной границе РФ», п. 9).

Вывод: безопасное исполнение — аккредитив/депозит нотариуса с раскрытием после регистрации и условием возврата суммы при отказе.

Риск схемы «оформим на российского родственника»

Обходной вариант — записать покупку на гражданина РФ при фактической оплате мамой-иностранкой — создаёт риск, что такая сделка будет квалифицирована как мнимая или притворная:

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным 1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина. Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет 1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним).
   — ст. 170 ГК РФ, п. 1

Для клиента это означает: при споре (развод, наследство, банкротство родственника, требования кредиторов) фактическая принадлежность имущества маме не получит защиты, а формальная регистрация права на родственника не препятствует признанию сделки недействительной. Имущество в таком случае остаётся у номинального владельца, а мама — лишь с денежным требованием.

Вывод: использование номинального владельца не защищает мамины права на недвижимость и несёт самостоятельные риски; законный путь — сверка перечня приграничных территорий и, при необходимости, оформление земли в аренду при приобретении дома в собственность.