Можно ли купить или оформить в собственность земельный участок в СНТ, если хозяин умер, наследников нет, участок не оформлен и отсутствует на кадастровой карте, без межевания и границ?

Можно ли «купить» участок, у которого нет продавца

Классическая купля-продажа в вашей ситуации юридически невозможна: у участка нет собственника с зарегистрированным правом, а значит, нет и лица, управомоченного его отчуждать. Распоряжаться имуществом, в том числе отчуждать его, вправе только собственник.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам,
— п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ

У прежнего владельца (умершего) право собственности не было зарегистрировано, членская книжка это право не подтверждает и в ЕГРН ничего не вносилось. Поэтому тот, кто попытался бы «продать» вам участок, собственником не является, а переход права от неуправомоченного лица не подлежит регистрации.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Сделка по отчуждению участка лицом, не имеющим на него титула, нарушает закон и посягает на права третьих лиц, а потому может быть признана недействительной с возвратом уплаченного.

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1, 2 ст. 168 ГК РФ

Вывод: купить участок «как есть» у прежнего владельца нельзя, поскольку он не является собственником и не может отчуждать участок (п. 2 ст. 209 ГК РФ), а переход права подлежит регистрации и без неё не наступает (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Сначала участок должен получить собственника с записью в ЕГРН (по одному из оснований, разобранных ниже), и только после этого возможна сделка купли-продажи с этим собственником.

Льготное оформление участка в собственность членом СНТ (садоводческая «амнистия»)

Если участок фактически находится в государственной (муниципальной) собственности и был в своё время предоставлен садоводческому товариществу, у вас как у члена товарищества есть прямое право до 1 марта 2031 года получить этот участок в собственность бесплатно, без торгов.

До 1 марта 2031 года члены некоммерческих организаций имеют право независимо от даты вступления в членство приобрести находящийся в государственной или муниципальной собственности садовый или огородный земельный участок без проведения торгов в собственность бесплатно, если такой земельный участок соответствует в совокупности следующим условиям: земельный участок не предоставлен члену указанной некоммерческой организации; земельный участок образован из земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу настоящего Федерального закона некоммерческой организации, указанной в абзаце первом настоящего пункта, либо иной организации, при которой была создана или организована такая некоммерческая организация; по решению общего собрания членов указанной некоммерческой организации о распределении земельных участков между членами указанной некоммерческой организации либо на основании другого документа, устанавливающего распределение земельных участков в указанной некоммерческой организации, земельный участок распределен данному члену указанной некоммерческой организации; земельный участок не является изъятым из оборота, ограниченным в обороте и в отношении земельного участка не принято решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд.
— п. 2.7 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ

Обратите внимание на три ключевых условия этой нормы применительно к вашим фактам: (1) участок не предоставлен лично вам; (2) участок образован из массива, предоставленного товариществу до 01.01.2001 (старое садоводство 1990-х как раз отвечает этому критерию); (3) участок распределён вам решением общего собрания или иным документом о распределении. Именно распределение участка на вас — то звено, которого в приведённых вами фактах пока нет: членская книжка оформлена на умершего, а не на вас.

Процедура и пакет документов установлены отдельно:

В случае, предусмотренном пунктом 2 7 настоящей статьи, предоставление земельного участка гражданину в собственность или аренду осуществляется на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 39 2 Земельного кодекса Российской Федерации , на основании заявления гражданина или его представителя. К этому заявлению прилагаются: схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленная заявителем. Представление данной схемы не требуется при наличии утвержденного проекта межевания территории, в границах которой расположен земельный участок, некоммерческой организации, указанной в абзаце первом пункта 2 7 настоящей статьи, либо при наличии описания местоположения границ такого земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости; протокол общего собрания членов некоммерческой организации, указанной в абзаце первом пункта 2 7 настоящей статьи, о распределении земельных участков между членами такой некоммерческой организации или иной документ, устанавливающий распределение земельных участков в этой некоммерческой организации, либо выписка из указанного протокола или указанного документа.
— п. 2.8 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ

Орган (администрация/уполномоченный орган) обязан в течение 14 дней принять решение о предоставлении либо отказать; для этого требуется схема расположения участка на кадастровом плане территории (либо утверждённый проект межевания СНТ) и документ о распределении участков.

Каждому члену товарищества в течение трех месяцев со дня приема в члены товарищества председателем товарищества выдается членская книжка или другой заменяющий ее документ, подтверждающий членство в товариществе. Форма и содержание членской книжки или другого заменяющего ее документа, подтверждающего членство в товариществе, устанавливаются решением общего собрания членов товарищества.
— ч. 13 ст. 12 ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ

Поскольку членская книжка подтверждает лишь членство, а не право собственности, сам факт книжки на имя умершего не даёт вам льготный титул. Членами становятся только собственники или правообладатели участка, а к заявлению о приёме нужно приложить документы о правах на участок:

В члены товарищества могут быть приняты собственники или в случаях, установленных частью 11 настоящей статьи, правообладатели садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества. 4. Правообладатель садового или огородного земельного участка до подачи заявления о вступлении в члены товарищества вправе ознакомиться с его уставом. 5. В заявлении, указанном в части 2 настоящей статьи, указываются: 1) фамилия, имя, отчество (последнее - при наличии) заявителя; 2) адрес места жительства заявителя; 3) почтовый адрес, по которому заявителем могут быть получены почтовые сообщения, за исключением случаев, если такие сообщения могут быть получены по адресу места жительства; 4) адрес электронной почты, по которому заявителем могут быть получены электронные сообщения (при наличии); 4 1 ) номер телефона для связи с заявителем, по которому в том числе может быть направлено сообщение, включая короткое текстовое сообщение; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 14.07.2022 № 312-ФЗ ) 5) согласие заявителя на соблюдение требований устава товарищества. 6. К заявлению прилагаются копии документов о правах на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории садоводства или огородничества. 7. Рассмотрение правлением товарищества заявления, указанного в части 2 настоящей статьи, осуществляется в срок, не превышающий тридцати календарных дней со дня подачи такого заявления.
— ч. 3 ст. 12 ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ

Вывод: этот путь работает, только если участок — в государственной или муниципальной собственности и вы сможете подтвердить, что участок распределён именно вам (протокол общего собрания/выписка о распределении) и лежит в границах территории СНТ с оформленными границами. Тогда вы как член СНТ получаете его бесплатно в собственность через администрацию, после чего регистрируете право в Росреестре. Если распределение документально на вас не оформлялось либо участок был в частной собственности умершего — это основание неприменимо и нужно идти путём признания права через суд (см. блоки 3 и 5).

Признание права по приобретательной давности (пользовался как своим) — применимо ли

Земельный участок — недвижимая вещь, а потому давностное владение должно длиться 15 лет.

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). (В редакции Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
— п. 1 ст. 234 ГК РФ

Срок непрерывного владения, на который вы ссылаетесь, можно складывать с временем владения вашего правопредшественника:

Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. 4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, - не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя. (В редакции Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Глава 15. Прекращение права собственности
— п. 3 ст. 234 ГК РФ

Однако судебная практика жёстко связывает давностное владение с добросовестностью и с тем, что владелец не должен был знать об отсутствии у него основания для возникновения права. Если прежний собственник (или его наследники) известны либо должны были быть известны владельцу, давностный путь, как правило, не срабатывает — тогда надлежит оформить преемство у собственника или наследников. Верховный Суд разъясняет этот механизм так:

Если основанием для отказа в удовлетворении иска собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения является пропуск срока исковой давности, с момента его истечения начинает течь срок приобретательной давности в отношении спорного имущества. 19. Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества. В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Ключевая развилка для вас: если вы знали, на чьём участке пользуетесь (фамилия прежнего владельца есть в членской книжке), суды обычно считают давностное владение недобросовестным и отказывают. Если же собственник действительно неизвестен и не должен быть известен — допустимо не исковое, а особое производство об установлении факта владения:

статьи 234 ГК РФ предусмотрено специальное основание для начала течения срока приобретательной давности, которое не ограничено условиями пункта 1 указанной статьи. Если основанием для отказа в удовлетворении иска собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения является пропуск срока исковой давности, с момента его истечения начинает течь срок приобретательной давности в отношении спорного имущества. 19. Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества. В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.
— п. 18 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Обратите внимание: суммарный срок 15 лет должен истечь к моменту обращения в суд, а взносы платили «то мы, то соседи» — периодичность и характер платежей придётся доказывать.

1. факта владения и пользования недвижимым имуществом; 7) факта несчастного случая; 8) факта смерти в определенное время и при определенных обстоятельствах в случае отказа органов записи актов гражданского состояния в регистрации смерти; 9) факта принятия наследства и места открытия наследства; 10) других имеющих юридическое значение фактов.
   — п. 2 ст. 264 ГПК РФ

Вывод: по вашим фактам приобретательная давность — рискованный путь, поскольку прежний владелец формально известен (членская книжка), и суд может усмотреть недобросовестность. Иск о признании права в силу приобретательной давности возможен, если заявители владели открыто и непрерывно и действовали так, что не знали и не должны были знать об отсутствии правового основания; тогда иск (ответчик — прежний собственник/его наследники либо муниципалитет при неизвестности собственника) подаётся в районный суд по месту нахождения участка, а при действительной неизвестности собственника — заявление об установлении факта владения. Копите доказательства (членская книжка, квитанции о взносах, свидетели-соседи, обработка участка).

Ветка «есть наследники» и ветка «наследников нет (выморочное имущество)»

Если у умершего есть живые наследники, принявшие наследство, право на участок (если он принадлежал умершему) переходит к ним, и именно с ними придётся оформлять сделку либо судиться с ними.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица. 3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом. 4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
— п. 2 ст. 218 ГК РФ

Практический смысл: пока наследники не объявились, участок юридически «подвешен» — он либо войдёт в наследственную массу, либо со временем перейдёт к муниципалитету/государству как выморочное. Если собственник действительно неизвестен, законный порядок — постановка участка на учёт как бесхозяйного и последующее признание муниципальной собственности:

Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался. (В редакции Федерального закона от 22.07.2008 № 141-ФЗ) 2. Если это не исключается правилами настоящего Кодекса о приобретении права собственности на вещи, от которых собственник отказался (статья 226), о находке (статьи 227 и 228), о безнадзорных животных (статьи 230 и 231) и кладе (статья 233), право собственности на бесхозяйные движимые вещи может быть приобретено в силу приобретательной давности. 3. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Если иной срок не предусмотрен настоящей статьей, по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 315-ФЗ) Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности. 4.
— п. 1 ст. 225 ГК РФ

Вывод: развейте факты. (1) Если наследники умершего существуют и примут наследство — оформлять право нужно через них (или признавать их право, а затем выкупать/получать участок у них); ваш давностный иск будет конкурировать с их правом и, скорее всего, проиграет. (2) Если наследников нет и никто наследство не принял — участок (при отсутствии вашего давностного титула) со временем перейдёт к муниципалитету как выморочное, и затем вы сможете получить его у муниципалитета по общим правилам предоставления (блок 6) либо добиваться своего права через признание по давности. В любом случае до появления собственника продать или купить участок нельзя.

Судебный порядок: подтвердить право/факт и зарегистрировать в ЕГРН

Признание права на земельный участок — прерогатива суда, и судебное решение само по себе является основанием для регистрации права:

Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. 2. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" . (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)
— п. 1 ст. 59 ЗК РФ

Судебная защита возможна двумя способами: (а) иск о признании права собственности, при котором суд прямо признаёт за вами право; (б) особое производство об установлении факта владения и пользования недвижимостью, когда требуется лишь закрепить факт:

Суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций. 2. Суд рассматривает дела об установлении: 1) родственных отношений; 2) факта нахождения на иждивении; 3) факта регистрации рождения, усыновления (удочерения), брака, расторжения брака, смерти; 4) факта признания отцовства; 5) факта принадлежности правоустанавливающих документов (за исключением воинских документов, паспорта и выдаваемых органами записи актов гражданского состояния свидетельств) лицу, имя, отчество или фамилия которого, указанные в документе, не совпадают с именем, отчеством или фамилией этого лица, указанными в паспорте или свидетельстве о рождении; 6) факта владения и пользования недвижимым имуществом; 7) факта несчастного случая; 8) факта смерти в определенное время и при определенных обстоятельствах в случае отказа органов записи актов гражданского состояния в регистрации смерти; 9) факта принятия наследства и места открытия наследства; 10) других имеющих юридическое значение фактов.
— п. 1 ст. 264 ГПК РФ

Это соответствует и разъяснениям Верховного Суда о том, что лицо, считающее себя собственником по приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании права, а в случаях, когда прежний собственник не был и не должен был быть известен, — с заявлением об установлении факта добросовестного владения (см. > статьи 234 ГК РФ предусмотрено специальное основание для начала течения срока приобретательной давности, которое не ограничено условиями пункта 1 указанной статьи. Если основанием для отказа в удовлетворении иска собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения является пропуск срока исковой давности, с момента его истечения начинает течь срок приобретательной давности в отношении спорного имущества. 19. Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества. В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.

— п. 18 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010). Процессуальный выбор между иском и особым производством зависит от того, известен ли владельцу прежний собственник: если известен (как в вашем случае по книжке) — нужен именно иск, ответчиком выступает прежний собственник или его наследники, а при неизвестности — привлекается государственный регистратор как заинтересованное лицо.

Вывод: подавайте в районный суд по месту нахождения участка иск о признании за вами права собственности (основной вариант) либо, при действительной безызвестности собственника, заявление об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом. Положительное решение — юридическое основание для госрегистрации права в Росреестре. Без регистрации в ЕГРН вы не сможете ни продать участок, ни распорядиться им иначе.

Участка нет на кадастровой карте: образование участка, межевание и предоставление

Пока участок не имеет характеристик, позволяющих определить его как индивидуально определённую вещь, он не может быть объектом права. То есть сначала нужно провести межевание и поставить участок на кадастровый учёт, и только потом признавать право или получать его в собственность.

Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ)
— п. 3 ст. 6 ЗК РФ

Для льготного предоставления члену СНТ требуется схема расположения участка на кадастровом плане территории (либо утверждённый проект межевания территории СНТ) и документ о распределении участков — см. > В случае, предусмотренном пунктом 2 7 настоящей статьи, предоставление земельного участка гражданину в собственность или аренду осуществляется на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 39 2 Земельного кодекса Российской Федерации , на основании заявления гражданина или его представителя. К этому заявлению прилагаются: схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленная заявителем. Представление данной схемы не требуется при наличии утвержденного проекта межевания территории, в границах которой расположен земельный участок, некоммерческой организации, указанной в абзаце первом пункта 2 7 настоящей статьи, либо при наличии описания местоположения границ такого земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости; протокол общего собрания членов некоммерческой организации, указанной в абзаце первом пункта 2 7 настоящей статьи, о распределении земельных участков между членами такой некоммерческой организации или иной документ, устанавливающий распределение земельных участков в этой некоммерческой организации, либо выписка из указанного протокола или указанного документа.

— п. 2.8 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ. Именно схема/проект межевания и кадастровые работы «создают» отсутствующий на кадастровой карте участок и определяют границы.

Практически это значит: закажите кадастровому инженеру подготовку схемы расположения участка и межевого плана, согласуйте границы со смежными землепользователями (соседями), после чего участок ставится на государственный кадастровый учёт с присвоением ему кадастрового номера. Без описания границ в ЕГРН ни администрация не сможет предоставить участок, ни суд — признать на него право.

Вывод: отсутствие участка на кадастровой карте — не препятствие юридически, а первый технический шаг процедуры. Последовательность такова: кадастровые работы и схема расположения → постановка на кадастровый учёт → затем либо предоставление в собственность через администрацию как члену СНТ, либо судебное признание права → регистрация права в Росреестре. Только после этого участок станет полноценным объектом и его можно будет «купить»/продать законно.

Риски попытки «купить» участок у лица без титула

Сделка по отчуждению участка лицом, не являющимся его собственником и не имеющим зарегистрированного права, нарушает закон и посягает на права третьих лиц (прежнего владельца/его наследников либо публичного собственника), поэтому влечёт риск признания её недействительной.

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1, 2 ст. 168 ГК РФ

Последствия недействительности — двусторонняя реституция: каждая сторона возвращает всё полученное по сделке, то есть «продавец» обязан вернуть вам уплаченные деньги, а вы (при невозможности вернуть участок в натуре — а это как раз ваш случай) — возместить его стоимость.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
— п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ

Дополнительно собственник (наследник или публично-правовое образование), чьё право нарушено, вправе истребовать участок из чужого незаконного владения как выбывший помимо воли:

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя. 4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
— п. 1 ст. 302 ГК РФ

Вывод: покупка «с рук» у фактического владельца без титула юридически не защищает вас: Росреестр откажет в регистрации, а сделка может быть признана ничтожной с обязанностью вернуть деньги и невозможностью оставить участок. Единственный легальный маршрут — сначала сформировать у себя (или у надлежащего собственника) титул на участок, затем совершать возмездную сделку с собственником.