Нужно ли оформлять земли общего пользования в СНТ в общедолевую собственность, чтобы передать их администрации, и что делать, если они не оформлены и не стоят на кадастровом учёте

Обязательно ли предварительное оформление земель общего пользования в общую долевую собственность для их передачи администрации

Ваше понимание требует уточнения: общедолевая собственность — это НЕ предварительная ступень перед передачей администрации, а самостоятельный правовой режим, в который земельный участок общего назначения приводится по правилам ч. 4 ст. 24 ФЗ № 217-ФЗ. Более того, для земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, закон прямо предусматривает их предоставление в общую долевую собственность лиц-правообладателей, а не закрепление за СНТ.

1. Земельный участок общего назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и расположенный в границах территории садоводства или огородничества, подлежит предоставлению в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков. Предоставление земельного участка общего назначения в указанном случае может осуществляться по заявлению лица, уполномоченного на подачу соответствующего заявления решением общего собрания членов товарищества.
   — ч. 4 ст. 24 ФЗ № 217-ФЗ

Это означает: если спорные земли сейчас в государственной или муниципальной собственности, закон предписывает не «оформлять их сначала в общедолевую», а наоборот — предоставить их в общую долевую собственность собственникам садовых участков по заявлению уполномоченного общего собранием лица. Поэтому оформление в общедолевую собственность не является условием передачи администрации — это альтернативный режим. Отдельно замечу, что понятие «общедолевая собственность» относится к имуществу, а не к самой обязанности передать землю.

Ключевое: передача земельного участка администрации по ч. 4 ст. 24 ФЗ № 217-ФЗ вообще не предусмотрена — эта норма говорит о предоставлении участка в общую долевую собственность граждан. Следовательно, утверждение «сначала общедолевая, потом администрации» неверно как минимум потому, что общедолевая собственность здесь — конечный, а не промежуточный статус.

Вывод: оформлять земли общего пользования в общедолевую собственность как обязательную предварительную ступень для передачи администрации НЕ требуется. Общая долевая собственность (ч. 4 ст. 24 ФЗ № 217-ФЗ) — самостоятельный режим для участков, находящихся в гос/муниципальной собственности, а не условие их передачи. Одновременно с этим сама возможность передачи администрации подчиняется отдельным условиям (см. блок 3).

В чьей собственности находятся неоформленные земли общего пользования и можно ли передать их «ни за кем не закреплёнными»

Неоформленность в ЕГРН не означает «бесхозяйность». Прямо закреплено, что отсутствие государственной регистрации права на участки, государственная собственность на которые не разграничена, не препятствует распоряжению ими, — то есть такие земли юридически находятся в публичной собственности, а не «ни у кого».

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.
— п. 2 ст. 3.3 ФЗ № 137-ФЗ

Для клиента это значит: неоформленные земли общего пользования по общему правилу уже находятся в государственной (неразграниченной) собственности, и распоряжаться ими может публичный орган без предварительной регистрации права и тем более без оформления общедолевой собственности за СНТ или гражданами. Если же конкретный объект (дорога, сети, площадка) действительно не имеет собственника, применяется механизм бесхозяйного имущества.

Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался. (В редакции Федерального закона от 22.07.2008 № 141-ФЗ) 2. Если это не исключается правилами настоящего Кодекса о приобретении права собственности на вещи, от которых собственник отказался (статья 226), о находке (статьи 227 и 228), о безнадзорных животных (статьи 230 и 231) и кладе (статья 233), право собственности на бесхозяйные движимые вещи может быть приобретено в силу приобретательной давности. 3. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Если иной срок не предусмотрен настоящей статьей, по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь
— п. 1, 3 ст. 225 ГК РФ

То есть «поставить на баланс администрации» неоформленный и ни за кем не закреплённый объект не требует предварительного оформления общедолевой собственности: либо участок уже публичный в силу неразграниченности (им распоряжается соответствующий орган), либо администрация принимает бесхозяйный объект на учёт и по истечении года признаёт право муниципальной собственности через суд по ст. 225 ГК РФ.

Вывод: бытовое представление «не оформлено и ни за кем не закреплено → передать нельзя» неверно. Неоформленные земли общего пользования по общему правилу уже находятся в государственной (неразграниченной) собственности и могут передаваться/распоряжаться публичным органом без регистрации (п. 2 ст. 3.3 ФЗ № 137-ФЗ), а действительно бесхозяйный объект оформляется в муниципальную собственность через учёт и суд (ст. 225 ГК РФ) — без предварительной общедолевой собственности.

Существует ли порядок передачи земель/имущества общего пользования администрации и его условия

Да, такой порядок есть и он НЕ требует предварительного оформления общедолевой собственности — наоборот, по буквальному тексту закона передача в муниципальную собственность предусмотрена именно для случаев, когда объект ещё не в общедолевой собственности. Общее правило — п. 6 ч. 3 ст. 26 ФЗ № 217-ФЗ: муниципалитет по заявлению товарищества безвозмездно приобретает в свою собственность имущество общего пользования.

по заявлению товарищества или участников общей долевой собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, безвозмездно приобретать в собственность субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность такое имущество общего пользования (автомобильные дороги, объекты электросетевого хозяйства, водоснабжения, связи и другие объекты) в случае, если такое имущество в соответствии с федеральным законом может находиться в государственной или муниципальной собственности;
— п. 6 ч. 3 ст. 26 ФЗ № 217-ФЗ

Порядок приобретения имущества, указанного в пункте 6 части 3 настоящей статьи, в собственность субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность устанавливается субъектами Российской Федерации.
— ч. 7 ст. 26 ФЗ № 217-ФЗ

Для клиента это означает: инициировать передачу может само товарищество — заявлением, поданным в орган местного самоуправления (или субъекта РФ), а не только лица, оформившие долю. Конкретная процедура (перечень документов, сроки, порядок рассмотрения, форма акта приёма-передачи) устанавливается НЕ на федеральном уровне, а актом субъекта РФ/муниципалитетом — именно его и нужно запрашивать в администрации. Из п. 6 также следует, что передать можно лишь объект, который «может находиться в государственной или муниципальной собственности» — это ограничение по объекту, а не требование общедолевой собственности.

Отдельно закон устанавливает условия передачи, когда требуется согласие граждан-правообладателей, — то есть согласие нужно, только если объект УЖЕ в общедолевой собственности, и это ещё раз подтверждает, что предварительное оформление общедолевой собственности обязательным условием не является.

Имущество общего пользования, указанное в пункте 6 части 3 статьи 26 настоящего Федерального закона, может быть передано безвозмездно в государственную собственность субъекта Российской Федерации или муниципального образования, на территориях которых расположена территория садоводства или огородничества, в случае одновременного соблюдения следующих условий: 1) решение о передаче указанного имущества принято общим собранием членов товарищества; 2) в соответствии с федеральным законом указанное имущество может находиться в государственной или муниципальной собственности; 3) в случае, если указанное имущество на праве общей долевой собственности принадлежит лицам, являющимся собственниками земельных участков, […] получено согласие таких лиц на осуществление указанной передачи.
— ч. 8 ст. 25 ФЗ № 217-ФЗ

Здесь согласие правообладателей требуется лишь при условии, что объект уже принадлежит гражданам на праве общедолевой собственности (п. 3 условия). Если объект ещё не оформлен, этот пункт просто не применяется. Обязательными остаются: решение общего собрания товарищества о передаче и возможность объекта быть в публичной собственности.

Вывод: порядок передачи существует и предварительного превращения земель в общедолевую собственность не требует — товарищество подаёт заявление в порядке п. 6 ч. 3 ст. 26 ФЗ № 217-ФЗ по процедуре, установленной субъектом РФ (ч. 7 ст. 26), при наличии решения общего собрания и допустимости объекта в публичной собственности (ч. 8 ст. 25). Согласие граждан-правообладателей необходимо лишь тогда, когда объект уже оформлен в их общедолевую собственность.

Требование сформированности участка: кадастровый учёт и границы

Единственное реальное «предварительное» требование к земельному участку общего назначения — его образование в соответствии с утверждённым проектом межевания территории. Именно несформированность (отсутствие границ и кадастрового учёта), а не отсутствие общедолевой собственности, может стать препятствием.

Образование земельных участков общего назначения осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Для образования таких земельных участков подготовка и утверждение проекта планировки не требуются.
— ч. 1 ст. 24 ФЗ № 217-ФЗ

Для клиента это значит: если спорные земли общего пользования не поставлены на кадастровый учёт и не имеют установленных границ, требуется подготовить (актуализировать) и утвердить проект межевания территории СНТ, после чего провести кадастровые работы и поставить участок на учёт. Это самостоятельная процедура, и она предшествует как формированию общедолевой собственности (ч. 4 ст. 24), так и учёту бесхозяйного объекта (ст. 225 ГК РФ).

Право собственности на недвижимое имущество общего пользования возникает с момента государственной регистрации (ч. 2 ст. 25 ФЗ № 217-ФЗ), поэтому без сформированного и поставленного на учёт объекта ни зарегистрировать право, ни корректно передать его публичному органу нельзя.

Вывод: обязательным предварительным условием является не общедолевая собственность, а сформированность участка — образование по утверждённому проекту межевания территории (ч. 1 ст. 24 ФЗ № 217-ФЗ) и постановка на кадастровый учёт. Именно это, а не отсутствие регистрации права, определяет возможность передачи и оформления.

Смежные риски и последствия: самовольное занятие, убытки, содержание

Пока земли общего пользования не оформлены, важно исключить квалификацию их использования как самовольного занятия — иначе рискует как товарищество, так и отдельные граждане.

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа […] на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей […]
— ст. 7.1 КоАП РФ, п. 12

Это означает: использование неоформленного участка (в том числе расширение за его счёт, занятие под площадки, сети, стоянки) без прав на него образует состав административного правонарушения с оборотными штрафами. Поэтому до оформления важно, чтобы товарищество могло подтвердить законность использования (правоустанавливающие документы, проект межевания, решение собрания), а границы не нарушались.

Важно для распоряжения: если участок всё же оформлен в общедолевую собственность, любые действия по распоряжению им возможны только по соглашению всех участников.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Для клиента это значит: если общедолевая собственность всё-таки оформлена на граждан, то передача такого участка администрации без согласия ВСЕХ собственников долей (а не только решением СНТ) юридически невозможна — в том числе поэтому оформление в общедолевую собственность перед передачей администрации контрпродуктивно: оно лишь добавляет требование согласия каждого дольщика.

Вывод: неоформленные земли нельзя бесконтрольно занимать — за это установлена административная ответственность по ст. 7.1 КоАП РФ. А если общедолевая собственность уже оформлена, передача объекта администрации потребует согласия всех участников долевой собственности (п. 1 ст. 246 ГК РФ), что дополнительно подтверждает: предварительное оформление общедолевой собственности — не обязательный этап, а создающий дополнительные препятствия шаг.

Гражданско-правовые последствия: убытки и неосновательное обогащение

Передача или использование земель общего пользования сопряжена с имущественными рисками для сторон. Если чьё-то право нарушено (например, невозможность использовать общие земли до их оформления), потерпевший вправе взыскать убытки.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
— п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Если же лицо пользуется землёй или получает выгоду без правового основания (например, товарищество эксплуатирует неоформленную землю общего назначения либо взимает плату без основания), срабатывает институт неосновательного обогащения.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Для клиента это означает: расходы на межевание, кадастровые работы и постановку участка на учёт ложатся на инициатора процедуры — товарищество или заявителей; одновременно при пользовании неоформленной землёй без правовых оснований у публичного собственника возникает право требовать возврата неосновательного обогащения (плата за фактическое пользование), а при нарушении прав граждан — взыскания убытков по ст. 15 ГК РФ. Поэтому корректное оформление (формирование участка и законное основание пользования) — это одновременно защита от имущественных претензий.

Вывод: несмотря на то, что передача администрации возможна без предварительной общедолевой собственности, имущественная ответственность за фактическое пользование без оснований (ст. 1102 ГК РФ) и возмещение убытков (ст. 15 ГК РФ) остаются; поэтому минимально необходимое оформление (кадастровый учёт и документ-основание пользования) следует провести в любом случае.