Можно ли выкупить у администрации участок 10 соток без торгов, если он стоит на кадастровом и налоговом учёте более 20 лет, а суд признал самозахват?

Можно ли купить участок без торгов: исключительные основания и их отсутствие в вашей ситуации

Покупка публичной земли по общему правилу проходит на аукционе; закрытый перечень случаев продажи без торгов установлен законом и не допускает расширительного толкования «по фактическому пользованию».

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
— п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ

Для вашей семьи этот перечень не работает: доля 6/27 оформлена на другой участок и в собственности не находится спорный участок 10 соток. Основания, на которые можно было бы опереться, требуют либо собственности на расположенное на участке здание/сооружение (подп. 6 п. 2 ст. 39.3), либо аренды с последующим выкупом, либо наличия права, которого нет.

Без проведения торгов осуществляется продажа: 1) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 1 1 ) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения , развития территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий" ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2016 № 221-ФЗ ) (В редакции федеральных законов от 30.12.2020 № 494-ФЗ, от 14.02.2024 № 17-ФЗ) 2) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 3) садового земельного участка или огородного земельного участка, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, члену такого товарищества; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 4) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 5) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ ) 6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39 20 настоящего Кодекса;
— п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ

Ключевое исключение — пункт 5 ст. 39.18 ЗК РФ: заявление о ЛПХ публикуется как извещение, и если в 30 дней иные граждане не заявятся на аукцион, участок передаётся заявителю без торгов. Это и есть единственная реалистичная «безторговая» дорожка для вашего случая, но она предоставляет участок «с чистого листа», а не подтверждает права многолетнего пользователя.

земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39 18 настоящего Кодекса; (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 14.07.2022 № 312-ФЗ, от 08.08.2024 № 319-ФЗ) 11) земельных участков гражданам в соответствии с Федеральным законом от 1 мая 2016 года № 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 01.05.2016 № 119-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 226-ФЗ) 3. Если единственная заявка на участие в аукционе по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, продажа такого земельного участка осуществляется указанному лицу. Статья 39 4 .
— подп. 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ

Исключительное право выкупа без торгов возникает у собственника здания, сооружения на участке. Сарайчик и навес, которые вы только планируете, такой собственности не создают и регистрируемыми объектами, как правило, не являются, поэтому это основание также не срабатывает.

исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 1 1 . Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 3.
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

Вывод. Купить участок напрямую, без аукциона, ссылаясь только на уплату налога и 20-летнее пользование, нельзя — уплата налога не входит в перечень случаев продажи без торгов. Единственный доступный путь — заявление о предоставлении участка для ЛПХ по ст. 39.18 ЗК РФ с публикацией извещения: если за 30 дней желающих участвовать в аукционе не будет, вы получите договор купли-продажи без торгов; если заявления поступят — участвовать придётся в аукционе. Факт уплаты налога и наличие «ранее учтённого» участка в ЕГРН сами права на внеаукционный выкуп не дают.

Порядок безвозмездного предоставления по ст. 39.18 ЗК РФ: извещение, 30 дней, результат

Это ядро процедуры, по которой вам реально можно получить участок.

В случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд уполномоченный орган в срок, не превышающий двадцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий: (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 14.07.2022 № 312-ФЗ, от 05.12.2022 № 509-ФЗ, от 08.08.2024 № 319-ФЗ) 1) размещает извещение о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье - извещение) на официальном сайте уполномоченного органа, на официальном сайте; (В редакции Федерального закона от 28.12.2024 № 538-ФЗ) 2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39 15 или статьей 39 16 настоящего Кодекса. 2. В извещении указываются: 1) информация о возможности предоставления земельного участка с указанием целей этого предоставления;
— п. 1 ст. 39.18 ЗК РФ

Сроки считаются от публикации извещения; любое заявление постороннего гражданина превращает «безторговую» продажу в аукцион.

Граждане, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе в течение тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте . (В редакции федеральных законов от 08.08.2024 № 319-ФЗ, от 28.12.2024 № 538-ФЗ) 5. Если по истечении тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган в срок не позднее десяти дней совершает одно из следующих действий: (В редакции федеральных законов от 05.12.2022 № 509-ФЗ, от 08.08.2024 № 319-ФЗ, от 28.12.2024 № 538-ФЗ) 1) осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в двух экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка; (В редакции Федерального закона от 28.12.2024 № 538-ФЗ) 2) принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39 15 настоящего Кодекса при условии, что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать или его границы подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" , и направляет указанное решение заявителю.
— п. 4 ст. 39.18 ЗК РФ

Если никто не заявился — орган обязан в 10 дней либо направить проект договора купли-продажи, либо (если границы надо образовывать/уточнять) принять решение о предварительном согласовании. Это ответ на ваш вопрос об алгоритме: сначала предварительное согласование и межевание, затем договор.

Если по истечении тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган в срок не позднее десяти дней совершает одно из следующих действий: (В редакции федеральных законов от 05.12.2022 № 509-ФЗ, от 08.08.2024 № 319-ФЗ, от 28.12.2024 № 538-ФЗ) 1) осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в двух экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка; (В редакции Федерального закона от 28.12.2024 № 538-ФЗ) 2) принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39 15 настоящего Кодекса при условии, что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать или его границы подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" , и направляет указанное решение заявителю.
— п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ

Вывод. Порядок такой: подать заявление о предварительном согласовании предоставления участка для ЛПХ (либо о предоставлении участка); администрация в 20 дней публикует извещение; 30 дней ждут заявлений иных граждан; если заявлений нет — администрация в 10 дней готовит решение о предварительном согласовании и проект договора купли-продажи; далее вы за свой счёт обеспечиваете кадастровые работы, участок ставится на учёт с границами, заключается договор. Любое заявление другого гражданина в эти 30 дней означает аукцион. Отсутствие межевого дела на руках — не препятствие: межевание выполняется уже после предварительного согласования.

Допустим ли ВРИ «личное подсобное хозяйство» и какие постройки разрешены

ЛПХ — непредпринимательская деятельность для личных нужд; то, что вы описываете (яблони, картошка для себя, сарай, навес), укладывается в это понятие.

Личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. 2. Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства. 3. Сельскохозяйственная продукция, произведенная и переработанная при ведении личного подсобного хозяйства, является собственностью граждан, ведущих личное подсобное хозяйство. 4. Реализация гражданами, ведущими личное подсобное хозяйство, сельскохозяйственной продукции, произведенной и переработанной при ведении личного подсобного хозяйства, не является предпринимательской деятельностью
— п. 1, 2 ст. 2 ФЗ от 07.07.2003 № 112-ФЗ

Если участок в границах населённого пункта, это приусадебный участок: на нём допустимы сад, огород, а также жилой дом, производственные, бытовые и иные здания и сооружения при соблюдении градостроительных регламентов. Навес для машины и сарай для инвентаря — это как раз бытовые/производственные постройки, разрешённые на приусадебном участке.

Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. 3. Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений. 4. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Предоставление таких земель осуществляется в порядке , установленном земельным законодательством
— п. 2 ст. 4 ФЗ от 07.07.2003 № 112-ФЗ

Предельные размеры участка для ЛПХ устанавливают органы местного самоуправления. Ваши 10 соток (1000 кв. м) при максимальном областном лимите 1,5 га по общей площади находятся в допустимых пределах, но конкретные min/max надо сверить с правилами землепользования и застройки вашего муниципалитета.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Предоставление таких земель осуществляется в порядке , установленном земельным законодательством
— п. 4 ст. 4 ФЗ от 07.07.2003 № 112-ФЗ

Важная развилка: если участок за чертой населённого пункта — это полевой участок, и тогда на нём нельзя возводить здания и строения (п. 3 ст. 4 ФЗ № 112-ФЗ, процитированного выше). Поэтому сарай и навес возможны только при статусе приусадебного участка.

Вывод. ВРИ «ЛПХ» для вашей цели подходит: яблони, картофель для личных нужд, сарай и навес на приусадебном участке (в границах населённого пункта) законны при соблюдении градостроительных регламентов и предельных размеров, установленных муниципалитетом. Реализация излишков продукции предпринимательской деятельностью не считается. Но всё это возможно лишь при условии, что градостроительный регламент соответствующей территориальной зоны допускает ЛПХ — этот факт нужно проверить по ПЗЗ муниципального образования; если зона допускает, выкуп идёт по процедуре ЛПХ.

Цена выкупа: кадастровая или рыночная стоимость

Цена зависит от того, как предоставляется участок.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе по продаже земельного участка цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником. 1 1 . Цена земельного участка, установленная по результатам проведения торгов, не может быть оспорена отдельно от результатов торгов. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.07.2021 № 273-ФЗ) 2. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 3.
— п. 1 ст. 39.4 ЗК РФ

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 3. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом. 4. Иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность исключительно за плату, размер которой устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом. Статья 39 5 .
— п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ

При продаже без торгов цена не может превышать кадастровую стоимость — то есть ориентир именно кадастровая стоимость, а не рыночная.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом. 4. Иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность исключительно за плату, размер которой устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом. Статья 39 5 . Случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае предоставления: 1) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 2) земельного участка религиозной организации, имеющей в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения, расположенные на таком земельном участке;
— п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ

Вывод. Если участок достанется вам без торгов (по ст. 39.18, когда не поступило заявлений иных граждан) — цена определяется органом местного самоуправления и не может превышать кадастровую стоимость участка; рыночная оценка здесь не применяется. Если же дело дойдёт до аукциона — цена определяется по результатам торгов: начальная цена предмета аукциона и итоги торгов (рыночная составляющая появляется именно на торгах). Таким образом, для «безторговой» продажи ответ — кадастровая стоимость, для аукциона — цена по результатам аукциона.

Альтернатива: перераспределение как способ присоединить смежные сотки

Если ваша доля 6/27 (зарегистрированное право на часть общего участка 24 сотки) оформлена как самостоятельный участок, существует механизм увеличения площади за счёт смежной публичной земли.

перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд , индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков; (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 14.07.2022 № 312-ФЗ) 3 1 ) перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности и не указанных в подпункте 3 настоящего пункта, в целях обеспечения соблюдения требований, предусмотренных статьей 11 9 настоящего Кодекса; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 30.01.2026 № 12-ФЗ) 4) земельные участки образуются для размещения объектов капитального строительства, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса, в том числе в целях изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 48-ФЗ) 2.
— подп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ

Такое перераспределение платное, размер платы определяется органом местного самоуправления, возможен расчёт по кадастровой стоимости пропорционально приросту площади.

Увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату, размер которой определяется: 1) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 5 1 . Расчет размера платы, предусмотренной пунктом 5 настоящей статьи, может осуществляться на основании кадастровой стоимости исходного или образуемого земельного участка пропорционально увеличению площади земельного участка, находящегося в частной собственности.
— п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ

Вывод. Если принадлежащий матери участок (её доля) является самостоятельным поставленным на учёт земельным участком с ВРИ для ЛПХ, то присоединить к нему прирезанные сотки можно через соглашение о перераспределении по ст. 39.28–39.29 ЗК РФ — это увеличение площади до предельных максимальных размеров и за плату по правилам муниципалитета. Это обходит аукцион, но применимо только к прирезке смежной земли к уже оформленному участку, а не к покупке «с нуля» отдельного участка 10 соток. Итог зависит от того, стоит ли доля 6/27 на кадастровом учёте как отдельный участок — проверьте сведения ЕГРН: если да, этот путь наиболее короткий; если нет, работает только путь по ст. 39.18.

Документы, подача онлайн/через МФЦ и сроки рассмотрения

Заявления можно подать лично, почтой, электронно либо через МФЦ — записываться на приём в администрацию не обязательно.

Заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка, заявление о предоставлении земельного участка подаются или направляются в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом по их выбору лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". Порядок и способы подачи указанных заявлений, если они подаются в форме электронного документа с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", требования к их формату утверждаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. 3. Заявитель вправе представить документы, которые должны быть получены уполномоченным органом посредством межведомственного информационного взаимодействия. 4. В случаях, предусмотренных подпунктами 4 и 5 статьи 39 5 настоящего Кодекса, заявление о предоставлении земельного участка в собственность должно быть подано до дня прекращения права безвозмездного пользования таким земельным участком и одновременно с заявлением о прекращении этого права. 5. В случаях, предусмотренных подпунктом 7 пункта 2 статьи 39 3 , подпунктом 11 пункта 2 статьи 39 6 настоящего Кодекса, заявление о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду должно быть подано одновременно с заявлением о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования таким земельным участком. 6.
— п. 2 ст. 39.14 ЗК РФ

получение государственных и муниципальных услуг в электронной форме, если это не запрещено законом, а также в иных формах, предусмотренных законодательством Российской Федерации, по выбору заявителя , за исключением случая, если на основании федерального закона предоставление государственной или муниципальной услуги осуществляется исключительно в электронной форме ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2020 № 509-ФЗ) 4) досудебное (внесудебное) рассмотрение жалоб в процессе получения государственных и (или) муниципальных услуг; (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 383-ФЗ) 5) получение государственных и муниципальных услуг в многофункциональном центре в соответствии с соглашениями, заключенными между многофункциональным центром и органами, предоставляющими государственные услуги, и соглашениями, заключенными между многофункциональным центром и органами, предоставляющими муниципальные услуги (далее - соглашения о взаимодействии), с момента вступления в силу соответствующего соглашения о взаимодействии. 2. При получении результатов предоставления государственной или муниципальной услуги в отношении несовершеннолетнего законным представителем несовершеннолетнего, являющимся заявителем, реализация права на получение результатов предоставления государственной или муниципальной услуги в отношении несовершеннолетнего, оформленных в форме документа на бумажном носителе, может осуществляться законным представителем несовершеннолетнего, не являющимся заявителем.
— ч. 3 ст. 5 ФЗ от 27.07.2010 № 210-ФЗ

Срок рассмотрения заявления о предоставлении — 20 дней; в этот же период проверяют основания отказа.

В срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39 16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: (В редакции Федерального закона от 05.12.2022 № 509-ФЗ) 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39 16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа. 6. Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка. 7.
— п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ

Возврат заявления возможен в 10 дней, если заявление не соответствует требованиям или не приложены документы. Основание отказа — наличие хотя бы одного из оснований ст. 39.16.

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: 1) с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; 2) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39 10 настоящего Кодекса;
— подп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ

Вывод. Комплект: заявление (с указанием кадастрового номера «ранее учтённого» участка, цели — ведение ЛПХ, испрашиваемого права собственности), документы, подтверждающие право на приобретение без торгов, схема расположения земельного участка (если участок предстоит образовать/уточнить границы), документ о полномочиях представителя, если действует представитель; документы, которые орган может запросить сам, вы вправе не представлять. Подать можно лично, почтой, через МФЦ либо в электронной форме через ЕПГУ/региональный портал — приём лично в администрации не обязателен. Срок рассмотрения — до 20 дней, возврат — 10 дней. Если межевание не завершено и границы не установлены, готовится схема расположения и затем кадастровые работы — это нормальный этап, а не препятствие.

Отказ и его обжалование; риск приобретательной давности и претензий администрации

Если по заявлению откажут — отказ обжалуется в суде по КАС РФ в течение трёх месяцев с момента, когда о нарушении стало известно.

административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. 1 1 . Если наст
— ч. 1 ст. 219 КАС РФ

Обжаловать решения, действия (бездействие) органа местного самоуправления можно как непосредственно в суд, так и через вышестоящий орган.

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: 1) с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; 2) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39 10 настоящего Кодекса;
— подп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ

Отдельно о перспективе признания права по приобретательной давности: она требует добросовестного, открытого и непрерывного владения как своим собственным в течение 15 лет. Проигранные вами суды лишают эту конструкцию смысла — суды уже установили, что мать знала об отсутствии права (нет договора купли-продажи), а для давности нужна именно добросовестность.

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). (В редакции Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. 2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. 3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. 4.
— п. 1 ст. 234 ГК РФ

Вывод. При отказе его обжалуют в районный суд в порядке главы 22 КАС РФ в течение 3 месяцев; до этого целесообразно получить мотивированный отказ с указанием всех оснований. Ставку на приобретательную давность делать не стоит — все инстанции уже установили недобросовестность владения, что исключает п. 1 ст. 234 ГК РФ. Поэтому выкуп по ст. 39.18 — практически безальтернативный легальный путь, а не требование о признании права.

Денежные последствия пользования участком: неосновательное обогащение и штраф

Раз суды квалифицировали пользование как самовольное, администрация вправе взыскать с матери плату за фактическое пользование чужим участком за период с момента, когда она узнала о неосновательности, — обычное требование для земельный споров.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

При невозможности вернуть имущество в натуре/при временном пользовании возмещается то, что сбережено вследствие пользования, — по цене, существовавшей во время, когда пользование закончилось; на практике это сумма, сопоставимая с арендной платой.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
— п. 2 ст. 1105 ГК РФ

Плюс сохраняется риск административного штрафа по ст. 7.1 КоАП РФ за самовольное занятие: для граждан — от 1 до 1,5% кадастровой стоимости, но не менее 5 000 руб., а при занятии части участка штраф считается пропорционально площади.

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ)
— ст. 7.1 КоАП РФ

Вывод. Одновременно с заявлением о выкупе нужно учитывать риск встречных денежных требований: администрация может взыскать неосновательное обогащение за фактическое пользование участком (по цене, равной, как правило, арендной плате, за период, когда мать узнала об отсутствии права) и привлечь к штрафу по ст. 7.1 КоАП РФ (от 1 до 1,5% кадастровой стоимости, но не менее 5 000 руб.). Уплата налога эти требования не снимает, но само по себе длительное использование не препятствует выкупу по ст. 39.18 — эти два трека идут параллельно.

Участие юриста: обязательна ли доверенность и представительство

Порядок подачи заявлений прямо предусматривает обращение самого гражданина — закон говорит о подаче заявления «гражданином или юридическим лицом», а полномочия представителя упоминаются лишь как опция («в случае, если ... обращается представитель заявителя»).

Заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка, заявление о предоставлении земельного участка подаются или направляются в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом по их выбору лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". Порядок и способы подачи указанных заявлений, если они подаются в форме электронного документа с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", требования к их формату утверждаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. 3. Заявитель вправе представить документы, которые должны быть получены уполномоченным органом посредством межведомственного информационного взаимодействия. 4. В случаях, предусмотренных подпунктами 4 и 5 статьи 39 5 настоящего Кодекса, заявление о предоставлении земельного участка в собственность должно быть подано до дня прекращения права безвозмездного пользования таким земельным участком и одновременно с заявлением о прекращении этого права. 5. В случаях, предусмотренных подпунктом 7 пункта 2 статьи 39 3 , подпунктом 11 пункта 2 статьи 39 6 настоящего Кодекса, заявление о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду должно быть подано одновременно с заявлением о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования таким земельным участком. 6.
— п. 2 ст. 39.14 ЗК РФ

Система государственных и муниципальных услуг также ориентирована на личное обращение заявителя по его выбору, без требования обязательного профессионального посредника.

получение государственных и муниципальных услуг в электронной форме, если это не запрещено законом, а также в иных формах, предусмотренных законодательством Российской Федерации, по выбору заявителя , за исключением случая, если на основании федерального закона предоставление государственной или муниципальной услуги осуществляется исключительно в электронной форме ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2020 № 509-ФЗ) 4) досудебное (внесудебное) рассмотрение жалоб в процессе получения государственных и (или) муниципальных услуг; (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 383-ФЗ) 5) получение государственных и муниципальных услуг в многофункциональном центре в соответствии с соглашениями, заключенными между многофункциональным центром и органами, предоставляющими государственные услуги, и соглашениями, заключенными между многофункциональным центром и органами, предоставляющими муниципальные услуги (далее - соглашения о взаимодействии), с момента вступления в силу соответствующего соглашения о взаимодействии. 2. При получении результатов предоставления государственной или муниципальной услуги в отношении несовершеннолетнего законным представителем несовершеннолетнего, являющимся заявителем, реализация права на получение результатов предоставления государственной или муниципальной услуги в отношении несовершеннолетнего, оформленных в форме документа на бумажном носителе, может осуществляться законным представителем несовершеннолетнего, не являющимся заявителем.
— ч. 3 ст. 5 ФЗ от 27.07.2010 № 210-ФЗ

Вывод. Обязательного участия юриста закон не требует: заявление вправе подать лично сам правообладатель (мать или вы по доверенности); привлечение представителя — право, а не обязанность, и в этом случае прилагается документ, подтверждающий его полномочия. Процедура технически проходима без адвоката: формы заявлений стандартны, перечень документов установлен ст. 39.14–39.17 ЗК РФ. Юрист целесообразен лишь точечно — для проверки ПЗЗ (допускает ли зона ЛПХ), сверки сведений ЕГРН по доле 6/27 и правильного составления схемы расположения участка и заявления о предварительном согласовании, поскольку ошибка в их оформлении ведёт к возврату заявления в 10-дневный срок.

Смежное право: даёт ли уплата земельного налога право на выкуп

Налогоплательщиком земельного налога признаётся лицо, обладающее участком на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 28.11.2009 № 283-ФЗ; от 27.11.2010 № 308-ФЗ) В отношении земельных участков, входящих в имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, налогоплательщиками признаются управляющие компании. При этом налог уплачивается за счет имущества, составляющего этот паевой инвестиционный фонд. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.11.2010 № 308-ФЗ) 2. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного пользования, в том числе праве безвозмездного срочного пользования, или переданных им по договору аренды. (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 369-ФЗ) Не признаются налогоплательщиками организации, зарегистрированные на территории Курильских островов, в течение периода использования такими организациями права на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика налога на прибыль организаций в соответствии со статьей 246 3 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 388 НК РФ

Объектом налогообложения признаются земельные участки в пределах муниципального образования, где введён налог.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя , федеральной территории "Сириус" ), на территории которого введен налог. (В редакции федеральных законов от 29.11.2014 № 379-ФЗ, от 11.06.2021 № 199-ФЗ) 2. Не признаются объектом налогообложения: 1) земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации; 2) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками; (В редакции Федерального закона от 22.10.2014 № 315-ФЗ) 3) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 29.11.2012 № 202-ФЗ) 4) земельные участки из состава земель лесного фонда; (В редакции Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ) 5) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда; (В редакции Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ) 6) земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома. (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 04.10.2014 № 284-ФЗ)
— п. 1 ст. 389 НК РФ

Вывод. Уплата налога и предоставленная льгота — это следствие учёта участка в качестве объекта налогообложения, а не доказательство вещного права: закон связывает статус налогоплательщика с наличием права собственности, ПБП или ПНВ, которых у матери нет. Поэтому ни налоговая справка, ни льгота не заменяют основания выкупа без торгов и не дают самостоятельного права на участок. Практическая ценность этих документов иная: они подтверждают открытое и длительное использование участка и могут пригодиться как подтверждение фактического владения — но выкуп всё равно идёт по ст. 39.18 ЗК РФ.

Исполнение: подписание договора и регистрация права

Получив проект договора купли-продажи, его надо подписать и вернуть в орган в течение 30 дней с момента получения.

Проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров. Статья 39 18 . Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд (Наименование в редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 14.07.2022 № 312-ФЗ, от 08.08.2024 № 319-ФЗ) 1. В случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд уполномоченный орган в срок, не превышающий двадцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий: (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 14.07.2022 № 312-ФЗ, от 05.12.2022 № 509-ФЗ, от 08.08.2024 № 319-ФЗ) 1) размещает извещение о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье - извещение) на официальном сайте уполномоченного органа, на официальном сайте;
— п. 7 ст. 39.17 ЗК РФ

Право собственности возникает не с подписания договора, а с момента государственной регистрации в ЕГРН, которая является единственным доказательством существования права.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Вывод. После подготовки администрацией проекта договора купли-продажи его подписывают и возвращают в уполномоченный орган в течение 30 дней с момента получения; далее заключается договор и осуществляется государственная регистрация перехода права в Росреестре — регистрация и есть момент возникновения права собственности. Все процессуальные сроки по этому делу: 20 дней — рассмотрение заявления (ст. 39.17 ЗК РФ), 30 дней — публикация извещения и ожидание заявлений иных граждан (ст. 39.18 ЗК РФ), 10 дней — возврат заявления либо подготовка договора/предварительного согласования, 30 дней — подписание проекта договора, 3 месяца — срок обжалования отказа в районном суде по КАС РФ.