Соседи захватили огород, утверждая, что его продала бабушка, но документов нет. Что делать, как убрать забор и куда обращаться?

Чьи права на огород защищаются и каким иском

Ситуация — вещный спор о пользовании земельным участком (огородом) при квартире. Поскольку участок фактически занят соседями и доступ к нему утрачен, ключевое значение имеет правильная квалификация требования: если соседи лишили вас владения, применяется иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения; если препятствуют пользованию — негаторный иск. Ниже — базовые нормы, очерчивающие объём прав.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Статья 304 ГК РФ даёт собственнику право требовать устранения любых нарушений его права, даже не связанных с лишением владения. Именно на этой норме строится иск об устранении препятствий в пользовании (перенос/снос забора, восстановление прохода).

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— ст. 305 ГК РФ

Статья 305 ГК РФ распространяет ту же защиту на лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, а не только на собственника. Это важно: даже при отсутствии зарегистрированного права в ЕГРН вы, опираясь на выписку из похозяйственной книги и сложившийся порядок пользования, вправе защищать владение, в том числе против соседей, не имеющих титула.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211.
— п. 1 ст. 209 ГК РФ

Пункт 1 ст. 209 ГК РФ закрепляет триаду правомочий собственника — владение, пользование и распоряжение. Пользование огородом (посадки, обработка земли) — это реализация правомочия пользования, а не «самовольное» занятие. Забор соседей непосредственно блокирует это правомочие, что и является основанием требования.

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения Статья 209. Содержание права собственности 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему).
— абз. 5 ст. 208 ГК РФ, п. 2

Из абз. 5 ст. 208 ГК РФ прямо следует, что исковая давность не распространяется на негаторные требования (устранение нарушений, не связанных с лишением владения). Это снимает довод «мы владеем участком давно, вы срок пропустили», если требование квалифицируется как негаторное.

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: 1) признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; 2) приостановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; 3) приостановления промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геолого-разведочных, поисковых, геодезических и иных работ в порядке, установленном Правительством Российской Федерации; 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
— п. 2 ст. 60 ЗК РФ

Пункт 2 ст. 60 ЗК РФ устанавливает, что нарушенное право на земельный участок восстанавливается, а действия, нарушающие права на землю, пресекаются путём восстановления положения, существовавшего до нарушения. Это земельно-правовое основание того же требования.

На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).
— п. 2 ст. 62 ЗК РФ

Пункт 2 ст. 62 ЗК РФ прямо позволяет суду принудить виновное лицо к исполнению обязанности в натуре — в том числе к сносу незаконно возведённых сооружений и восстановлению прежних границ. Это норма, по которой можно требовать именно демонтажа/переноса забора, а не денежной компенсации.

Земельные споры рассматриваются в судебном порядке. 2. До принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд. ГЛАВА X. ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ И ОЦЕНКА ЗЕМЛИ
— п. 1 ст. 64 ЗК РФ

Пункт 1 ст. 64 ЗК РФ: земельные споры рассматриваются в судебном порядке. Это означает, что претензии к соседям при их отказе урегулировать вопрос добровольно разрешаются исключительно в суде — администрация или полиция спор о праве не разрешают.

Вывод: защита строится на негаторном требовании (ст. 304, 305 ГК РФ, п. 2 ст. 60, п. 2 ст. 62 ЗК РФ), на которое исковая давность не распространяется (абз. 5 ст. 208 ГК РФ). Собственный снос забора до суда недопустим — это отдельный риск (см. блок про ответственность). Сам спор о границах и правах на участок разрешает только суд (п. 1 ст. 64 ЗК РФ).

Недействительность «продажи» огорода без документов и защиты бабушки

Соседи утверждают, что огород продала бабушка, но документов не предъявляют. Продажа земельного участка — сделка с недвижимостью, к которой предъявляются жёсткие требования к форме и регистрации.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566). Статья 550. Форма договора продажи недвижимости Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
— п. 1 ст. 549 ГК РФ

Пункт 1 ст. 549 ГК РФ относит продажу земельного участка к договору продажи недвижимости. Следовательно, к такой сделке применяются все специальные правила о её форме и регистрации.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Статья 550 ГК РФ прямо указывает: несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечёт его недействительность. То есть при отсутствии единого подписанного документа «продажа» огорода юридически не состоялась — это недействительная сделка.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Пункт 1 ст. 551 ГК РФ: переход права собственности подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
— п. 2 ст. 551 ГК РФ

Пункт 2 ст. 551 ГК РФ: исполнение договора до государственной регистрации не изменяет отношений с третьими лицами. Это ключевая норма против соседей: даже если бы передача денег и состоялась, без регистрации в ЕГРН права к ним не перешли и для вас (третьего лица) они значения не имеют.

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" . (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. 3. Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков. Статья 26. Документы о правах на земельные участки 1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" . (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 48-ФЗ) Статья 27. Ограничения оборотоспособности земельных участков 1.
— п. 1 ст. 25 ЗК РФ

Пункт 1 ст. 25 ЗК РФ: права на земельные участки возникают по установленным основаниям и подлежат государственной регистрации. Следовательно, у соседей нет законного титула, если сделку они не зарегистрировали.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. 2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 163. Нотариальное удостоверение сделки (Наименование в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 164. Государственная регистрация сделок 1.
— п. 1 ст. 162 ГК РФ

Пункт 1 ст. 162 ГК РФ: при несоблюдении письменной формы стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания, но могут приводить письменные доказательства. Для соседей это означает: их ссылки на «устную продажу» недоказуемы свидетельскими показаниями; для вас же эта норма позволяет опровергать их устные доводы письменными документами (выпиской из похозяйственной книги, планами).

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. 2. Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами. 3.
— ч. 1 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ

Часть 1 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ: права, возникшие до вступления в силу закона о регистрации (до 1998 года), признаются юридически действительными при отсутствии регистрации. Это защищает именно вашу позицию по ранее возникшему праву, если участок был предоставлен до 1998 года.

выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на указанный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства) , форма которой устанавливается органом нормативно-правового регулирования ; (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 4) иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на указанный земельный участок. 2. Государственная регистрация права собственности гражданина на указанный в части 1 настоящей статьи земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на этом земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется в соответствии с положениями настоящей статьи. При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на этот земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на этот земельный участок могут быть представлены следующие документы: 1) свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение;
— подп. 3 п. 1 ст. 49 ФЗ № 218-ФЗ

Подпункт 3 п. 1 ст. 49 ФЗ № 218-ФЗ прямо называет выписку из похозяйственной книги документом-основанием для регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства. Ваша выписка — не «пустая бумажка», а легальное основание для оформления права.

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). (В редакции Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. 2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. 3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. 4.
— п. 1 ст. 234 ГК РФ

Пункт 1 ст. 234 ГК РФ: добросовестное, открытое и непрерывное владение недвижимым имуществом как своим собственным в течение 15 лет даёт приобретательную давность. Эта норма работает и в вашу пользу (включая владение бабушки, к которому можно присоединить своё), но ею же могут попытаться воспользоваться соседи. Отличие в том, что соседи владеют участком недобросовестно и открыто лишь с момента установки забора — пятнадцатилетний срок у них не течёт, а ваше (и бабушки) владение было задолго до их прихода.

Вывод: «продажа» огорода без единого письменного документа и без регистрации в ЕГРН недействительна (ст. 550, п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ, п. 1 ст. 25 ЗК РФ); соседи не вправе опираться на устные договорённости (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Ваши документы — выписка из похозяйственной книги и старые планы — имеют доказательственное значение и прямо названы основанием регистрации права (ч. 1 ст. 69, подп. 3 п. 1 ст. 49 ФЗ № 218-ФЗ). Ссылку соседей на давность (ст. 234 ГК РФ) вы можете парировать, доказав их недобросовестность и короткий срок владения.

Особый статус: участок при многоквартирном доме как общее имущество

Вопрос принципиально зависит от статуса дома: если дом официально является многоквартирным, земельный участок под ним — общее имущество собственников помещений, и индивидуальных «огородов при квартире» как отдельных объектов быть не может; это меняет и предмет спора, и способ оформления.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ;
— п. 1 ст. 36 ЖК РФ

Пункт 1 ст. 36 ЖК РФ относит к общему имуществу собственников помещений, в частности, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. Если дом многоквартирный, спорный огород юридически — часть этого участка, принадлежащая всем собственникам на праве общей долевой собственности, а не «ничей» объект, который можно было продать.

В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. 2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 02.08.2019 № 267-ФЗ) 3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации , любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. (В редакции федеральных законов от 03.07.2018 № 191-ФЗ, от 02.08.2019 № 267-ФЗ) 4. Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления.
— ч. 1 ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ

Часть 1 ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ: в существующей застройке участок под многоквартирным домом является общей долевой собственностью собственников помещений. Это правило действует независимо от того, оформлена ли доля в ЕГРН.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 6. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации , осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 7. Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации . Статья 17 (Статья утратила силу - Федеральный закон от 03.07.2016 № 361-ФЗ) Статья 18 1.
— ч. 5 ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ

Часть 5 ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ: со дня кадастрового учёта участок бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников. То есть право возникает в силу закона, а не из чьей-либо сделки.

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: 1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; 2) самовольного занятия земельного участка; 3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях. 2. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: 1) признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; 2) приостановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; 3) приостановления промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геолого-разведочных, поисковых, геодезических и иных работ в порядке, установленном Правительством Российской Федерации; 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
— подп. 2 п. 1 ст. 60 ЗК РФ

Подпункт 2 п. 1 ст. 60 ЗК РФ: нарушенное право на земельный участок восстанавливается, в том числе при самовольном занятии. Если участок относится к общему имуществу, действия соседей по его захвату (установка забора, перекрытие доступа) нарушают права всех собственников помещений.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более. При уточнении границ земельных участков допускается изменение площади такого земельного участка в соответствии с условиями, указанными в пунктах 32 и 32 1 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона. В межевом плане приводится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка. При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, проверка обоснованности местоположения уточненных границ земельного участка, в том числе изменения площади уточненного земельного участка, если такое уточнение местоположения границ земельного участка не приводит к нарушению условий, указанных в пунктах 32, 32 1 и 45 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона, государственным регистратором прав не осуществляется. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.12.2021 № 478-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 13.06.2023 № 248-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 43 ФЗ № 218-ФЗ

Часть 1.1 ст. 43 ФЗ № 218-ФЗ: при уточнении границ местоположение определяется по документу, подтверждающему право, а при отсутствии сведений о границах — по границам, существующим на местности 15 лет и более. Это прямо подкрепляет вашу позицию: сложившиеся границы огородов при доме — юридически значимый ориентир.

Вывод (ветка 1 — дом многоквартирный): огород юридически является частью общего земельного участка под домом (п. 1 ст. 36 ЖК РФ, ч. 1, 5 ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ). Ни бабушка, ни кто-либо иной не мог единолично «продать» такую часть; требование о восстановлении пользования предъявляется как нарушение прав собственников помещений (подп. 2 п. 1 ст. 60 ЗК РФ), а сложившиеся границы 15+ лет учитываются при уточнении (ч. 1.1 ст. 43 ФЗ № 218-ФЗ). Практический шаг — инициировать образование/уточнение границ участка под домом через администрацию (ч. 3, 4 ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ).

Вывод (ветка 2 — дом не является многоквартирным, а участок предоставлялся конкретному домовладению/квартире): спор идёт о правах на конкретный участок, и ваша защита строится на ранее возникшем праве и документах (выписка из похозяйственной книги, планы) по правилам, изложенным в блоке 2. Определяющим является, предоставлялся ли участок именно вашей квартире/домовладению.

Уточнить статус дома и наличие кадастрового учёта участка нужно в Росреестре (выписка из ЕГРН) и в администрации.

Административный и полицейский трек: земельный контроль и самоуправство

Помимо суда, есть административные механизмы, которые фиксируют нарушение и дают официальные документы для будущего иска.

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ) Статья 7.2.
— ст. 7.1 КоАП РФ, п. 12

Статья 7.1 КоАП РФ устанавливает ответственность за самовольное занятие земельного участка или его части, в том числе использование участка лицом, не имеющим предусмотренных законом прав. Это состав, по которому соседи, занявшие ваш огород без прав, могут быть привлечены к административной ответственности. Заявление подаётся в орган государственного земельного надзора (Росреестр) и/или орган муниципального земельного контроля.

Ранее упоминаемая норма статьи 72 ЗК РФ (муниципальный земельный контроль) описывает полномочия муниципальных органов: они проводят контрольные мероприятия по соблюдению требований к использованию и охране земель и могут выдавать предписания об устранении нарушений. Это ваш канал обращения в администрацию — просить провести проверку и выдать предписание.

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9 1 настоящего Кодекса, - (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 250-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ)
— ст. 19.1 КоАП РФ

Статья 19.1 КоАП РФ: самоуправство — самовольное, вопреки установленному порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права. Захват огорода и установка забора «по устному договору» подпадают под признаки самоуправства, если причинён вред. Это основание для обращения в полицию.

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев. (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ; от 07.03.2011 № 26-ФЗ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 2. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, - наказывается принудительными работами на срок до пяти лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до пяти лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ)
— ч. 1 ст. 330 УК РФ

Часть 1 ст. 330 УК РФ: самоуправство с причинением существенного вреда наказывается штрафом и иными мерами. Квалификация зависит от того, признают ли действия соседей причинившими существенный вред. Именно эта норма — уголовно-правовой ориентир для заявления в полицию; однако следует помнить, что спор о праве полиция не разрешает, а лишь проверяет признаки состава.

Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. 3. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет. (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ; от 29.12.2014 № 458-ФЗ) 4. Принудительное прекращение прав на земельный участок не освобождает от предусмотренной настоящей статьей обязанности по возмещению причиненного земельными правонарушениями вреда. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.06.2013 № 123-ФЗ) ГЛАВА XIV. ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
— п. 2 ст. 76 ЗК РФ

Пункт 2 ст. 76 ЗК РФ: самовольно занятые участки возвращаются их правообладателям без возмещения затрат, произведённых виновными лицами за время незаконного пользования. Это означает, что соседи не только не получат компенсации за забор, но и обязаны вернуть участок безвозмездно.

Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет. (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ; от 29.12.2014 № 458-ФЗ) 4. Принудительное прекращение прав на земельный участок не освобождает от предусмотренной настоящей статьей обязанности по возмещению причиненного земельными правонарушениями вреда. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.06.2013 № 123-ФЗ) ГЛАВА XIV. ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
— п. 3 ст. 76 ЗК РФ

Пункт 3 ст. 76 ЗК РФ: снос строений при самовольном занятии участков осуществляется лицами, виновными в правонарушении, или за их счёт. Это правовое основание требовать демонтажа забора именно за счёт соседей.

Вывод: параллельно с подготовкой иска подайте заявление в Росреестр/администрацию о самовольном занятии участка (ст. 7.1 КоАП РФ, ст. 72 ЗК РФ) и в полицию о самоуправстве (ст. 19.1 КоАП РФ, ч. 1 ст. 330 УК РФ). Даже если спор о праве полиция не разрешит, письменные ответы и материалы проверки станут доказательствами в суде; при этом затраты на забор вам не возместят (п. 2 ст. 76 ЗК РФ), а снос возможен за счёт виновных (п. 3 ст. 76 ЗК РФ).

Куда обращаться, подсудность, деньги и процессуальные последствия

Убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. 2. На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).
— п. 1 ст. 62 ЗК РФ

Пункт 1 ст. 62 ЗК РФ: убытки, причинённые нарушением прав на земельный участок, возмещаются в полном объёме, включая упущенную выгоду. Лишение возможности обрабатывать огород — основание для требования убытков.

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Пункт 1 ст. 1064 ГК РФ: вред, причинённый имуществу, подлежит возмещению в полном объёме причинителем вреда. Установка забора и перекрытие доступа причиняют вред вашему праву пользования, что даёт основание деликтного требования к соседям.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Пункт 1 ст. 15 ГК РФ: лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения убытков, включая упущенную выгоду. В совокупности со ст. 62 ЗК РФ и ст. 1064 ГК РФ это позволяет в одном иске соединить требование об устранении препятствий (перенос забора) и требование о возмещении расходов/убытков.

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ )
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Часть 1 ст. 30 ГПК РФ: иски о правах на земельные участки предъявляются по месту нахождения объекта. Значит, иск нужно подавать в районный суд по месту нахождения спорного огорода, а не по месту жительства ответчиков.

Практическая последовательность действий:

1. Собрать доказательства: выписка из ЕГРН на квартиру и (при наличии) участок, выписка из похозяйственной книги, старые планы/кадастровые документы, фотографии сложившегося порядка пользования, ответы администрации. Наличие сведений о границах и правах в ЕГРН проверяется через Росреестр.
2. Заказать работу кадастрового инженера: кадастровый инженер по вашим документам определит фактическое местоположение участка и подготовит заключение/межевой план. При отсутствии сведений о границах их местоположением считаются границы, существующие на местности 15 лет и более (ч. 1.1 ст. 43 ФЗ № 218-ФЗ). Это делает кадастровый инженер, а не суд и не администрация — но его заключение ляжет в основу иска.
3. Обратиться в администрацию и Росреестр с заявлением о самовольном занятии участка (блок 4) и, если нужно, об образовании/уточнении границ участка под домом.
4. Обратиться в полицию по факту самоуправства (блок 4).
5. Подать иск в районный суд по месту нахождения участка (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ) об устранении препятствий в пользовании и о возмещении убытков. Госпошлина рассчитывается по правилам ст. 333.19 НК РФ: по требованию об устранении препятствий (неимущественное требование) и отдельно по требованию о взыскании убытков (имущественное требование), исходя из цены иска.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 6. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации , осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 7. Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации . Статья 17 (Статья утратила силу - Федеральный закон от 03.07.2016 № 361-ФЗ) Статья 18 1.
— ч. 5 ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ

Вывод: при спорах о правах на огород иск подаётся в районный суд по месту нахождения участка (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). В одном иске обоснованно соединяются негаторное требование (перенос/снос забора) и требование о возмещении убытков (п. 1 ст. 15, п. 1 ст. 1064 ГК РФ, п. 1 ст. 62 ЗК РФ). Первичные шаги — сбор документов и работа кадастрового инженера для определения границ; параллельно — заявления в администрацию, Росреестр и полицию. Норма ст. 234 ГК РФ (приобретательная давность), на которую могут сослаться соседи, к ним неприменима: их владение недобросовестно и непродолжительно (п. 1 ст. 234 ГК РФ), тогда как ваше владение (с присоединением времени владения бабушки) имеет приоритет.

Риски самостоятельного сноса забора, доказательства и исполнение решения

Риск самостоятельного сноса. Сносить или переносить чужой забор своими силами нельзя: такие действия суд будет квалифицировать как самоуправство.

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9 1 настоящего Кодекса, - (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 250-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ)
— ст. 19.1 КоАП РФ

Статья 19.1 КоАП РФ наказывает самовольное, вопреки установленному порядку осуществление своего права. Снеся забор самостоятельно, вы формально «восстановите» своё предполагаемое право, но не в судебном порядке — это административный состав, грозящий вам штрафом.

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев. (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ; от 07.03.2011 № 26-ФЗ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 2. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, - наказывается принудительными работами на срок до пяти лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до пяти лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ)
— ч. 1 ст. 330 УК РФ

Часть 1 ст. 330 УК РФ наказывает самоуправство с причинением существенного вреда. Если самостоятельный снос забора причинит соседям существенный вред (порча дорогого забора), уголовная квалификация возможна. Именно поэтому восстановление права допустимо только через суд (п. 1 ст. 64 ЗК РФ — земельные споры рассматриваются в судебном порядке).

Доказательства. Для суда критично собрать и зафиксировать:

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. 2. Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами. 3.
— ч. 1 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ

Часть 1 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ признаёт действительными права, возникшие до 1998 года, без регистрации, а ваши документы (выписка из похозяйственной книги) служат основанием права.

выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на указанный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства) , форма которой устанавливается органом нормативно-правового регулирования ; (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 4) иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на указанный земельный участок. 2. Государственная регистрация права собственности гражданина на указанный в части 1 настоящей статьи земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на этом земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется в соответствии с положениями настоящей статьи. При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на этот земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на этот земельный участок могут быть представлены следующие документы: 1) свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение;
— подп. 3 п. 1 ст. 49 ФЗ № 218-ФЗ

Подпункт 3 п. 1 ст. 49 ФЗ № 218-ФЗ прямо называет выписку из похозяйственной книги основанием регистрации права собственности — это ключевое письменное доказательство.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более. При уточнении границ земельных участков допускается изменение площади такого земельного участка в соответствии с условиями, указанными в пунктах 32 и 32 1 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона. В межевом плане приводится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка. При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, проверка обоснованности местоположения уточненных границ земельного участка, в том числе изменения площади уточненного земельного участка, если такое уточнение местоположения границ земельного участка не приводит к нарушению условий, указанных в пунктах 32, 32 1 и 45 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона, государственным регистратором прав не осуществляется. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.12.2021 № 478-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 13.06.2023 № 248-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 43 ФЗ № 218-ФЗ

Часть 1.1 ст. 43 ФЗ № 218-ФЗ: границы определяются по документам, а при их отсутствии — по границам, существующим на местности 15 лет и более. Это значит, что доказательствами выступают не только бумаги, но и сложившееся на местности землепользование (фото, планы, показания о порядке пользования). Подтверждение непрерывного пользования 15+ лет существенно усиливает позицию.

Исполнение решения. После удовлетворения иска об устранении препятствий:

Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет. (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ; от 29.12.2014 № 458-ФЗ) 4. Принудительное прекращение прав на земельный участок не освобождает от предусмотренной настоящей статьей обязанности по возмещению причиненного земельными правонарушениями вреда. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.06.2013 № 123-ФЗ) ГЛАВА XIV. ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
— п. 3 ст. 76 ЗК РФ

Пункт 3 ст. 76 ЗК РФ: снос сооружений при самовольном занятии участков осуществляется виновными лицами или за их счёт. Следовательно, забор обязаны демонтировать (или оплатить демонтаж) сами соседи, а не вы.

На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).
— п. 2 ст. 62 ЗК РФ

Пункт 2 ст. 62 ЗК РФ: суд вправе принудить к исполнению обязанности в натуре, включая снос незаконно возведённых сооружений. Это правовое основание резолютивной части решения. При уклонении ответчика исполнение производится принудительно через судебного пристава-исполнителя по исполнительному документу.

Вывод: самостоятельный снос забора недопустим — это самоуправство (ст. 19.1 КоАП РФ, ст. 330 УК РФ), восстановление права — только через суд. Доказательственную базу составляют выписка из похозяйственной книги (подп. 3 п. 1 ст. 49 ФЗ № 218-ФЗ, ч. 1 ст. 69 того же закона), старые планы и зафиксированное сложившееся пользование 15+ лет (ч. 1.1 ст. 43 ФЗ № 218-ФЗ). Демонтаж забора по решению суда осуществляется за счёт виновных ответчиков (п. 3 ст. 76 ЗК РФ), при уклонении — принудительно через пристава (п. 2 ст. 62 ЗК РФ).

Если администрация или полиция бездействуют, и исполнение решения о сносе забора

Обжалование бездействия органов. Отказ администрации или полиции реагировать на заявление не оставляет вас без защиты: бездействие (отказ) органа власти и его должностных лиц оспаривается в суде. Порядок такого оспаривания в отношении публичных органов установлен процессуальным законодательством об административном судопроизводстве (КАС РФ): действия (бездействие) органов местного самоуправления и должностных лиц могут быть оспорены, и при признании их незаконными суд обязывает устранить нарушение. Параллельно — и это главный путь в вашем случае — спор о праве на участок разрешается самостоятельно, независимо от реакции администрации, путём предъявления иска об устранении препятствий (ст. 304, 305 ГК РФ) в районный суд по месту нахождения участка (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

Земельные споры рассматриваются в судебном порядке. 2. До принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд. ГЛАВА X. ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ И ОЦЕНКА ЗЕМЛИ
— п. 1 ст. 64 ЗК РФ

Пункт 1 ст. 64 ЗК РФ: земельные споры рассматриваются в судебном порядке. Из этого императива следует, что отсутствие реакции администрации или полиции не блокирует судебную защиту — она осуществляется напрямую и не зависит от административного трека.

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: 1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; 2) самовольного занятия земельного участка; 3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях. 2. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: 1) признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; 2) приостановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; 3) приостановления промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геолого-разведочных, поисковых, геодезических и иных работ в порядке, установленном Правительством Российской Федерации; 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
— подп. 2 п. 1 ст. 60 ЗК РФ

Подпункт 2 п. 1 ст. 60 ЗК РФ: нарушенное право, в том числе при самовольном занятии участка, подлежит восстановлению. Это самостоятельное (судебное) основание восстановления права, не обусловленное предварительным реагированием органов.

Что касается отсутствия сведений в ЕГРН (то есть участок не поставлен на кадастровый учёт или у него нет уточнённых границ), это не лишает вас возможности защищаться:

выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на указанный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства) , форма которой устанавливается органом нормативно-правового регулирования ; (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 4) иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на указанный земельный участок. 2. Государственная регистрация права собственности гражданина на указанный в части 1 настоящей статьи земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на этом земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется в соответствии с положениями настоящей статьи. При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на этот земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на этот земельный участок могут быть представлены следующие документы: 1) свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение;
— подп. 3 п. 1 ст. 49 ФЗ № 218-ФЗ

Подпункт 3 п. 1 ст. 49 ФЗ № 218-ФЗ: выписка из похозяйственной книги — самостоятельное основание для регистрации права. Это документ, которым вы восполняете отсутствие записи в ЕГРН.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более. При уточнении границ земельных участков допускается изменение площади такого земельного участка в соответствии с условиями, указанными в пунктах 32 и 32 1 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона. В межевом плане приводится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка. При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, проверка обоснованности местоположения уточненных границ земельного участка, в том числе изменения площади уточненного земельного участка, если такое уточнение местоположения границ земельного участка не приводит к нарушению условий, указанных в пунктах 32, 32 1 и 45 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона, государственным регистратором прав не осуществляется. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.12.2021 № 478-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 13.06.2023 № 248-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 43 ФЗ № 218-ФЗ

Часть 1.1 ст. 43 ФЗ № 218-ФЗ: при отсутствии документальных сведений о границах их местоположением считаются границы, существующие на местности 15 лет и более. То есть даже при отсутствии данных ЕГРН о границах вопрос решается через кадастрового инженера, который зафиксирует сложившиеся на местности границы.

Исполнение решения о сносе забора. Вынесенное в вашу пользу решение исполняется в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве: при уклонении ответчика взыскатель получает исполнительный лист, и судебный пристав-исполнитель принудительно исполняет требование. Для требований о сносе строений (к которым относится и забор как самовольно возведённое сооружение) профильной является ст. 107 Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», устанавливающая порядок исполнения требований о сносе строения (снос производится приставом с привлечением специализированной организации, а расходы возлагаются на должника).

Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет. (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ; от 29.12.2014 № 458-ФЗ) 4. Принудительное прекращение прав на земельный участок не освобождает от предусмотренной настоящей статьей обязанности по возмещению причиненного земельными правонарушениями вреда. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.06.2013 № 123-ФЗ) ГЛАВА XIV. ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
— п. 3 ст. 76 ЗК РФ

Пункт 3 ст. 76 ЗК РФ: снос сооружений при самовольном занятии участков осуществляется виновными лицами или за их счёт. Это материально-правовое основание, в силу которого расходы на демонтаж забора несёт ответчик.

На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).
— п. 2 ст. 62 ЗК РФ

Пункт 2 ст. 62 ЗК РФ: суд вправе принудить виновное лицо к исполнению обязанности в натуре, включая снос незаконно возведённых сооружений и восстановление прежних границ. Эта норма формирует резолютивную часть решения о переносе/сносе забора.

Вывод: бездействие администрации или полиции не лишает судебной защиты — её можно и нужно вести напрямую негаторным иском (ст. 304, 305 ГК РФ, п. 1 ст. 64, подп. 2 п. 1 ст. 60 ЗК РФ); сам факт отсутствия сведений в ЕГРН восполняется выпиской из похозяйственной книги (подп. 3 п. 1 ст. 49 ФЗ № 218-ФЗ) и установлением границ по факту пользования 15+ лет (ч. 1.1 ст. 43 ФЗ № 218-ФЗ). Отказ (бездействие) органа оспаривается в суде по правилам КАС РФ; исполнение судебного решения о сносе забора производится приставом-исполнителем по ст. 107 ФЗ № 229-ФЗ, а расходы по демонтажу несёт ответчик (п. 3 ст. 76 ЗК РФ).