Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Закажите у независимого оценщика отчёт о рыночной стоимости участка на дату кадастровой оценки.
  2. 2
    Подайте административный иск об оспаривании кадастровой стоимости в суд субъекта РФ.
  3. 3
    Приложите к иску выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости и правоустанавливающий документ на участок.
  4. 4
    Уплатите госпошлину 3000 рублей за каждый оспариваемый объект недвижимости.
  5. 5
    Уложитесь в 5 лет с даты внесения оспариваемой стоимости в ЕГРН.
  6. 6
    Предварительное обращение в бюджетное учреждение перед судом не требуется — можно подавать иск сразу.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости участка с оспариваемыми результатами.
  • Правоустанавливающий или правоудостоверяющий документ на земельный участок.
  • Отчёт об оценке рыночной стоимости участка на дату установления кадастровой стоимости.
  • Акт бюджетного учреждения о снижении кадастровой стоимости и распоряжение органа по управлению имуществом.
  • Документ об уплате госпошлины 3000 рублей для физического лица.
  • Документы о характеристиках участка: площадь ~12 соток, земли населённых пунктов, ИЖС.

  • Сроки и риски

    • Оспорить результаты в суде можно в течение 5 лет с даты внесения стоимости в ЕГРН.
    • При оспаривании решения или действия бюджетного учреждения срок — 3 месяца со дня, когда узнали.
    • Пропущенный по уважительной причине срок может быть восстановлен судом.
    • Предварительное обращение в бюджетное учреждение до суда не обязательно — можно сразу подать иск.
    • Изменение кадастровой стоимости в течение налогового периода не учитывается в этом и предыдущих периодах.
    • Установленная судом стоимость применяется с налогового периода подачи заявления до новой оценки.

  • Когда нужен адвокат

    • Спор идёт в суде субъекта РФ по главе 25 КАС РФ — без адвоката сложно.
    • Нужен новый отчёт оценщика на дату кадастровой оценки — ошибка в дате губит иск.
    • Уже было снижение актом бюджетного учреждения — нужен анализ, что именно оспаривать.
    • Ответчиками привлекаются орган, утвердивший стоимость, и бюджетное учреждение.
    • Пропуск 5-летнего или 3-месячного срока требует восстановления через суд.
    • Ошибки в определении стоимости (методика, искажение данных) доказываются экспертизой.

  • Расходы и госпошлина

    • Госпошлина за административный иск — 3000 рублей для физического лица за каждый объект.
    • Оплатите независимую оценку рыночной стоимости участка — расходы на оценщика.
    • Заверьте копии документов для суда — возможны расходы на нотариуса.
    • При необходимости — расходы на представителя в суде субъекта РФ.
    • Обращение в бюджетное учреждение или комиссию госпошлиной не облагается.

  • Альтернативные пути

    • Приложите отчёт об оценке рыночной стоимости участка к такому заявлению.
    • Заявление вернут без рассмотрения в течение пяти рабочих дней при нарушениях — устраните их.
    • Отдельно подайте заявление об исправлении ошибок в бюджетное учреждение в течение пяти лет.
    • Ошибкой считается в том числе искажение данных при определении кадастровой стоимости.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

  1. Ситуация. Земельный участок площадью примерно 12 соток, категория — земли населённых пунктов, вид разрешённого использования — под индивидуальное жилищное строительство. Кадастровая стоимость участка первоначально утверждена распоряжением органа по управлению имуществом, затем уменьшена актом подведомственного бюджетного учреждения, наделённого полномочиями по определению кадастровой стоимости. Правообладатель полагает, что и после такого уменьшения кадастровая стоимость остаётся завышенной, и намерен оспорить её в сторону дальнейшего снижения. Юридически значимо, что в отношении участка уже состоялся пересмотр стоимости по заявлению в бюджетное учреждение, однако это не прекращает право на последующее судебное оспаривание результатов определения кадастровой стоимости.

  2. Затронутые правоотношения:

    • Отношения по определению и пересмотру кадастровой стоимости — поскольку кадастровая стоимость участка под ИЖС напрямую влияет на размер земельного налога и иных платежей, правообладатель вправе оспаривать её результаты, если они затрагивают его права или обязанности.
    • Административно-процессуальные отношения по оспариванию кадастровой стоимости — спор подлежит рассмотрению по правилам главы 25 КАС РФ судом субъекта РФ, что определяет подсудность и требования к содержанию иска.
    • Отношения с бюджетным учреждением, определяющим кадастровую стоимость — предварительное обращение в такое учреждение перед судом не обязательно, но если правообладатель уже обращался туда и получил отказ, оспаривание такого отказа подчиняется отдельному трёхмесячному сроку.

  3. Юридически значимые обстоятельства:

    • Участок относится к землям населённых пунктов с разрешённым использованием под ИЖС, поэтому его кадастровая стоимость непосредственно влияет на налоговые обязательства правообладателя — это даёт право на оспаривание.
    • Кадастровая стоимость уже уменьшалась актом бюджетного учреждения, однако это не исключает повторного оспаривания в сторону уменьшения на основании установления рыночной стоимости.
    • Для обращения в суд предварительное обращение в бюджетное учреждение или комиссию не является обязательным.
    • Если оспариваются сами результаты определения кадастровой стоимости, действует пятилетний срок с даты внесения оспариваемой стоимости в ЕГРН; если оспаривается решение или действие бюджетного учреждения — трёхмесячный срок со дня, когда о нём стало известно.
    • К административному иску должны быть приложены выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости, правоустанавливающий или правоудостоверяющий документ на участок и отчёт об оценке рыночной стоимости.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость, уже сниженную актом бюджетного учреждения

Да, можно. Тот факт, что кадастровая стоимость вашего участка уже была уменьшена актом подведомственного бюджетного учреждения (ГБУ, наделённого полномочиями по кадастровой оценке), не лишает вас права на её дальнейшее оспаривание в сторону уменьшения по рыночной стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) , в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным
— ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ

Закон допускает оспаривание результатов определения кадастровой стоимости любым лицом, чьи права или обязанности затрагиваются этой стоимостью, — в комиссии (если она создана в субъекте) или в суде. Для вас как собственника (арендатора) земли под ИЖС это прямо применимо: земельный налог и иные платежи исчисляются именно от кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; 2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость; 3) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости
— ч. 1 ст. 248 КАС РФ

Основание для пересмотра — установление рыночной стоимости участка. Причём пункт 3 части 1 статьи 248 КАС РФ специально охватывает ситуацию, когда новая стоимость установлена по дате рыночной оценки из отчёта, подававшегося в бюджетное учреждение: то есть уменьшение через ГБУ не «замораживает» возможность повторного пересмотра в суде по новому отчёту оценки.

Важно понимать правовую природу произошедшего: распоряжение органа по управлению имуществом утвердило результат массовой кадастровой оценки, а акт ГБУ лишь приравнял стоимость к рыночной по заявлению. Оба этих значения остаются «кадастровой стоимостью», которую можно оспаривать дальше, заказав свежий отчёт об оценке на корректную дату.

Вывод: уменьшение кадастровой стоимости актом бюджетного учреждения не препятствует повторному оспариванию в сторону уменьшения — основанием будет установление рыночной стоимости (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ) либо, при недостоверности характеристик участка, п. 1 той же части.

Нужно ли предварительное обращение в бюджетное учреждение

Для обращения в суд предварительное обращение в ГБУ (равно как и в комиссию) не является обязательным. Прямого досудебного порядка для спора об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости закон не устанавливает.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) , в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным
— ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ

Это прямо вытекает из последнего предложения части 1 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ: «Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным». Аналогично не обязателен и предварительный визит в бюджетное учреждение — вы можете сразу подать административный иск.

административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц . (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 274-ФЗ, от 24.07.2023 № 349-ФЗ) 2. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
— ч. 4 ст. 245 КАС РФ

Часть 4 статьи 245 КАС РФ оговаривает, что обязательный досудебный порядок (обращение в комиссию) действует лишь в случае, «если федеральным законом установлено обязательное соблюдение» такого порядка. Для физических лиц и организаций — собственников участков такой обязательный порядок законом не введён; подать иск можно напрямую.

Однако есть две важные оговорки. Во-первых, если вы ранее уже подавали заявление в ГБУ и получили отказ (решение об отказе в установлении рыночной стоимости), то оспаривать такой отказ нужно отдельным иском по правилам главы 22 КАС РФ, с трёхмесячным сроком (подробнее — в следующем блоке). Во-вторых, напрямую в суд имеет смысл идти именно с требованием о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости на основании нового отчёта об оценке — в этом случае досудебная стадия не требуется.

Вывод: предварительное обращение в бюджетное учреждение перед судебным оспариванием кадастровой стоимости не обязательно. Можно подать административный иск сразу в суд с отчётом об оценке рыночной стоимости.

Порядок оспаривания и подсудность

Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости (равно как и решений/действий бюджетного учреждения) производится в порядке административного судопроизводства по главе 25 КАС РФ.

об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии , об оспаривании решений бюджетного учреждения субъекта Российской Федерации, наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее - бюджетное учреждение), в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также об оспаривании действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений
— п. 15 ч. 1 ст. 20 КАС РФ

Все такие дела рассматриваются судом субъекта РФ (верховным судом республики, краевым, областным судом, судом города федерального значения) в качестве суда первой инстанции — это правило пункта 15 части 1 статьи 20 КАС РФ. Административный иск подаётся в областной (краевой, республиканский) суд по месту нахождения соответствующего органа/учреждения либо по правилам территориальной подсудности, установленным для этих дел.

Юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц
— ч. 1 ст. 245 КАС РФ

Правом на иск обладают граждане и юридические лица, чьи права затронуты кадастровой стоимостью. К участию в деле привлекается и орган, утвердивший результаты оценки (орган по управлению имуществом), и бюджетное учреждение.

К участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган и бюджетное учреждение, осуществляющие функции по государственной кадастровой оценке
— ч. 2 ст. 247 КАС РФ

К иску об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, помимо документов статьи 126 КАС РФ, прилагаются (ч. 2 ст. 246 КАС РФ): выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости; копия правоустанавливающего/правоудостоверяющего документа на участок; отчёт об оценке рыночной стоимости (на бумаге и в форме электронного документа).

Вывод: спор рассматривается в порядке главы 25 КАС РФ судом субъекта РФ (областным/краевым судом) по п. 15 ч. 1 ст. 20 КАС РФ; к иску прилагаются выписка ЕГРН, правоустанавливающий документ и отчёт об оценке рыночной стоимости.

Сроки обращения (две развилки в зависимости от того, что оспаривается)

Срок зависит от того, что именно вы оспариваете: сами результаты определения кадастровой стоимости либо решение/действие бюджетного учреждения.

Развилка 1 — оспаривание самих результатов определения кадастровой стоимости (главный способ уменьшения):

Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки
— ч. 3 ст. 245 КАС РФ

Здесь действует пятилетний срок: административный иск можно подать не позднее пяти лет с даты внесения оспариваемой кадастровой стоимости в кадастр (ЕГРН), и только пока в кадастр не внесены результаты очередной государственной кадастровой оценки либо сведения, изменившие стоимость из-за изменения характеристик участка. Этот срок — пресекательный, но для его применения нужно проверить дату внесения сведений.

Развилка 2 — оспаривание решения/действий бюджетного учреждения (если вы уже ходили в ГБУ и получили отказ):

Административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, а также административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения подается в суд в течение трех месяцев со дня, когда административному истцу стало известно о принятии такими комиссией, бюджетным учреждением соответствующего решения, совершении оспариваемых действий (бездействия). Срок подачи указанных заявлений, пропущенный по уважительной причине, может быть восстановлен судом
— ч. 3.1 ст. 245 КАС РФ

Здесь срок короче — три месяца со дня, когда вы узнали о решении ГБУ (отказе установить рыночную стоимость) или о совершённом им действии (бездействии). Пропущенный по уважительной причине срок суд может восстановить.

Практическое следствие для вашей ситуации: если акт ГБУ уже уменьшил стоимость и вы недовольны лишь недостаточностью уменьшения, наиболее надёжный путь — самостоятельный иск об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости с новым отчётом оценки (правило пяти лет). Если же вы сначала подадите новое заявление в ГБУ и получите отказ — дальше действует трёхмесячный срок.

Также помните про шестимесячный срок «свежести» отчёта об оценке: заявление в ГБУ подаётся в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена оценка (ч. 7 ст. 22.1 № 237-ФЗ). Просроченный отчёт — основание для возврата заявления без рассмотрения.

Вывод: для иска об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости действует срок 5 лет (ч. 3 ст. 245 КАС РФ); для оспаривания решения/действий ГБУ — 3 месяца с момента, когда о них стало известно (ч. 3.1 ст. 245 КАС РФ). Отчёт об оценке должен быть не «старше» шести месяцев на момент подачи заявления в ГБУ.

Деньги: госпошлина, расходы на оценку и налоговые последствия

Госпошлина. Административный иск об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости уплачивается не как имущественный (не от цены иска), а как пошлина по заявлению об оспаривании ненормативного акта.

Государственная пошлина при подаче заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости уплачивается в соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 33319 НК РФ в отношении каждого объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается
— п. 30 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28

при подаче административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными: для физических лиц - 3000 рублей; для организаций - 15 000 рублей
— подп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ

Таким образом, для физического лица пошлина составит 3000 рублей за один объект недвижимости, для организации — 15 000 рублей. Уплачивается в отношении каждого участка, стоимость которого оспаривается; при нескольких объектах — за каждый.

Расходы на отчёт. Обязательный элемент — отчёт об оценке рыночной стоимости участка (в форме электронного документа и на бумаге). Его готовит независимый оценщик за свой счёт; это основная фактическая затрата процедуры. Дата оценки, по которой установлена кадастровая стоимость, должна соответствовать дате в отчёте, а сам отчёт — быть «свежим» (не старше шести месяцев для подачи в ГБУ).

Налоговые последствия уменьшения. Снижение кадастровой стоимости учитывается для земельного налога не «задним числом», а с определённой даты.

Изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом. В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости
— п. 1.1 ст. 391 НК РФ

Для земельного участка: изменение кадастровой стоимости вследствие установления рыночной стоимости учитывается в налоговой базе начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменённой стоимости — то есть с даты начала применения изменённой кадастровой стоимости (для установленной судом — с налогового периода подачи заявления / с 1 января года подачи, по правилам п. 28 Пленума ВС РФ № 28).

Установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. 14 Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости
— п. 28 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28

То есть выгода по налогу не «пересчитает» автоматически прошлые годы: уменьшенная стоимость применяется с периода, в котором подано заявление о пересмотре, при условии внесения новой стоимости в ЕГРН. Для прочих целей (арендная плата, выкупная цена) — с 1 января года подачи заявления.

Вывод: пошлина — 3000 руб. для гражданина (15 000 руб. для организации) за каждый участок; основной расход — отчёт оценщика. Уменьшенная стоимость применяется для налога не «задним числом», а с периода подачи заявления (внесения сведений в ЕГРН).

Альтернативный путь: исправление ошибок определения кадастровой стоимости (ст. 21 № 237-ФЗ)

Если завышение кадастровой стоимости вызвано не расхождением с рыночной ценой, а ошибкой при определении стоимости (искажение характеристик участка — например, неверные категория, вид разрешённого использования, площадь, местоположение), действует более простой бесплатный механизм — заявление об исправлении ошибки, и здесь обращение в бюджетное учреждение обязательный первый шаг.

Бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. 2. Ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: 1) несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; 2) описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости. 3. Ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного объекта недвижимости, считаются единичными. 4. Ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, повлиявшие на величину кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости, считаются системными. 5. Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, вправе подать любые юридические и физические лица, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления (далее также - заявители). 6. Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть подано в течение пяти лет со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о соответствующей кадастровой стоимости. 7. Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая портал государственных и муниципальных услуг , государственную информационную систему . (В редакции Федерального закона от 28.12.2025 № 513-ФЗ) 7 1 . Бюджетное учреждение вправе обеспечить включение сведений, содержащихся в заявлении об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также информации о результатах рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости
— ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ

Ошибками признаются, в частности, несоответствие методическим указаниям, описки, арифметические ошибки, а также искажение данных об объекте — в том числе неправильное определение условий, влияющих на стоимость.

При рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе: 1) неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории
— ч. 13 ст. 21 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ

Для вашего участка (категория «земли населённых пунктов», ВРИ «под ИЖС») если в отчёте о кадастровой оценке неверно учтены эти характеристики (например, применён неверный удельный показатель для ИЖС или неверная категория) — это самостоятельное основание исправить стоимость без отчёта оценщика.

Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть подано в течение пяти лет со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о соответствующей кадастровой стоимости
— ч. 6 ст. 21 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ

Срок подачи заявления об исправлении ошибки — пять лет со дня внесения оспариваемой кадастровой стоимости в ЕГРН. Подаётся в ГБУ (или через МФЦ/Госуслуги), бесплатно, отчёт об оценке не требуется — достаточно обоснования ошибки с приложением документов о характеристиках участка.

{Вывод: если завышение вызвано ошибкой, а не рыночным расхождением, применяется бесплатный порядок ст. 21 № 237-ФЗ — заявление в ГБУ в течение 5 лет; при этом судебное оспаривание результатов возможно и напрямую, без предварительной стадии.}

Вывод: при ошибке в характеристиках участка действует бесплатный механизм исправления через ГБУ (ст. 21 № 237-ФЗ, срок — 5 лет); при расхождении с рыночной стоимостью — оспаривание с отчётом оценщика (ст. 22 № 237-ФЗ, гл. 25 КАС РФ).

Да, вы вправе оспорить кадастровую стоимость в сторону дальнейшего уменьшения, даже если она уже была снижена актом бюджетного учреждения. Предварительное обращение в это учреждение перед подачей административного иска в суд не обязательно.

Можно ли оспорить уже сниженную кадастровую стоимость

Да. Уменьшение кадастровой стоимости актом подведомственного бюджетного учреждения не лишает вас права на её дальнейшее оспаривание. Основанием для пересмотра является установление рыночной стоимости участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ), либо недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости (п. 1 ч. 1 ст. 248 КАС РФ). Право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости предоставлено любому лицу, чьи права или обязанности затрагиваются этой стоимостью (ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, ч. 1 ст. 245 КАС РФ).

Нужно ли предварительное обращение в бюджетное учреждение

Нет. Для обращения в суд предварительное обращение в бюджетное учреждение (равно как и в комиссию по рассмотрению споров) не является обязательным — это прямо следует из ч. 1 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ. Обязательный досудебный порядок действует только в случаях, прямо установленных федеральным законом (ч. 4 ст. 245 КАС РФ), а для споров об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости по инициативе физического лица такой порядок не введён. Вы можете сразу подать административный иск в суд с новым отчётом об оценке рыночной стоимости.

Порядок оспаривания и подсудность

Спор рассматривается в порядке административного судопроизводства по главе 25 КАС РФ. Дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подсудны суду субъекта РФ — верховному суду республики, краевому, областному суду, суду города федерального значения (п. 15 ч. 1 ст. 20 КАС РФ). К участию в деле привлекаются орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости, и бюджетное учреждение, осуществляющее функции по государственной кадастровой оценке (ч. 2 ст. 247 КАС РФ).

Сроки обращения

Для иска об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости действует срок 5 лет с даты внесения оспариваемых результатов в ЕГРН, при условии что на момент обращения в суд не внесены результаты очередной государственной кадастровой оценки (ч. 3 ст. 245 КАС РФ). Если же вы оспариваете решение или действие (бездействие) бюджетного учреждения (например, отказ в установлении рыночной стоимости по вашему заявлению), срок составляет 3 месяца со дня, когда вам стало известно о таком решении или действии (ч. 3.1 ст. 245 КАС РФ); пропущенный по уважительной причине срок может быть восстановлен судом.

Госпошлина

При подаче административного иска об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости госпошлина уплачивается в размере 3000 рублей для физических лиц (подп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, п. 30 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28) — за каждый объект недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается.

Пошаговые действия

  1. Закажите отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка у независимого оценщика. Дата, по состоянию на которую проведена оценка, должна соответствовать дате, по состоянию на которую установлена оспариваемая кадастровая стоимость. Отчёт должен быть подготовлен в форме электронного документа и на бумажном носителе.

  2. Подготовьте административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и установлении её в размере рыночной стоимости. К иску приложите:

    • выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости участка;
    • копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на участок;
    • отчёт об оценке рыночной стоимости (на бумаге и в электронной форме);
    • документ об уплате госпошлины (3000 рублей).

  3. Подайте иск в суд субъекта РФ (областной, краевой, республиканский суд или суд города федерального значения) по месту нахождения органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, либо по правилам территориальной подсудности, установленным для данной категории дел. Соблюдайте пятилетний срок с даты внесения оспариваемой стоимости в ЕГРН (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).

  4. Дождитесь решения суда. Если суд удовлетворит иск, кадастровая стоимость будет установлена в размере рыночной. Установленная судом стоимость применяется для целей налогообложения с налогового периода, в котором подано заявление, до вступления в силу результатов очередной государственной кадастровой оценки (п. 28 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28).

  5. Если вы ранее подавали заявление в бюджетное учреждение и получили отказ — такой отказ можно оспорить отдельным административным иском об оспаривании решения бюджетного учреждения в течение трёх месяцев со дня, когда вам стало о нём известно (ч. 3.1 ст. 245 КАС РФ). Требование об оспаривании решения бюджетного учреждения может быть соединено с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (ч. 1.1 ст. 246 КАС РФ).