Куда обратиться, чтобы узнать, можно ли построить хозпостройку рядом с многоквартирным домом в деревне, если земля не оформлена

Кому принадлежит земля под многоквартирным домом и вокруг него

Распространённое заблуждение, что земля «ничья» или «общая в смысле муниципальная». По закону участок, на котором расположен многоквартирный дом, вместе с элементами озеленения и благоустройства принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в этом доме — то есть, если ваша квартира приватизирована, вы уже являетесь дольщиком этого участка.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) ; (В редакции федеральных законов от 29.12.2017 № 462-ФЗ , от 06.04.2024 № 67-ФЗ ) 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Даже если участок не поставлен на кадастровый учёт и в ЕГРН нет отдельной записи, право общей долевой собственности на него считается возникшим в силу закона с момента регистрации права на первое помещение в доме (это прямо разъяснено в судебной практике). А значит, вопрос «чья это земля» решается не поиском собственника в администрации, а обращением к выписке ЕГРН на дом. Собственники сообща владеют, пользуются и в установленных пределах распоряжаются этим имуществом; уменьшение его размера возможно только с согласия всех собственников.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
— ч. 2 и ч. 3 ст. 36 ЖК РФ

Собственник помещения не вправе единолично занять часть такого участка под свой сарай — участок общий, и правовой режим его использования определяется сообща. Дополнительно нужно понимать ключевой критерий: капитальный объект или нет. Хозяйственная постройка «для хранения вещей и инвентаря» (сарай, гараж из быстровозводимых конструкций) — это некапитальное строение, если у него нет прочной связи с землёй и его можно переместить или демонтировать без несоразмерного ущерба.

временные объекты (некапитальные нестационарные сооружения) - сооружения (площадки) из быстровозводимых конструкций, не обладающие признаками недвижимого имущества: контейнер, гараж, сарай, нестационарные торговые объекты, в том числе объекты по оказанию услуг (киоск, павильон, остановочно-торговый комплекс, передвижное средство развозной торговли, торговый ряд), складские помещения, другие объекты хозяйственно-бытового или иного назначения, в том числе навес, остановочный пункт, мобильная туалетная кабина, забор, ограждение, шлагбаум, цепь, столб, бетонный блок, другие объекты, препятствующие или ограничивающие проход пешеходов и проезд автотранспорта, велопарковки
— п. 1.5 Правил благоустройства города Твери (решение Тверской городской Думы № 368)

Приведённая формулировка — из правил благоустройства (на примере города Твери как документа, регулирующего размещение некапитальных объектов); в вашем муниципальном образовании действует аналогичный местный акт, который и устанавливает, где и как можно размещать сараи, гаражи, навесы. В отличие от некапитального, капитальный объект (с фундаментом, неотделимый) требует разрешения на строительство; без него он квалифицируется как самовольная постройка.

Вывод по вопросу: земля под вашим домом и вокруг него, скорее всего, относится к общей долевой собственности собственников помещений, а не к свободной муниципальной; самостоятельное занятие её части под постройку без согласия остальных собственников недопустимо. Характер предполагаемой постройки (некапитальная) определяет как порядок согласования, так и отсутствие необходимости в разрешении на строительство.

Согласие собственников помещений и решение общего собрания

Если вы хотите разместить постройку на придомовой земле общего пользования, это затрагивает использование общего имущества. Закон прямо относит к компетенции общего собрания собственников помещений вопросы строительства хозяйственных построек и определения пределов использования земельного участка под домом, а также его благоустройства.

принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме
— подп. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;
— подп. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке;
— подп. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

То есть именно общее собрание собственников помещений вашего дома (а не администрация) решает, можно ли разместить хозпостройку на придомовой территории и где. Решение принимается по общему правилу большинством голосов от числа участвующих в собрании.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме , решения, предусмотренного пунктом 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 3 настоящей статьи . Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Обратите внимание: по вопросам, указанным в пунктах 1 и 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ (строительство хозяйственных построек и определение пределов использования участка), требуется не простое, а квалифицированное большинство — не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников. Это означает, что в вашем небольшом доме вам нужно заручиться поддержкой практически всех соседей, а не только присутствующих на собрании. Решение оформляется протоколом; его можно принять в обычном порядке (в том числе заочно или через ГИС ЖКХ).

Вывод по вопросу: за разрешением на размещение постройки на придомовой земле нужно идти не к администрации, а к общему собранию собственников помещений вашего дома; требуется решение, принятое не менее чем двумя третями голосов от общего числа собственников, оформленное протоколом.

Куда обратиться, чтобы узнать правовой режим участка

Чтобы установить, чей это участок, поставлен ли он на кадастровый учёт, каковы его границы и вид разрешённого использования, нужны сведения ЕГРН. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости содержит сведения о правообладателе земельного участка, ограничениях прав и обременениях.

Проектирование и размещение элементов благоустройства территорий осуществляются в соответствии с градостроительным и земельным законодательством Российской Федерации, специальными нормами и правилами, государственными стандартами, Генеральным планом города Твери, Правилами землепользования и застройки, проектной документацией, утвержденной в установленном порядке.
— п. 1.4 Правил благоустройства города Твери

Практически выписку можно запросить в МФЦ либо в Росреестре (в том числе в электронной форме на портале госуслуг). Далее для проверки допустимости размещения постройки нужно обратиться в орган местного самоуправления — администрацию сельского поселения (или муниципального округа), поскольку именно она располагает правилами землепользования и застройки, утверждённой документацией по планировке и правилами благоустройства. Правила благоустройства, устанавливающие требования к размещению объектов (включая некапитальные строения и элементы благоустройства), обязательны для исполнения всеми физическими лицами на территории муниципального образования.

Уточню: вопросы защиты прав на придомовой участок и обжалования действий (бездействия) органов — это отдельная процедура; но на этапе «узнать, что и как можно сделать» достаточно запроса сведений ЕГРН и письменного обращения в администрацию.

Вывод по вопросу: начинать надо с получения выписки из ЕГРН на земельный участок и помещения (чтобы точно знать, чей участок и его режим), а затем письменно обратиться в местную администрацию за разъяснением правил размещения некапитальных объектов, установленных правилами благоустройства и ПЗЗ вашего муниципального образования.

Если постройка окажется капитальной: разрешение, самовольная постройка и снос

Ветка, при которой ответ прямо противоположен: если ваш сарай/гараж фактически будет капитальным (заглублённый фундамент, прочная связь с землёй, невозможность демонтажа без несоразмерного ущерба), он становится объектом капитального строительства. Тогда на него распространяется требование о разрешении на строительство, а при его отсутствии — режим самовольной постройки.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Лицо, возведшее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности, не вправе ею распоряжаться, а использование такой постройки не допускается; она подлежит сносу или приведению в соответствие.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом
— п. 2 ст. 222 ГК РФ

Более того, если постройка создана на участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы, либо вид разрешённого использования которого не допускает такого строительства (в границах территории общего пользования), орган местного самоуправления вправе принять решение о её сносе.

решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;
— подп. 4 п. 4 ст. 222 ГК РФ

Изложенное означает следующее в применении к фактам: если вы возведёте капитальный объект без прав на участок, он квалифицируется по ст. 222 ГК РФ как самовольная постройка — право собственности на него не возникает, его использование не допускается, а орган местного самоуправления вправе принять решение о сносе (при отсутствии правоустанавливающих документов или несоответствии ВРИ в границах территории общего пользования). Напротив, для некапитального объекта разрешение на строительство не требуется — но размещение всё равно должно соответствовать ВРИ участка, правилам благоустройства и решению общего собрания собственников.

Вывод по вопросу: если постройка капитальная — без разрешения на строительство и прав на участок она является самовольной (ст. 222 ГК РФ), право собственности на неё не возникает, использование запрещено, а орган местного самоуправления вправе обязать её снести. Если постройка некапитальная (без фундамента, легко перемещаемая) — разрешение не требуется, но обязательно соблюдение ВРИ земли, правил благоустройства и решения общего собрания собственников.

Ответственность за самовольное занятие земли и использование не по назначению

Рассмотрим риски. Самовольное занятие земельного участка (или его части), в том числе использование лицом, не имеющим прав на участок, — административное правонарушение (ст. 7.1 КоАП РФ).

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ)
— ст. 7.1 КоАП РФ

В вашем случае важен п. 2 примечания к этой статье: при занятии части участка штраф, исчисляемый из кадастровой стоимости, рассчитывается пропорционально площади занятой части. Отдельный состав — использование участка не по целевому назначению и (или) разрешённому использованию (ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ).

Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2 1 и 3 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. 2.
— ст. 8.8 КоАП РФ, п. 1

Обратите внимание, что это два РАЗНЫХ состава с разными штрафами: по ст. 7.1 КоАП РФ (самовольное занятие) минимальный штраф для гражданина — 5 000 руб., а по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ (нецелевое использование) минимальный штраф для гражданина — 10 000 руб. (при неопределённой кадастровой стоимости). Протоколы по этим нарушениям составляют инспекторы государственного земельного надзора и муниципального земельного контроля.

Вывод по вопросу: за самовольное занятие участка (ст. 7.1 КоАП РФ) гражданину грозит штраф от 5 000 руб. (пропорционально площади занятой части), а за использование не по целевому назначению (ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ) — от 10 000 руб. (при неопределённой кадастровой стоимости). Именно поэтому до начала строительства необходимо оформить право/согласие на землю либо убедиться в допустимости размещения.

Альтернатива: получить самостоятельное право на землю или использовать существующий хозблок

Если на общем участке договориться не удаётся либо ВРИ участка не допускает постройки, есть законная альтернатива — получить отдельный участок для хозпостройки в аренду (или в собственность) у муниципалитета. Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, предоставляются в аренду; управление и распоряжение такими участками осуществляют органы местного самоуправления.

Поэтому наиболее чистый путь: узнать у администрации, сформирован ли отдельный участок под существующими сараями/гаражами и на каком праве он вам может быть предоставлен. Учитывать надо, что участок предоставляется под определённый вид разрешённого использования — соответствующий размещению некапитальных хозяйственных объектов. Второй вариант — присоединиться к уже существующему хозяйственному блоку (сараям), если он законно размещён и есть возможность предоставить вам место.

Вывод по вопросу: конструктивный и безопасный путь — не занимать придомовую землю самовольно, а либо получить согласие общего собрания собственников (если участок придомовой), либо обратиться в местную администрацию за предоставлением отдельного участка под хозпостройку. Только сочетание законного основания на землю и допустимого ВРИ делает постройку правомерной.

Если откажут: доказательства и порядок действий

Если общее собрание собственников не даст согласия, а администрация ответит, что участок занят или не предназначен для постройки, — это не тупик. Отказ общего собрания можно преодолеть повторным вынесением вопроса, а несогласие с письменным ответом администрации — обжаловать. Ключевое здесь — собрать доказательственную базу о правовом режиме участка и о вашем обращении.

Основные документы: выписка из ЕГРН на земельный участок (правообладатель, ВРИ, границы) и на ваше помещение; протокол общего собрания собственников с решением по вопросу размещения постройки; письменный ответ администрации. Если вы получили отказ, его следует обжаловать в порядке, установленном для оспаривания решений и действий органов местного самоуправления. Как уже показано выше, постройка на чужом участке без прав недопустима, а самовольная капитальная постройка подлежит сносу либо приведению в соответствие с установленными требованиями — причём срок для добровольного сноса устанавливается органом местного самоуправления и не может быть менее трёх месяцев, а для приведения в соответствие — не менее шести месяцев.

Вывод по вопросу: при отказе сначала уточняйте его основание письменно (запрос выписки ЕГРН и мотивированного ответа администрации, при необходимости — протокол собрания), а затем обжалуйте отказ; при отказе общего собрания решайте вопрос о предоставлении отдельного участка под хозпостройку через администрацию. Единая и безопасная модель действий: право (или согласие) на землю + допустимый ВРИ + соблюдение требований к некапитальному объекту.

Последствия при отказе убрать постройку: принудительный снос

Если постройка признана самовольной и решение о сносе принято (судом либо органом местного самоуправления во внесудебном порядке в случаях, предусмотренных ст. 222 ГК РФ), а вы добровольно её не сносите, — включается механизм принудительного исполнения.

принудительное исполнение такого решения осуществляет судебный пристав-исполнитель в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон об исполнительном производстве) (части 1, 2 статьи 3, части 1, 2 статьи 5, статья 107 Закона об исполнительном производстве). С учетом этого в тех случаях, когда взыскателем по исполнительному листу, содержащему требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, является орган местного самоуправления, не исключается возможность предъявления данного исполнительного документа к исполнению судебному приставу- исполнителю и осуществления его исполнения с учетом особенностей принудительного исполнения, предусмотренных частями 4, 5, 8 статьи 107 Закона об исполнительном производстве. В целях обеспечения принудительного сноса здания или сооружения либо их отдельных конструкций судебный пристав-исполнитель может 15 предложить взыскателю произвести расходы на применение мер принудительного исполнения с последующим их возмещением за счет должника (часть 9 статьи 107 Закона об исполнительном производстве).
— п. 36 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

То есть требование о сносе, зафиксированное в исполнительном листе, исполняет судебный пристав-исполнитель в порядке Закона об исполнительном производстве (в том числе по ст. 107 этого закона — сносом и демонтажем), при этом взыскателем выступает орган местного самоуправления. Расходы на применение мер принудительного исполнения взыскатель вправе понести с последующим возмещением за счёт должника. Это финальная стадия, которой можно избежать, изначально не создавая самовольную постройку.

Вывод по вопросу: при отказе добровольно снести самовольную постройку её принудительный снос осуществляет судебный пристав-исполнитель по исполнительному документу, взыскателем по которому выступает орган местного самоуправления, а расходы на снос в итоге возлагаются на должника. Чтобы не доводить до этого, постройка должна изначально размещаться на законном основании и с соблюдением ВРИ.