Как оформить в собственность земельный участок под унаследованной частью дома, если земля была в пожизненном наследуемом владении умершего родственника и наследство на нее не оформлялось?

Переходит ли право пожизненного наследуемого владения (ПНВ) по наследству и сохраняется ли оно, если в наследство на землю «не вступали»

Право пожизненного наследуемого владения — это вещное право, которое напрямую входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях.

Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных настоящим Кодексом. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется. При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом. (В редакции Федерального закона от 03.06.2006 № 73-ФЗ)
— ст. 1181 ГК РФ

Наделение ПНВ свойством наследуемости прямо закреплено и в главе 17 ГК РФ: владелец участка обладает правами владения и пользования, «передаваемыми по наследству».

Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. 2. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.
— п. 1 ст. 266 ГК РФ

А распоряжение таким участком по общему правилу запрещено, кроме единственного исключения — перехода по наследству.

Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству. (Статья в редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ)
— ст. 267 ГК РФ

Судебная практика уточняет: в состав наследства входит не только участок на праве собственности, но и право ПНВ, а при нескольких наследниках — соответствующая доля в этом праве.

входят и наследуются на общих основаниях принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком (в случае, если право на земельный участок принадлежит нескольким лицам, – доля в праве общей собственности на земельный участок либо доля в праве пожизненного наследуемого владения земельным участком).
— п. 74 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9

Ключевой момент для вашей ситуации. Важно, что наследство (и дом, и земельный участок/право ПНВ на него) в силу универсального правопреемства переходит к наследникам как единое целое и в один и тот же момент. То есть, если вы фактически приняли наследство, вступив во владение домом или подав нотариусу заявление о принятии наследства, вы тем самым приняли и всё остальное наследственное имущество, включая право на земельный участок. Отдельного «вступления в наследство на землю» закон не требует.

То обстоятельство, что родственник умер 20 лет назад, само по себе не лишает вас права: ПНВ не прекратилось со смертью владельца именно потому, что оно наследуемо. Однако есть практическая развилка, которую нужно проверить:

• Если вы в пределах 6 месяцев после смерти наследодателя фактически приняли наследство (продолжали пользоваться домом и участком, оплачивали налоги, делали ремонт) либо подавали нотариусу заявление — право ПНВ к вам перешло вместе с домом, и ничего «восстанавливать» не нужно.
• Если же принятие наследства вообще не оформлялось и не подтверждается фактическими действиями — потребуется установить факт принятия наследства или восстановить срок в судебном порядке (глава о наследовании, ст. 1155 ГК РФ), поскольку сама по себе давность смерти не «передаёт» право автоматически без факта принятия наследства.

Вывод. Право пожизненного наследуемого владения наследуемо и переходит к наследникам, принявшим наследство (в том числе фактически, приняв во владение дом). Отдельного оформления земли в наследстве не требовалось — принятие дома означает и принятие права на землю. Проверьте, чем подтверждается факт принятия вами наследства: если есть только документы на дом и регистрация права, этого, как правило, достаточно, поскольку регистрация права на дом произведена на основании свидетельства о праве на наследство.

Как бесплатно переоформить участок в собственность на основании старого свидетельства о праве ПНВ

Это центральная норма: участок, предоставленный гражданину до дня введения в действие ЗК РФ (то есть до 30 октября 2001 года) на праве пожизненного наследуемого владения, в силу закона считается предоставленным на праве собственности. Никакого решения администрации о предоставлении в собственность не требуется.

Если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 478-ФЗ) В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации , не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
— п. 9.1 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ

Сопряжённая норма — ст. 49 ФЗ № 218-ФЗ — устанавливает перечень документов, по которым Росреестр регистрирует право собственности; акт о предоставлении участка, выданный органом власти/местного самоуправления, прямо значится первым основанием:

Статья 49. Особенности осуществления государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (Наименование в редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 05.04.2021 № 79-ФЗ, от 24.07.2023 № 338-ФЗ) 1. Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на указанный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен указанный земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется на основании следующих документов: (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 05.04.2021 № 79-ФЗ, от 24.07.2023 № 338-ФЗ) 1) акт о предоставлении такому гражданину указанного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, которые установлены законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания;
— ст. 49 ФЗ № 218-ФЗ

Для правоприменения это означает: ваше старое свидетельство на право ПНВ, выданное местной администрацией в начале 1990-х, — это и есть тот самый «акт о предоставлении», который служит правоустанавливающим документом для бесплатной регистрации права собственности. Причём его юридическая сила приравнена к записи в реестре (п. 9 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ о документах, удостоверяющих права на землю, выданных до введения закона о регистрации).

Порядок действий:

1. Проверить участок в ЕГРН — запросить выписку, уточнить кадастровый номер, площадь, наличие/отсутствие зарегистрированных прав и границ.
2. Подготовить документы: паспорт, старое свидетельство о праве ПНВ, документы о праве на дом (свидетельство о наследстве/выписка), при необходимости — документы, подтверждающие родство и принятие наследства.
3. При необходимости провести межевание (см. следующий блок) — если границы не установлены или устарели.
4. Подать заявление о регистрации права собственности через МФЦ или напрямую в Росреестр (ст. 49, 18 ФЗ № 218-ФЗ), оплатив госпошлину за регистрацию права (для граждан — 350 руб., ст. 333.33 НК РФ).

Исключения, при которых бесплатное оформление невозможно: если участок в силу федерального закона изъят из оборота, ограничен в обороте или не может предоставляться в частную собственность (например, относится к землям, прямо запрещённым к приватизации, — ст. 27 ЗК РФ).

Вывод. Вы вправе бесплатно зарегистрировать право собственности на участок на основании старого свидетельства о праве ПНВ без какого-либо решения администрации — это прямо следует из п. 9.1 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ и ст. 49 ФЗ № 218-ФЗ. Обращаться следует в Росреестр (через МФЦ), а не в администрацию за «предоставлением» земли.

Нужно ли новое межевание и как уточнить границы; что делать со смещённым соседями забором

О межевании. Если границы участка в ЕГРН не установлены (не проведено межевание или оно выполнено «по старым замерам» без координат), для регистрации права и внесения корректных сведений потребуется уточнение местоположения границ — то есть кадастровые работы с подготовкой межевого плана. Уточнение границ предполагает их обязательное согласование с владельцами смежных участков.

Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости. (В редакции федеральных законов от 21.12.2009 № 334-ФЗ; от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2. Предметом указанного в части 1 настоящей статьи согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка. Заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения частей границ, не являющихся одновременно частями границ принадлежащего ему земельного участка, или согласовывать местоположение границ на возмездной основе. (В редакции федеральных законов от 22.07.2008 № 141-ФЗ, от 21.12.2009 № 334-ФЗ) 3.
— ч. 1 ст. 39 ФЗ № 221-ФЗ

В согласовании участвуют, в том числе, лица, владеющие смежными участками на праве ПНВ и на праве собственности:

Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве: 1) собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование); 2) пожизненного наследуемого владения; 3) постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование); 4) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет). 4. От имени указанных в части 3 настоящей статьи лиц в согласовании местоположения границ вправе участвовать их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления.
— ч. 3 ст. 39 ФЗ № 221-ФЗ

Если после согласования у соседей остаются возражения, они фиксируются в акте согласования, а сам спор разрешается уже в судебном порядке:

Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке.
— п. 5 ст. 40 ФЗ № 221-ФЗ

Это порождает ключевую развилку:

• Если сосед готов согласовать границы по фактическому забору и не претендует на занятую часть — границы уточняются мирно, в акте согласования фиксируется фактическое местоположение.
• Если сосед отказывается согласовывать и/или его забор «зашёл» на ваш участок — это земельный спор о границах, который рассматривается судом, а не Росреестром.

О смещённом заборе. Ситуация, когда сосед перенёс забор внутрь вашего участка, — это либо реестровая ошибка (если границы в ЕГРН не совпадают с фактическим пользованием из-за старых замеров), либо самовольное занятие части вашего участка.

Что касается реестровой ошибки: она исправляется регистратором по заявлению правообладателя или по решению суда, но только если исправление не нарушает прав и законных интересов третьих лиц.

реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда). Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости, в порядке: (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 438-ФЗ) 1) осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением объекта недвижимости, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее с заявлением об осуществлении одновременно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав либо с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета соответствующего объекта недвижимости; 2) внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, поступивших в порядке межведомственного информационного взаимодействия, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее в таком порядке;
— ч. 3 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ

Если исправление затрагивает права соседа (он полагался на существующие записи/фактическую границу), оно производится только по решению суда:

В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ)
— ч. 4 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ

А если забор соседа фактически занял часть вашего участка без правового основания, это нарушение вашего права собственности. Защита осуществляется через иск об истребовании части участка и об установлении смежной границы; споры о границах рассматриваются судом общей юрисдикции.

Земельные споры рассматриваются в судебном порядке. 2. До принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд. ГЛАВА X. ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ И ОЦЕНКА ЗЕМЛИ
— п. 1 ст. 64 ЗК РФ

При этом ответственность за самовольное занятие чужого участка предусмотрена административным законодательством:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ)
— ст. 7.1 КоАП РФ

Вывод. Повторное (уточняющее) межевание вам понадобится, чтобы внести в ЕГРН корректные координаты границ — тем более что замеры старые. Начинать оптимально с кадастровых работ и согласования границ с соседями: если соседи согласны — границы уточнятся мирно. Если сосед сместил забор и отказывается его вернуть или не согласовывает границу — это земельный спор, который разрешается в районном суде по месту нахождения участка иском об установлении границы и переносе забора (в административном порядке Росреестр исправлять границы при споре о праве не вправе).

Право на землю под домом и огородом; риски и документы

Связь дома и земли. Ваши права на земельный участок следуют судьбе дома: при переходе права собственности на дом к вам перешло и право на использование соответствующей части участка, занятой домом и необходимой для его обслуживания.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
— п. 1 ст. 35 ЗК РФ

Поскольку дом (часть дома) вы оформили через наследство, а земля предоставлялась тому же наследодателю на праве ПНВ, действует и специальное правило п. 9.1 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ: граждане, к которым в порядке наследования перешли права на здания, расположенные на таких участках, вправе зарегистрировать право собственности на эти участки (абзац третий п. 9.1).

О площади. В свидетельстве указана общая площадь около 10 соток «вместе с домом и огородом». При оформлении нужно сверить площадь в свидетельстве с площадью, которая будет установлена по результатам межевания. Если фактическая площадь по замерам окажется больше указанной в правоустанавливающем документе, допустимое расхождение регулируется нормами о предельных размерах и уточнении границ (ст. 26, 42.8 ФЗ № 221-ФЗ, ст. 11.9 ЗК РФ) — в пределах установленного минимума для соответствующего вида разрешённого использования. Если фактически используемая площадь превышает документальную существенно, «лишние» сотки в общий надел при бесплатной регистрации могут не войти — их оформление потребует отдельной процедуры (перераспределение/выкуп), что зависит от конкретного муниципального регулирования.

О рисках. До регистрации права собственности ваш интерес защищён самим фактом наличия правоподтверждающего документа (свидетельства о ПНВ) и переходом права в порядке наследования. Риск привлечения по ст. 7.1 КоАП РФ для вас, как наследника, владеющего участком на основании ранее возникшего права ПНВ, минимален — статья направлена на лиц, использующих участок вообще без предусмотренных прав.

Подтверждение права — единственный реестровый факт. Пока право не зарегистрировано, в ЕГРН отсутствуют сведения о ваших правах, поэтому единственным подтверждением является регистрация:

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод. Ваше право на землю производно от права наследодателя и следует судьбе дома: оформив дом, вы имеете право зарегистрировать и собственность на участок по старому свидетельству о ПНВ бесплатно. Ключевые документы для МФЦ/Росреестра: паспорт, старое свидетельство на землю (ПНВ), документы о праве на дом (свидетельство/выписка), при необходимости — межевой план и подтверждение принятия наследства. Площадь для бесплатного оформления ограничена документальной площадью участка и правилами уточнения границ.