Можно ли оформить землю под домом, купленным за материнский капитал, если участок не оформлен

Право собственника дома оформить землю под ним: общая основа

То, что дом куплен за материнский капитал и оформлен на вас и детей, не препятствует оформлению земли под ним. Земельный участок — это отдельный объект недвижимости, который в вашу сделку купли-продажи дома не входил, поэтому он и остался «без оформления». Но закон прямо связывает судьбу земли с судьбой здания.

Если участок был в собственности продавца дома, право на него должно было перейти к вам вместе с домом:

1. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования
   — п. 2 ст. 552 ГК РФ

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования
   — п. 1 ст. 552 ГК РФ

1. При государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно на основании заявления осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности
   — ч. 1 ст. 57 Закона № 218-ФЗ

Эти нормы означают: если у прежнего собственника дома было зарегистрированное право на участок, оно переходит к вам автоматически «в силу закона» — остаётся лишь внести запись в ЕГРН. Но в вашем случае участок, судя по вопросу, не был оформлен вовсе, поэтому автоматического перехода не произошло и потребуется самостоятельное приобретение права.

Вернёмся к главной опоре — принципу единства судьбы земли и недвижимости:

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник
   — п. 1 ст. 35 ЗК РФ

Поскольку участок не был оформлен даже за продавцом, вы как собственник здания приобретаете самостоятельное право требовать его предоставления у публичного собственника (государства/муниципалитета). Если же участок находится в частной собственности третьего лица, действует иной механизм (см. ниже).

Вывод: да, вы можете оформить землю под домом; источник права — не материнский капитал, а ваш статус собственника дома (вместе с детьми). Маткапитал на это право не влияет.

Исключительное право собственника здания на приобретение участка

Ключевая норма вашей ситуации:

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках
   — п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

Это так называемое исключительное право: участок под вашим домом не может быть предоставлен никому, кроме вас (и других собственников дома), если только дом не может размещаться на нём на основании сервитута. То есть «перебить» вас на аукционе другой покупатель не может — участок под зданием предоставляется его собственнику без торгов.

Поскольку дом принадлежит вам и детям на праве общей долевой собственности (нескольким лицам на неделимом участке), применяется специальное правило:

Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком, на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган
— п. 5 ст. 39.20 ЗК РФ

Это значит: с заявлением о приобретении участка в собственность должны обратиться совместно все собственники дома — вы и дети (их интересы при сделках представляют родители/опекуны). Размер долей каждого в праве на участок будет соразмерен его доле в доме:

1. Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них
   — п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ

Вывод: вы (совместно с детьми как сособственниками дома, в лице законного представителя) обладаете исключительным правом приобрести участок под домом в собственность или в аренду без торгов. Доли в участке будут соответствовать долям в доме.

Условия приобретения: бесплатно или за плату — зависит от ситуации с участком

Здесь главный развилочный момент, который зависит от фактов, которые вам нужно выяснить по документам (выписке ЕГРН на участок и на дом).

Ветка 1 — участок не оформлен, но был предоставлен прежнему владельцу дома до введения в действие ЗК РФ (до 30.10.2001) на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Такое право сохраняется и переоформляется, а в ряде случаев участок можно приобрести бесплатно:

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник
   — п. 1 ст. 35 ЗК РФ

Кроме того, п. 1 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ прямо закрепляет, что право пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования, возникшее у граждан до введения ЗК РФ, сохраняется и подлежит последующему переоформлению в собственность (для граждан — как правило, однократно и бесплатно).

Ветка 2 — участок находится в государственной/муниципальной собственности (или госсобственность на него не разграничена) и никакого права у продавца дома не было. Тогда участок предоставляется вам за плату (выкуп) либо в аренду — по вашему выбору, без торгов:

1. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату
   — п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ

1. В случае, если в соответствии с настоящим Кодексом допускается предоставление земельного участка лицу в собственность или в аренду без проведения торгов, вид права, на котором предоставляется такой земельный участок, выбирает заявитель. Предоставление земельного участка без проведения торгов в порядке реализации гражданами права на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков осуществляется однократно. 7. Положения настоящей статьи не применяются в случае: 1) предоставления земельных участков в собственность граждан бесплатно в соответствии со статьей 39 19 настоящего Кодекса; 2) заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, заявителем, признанным единственным участником аукциона, или единственным принявшем участие в аукционе его участником; 3) заключения договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, находящегося в частной собственности, в соответствии со статьей 39 21 настоящего Кодекса; 4) предоставления земельных участков в безвозмездное пользование в виде служебных наделов по решению организации, которой земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование;
   — п. 6 ст. 39.14 ЗК РФ

Вид права (собственность за плату или аренда) выбираете вы сами. Выкупная цена публичного участка под частным жилым домом устанавливается по правилам субъекта РФ (обычно процент от кадастровой стоимости).

Ветка 3 — участок находится в частной собственности третьего лица (не продавца дома). Тогда у вас как собственника дома есть преимущественное право покупки или аренды этого участка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ), а при невозможности соглашения вопрос решается в суде. Принудительно «отнять» чужой участок вы не можете.

Основания для отказа в предоставлении публичного участка ограничены законом:

1. на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства
   — подп. 4 ст. 39.16 ЗК РФ

1. указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39 10 настоящего Кодекса
   — подп. 2 ст. 39.16 ЗК РФ

Обратите внимание на подп. 2 ст. 39.16 ЗК РФ: если участок уже предоставлен другому лицу на праве аренды или пожизненного наследуемого владения, отказ будет правомерен — в этом случае вы как собственник дома вправе требовать перевода на себя прав арендатора/владельца либо выкупа, но не «с чистого листа».

Вывод: бесплатное оформление возможно, только если прежний владелец дома имел право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования до 2001 года (а по ряду региональных программ — и в иных случаях). Во всех остальных случаях участок выкупается или берётся в аренду без торгов. Чтобы понять, по какой ветке действовать, надо заказать выписку ЕГРН на участок.

Куда обращаться и какие документы нужны

Орган, куда подавать заявление. Участок под домом, госсобственность на который не разграничена (самая частая ситуация в сельской местности и посёлках), предоставляет администрация городского/муниципального округа (поселения) по месту нахождения дома:

распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (за исключением земельных участков, расположенных в границах субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя), с заявлением о целесообразности осуществления федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, полномочий по распоряжению земельным участком, государственная собственность на который не разграничена (далее в настоящей статье - заявление). (В редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 221-ФЗ) 2. В заявлении указываются следующие сведения (при их наличии): 1) кадастровый номер земельного участка, о целесообразности осуществления полномочий по распоряжению которым подано заявление; 2) реквизиты решения об утверждении проекта межевания территории, если образование указанного в заявлении земельного участка предусмотрено данным проектом; 3) кадастровый номер земельного участка или кадастровые номера земельных участков, из которых в соответствии с проектом межевания территории либо со схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее в настоящей статье - схема расположения земельного участка) предусмотрено образование указанного в заявлении земельного участка, если сведения о таких земельных участках внесены в Единый государственный реестр недвижимости. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 3.
— п. 2 ст. 3.3 Федерального закона № 137-ФЗ

Если участок в муниципальной или региональной собственности — соответственно местная администрация либо орган управления имуществом субъекта РФ.

Порядок действий (по ст. 39.14 ЗК РФ):

1. подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок; 2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" . В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39 15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" ; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка; (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 206-ФЗ) 5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена; 6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка
   — п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ

Сжато процедура выглядит так:

1. Заказать выписку ЕГРН на участок (через МФЦ или онлайн) и на дом — выяснить, поставлен ли участок на кадастровый учёт, есть ли у него границы и кто его правообладатель (государство/муниципалитет/частное лицо).
2. Если участок ещё не образован (нет кадастрового номера/границ) — заказать у кадастрового инженера схему расположения участка на кадастровом плане территории и подать в администрацию заявление о предварительном согласовании предоставления, а после утверждения схемы — провести межевание и поставить участок на кадастровый учёт.
3. Подать заявление о предоставлении участка (в собственность за плату/бесплатно или в аренду).
4. Получить решение/договор и зарегистрировать право в Росреестре (через МФЦ).

Документы, которые обычно нужны:

• выписка ЕГРН на жилой дом (подтверждает ваше право собственности и доли);
• копии паспортов и свидетельств о рождении детей;
• документ, подтверждающий полномочия законного представителя (если от имени детей действуете вы);
• схема расположения участка (если участок не образован);
• документы о ранее предоставленном праве на участок прежнему владельцу (если таковые есть — для льготного/бесплатного порядка).

Особенности с детьми. Поскольку дом в долевой собственности вас и детей, заявление подаётся совместно всеми правообладателями (п. 5 ст. 39.20 ЗК РФ — см. выше), дети действуют через законных представителей. Доли в участке будут соразмерны долям в доме. Согласие органов опеки потребуется только если оформление ухудшит положение детей — но само по себе приобретение участка под принадлежащим детям домом их права не ущемляет, а, напротив, закрепляет, поэтому обычно не требуется.

Направление маткапитала. Средства материнского капитала на выкуп/оформление земельного участка направить нельзя — маткапитал расходуется только на цели, перечисленные в ст. 7 Федерального закона № 256-ФЗ (улучшение жилищных условий, образование, накопительная пенсия и др.), и приобретение земли под уже купленным домом к ним не относится. Землю вы оформляете за счёт собственных средств (выкупная цена, госпошлина).

Вывод: обращаться нужно в администрацию городского/муниципального округа (поселения) по месту нахождения дома — сначала с заявлением о предоставлении (а при необразованном участке — о предварительном согласовании), затем регистрировать право в Росреестре через МФЦ. За счёт маткапитала землю оформить нельзя.

Денежные последствия и риски

Госпошлина за регистрацию права собственности на земельный участок. При государственной регистрации права собственности физлица на участок, предназначенный для ИЖС, ЛПХ, огородничества/садоводства, пошлина по НК РФ составляет 350 рублей (для участков иных категорий — 2 000 рублей за участок, не предназначенный для ИЖС/ЛПХ/садоводства). Точный размер уточняется по виду разрешённого использования вашего участка (подп. 22–24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Про себя учтите две позиции: 350 руб. за участок под ИЖС/ЛПХ/садоводство и 2 000 руб. в остальных случаях — при регистрации права собственности.

Выкупная цена. Определяется субъектом РФ (обычно в процентах от кадастровой стоимости), если участок не предоставляется бесплатно. Её вы увидите в решении администрации/договоре купли-продажи.

Земельный налог. После оформления права собственности на участок вы (и дети) станете плательщиками земельного налога — он исчисляется от кадастровой стоимости участка по ставке до 0,3% для участков под ИЖС, ЛПХ, садоводство (ст. 394 НК РФ).

Риски, о которых важно знать:

1. Участок в частной собственности третьего лица. Тогда у вас только преимущественное право покупки/аренды (п. 3 ст. 35 ЗК РФ), заставить продать нельзя; при конфликте — суд.
2. Самовольное занятие. Пока участок не оформлен, формально вы пользуетесь чужой (публичной или частной) землёй без правоустанавливающих документов — это риск привлечения к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ (самовольное занятие земельного участка) за использование без предусмотренных законом прав. Своевременное оформление участка этот риск снимает.
3. Отказ администрации. Возможен только по основаниям ст. 39.16 ЗК РФ (см. выше). Если отказ неправомерен, он обжалуется в суд (оспаривание решения органа местного самоуправления по правилам КАС РФ, в районный суд по месту нахождения органа/участка).
4. Несоответствие площадей. Если испрашиваемый участок существенно больше площади, необходимой для использования дома, администрация может отказать в предоставлении «излишка» — в этом случае предоставляется участок, соразмерный дому и сложившемуся порядку пользования (п. 1 ст. 35 ЗК РФ — «необходимой для использования»).

Вывод: основные денежные затраты — выкупная цена (если участок не предоставляется бесплатно), госпошлина за регистрацию и в дальнейшем земельный налог. Главный практический риск — самовольное занятие земли до момента оформления, поэтому регистрацию права стоит завершить без промедления.