Как оформить скважину в СНТ на себя или запретить доступ соседу, если она на балансе СНТ и есть протокол общего собрания о пользовании четырьмя участками

Можно ли оформить скважину в личную собственность

Скважина глубиной 25 м на территории СНТ — это одновременно две правовые сущности: (1) наземное/подземное сооружение как объект имущества и (2) сам факт добычи подземных вод, регулируемый законодательством о недрах. Оформление «скважины на себя» упирается в оба пласта, и в обоих случаях личная собственность одного садовода на неё, как правило, невозможна.

По вещно-правовой части. Если скважина числится «на балансе СНТ» и используется для общих нужд товарищества, она отвечает признакам имущества общего пользования:

1. имущество общего пользования - расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд земельные участки и находящиеся на них объекты, используемые для удовлетворения общих потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество на указанной территории
   — п. 5 ст. 3 ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ

Имущество общего пользования принадлежит товариществу и не входит в состав личного имущества членов. Решения о создании или приобретении такого имущества и о порядке его использования принимает только общее собрание:

1. принятие решения о создании или приобретении имущества общего пользования, в том числе земельных участков общего назначения, и о порядке его использования
   — п. 5 ч. 1 ст. 17 ФЗ № 217-ФЗ

Передача объектов недвижимости общего пользования гражданам возможна лишь в ограниченных формах, и только по решению общего собрания:

5 1 ) принятие решения о передаче земельных участков и (или) находящихся на них объектов недвижимости, относящихся к имуществу общего пользования, гражданам или организациям в аренду либо в безвозмездное пользование или об установлении сервитута в отношении такого имущества, а также определение условий использования такого имущества для целей, предусмотренных настоящим Федеральным законом
— п. 5.1 ч. 1 ст. 17 ФЗ № 217-ФЗ

При этом ключевой запрет содержится в законодательстве о недрах: сами недра (включая подземные воды и подземное пространство) являются государственной собственностью и не могут быть предметом сделок:

Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме
— ст. 1.2 Закона РФ от 21.02.1992 № 2395-1 «О недрах»

Это означает, что «скважина как недра» (водоносный горизонт, подземное пространство) в принципе не может стать чьей-либо частной собственностью — только право пользования недрами (лицензия) может быть оформлено на определённое лицо. Поэтому «сделать скважину своей собственностью» юридически невозможно в отношении недр; можно говорить лишь о праве пользования подземными водами и о принадлежности наземного оборудования/обустройства.

Кроме того, по ст. 222 ГК РФ даже в отношении самого сооружения действует правило самовольной постройки: если у того, кто захочет оформить скважину лично на себя, нет прав на земельный участок, где она создана, он не приобретает на неё право собственности:

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается
— п. 2 ст. 222 ГК РФ

А легализация права собственности на самовольную постройку возможна только за лицом, владеющим земельным участком, на котором она создана:

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан
— п. 3 ст. 222 ГК РФ

Вывод по вопросу: оформить скважину в личную (частную) собственность одного садовода законным способом не удастся. Недра и подземные воды — государственная собственность и необоротоспособны; наземное сооружение, числящееся на балансе СНТ и используемое для общих нужд, является имуществом общего пользования, распоряжение которым относится к исключительной компетенции общего собрания, а не отдельного члена. Максимум, что юридически достижимо, — это закреплённое решением общего собрания право пользования скважиной (в форме передачи в пользование/аренду либо определения порядка использования), но не право собственности.

Законность использования скважины без лицензии (риск для владельца)

Добыча подземных вод по общему правилу требует лицензии на пользование недрами:

Предоставление недр в пользование, в том числе предоставление их в пользование органами государственной власти субъектов Российской Федерации, оформляется специальным государственным разрешением в виде лицензии на пользование недрами в электронной форме, включающей текстовые, графические и иные приложения, являющиеся неотъемлемой составной частью лицензии на пользование недрами и определяющие основные условия пользования недрами, за исключением случаев, установленных настоящим Законом
— ст. 11 Закона РФ «О недрах»

Однако для собственников/землепользователей участков Законом «О недрах» установлено исключение — использование подземных вод для собственных нужд без лицензии при соблюдении условий:

Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков имеют право осуществлять в границах данных земельных участков без применения взрывных работ использование для собственных нужд общераспространенных полезных ископаемых, имеющихся в границах земельного участка и не числящихся на государственном балансе, подземных вод, объем извлечения которых должен составлять не более 100 кубических метров в сутки, из водоносных горизонтов, не являющихся источниками централизованного водоснабжения и расположенных над водоносными горизонтами, являющимися источниками централизованного водоснабжения, а также строительство подземных сооружений на глубину до пяти метров в порядке, установленном законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации
— ст. 19 Закона РФ «О недрах»

Ключевые условия бесплатного (безлицензионного) использования — добыча из горизонта, не являющегося источником централизованного водоснабжения, объёмом не более 100 м³/сутки, для личных/бытовых нужд. При этом добытые подземные воды не могут отчуждаться или передаваться другим лицам:

Общераспространенные полезные ископаемые и подземные воды, имеющиеся в границах земельного участка и используемые собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков для личных, бытовых и иных не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности нужд, не могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому
— абз. 3 ст. 19 Закона РФ «О недрах»

Под использованием для собственных нужд общераспространенных полезных ископаемых и подземных вод в целях настоящей статьи понимается их использование собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков для личных, бытовых и иных не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности нужд
— абз. 1, 2 ст. 19 Закона РФ «О недрах», п. 1

Практическое значение для вашей ситуации двоякое. С одной стороны, если скважина (25 м, песчаный водоносный горизонт, небольшой дебит) используется четырьмя участками для полива и бытовых нужд без продажи воды, она, как правило, подпадает под исключение ст. 19 и лицензия не требуется. С другой стороны, факт «балансовой» принадлежности СНТ и порядок пользования (протокол общего собрания) формально выводят вопрос на режим добычи подземных вод товариществом. В Московской области действует специальный порядок для СНТ/ОНТ (постановление Правительства МО № 519/26 от 18.08.2020), который регламентирует добычу подземных вод для питьевого/хозяйственно-бытового водоснабжения товариществ.

Вывод по вопросу: для личного (некоммерческого) пользования скважиной небольшого дебита на мелком горизонте лицензия, как правило, не требуется (ст. 19 Закона «О недрах»). Однако отсутствие лицензии не означает «права не пускать соседа» — напротив, режим общего пользования скважиной как имуществом общего пользования СНТ делает самовольное единоличное присвоение воды юридически уязвимым, а добытые подземные воды по закону не могут быть «переданы» только вам в обход остальных.

Можно ли запретить соседу (не члену СНТ) доступ к скважине

Это главный правовой вопрос. Сосед не является членом СНТ, но является собственником (правообладателем) садового участка в границах территории садоводства. Его правовой статус прямо урегулирован ФЗ № 217-ФЗ: ведение садоводства без членства допускается, и такие лица вправе пользоваться имуществом общего пользования на равных с членами условиях:

1. Ведение садоводства или огородничества на садовых земельных участках или огородных земельных участках, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, без участия (членства) в товариществе может осуществляться собственниками или в случаях, установленных частью 11 статьи 12 настоящего Федерального закона, правообладателями садовых или огородных земельных участков, не являющимися членами товарищества
   — ч. 1 ст. 5 ФЗ № 217-ФЗ

1. Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, вправе использовать имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, на равных условиях и в объеме, установленном для членов товарищества
   — ч. 2 ст. 5 ФЗ № 217-ФЗ

И, что принципиально, такие лица обязаны — а значит, и вправе в сопоставимом объёме — участвовать в содержании общего имущества, соразмерно взносам членов:

1. Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, обязаны вносить плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом в порядке, установленном настоящим Федеральным законом для уплаты взносов членами товарищества
   — ч. 3 ст. 5 ФЗ № 217-ФЗ

Это означает, что сосед, не будучи членом СНТ, имеет законное право пользоваться общим имуществом (включая скважину как объект общего водоснабжения) на равных условиях с членами, при условии внесения установленной платы. Произвольно «запретить ему доступ» вы не вправе — это противоречило бы ч. 2 ст. 5 ФЗ № 217-ФЗ.

Что реально можно сделать — через решение общего собрания определить порядок использования скважины (очередность, лимиты, оплату, условия допуска), поскольку это исключительная компетенция собрания:

1. принятие решения о создании или приобретении имущества общего пользования, в том числе земельных участков общего назначения, и о порядке его использования
   — п. 5 ч. 1 ст. 17 ФЗ № 217-ФЗ

Отдельно: если сосед физически заходит на ваш частный участок (а не на земли общего пользования), чтобы добраться до воды, — это уже нарушение вашего вещного права. Защита здесь вещно-правовая:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника
— ст. 305 ГК РФ

Право на такую защиту имеет и законный владелец, не являющийся собственником (например, если участок на праве, ином чем собственность). Требование об устранении препятствий не ограничено исковой давностью:

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304)
— ст. 208 ГК РФ, п. 2

Вывод по вопросу: запретить соседу пользование скважиной как общим имуществом СНТ вы законно не можете — он имеет равное с членами право пользования при внесении платы (ст. 5 ФЗ № 217-ФЗ). Запретить можно лишь проход по вашему частному участку (если он заходит именно на ваш участок, а не на общую территорию) — через негаторный иск на основании ст. 304 ГК РФ, а порядок пользования скважиной (лимиты, очередность, оплата) установить решением общего собрания. Нарушение границ вашего участка также влечёт административную ответственность соседа по ст. 7.1 КоАП РФ.

Смежные меры: сервитут, ответственность соседа, защита от агрессии, расходы

Сервитут. Сосед, если его участок не имеет иного доступа к воде, потенциально мог бы требовать установления сервитута (права ограниченного пользования чужим участком/имуществом). Но сервитут устанавливается, только когда нужда не может быть обеспечена иначе:

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута
— п. 1 ст. 274 ГК РФ

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута
— п. 3 ст. 274 ГК РФ

Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком
— ст. 277 ГК РФ

Здесь сервитут не нужен: доступ к воде обеспечивается через имущество общего пользования СНТ, а не через ваш участок. Поэтому сосед не вправе требовать сервитут именно через ваш участок для доступа к воде, если скважина — общее имущество, к которому у него и так есть правомерный доступ на общих основаниях.

Ответственность соседа. Если сосед проходит по вашему частному участку без прав — это самовольное занятие/использование земельного участка:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей
— ст. 7.1 КоАП РФ, п. 12

За самовольное пользование недрами (при отсутствии оснований, предусмотренных законом) также установлена ответственность — ст. 49 Закона «О недрах» (административная/уголовная). Но к бытовому пользованию скважиной общего пользования СНТ это, как правило, неприменимо.

Расходы. Сосед, пользующийся общим имуществом, обязан вносить плату за его содержание (ч. 3 ст. 5 ФЗ № 217-ФЗ). Если он пользуется скважиной и (или) вашим оборудованием, не оплачивая свою долю, имеет место сбережение за ваш счёт, которое подлежит возврату как неосновательное обогащение:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Защита от агрессии. Угрозы и агрессивное поведение — самостоятельный пласт (уголовно-правовой и административный). Угроза убийством или причинением тяжкого вреда здоровью образует состав преступления, а мелкое хулиганство — административное правонарушение. По этим фактам следует незамедлительно обращаться в полицию с заявлением; фиксировать угрозы (аудио/видео, свидетели, переписка) и просить выдать талон-уведомление о регистрации КУСП.

Вывод по вопросу: сервитут через ваш участок соседу не требуется и не может быть установлен при наличии доступа через общее имущество; проход по вашему участку пресекается негаторным иском и привлечением по ст. 7.1 КоАП; расходы на содержание скважины с неплатящего соседа взыскиваются по ФЗ № 217-ФЗ (плата) и через неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК); на угрозы и агрессию — немедленное заявление в полицию.

Практический порядок действий (что делать)

Исходя из приведённых норм, выстроить защиту прав следует так.

1. Получить документы и зафиксировать статус. Запросить у СНТ (ч. 3 ст. 11 ФЗ № 217-ФЗ) документы, подтверждающие права на скважину: протокол общего собрания о разрешении пользования четырём участкам, документы о принятии на баланс, при наличии — техплан/кадастровые сведения, сведения о лицензии (если есть). Уточнить, на чьём земельном участке физически расположен оголовок скважины (ваш, соседский или земли общего пользования) — от этого зависит, какой иск подавать и кто надлежащий ответчик.

2. Провести общее собрание. Поставить вопрос об утверждении порядка пользования скважиной: круг пользующихся (четыре участка по ранее принятому протоколу), очередность, лимиты, размер платы, запрет доступа посторонних, условия допуска. Это исключительная компетенция собрания (п. 5 ч. 1 ст. 17 ФЗ № 217-ФЗ). Именно такой порядок — законный механизм, который, не запрещая соседу использование общего имущества, устанавливает правила и позволяет пресекать их нарушение.

3. Если сосед заходит на ваш частный участок — зафиксировать факт (видео, акт с участием председателя/свидетелей, вызов участкового), направить соседу письменное требование прекратить нарушения, затем подать негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) об обязании не чинить препятствия/не проходить по участку, а при необходимости — заявление о привлечении к ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ.

4. Взыскание расходов. Если сосед пользуется скважиной/электроэнергией для насоса, не оплачивая, — предъявить требование о взыскании неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ), а СНТ — взыскать плату по ч. 3 ст. 5 ФЗ № 217-ФЗ.

5. Угрозы и агрессия — незамедлительно заявление в полицию (угроза убийством — ст. 119 УК РФ; хулиганство — ст. 20.1 КоАП РФ), фиксация доказательств, запрет на проход как обеспечительная мера через суд при систематических противоправных действиях.

Вывод по вопросу: оформить скважину в личную собственность нельзя; вместо этого законными инструментами являются утверждение порядка пользования общим имуществом на общем собрании СНТ, негаторный иск о прекращении прохода по вашему участку, взыскание платы/неосновательного обогащения с соседа и обращение в полицию по фактам угроз. Споры рассматриваются районным судом по месту нахождения объектов недвижимости/жительства ответчика (общая подсудность), административные материалы — полицией (Росреестром по ст. 7.1 КоАП).