Можно ли переписать заявление на земельный участок под ЛПХ, если его выставили на аукцион, чтобы получить без торгов

Является ли аукцион обязательным при предоставлении участка под ЛПХ и зависит ли это от формулировки заявления («без торгов»)

Порядок предоставления сформированного участка под ЛПХ в границах населённого пункта установлен специальной нормой — ст. 39.18 ЗК РФ, и именно она определяет, пройдут ли торги. Ваш случай подпадает под неё напрямую:

Статья 39 18 . Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд
— наименование ст. 39.18 ЗК РФ, п. 7

Механизм следующий: после подачи вами заявления (о предварительном согласовании либо о предоставлении) орган обязан в течение двадцати дней разместить извещение о предоставлении этого участка:

1. В случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд уполномоченный орган в срок, не превышающий двадцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий: (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 14.07.2022 № 312-ФЗ, от 05.12.2022 № 509-ФЗ, от 08.08.2024 № 319-ФЗ) 1) размещает извещение о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье - извещение) на официальном сайте уполномоченного органа, на официальном сайте; (В редакции Федерального закона от 28.12.2024 № 538-ФЗ) 2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39 15 или статьей 39 16 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 39.18 ЗК РФ

Ключевое — аукцион становится обязательным не «по желанию администрации» и не из-за формулировки вашего заявления, а только если на участок появятся конкурирующие заявки. В извещении прямо указывается право иных граждан в тридцатидневный срок заявить о намерении участвовать в аукционе:

1. В извещении указываются: 1) информация о возможности предоставления земельного участка с указанием целей этого предоставления; 2) информация о праве граждан, заинтересованных в предоставлении земельного участка для указанных в пункте 1 настоящей статьи целей, в течение тридцати дней со дня размещения извещения подавать заявления о намерении участвовать в аукционе по продаже такого земельного участка или аукционе на право заключения договора аренды такого земельного участка
   — п. 2 ст. 39.18 ЗК РФ

Заявить о намерении участвовать в торгах могут любые заинтересованные граждане именно в течение этих тридцати дней:

1. Граждане, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе в течение тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте
   — п. 4 ст. 39.18 ЗК РФ

Поэтому само по себе «переписывание» заявления с добавлением фразы «без проведения торгов» юридического эффекта не даёт: форма заявления строго регламентирована, а основание предоставления без торгов либо есть по закону (ст. 39.3, 39.5, 39.6, 39.10 ЗК), либо его нет. Требование указать основание предоставления без торгов по сути означает отсылку к конкретной норме, а не произвольную просьбу:

1. основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39 3 , статьей 39 5 , пунктом 2 статьи 39 6 или пунктом 2 статьи 39 10 настоящего Кодекса оснований;
   — подп. 3 п. 1 ст. 39.15 и подп. 4 п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ

Если же в тридцатидневный срок иные заявления о намерении участвовать в аукционе не поступили, орган обязан не позднее десяти дней подготовить и направить вам проект договора (купли-продажи или аренды) — то есть предоставить участок именно вам и именно без торгов:

1. Если по истечении тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган в срок не позднее десяти дней совершает одно из следующих действий: (В редакции федеральных законов от 05.12.2022 № 509-ФЗ, от 08.08.2024 № 319-ФЗ, от 28.12.2024 № 538-ФЗ) 1) осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в двух экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка
   — п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ

Именно эта норма (п. 5 ст. 39.18) и является тем законным основанием продажи без торгов, на которое ссылается подп. 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ для участков под ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта и садоводство:

1. земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39 18 настоящего Кодекса
   — подп. 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ

Вывод. Аукцион под ЛПХ в границах населённого пункта не является безусловно обязательным — он назначается только в случае поступления конкурирующих заявок в 30-дневный срок после извещения. Формулировка «без торгов» в заявлении ничего не решает: решает исключительно наличие или отсутствие иных претендентов. Переписывать заявление ради этой фразы бессмысленно. Если участок уже выставлен на торги, наиболее вероятное объяснение — поступили заявления иных граждан либо администрация нарушила процедуру (ошибочно объявила аукцион без проверки). В обоих случаях путь «в обход торгов» через новое заявление закрыт.

Что можно сделать, если аукцион объявлен, а иных претендентов, по вашему мнению, не было (незаконные торги)

Если вы полагаете, что заявлений иных граждан не было, а администрация тем не менее выставила участок на аукцион, — это нарушение порядка, установленного ст. 39.18 ЗК РФ. Напомним: при отсутствии иных заявок орган обязан предоставить участок вам без торгов (п. 5 ст. 39.18 — cited выше). Объявление торгов в такой ситуации является незаконным действием органа, которое можно оспорить.

Решение/действие органа местного самоуправления оспаривается в суде общей юрисдикции (районный суд) по правилам административного судопроизводства:

1. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров
   — ч. 1 ст. 218 КАС РФ

Срок на обращение в суд — три месяца со дня, когда вам стало известно о нарушении прав (например, со дня опубликования извещения о торгах или получения ответа администрации):

1. Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов
   — ч. 1 ст. 219 КАС РФ

По итогам суд может признать незаконное решение/действие не соответствующим закону и обязать орган устранить нарушение — то есть отменить аукцион и вернуться к предоставлению участка в порядке ст. 39.18 ЗК РФ (при отсутствии иных заявок). Основание и последствия прямо предусмотрены ст. 227 КАС РФ, где решением по делу суд указывает на обязанность органа устранить нарушение и срок такого устранения.

Если же аукцион уже проведён и нарушение состоялось при его организации/проведении, применяется самостоятельный способ защиты — признание торгов недействительными. Процессуальная особенность: это уже не административный иск, а иск в порядке гражданского судопроизводства:

1. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом
   — п. 1 ст. 449 ГК РФ

Срок по ст. 449 ГК РФ — один год со дня проведения торгов.

Параллельно с судом (или до него) нарушения процедуры торгов по обязательным в силу закона торгам можно обжаловать в территориальный орган ФАС России в порядке ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» — жалоба подаётся в антимонопольный орган в установленные этой статьёй сроки.

Вывод. Если иных заявок действительно не было, объявление торгов — незаконное действие, обжалуемое в суд общей юрисдикции (районный суд) в трёхмесячный срок по КАС РФ, а также в ФАС (ст. 18.1 Закона № 135-ФЗ). Если торги уже состоялись — их можно оспорить в суде по ст. 449 ГК РФ в течение года. Первоочередной шаг — письменно запросить у администрации сведения: были ли зарегистрированы заявления иных граждан в 30-дневный срок и на каком основании объявлен аукцион.

Если аукцион законен (есть другие претенденты): как не потерять участок

Если конкурирующие заявки действительно поступили, предоставление участка возможно только на торгах, и «обойти» их нельзя. В этом случае ваша задача — участвовать в аукционе на общих основаниях.

Важно: даже будучи единственным реальным участником аукциона, вы не теряете участок — закон прямо устанавливает, что при единственной заявке или единственном участнике продажа осуществляется этому лицу:

1. Если единственная заявка на участие в аукционе по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, продажа такого земельного участка осуществляется указанному лицу
   — п. 3 ст. 39.3 ЗК РФ

Формально договор аренды земельного участка заключается на торгах (аукцион), за исключением случаев, прямо перечисленных в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ:

1. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи
   — п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ

Извещение о торгах публикуется не позднее чем за тридцать дней до их проведения и должно содержать сведения о порядке участия, задатке и начальной цене:

1. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене
   — п. 2 ст. 448 ГК РФ

Поэтому практические действия таковы: отследить извещение о проведении аукциона, проверить начальную цену (она не должна превышать кадастровую стоимость участка), своевременно подать заявку и внести задаток в указанные в извещении сроки. Сам по себе факт, что вы первым подали заявление о предоставлении участка, никакого приоритета на торгах не создаёт — преимущество определяется только ценой, предложенной на аукционе.

Вывод. Если иные заявители есть, аукцион обязателен и обойти его нельзя. Следует участвовать в торгах, подав заявку и задаток в сроки по извещению; при единственной заявке участок всё равно достанется вам (п. 3 ст. 39.3 ЗК РФ). Начальная цена как ориентир — кадастровая стоимость.

Денежные и гражданско-правовые последствия для заявителя

Ваши имущественные риски и возможные требования складываются из нескольких норм.

При незаконном (без конкурирующих заявок) объявлении торгов у вас возникает убыток — расходы, которые вы вынуждены были понести из-за навязанных торгов. Общий принцип возмещения убытков: лицо, чьё право нарушено, вправе требовать полного возмещения причинённых убытков, а понятие убытков прямо раскрыто в законе:

1. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)
   — п. 2 ст. 15 ГК РФ

Признание незаконного решения органа недействительным допускает восстановление нарушенного права либо защиту иными способами, включая возмещение убытков (ст. 13 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 12 ГК РФ).

Если вы участвуете в аукционе, то вносите задаток; при проигрыше и при признании торгов несостоявшимися он возвращается, при победе — засчитывается в счёт оплаты (п. 5 ст. 448 ГК РФ). Если же организатор откажется от торгов с нарушением сроков, он обязан возместить участникам реальный ущерб:

В случае, если организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб
— абз. 2 п. 4 ст. 448 ГК РФ

Если администрация допустила нарушение порядка предоставления — проигнорировала заявление (не разместила извещение в 20-дневный срок, не вернула заявление с указанием причин в 10-дневный срок или отказала без оснований) — это не только судебно обжалуемое, но и противоправное поведение: возврат заявления допускается лишь по исчерпывающим основаниям с обязательным указанием причин, а отказ в предоставлении — только при наличии оснований, перечисленных в ст. 39.16 ЗК РФ, с указанием всех оснований:

1. В течение десяти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует положениям пункта 1 настоящей статьи, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи. При этом уполномоченным органом должны быть указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка
   — п. 3 ст. 39.17 ЗК РФ

1. В срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39 16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: (В редакции Федерального закона от 05.12.2022 № 509-ФЗ) 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39 16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа
   — п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ

Вывод. При незаконном объявлении торгов вы вправе требовать возмещения убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ) и признания решения органа недействительным (ст. 13 ГК РФ). Задаток возвращается при проигрыше и засчитывается при победе; при отказе организатора от торгов с нарушением сроков он возмещает реальный ущерб (ст. 448 ГК РФ). Администрация не вправе отклонять заявление по произвольным мотивам — только по основаниям ст. 39.16 ЗК РФ с указанием всех причин.