Риски изъятия двух арендованных участков после переуступки и постройки на границе: законность постройки, расторжение договоров администрацией

Уступка прав по договору аренды муниципального участка: законность сделки 2023 г.

Договоры аренды заключены в 2010 г. на 15 лет, то есть срок превышает 5 лет. Для таких договоров действует специальная норма, смягчающая общее правило ст. 615 ГК РФ о необходимости согласия арендодателя.

1. Арендатор земельного участка, за исключением участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права на земельный участок в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется
   — п. 5 ст. 22 ЗК РФ

Из этой нормы следует: при аренде публичного (муниципального) участка, заключённой на срок более 5 лет, арендатор вправе передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия арендодателя, ограничившись лишь его уведомлением — при условии, что иное не предусмотрено самим договором аренды. Здесь ключевая развилка с двумя ветками:

Ветка А (уступка законна). Если текст договоров аренды 2010 г. не содержит прямого запрета/требования согласия на перенаём (и тем более если передача совершена с уведомлением администрации), то уступка по п. 5 ст. 22 ЗК РФ состоялась правомерно, заключение нового договора не требовалось, и ответственным по договору перед администрацией стал новый арендатор (второй участник, к которому перешли права по обоим участкам). Сам по себе факт сосредоточения двух договоров в одних руках не образует нарушения ни ЗК РФ, ни ГК РФ: закон не запрещает одному лицу арендовать несколько смежных участков, а предельные размеры для ИЖС/ЛПХ касаются предоставления в собственность, а не множественности аренды.

Ветка Б (уступка порочна). Если договор аренды содержал условие, что перенаём/передача прав допускается только с письменного согласия администрации, и такого согласия не было, то применяется общее правило:

1. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор
   — п. 2 ст. 615 ГК РФ

В этом случае уступка совершена с нарушением и может быть оспорена арендодателем, а сам факт передачи прав без согласия — вменён как существенное нарушение договора (п. 1 ст. 619 ГК РФ). Однако даже в этой ветке сделка не расторгается «автоматически»: администрация должна обратиться в суд.

Вывод. Собрание двух договоров аренды в руках одного лица само по себе законно и основанием ни для изъятия, ни для расторжения договоров не является. Решающий факт — содержание договоров 2010 г.: если в них нет запрета на перенаём/требования согласования, уступка 2023 г. действительна в силу п. 5 ст. 22 ЗК РФ. Если такой запрет есть и согласие не получалось — уступка оспорима, и это единственная (наряду с нецелевым использованием) реальная «точка входа» администрации для расторжения.

Основания расторжения/прекращения аренды и изъятие участка администрацией

Аренда муниципального участка прекращается по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, а также — по инициативе арендодателя — по специальным земельным основаниям.

1. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса
   — п. 2 ст. 46 ЗК РФ

Опора из п. 2 ст. 45 ЗК РФ (через отсылку п. 2 ст. 46 ЗК РФ) даёт закрытый перечень «земельных» оснований, из которых к вашей ситуации относятся два:

1. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно: 1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) использовании земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с его разрешенным использованием или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде , в том числе вследствие непроведения мероприятий по защите земель от распространения опасных видов инвазивных (чужеродных) растений и уничтожению таких растений ; (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 354-ФЗ, от 26.12.2024 № 487-ФЗ, от 31.07.2025 № 294-ФЗ) порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием ; (В редакции Федерального закона от 26.12.2024 № 487-ФЗ) неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом
   — подп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ

создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации , в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями
— абз. 7 подп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ

Это означает: администрация вправе добиваться прекращения аренды (в судебном порядке), если докажет использование участка не по целевому назначению (разрешенное использование «для разведения скота», а фактически возведена постройка/иное использование) либо неиспользование участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, более трёх лет. Параллельно действует общее основание расторжения:

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату
— ст. 619 ГК РФ

Причём расторжение по ст. 619 ГК РФ допускается только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнения обязательства в разумный срок — администрация не вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке по своему желанию, кроме прямо предусмотренных случаев (абз. 7 подп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ — снос самовольной постройки, где предусмотрен односторонний отказ). Важно разграничить: само по себе сосредоточение двух договоров у одного лица в перечне оснований прекращения аренды отсутствует — это не основание ни для изъятия, ни для расторжения.

Вывод. Расторгнуть договоры «из-за того, что аренда собралась в одних руках» администрация не может — такого основания нет. Реальными основаниями являются только: (1) использование участка под разведение скота не по целевому назначению (возведение на нём постройки, фактическое использование под иное) — ст. 619 ГК РФ, подп. 1 п. 2 ст. 45, п. 2 ст. 46 ЗК РФ; (2) неиспользование участка под ИЖС в течение трёх лет. В обоих случаях это судебный порядок (либо односторонний отказ только в случае сноса самовольной постройки), а предварительно — обязательное предупреждение арендатора.

Правовой статус постройки 20–25 кв. м на границе участков: самовольная постройка?

Постройка возведена в 2023 г. на границе двух участков, один из которых — для ИЖС, второй — «под разведение скота» (сельскохозяйственное использование). Определяющая норма:

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
   — п. 1 ст. 222 ГК РФ

Ключевые признаки самовольности, каждый из которых применим к вашей ситуации:

1. Участок, разрешенное использование которого не допускает строительства данного объекта. Участок «под разведение скота» предназначен для сельскохозяйственного использования; если его ВРИ (по ЕГРН/градостроительному регламенту) не предусматривает размещение зданий, строений, сооружений, то возведение на нём хозпостройки означает использование не по назначению (п. 2 ст. 7 ЗК РФ) и влечёт признаки самовольности.
2. Расположение на границе/на двух участках. Если постройка фактически занимает часть одного участка и часть другого (или заходит на участок, на который права не оформлены под такое строительство), это равносильно размещению части объекта на участке, «не предоставленном в установленном порядке» для данного строительства.

Далее к последствиям:

1. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается
   — п. 2 ст. 222 ГК РФ

Это означает: даже если право собственности на постройку было зарегистрировано (оформлено в ЕГРН), сама регистрация не «исцеляет» самовольную постройку — застройщик не приобретает на неё право собственности, а регистрация может быть оспорена (о чём ниже). Отдельный вопрос — была ли постройка вообще объектом недвижимости: хозпостройка 20–25 кв. м без прочной связи с землёй (без фундамента) является некапитальным объектом, право собственности на который не регистрируется как на недвижимость; регистрация такого объекта в ЕГРН юридически ничтожна и подлежит признанию отсутствующей.

Вывод. Постройка с высокой вероятностью отвечает признакам самовольной (ст. 222 ГК РФ): она либо возведена на участке, ВРИ которого не допускает строительство (участок «под скот»), либо частично расположена на участке, не предоставленном для такого строительства, либо это некапитальный объект, незаконно поставленный на кадастровый учёт. Факт регистрации права не устраняет её самовольности и не даёт застройщику права распоряжаться объектом.

Административная ответственность и денежные последствия (штрафы, снос, возмещение)

Наряду с гражданско-правовым признанием постройки самовольной, действия влекут административную и имущественную ответственность.

За самовольное занятие части участка (если постройка заходит на второй участок либо на земли, права на которые отсутствуют):

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей
— ст. 7.1 КоАП РФ

За использование участка не по целевому назначению (возведение/размещение объекта на участке, ВРИ которого — «для разведения скота» / сельхозиспользование, не допускает такое строительство):

1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2 1 и 3 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей
   — ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ

Имущественные последствия — снос и восстановление за счёт нарушителя:

1. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет
   — п. 3 ст. 76 ЗК РФ

1. Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. 3. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет. (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ; от 29.12.2014 № 458-ФЗ) 4. Принудительное прекращение прав на земельный участок не освобождает от предусмотренной настоящей статьей обязанности по возмещению причиненного земельными правонарушениями вреда. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.06.2013 № 123-ФЗ) ГЛАВА XIV. ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
   — п. 2 ст. 76 ЗК РФ

Совокупно это означает: (1) за размещение хозпостройки на участке «под скот» либо с выходом за границы отведённого участка лицо может быть привлечено к штрафу по ст. 7.1 и/или ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ (размер зависит от кадастровой стоимости, минимум — 5 и 10 тыс. руб. соответственно для граждан); (2) снос постройки и приведение участка в исходное состояние производятся за счёт виновного лица без компенсации его затрат; (3) самовольно занятая часть возвращается правообладателю без возмещения расходов захватчика. Обязанность по возмещению вреда «не освобождается» даже в случае прекращения права аренды (п. 4 ст. 76 ЗК РФ).

Вывод. Помимо риска расторжения аренды и сноса постройки, лицо несёт административную (штрафы по ст. 7.1 и 8.8 КоАП РФ) и денежную ответственность (снос и восстановление земель за свой счёт, без возмещения затрат). Это финансово ощутимые риски, которые реализуются независимо от судьбы договоров аренды.

Судьба: снос постройки, оспаривание записи ЕГРН и права на участки после 2025 г.

Оспаривание регистрации права на постройку. Зарегистрированное право собственности на самовольную (или некапитальную) постройку может быть оспорено посредством иска о сносе самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ) и/или иска о признании права отсутствующим (применительно к объекту, не являющемуся недвижимостью, — п. 52 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010). Надлежащим ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее её возведение (застройщик); истцом вправе выступить администрация (арендодатель) и органы, уполномоченные на снос самовольных построек.

Последствия для арендатора при угрозе расторжения/после сноса. Если постройка будет признана самовольной, возможна цепочка: решение о сносе → невыполнение обязанностей по сносу → односторонний отказ арендодателя от договора аренды (п. 4 ст. 46 ЗК РФ в связке с абз. 7 подп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ и ст. 55.32 ГрК РФ). Отсюда же вытекает, что самовольная постройка препятствует дальнейшему обороту участка:

1. на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства
   — подп. 4 ст. 39.16 ЗК РФ

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках
   — п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

Из этих норм следует: наличие на земельном участке самовольной постройки (здания, сооружения) является основанием для отказа в предоставлении участка без торгов (подп. 4 ст. 39.16 ЗК РФ) и блокирует нормальный механизм выкупа/аренды по ст. 39.20 ЗК РФ. То есть постройка не «закрепляет» права на землю, а напротив — создаёт препятствие и к продлению аренды, и к приобретению участка в собственность.

Срок аренды истекает в 2025 г. Здесь правое положение арендатора такое же, как и сегодня. Поскольку договоры заключены до 01.03.2015 «в обход» нового порядка торгов, продление по окончании срока подчиняется общим правилам преимущественного права:

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок
   — п. 1 ст. 621 ГК РФ

При этом для публичных участков преимущественное право на новый срок действует ограниченно: заключение нового договора аренды публичного участка по общему правилу производится на торгах (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ), а надлежащее исполнение и отсутствие оснований отказа — обязательные предпосылки. Нецелевое использование (постройка на участке под скот) и/или самовольная постройка исключают и преимущественное право, и продление без торгов.

Вывод. Запись в ЕГРН о праве на постройку оспорима (иск о сносе/о признании права отсутствующим), а сама постройка блокирует дальнейшее предоставление участка (подп. 4 ст. 39.16, ст. 39.20 ЗК РФ) и продление аренды после 2025 г. Первоочередная правовая задача — документально зафиксировать принадлежность постройки к конкретному участку и её соответствие ВРИ, либо узаконить/снести её до истечения срока аренды, иначе продление аренды и права на участки окажутся под угрозой.

Что можно сделать: порядок действий и защитная ветка арендатора

Две возможные стратегии (развилки определяются фактами, не названными в вопросе):

Защитная ветка — если арендатор добросовестен. Если (а) уступка 2023 г. совершена без запрета в договоре и с уведомлением администрации (п. 5 ст. 22 ЗК РФ — уступка без согласия законна), (б) постройка фактически расположена в границах участка с ВРИ «для ИЖС», допускающим размещение вспомогательной хозяйственной постройки, и не является капитальной (либо капитальность не доказана), а (в) участок «под скот» фактически не затронут застройкой — то оснований для расторжения и изъятия по сути нет. В этой ветке действия таковы: запросить у администрации сведения об отсутствии претензий; устранить возможное нецелевое использование (привести использование участка под скот в соответствие с ВРИ); при намерении сохранить постройку — проверить её соответствие ВРИ участка ИЖС и, при необходимости, оформить как вспомогательный/некапитальный объект либо снести спорную часть.

Ветка риска — если есть запрет на перенаём в договоре либо постройка на участке «под скот». Тогда следует действовать на опережение: (1) восстановить законность передачи прав (получить от администрации согласие на перенаём задним числом невозможно, но можно совершить передачу прав заново с согласием либо добиться признания действительности); (2) до истечения срока аренды (2025 г.) снести самовольную постройку или узаконить её — это устраняет и основание отказа по подп. 4 ст. 39.16 ЗК РФ, и основание одностороннего отказа по п. 4 ст. 46 ЗК РФ; (3) заранее направить в администрацию уведомление о желании заключить договор на новый срок (ст. 621 ГК РФ), приложив доказательства надлежащего исполнения и устранения нарушений.

Общий алгоритм (единый для обеих веток): 1) получить выписки ЕГРН по обоим участкам и по постройке — установить ВРИ каждого участка и на каком участке зарегистрирована постройка; 2) сверить координаты постройки (техплан/заключение кадастрового инженера) с границами участков — выяснить, не выходит ли она на второй участок; 3) проверить тексты договоров аренды 2010 г. на предмет условия о перенайме/согласии; 4) оценить капитальность постройки; 5) устранить нарушения (снос/узаконивание/приведение ВРИ в соответствие). Все споры (расторжение, снос, оспаривание записи) рассматриваются районным судом общей юрисдикции по месту нахождения участков; административные штрафы накладываются уполномоченным органом земельного надзора (Росреестр) в порядке КоАП РФ.

Вывод. Собрание двух договоров в одних руках само по себе не грозит ничем; главный юридический риск — постройка на границе/на участке «под скот» и возможный запрет перенайма в договоре. Устранив нецелевое использование и/или самовольную постройку (сносом или узакониванием) и подтвердив законность уступки до истечения срока аренды в 2025 г., арендатор защищает и оба договора, и перспективу их продления.