Как узнать, законно ли соседи занимают заброшенный участок с разрушенным домом, и можно ли потом участвовать в аукционе на этот участок

Как проверить права на участок и дом, есть ли у соседей документы

Первый и единственный достоверный источник о том, кому принадлежит участок и стоящее на нём здание, — Единый государственный реестр недвижимости. Сведения из ЕГРН публичны и доступны по запросу любого лица, поэтому вы вправе заказать выписку, не спрашивая ничьего согласия.

1. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются публично-правовой компанией, указанной в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, по запросам любых лиц (далее - запрос о предоставлении сведений), в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал, единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, иных технических средств связи, а также посредством обеспечения доступа к федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости или иным способом, установленным органом нормативно-правового регулирования. (В редакции федеральных законов от 30.04.2021 № 120-ФЗ, от 30.12.2021 № 449-ФЗ) 1 1 . Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, размещаются на официальном сайте, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, сведений о правообладателях объектов недвижимости, в том числе их персональных данных. Состав сведений, подлежащих размещению на официальном сайте в соответствии с настоящей частью, и порядок их размещения устанавливаются органом нормативно-правового регулирования. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 1 2 .
   — ч. 1, 1.1, 1.3, 7, 9, 13 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ

Из этого следует: вы можете запросить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на участок и на дом (здание) через МФЦ или портал госуслуг. Срок предоставления — не более трёх рабочих дней (ч. 9 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ). Выписка покажет, зарегистрировано ли право и за кем: если в графе «правообладатель» указано физлицо (умерший собственник) и нет отметки о переходе к наследникам — значит, формально собственником остаётся прежний владелец. Если право на участок/дом вообще не зарегистрировано — вы увидите «сведения о зарегистрированных правах: отсутствуют».

Важная оговорка о персональных данных: с 2023 года ФИО правообладателя-гражданина в общедоступной выписке не раскрывается без его согласия (ч. 1.3, ч. 7.1 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ). Но для вашей цели это не критично: вам достаточно установить сам факт «право зарегистрировано за физическим лицом» либо «право отсутствует/не зарегистрировано», а не конкретные личные данные. Полные сведения о правообладателе доступны ограниченному кругу лиц, к которому вы не относитесь.

Вывод. Чтобы узнать, вправе ли соседи пользоваться участком, закажите выписку из ЕГРН на участок (по кадастровому номеру) и на дом. Если в ЕГРН нет записи о предоставлении участка соседям (собственность/аренда/безвозмездное пользование/сервитут) и нет их прав на дом — документов, дающих им право пользования, по данным реестра не существует, и их действия квалифицируются как самовольное занятие.

Кому принадлежит «заброшенный» участок: наследники или муниципалитет

То, что наследники «не вступили в права» 15 лет, само по себе не прекращает право собственности умершего. Ключевой вопрос — принял ли хоть кто-то из наследников наследство (в том числе фактически).

1. Для приобретения наследства наследник должен его принять. Для приобретения выморочного имущества (статья 1151) принятие наследства не требуется. 2. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. При призвании наследника к наследованию одновременно по нескольким основаниям (по завещанию и по закону или в порядке наследственной трансмиссии и в результате открытия наследства и тому подобное) наследник может принять наследство, причитающееся ему по одному из этих оснований, по нескольким из них или по всем основаниям. Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками. 3. Принятие наследства одним или несколькими наследниками не означает принятия наследства остальными наследниками. 4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
   — ст. 1152 ГК РФ, п. 1

1. Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (
   — ст. 1154 ГК РФ, п. 1

Оправка из закона: наследство принимается в течение шести месяцев со дня открытия (смерти). Но непринятие в срок не «обнуляет» право автоматически — наследник мог принять наследство фактически (пользоваться имуществом, оплачивать) либо восстановить срок через суд. Поэтому «наследники так и не вступили» — это гипотеза, которую надо проверять, а не данность.

Если же действительно никто из наследников не принял наследство — имущество является выморочным и переходит к муниципальному образованию (в силу закона, принятие наследования для этого не требуется):

1. В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным. 2. В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо муниципального, городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 121-ФЗ) жилое помещение; земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества; доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества.
   — п. 1, 2 ст. 1151 ГК РФ

Из этого следует два возможных сценария. (1) Если наследники фактически приняли наследство — право на участок и дом принадлежит именно им со дня открытия наследства (п. 4 ст. 1152 ГК РФ), даже без регистрации в ЕГРН; тогда соседи не могут распоряжаться чужим имуществом, а интерес к аукциону преждевременен — участок в частной собственности. (2) Если наследников нет или никто не принял — имущество выморочное и принадлежит муниципалитету (городскому/сельскому поселению или округу) в силу ст. 1151 ГК РФ; именно тогда участок может быть вовлечён в оборот (в том числе через аукцион).

Вывод. «Наследники не вступили в права» — не факт, а версия. Фактическое принятие наследства или судебное восстановление срока переводит имущество к наследникам даже спустя годы. Пока в ЕГРН числится прежний (умерший) собственник и не зарегистрирован переход — соседи не приобрели прав на участок. Проверить это можно через выписку из ЕГРН и (при необходимости) через нотариальный реестр наследственных дел.

Законно ли соседи «заняли» и благоустраивают чужой участок

Если у соседей нет зарегистрированного права (собственность, аренда, безвозмездное пользование) на участок или расположенный на нём дом, их фактическое занятие и благоустройство — это самовольное занятие земельного участка, прямо запрещённое и наказуемое.

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка.
— ст. 7.1 КоАП РФ

1. Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: 1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; 2) самовольного занятия земельного участка; 3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях. 2. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: 1) признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; 2) приостановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; 3) приостановления промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геолого-разведочных, поисковых, геодезических и иных работ в порядке, установленном Правительством Российской Федерации; 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
   — п. 1, 2 ст. 60 ЗК РФ

1. Юридические лица, граждане обязаны возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения ими земельных правонарушений. 2. Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.
   — п. 1, 2 ст. 76 ЗК РФ

Из этих норм следует: самовольное занятие (включая использование участка лицом без прав на него) влечёт административный штраф от кадастровой стоимости (для граждан от 1% до 1,5%, не менее 5 000 руб.), а самовольно занятый участок подлежит возврату собственнику (муниципалитету или наследникам) без компенсации затрат, которые соседи вложили в «благоустройство» за время незаконного пользования. Нарушенное право на участок подлежит восстановлению именно по основанию самовольного занятия.

Надзирающий орган — местная администрация (муниципальный земельный контроль), а за привлечением к ответственности акт направляется в орган госземнадзора (Росреестр):

1. Муниципальный земельный контроль осуществляется уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с положением, утверждаемым представительным органом муниципального образования, а в случае, если полномочия по осуществлению муниципального земельного контроля перераспределены и осуществляются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, муниципальный земельный контроль осуществляется в соответствии с положением, утверждаемым уполномоченными органами государственной власти субъектов Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 26.12.2024 № 487-ФЗ) 2. Предметом муниципального земельного контроля является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами обязательных требований к использованию и охране земель
   — ч. 1, 2 ст. 72 ЗК РФ

Вывод. Благоустройство и «собирание пользоваться» чужим участком без правоустанавливающих документов — это самовольное занятие (ст. 7.1 КоАП РФ), а не способ приобретения права. Даже длительное (15 лет) «бездействие» собственника не даёт соседям права занять участок. Законный путь для них — только если имущество признано выморочным/бесхозяйным и оформлено на муниципалитет, после чего предоставлено им на аукционе либо в установленном порядке.

Можете ли вы участвовать в аукционе на этот участок

Ответ зависит от того, на ком право и в чьей собственности участок. Аукцион возможен только если участок находится в государственной или муниципальной собственности и свободен от прав третьих лиц (включая права на расположенный на нём дом).

Инициативу о проведении аукциона может проявить и сам гражданин — решение о проведении аукциона принимается уполномоченным органом в том числе по заявлениям граждан:

Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.
— п. 1 ст. 39.11 ЗК РФ

Но есть блокирующие условия. Участок под жильё, на котором стоит (даже руинированный) дом с зарегистрированным правом третьего лица, не может быть выставлен на аукцион и предоставлен другому лицу: у собственника здания есть исключительное право на приобретение этого участка.

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
   — п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

1. на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства
   — подп. 4 ст. 39.16 ЗК РФ

Из этих норм следует: пока за домом (или за участком) значится право частного лица — наследников умершего собственника — участок не может быть ни продан с аукциона, ни предоставлен вам: собственник здания имеет исключительное право на участок (ст. 39.20 ЗК РФ), а наличие на участке чужого здания является самостоятельным основанием отказа в предоставлении (подп. 4 ст. 39.16 ЗК РФ).

Обратная ветка: если имущество перешло к муниципалитету как выморочное (ст. 1151 ГК РФ) либо дом/участок признаны бесхозяйными, а руины сняты с кадастрового учёта, — участок становится муниципальной собственностью и может быть выставлен на аукцион по правилам ст. 39.11, 39.18 ЗК РФ. Тогда вы как «заинтересованный гражданин» вправе подать заявление о намерении участвовать в аукционе в течение 30 дней со дня размещения извещения о предоставлении участка (для ИЖС/ЛПХ):

1. Граждане, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе в течение тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте . (В редакции федеральных законов от 08.08.2024 № 319-ФЗ, от 28.12.2024 № 538-ФЗ) 5. Если по истечении тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган в срок не позднее десяти дней совершает одно из следующих действий: (В редакции федеральных законов от 05.12.2022 № 509-ФЗ, от 08.08.2024 № 319-ФЗ, от 28.12.2024 № 538-ФЗ) 1) осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в двух экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка; (В редакции Федерального закона от 28.12.2024 № 538-ФЗ) 2) принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39 15 настоящего Кодекса при условии, что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать или его границы подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" , и направляет указанное решение заявителю.
   — п. 4 ст. 39.18 ЗК РФ

Вывод. Участие в аукционе для вас законно и реально только в той ветке, где участок перешёл в государственную/муниципальную собственность (выморочное имущество или бесхозяйная вещь, с оформлением права на муниципалитет и снятием руин с учёта). Пока право значится за наследниками — аукцион невозможен, и ваше участие в нём не предусмотрено: вы не правообладатель и участок в частной собственности. Проверку нужно начинать с выписки из ЕГРН о собственнике участка и дома.

С чего начинать проверку и куда обращаться, если всё «не так законно»

Порядок действий выстраивается от простого к сложному, причём без конфликта с соседями — все действия совершаются через официальные каналы.

1. Выписка из ЕГРН на участок и на дом (МФЦ или госуслуги, срок — до трёх рабочих дней). Она покажет: собственник (физлицо/муниципалитет), наличие прав соседей, наличие отметки о бесхозяйном объекте, решение об изъятии, статус «аварийности» дома (ч. 7 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ прямо требует указывать сведения о признании дома непригодным для проживания).

2. Муниципальный земельный контроль. Если выписка подтвердила, что права соседей нет, а они заняли участок, — обратитесь в администрацию муниципалитета с заявлением (в порядке ФЗ № 59-ФЗ) о проведении проверки по факту самовольного занятия земельного участка. Предмет муниципального земельного контроля — как раз соблюдение гражданами обязательных требований к использованию и охране земель (ст. 72 ЗК РФ), а ст. 7.1 КоАП РФ — состав правонарушения, за которым следует штраф. Это «мягкий», неконфликтный путь: проверку инициирует орган, а не вы лично.

3. Проверка наследственно-выморочной ветки. Если в ЕГРН право значится за умершим лицом и нет перехода, а вы хотите в перспективе приобрести участок, — уточните в администрации, принято ли имущество в муниципальную собственность как выморочное (ст. 1151 ГК РФ) либо не ведётся ли процедура постановки дома/участка на учёт как бесхозяйных (ст. 225 ГК РФ: учёт ведёт орган регистрации по заявлению органа местного самоуправления, и по истечении года орган вправе требовать в суде признания права муниципальной собственности).

4. Если органы бездействуют или отказывают — обжалование в суд (КАС РФ) либо обращение в прокуратуру для понуждения к контролю. Суд по таким спорам — районный (городской) суд по месту нахождения участка.

Вывод. Начинать нужно с выписки из ЕГРН, затем — заявление в администрацию о проверке самовольного занятия (муниципальный земельный контроль). Ругаться с соседями не требуется: возврат участка и штраф обеспечиваются административным и судебным механизмами, а не вашим личным противостоянием. Параллельно выясняйте судьбу имущества как выморочного — это определяет, появится ли у вас в будущем реальная возможность участвовать в аукционе.