Как выкупить у государства пустой соседний участок, если администрация отказала в присоединении к моему участку

Прирезка смежного «пустого» участка: перераспределение, а не «выкуп в чистом виде»

Основной механизм для вашей ситуации — перераспределение вашего (частного) участка и прилегающей государственной/муниципальной земли, а не отдельная «покупка» свободного участка. Закон прямо допускает такой способ для участков граждан под ЛПХ, садоводство/огородничество и ИЖС:

1. перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд , индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков;
   — пп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ

Ваш случай подпадает также под общее основание — приведение границ в соответствие для исключения вклинивания/изломанности границ (прирезка к уже стоящему на учёте участку):

1. перераспределение таких земель и (или) земельных участков в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков;
   — пп. 2 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ

Это означает: если ваша цель — именно «добавить» свободный кусок к существующему участку, то юридически это оформляется не договором купли-продажи отдельного участка, а соглашением о перераспределении, которым образуется один увеличенный участок, остающийся в вашей собственности:

1. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков. При этом указанное соглашение должно содержать сведения о возникновении права государственной или муниципальной собственности и (или) права частной собственности на образуемые земельные участки.
   — п. 2 ст. 39.28 ЗК РФ

Прирезаемая площадь оплачивается отдельной платой, порядок исчисления которой зависит от того, в чьей собственности (федеральной, региональной, муниципальной или неразграниченной) находится прирезаемая земля:

1. Увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату, размер которой определяется: 1) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
   — п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ

Если вы просто просили администрацию «продать» участок без торгов, то отказ «земля не продаётся» часто означает именно то, что без аукциона продать её нельзя (см. следующий блок), тогда как правильный путь — отдельное заявление о перераспределении. Вывод: для присоединения смежного пустого куска к вашему участку применим механизм перераспределения (ст. 39.28–39.29 ЗК РФ), а не покупка; право на него возникает только если ваш участок имеет ВРИ ЛПХ/садоводство/огородничество/ИЖС либо если прирезка устраняет вклинивание/изломанность границ, и увеличенная площадь не превышает предельных максимальных размеров.

Если участок отдельный (не «прирезка»): продажа только на аукционе

Если речь идёт о самостоятельном свободном участке (он образуется отдельно и приобретается в собственность без присоединения к вашему), общее правило — продажа исключительно на торгах:

1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
   — п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ

Это и есть юридическая причина отказа «земля не продаётся»: «выкупить у государства напрямую по договору» по общему правилу нельзя — нужно идти через аукцион. Исключения из правила перечислены в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ (собственник здания на участке — ст. 39.20 ЗК РФ, арендатор земель сельхозназначения и др.), и в «пустой» незастроенный участок без строений для обычного гражданина, не относящегося к льготной категории, вы, как правило, не попадаете. При этом инициировать аукцион по образованному из свободных земель участку заинтересованный гражданин может сам:

1. Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. 1 1 . Организация аукциона осуществляется в установленном настоящей статьей порядке с учетом общих требований к организации и проведению торгов, предусмотренных статьей 17 3 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ "О защите конкуренции". (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.12.2025 № 577-ФЗ) 2. Запрещается объединение двух и более земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в один лот аукциона, если иное не предусмотрено федеральным законом. 3. Образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовка к проведению аукциона осуществляются в следующем порядке: 1) подготовка и утверждение уполномоченным органом схемы расположения земельного участка в случае, если такой земельный участок предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории;
   — п. 1 ст. 39.11 ЗК РФ

1. Проведение аукциона, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона может осуществляться по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица. В этом случае образование земельного участка и подготовка аукциона осуществляются в следующем порядке: 1) подготовка заинтересованными в предоставлении земельного участка гражданином или юридическим лицом схемы расположения земельного участка
   — пп. 1 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ

Отказ в предоставлении без торгов прямо законен, если заявитель не имеет права на приобретение без торгов или участок ограничен/изъят из оборота:

1. с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов;
   — пп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ

1. указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка;
   — пп. 6 ст. 39.16 ЗК РФ

Вывод: отдельный пустой участок, не занятый вашими постройками, предоставляется в собственность только через аукцион — «прямой выкуп у государства» законом не предусмотрен. Инициировать образование участка и проведение аукциона можно самому, подав в уполномоченный орган заявление и подготовив схему расположения участка.

Порядок обращения: заявление, схема, сроки рассмотрения

Для перераспределения нужно направить в уполномоченный орган (как правило, администрацию поселения/района или региональный орган по земле) заявление о перераспределении с приложением схемы расположения образуемого участка (если нет утверждённого проекта межевания):

1. К заявлению о перераспределении земельных участков прилагаются: 1) копии правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на земельный участок, принадлежащий заявителю, в случае, если право собственности не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2) схема расположения земельного участка в случае, если отсутствует проект межевания территории
   — пп. 2 п. 3 ст. 39.29 ЗК РФ

Именно гражданин-собственник участка под ЛПХ/садоводство/огородничество/ИЖС сам готовит схему расположения:

1. В случае образования земельных участков путем перераспределения земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд , индивидуального жилищного строительства, и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подготовка схем расположения земельных участков обеспечивается гражданами, являющимися собственниками таких земельных участков. (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 14.07.2022 № 312-ФЗ) 9. Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется в форме электронного документа. В случае, если подготовку схемы расположения земельного участка обеспечивает гражданин в целях образования земельного участка для его предоставления гражданину без проведения торгов, подготовка данной схемы может осуществляться по выбору указанного гражданина в форме электронного документа или в форме документа на бумажном носителе. 10. Подготовка схемы расположения земельного участка в форме электронного документа может осуществляться в соответствии с настоящим Кодексом заинтересованным лицом с использованием федеральной государственной географической информационной системы, обеспечивающей функционирование национальной системы пространственных данных, или иных технологических и программных средств. (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 317-ФЗ) 11.
   — п. 8 ст. 11.10 ЗК РФ

Орган рассматривает заявление в срок не более 20 дней и либо утверждает схему, либо направляет согласие на заключение соглашения (при готовом проекте межевания), либо отказывает:

1. В срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о перераспределении земельных участков уполномоченный орган по результатам его рассмотрения совершает одно из следующих действий: (В редакции Федерального закона от 05.12.2022 № 509-ФЗ) 1) принимает решение об утверждении схемы расположения земельного участка и направляет это решение с приложением указанной схемы заявителю; 2) направляет заявителю согласие на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории; 3) принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков при наличии оснований, предусмотренных пунктом 9 настоящей статьи.
   — п. 8 ст. 39.29 ЗК РФ

Законный отказ возможен, в частности, когда заявление подано в случаях, не предусмотренных ст. 39.28 ЗК РФ:

1. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков при наличии хотя бы одного из следующих оснований: 1) заявление о перераспределении земельных участков подано в случаях, не предусмотренных пунктом 1 статьи 39 28 настоящего Кодекса;
   — пп. 1 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ

Также схема расположения может быть отклонена по основаниям п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ (несоответствие форме, совпадение с ранее утверждённой схемой, нарушение требований к образуемым участкам, пересечение с проектом планировки/межевания):

1. Основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является: 1) несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме, формату или требованиям к ее подготовке, которые установлены в соответствии с пунктом 12 настоящей статьи; 2) полное или частичное совпадение местоположения земельного участка, образование которого предусмотрено схемой его расположения, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы расположения земельного участка, срок действия которого не истек;
   — подп. 16 ст. 11.10 ЗК РФ

Срок действия утверждённой схемы — два года (п. 15 ст. 11.10 ЗК РФ). Вывод: после отказа по причине «так нельзя» следует проверить, относился ли ваш запрос к процедуре перераспределения именно с заявлением о перераспределении и схемой; к нему Кодекс устанавливает обязанность органа рассмотреть его в 20 дней, а отказ допустим только по закрытому перечню оснований.

Почему могут отказать: ограничения оборота и земли общего пользования

Даже правильно оформленное заявление может быть отклонено законно, если прирезаемый кусок не подлежит приватизации. Земли, изъятые из оборота, вообще не предоставляются в частную собственность; ограниченные — только в случаях, установленных федеральными законами:

1. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
   — п. 2 ст. 27 ЗК РФ

Самый частый на практике барьер для «прирезки» в посёлке — если смежный пустой кусок фактически является землёй общего пользования (проезд, улица, улично-дорожная сеть). Такие земли не подлежат приватизации независимо от того, что они никем не заняты и не огорожены:

1. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
   — п. 12 ст. 85 ЗК РФ

Вывод: отказ правомерен, если смежная земля — территория общего пользования (проезд, улица), охранная зона инженерных сетей или иная ограниченная в обороте территория. До подачи нового заявления необходимо по ЕГРН/ПЗЗ/карте градостроительного зонирования установить, не относится ли «пустой» кусок к землям общего пользования или красным линиям.

Что делать после отказа: обжалование

Отказ администрации — это решение органа публичной власти, которое можно оспорить в суде в порядке гл. 22 КАС РФ. Гражданин вправе обратиться в суд, если полагает, что отказом нарушены его права либо созданы препятствия к их реализации:

1. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
   — ч. 1 ст. 218 КАС РФ

Срок на обращение в суд — три месяца со дня, когда вам стало известно о нарушении права (то есть со дня, когда вы узнали об отказе):

1. Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
   — ч. 1 ст. 219 КАС РФ

По итогам рассмотрения суд вправе признать отказ незаконным и обязать административного ответчика устранить нарушение (повторно рассмотреть заявление):

1. об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению
   — п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ

Обратите внимание на досудебные возможности: жалобу/обращение в вышестоящий орган или прокуратуру можно подать в общем порядке, а письменное обращение в госорган/орган МСУ рассматривается в течение 30 дней:

1. Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения
   — ч. 1 ст. 12 ФЗ № 59-ФЗ

Вывод: получив письменный отказ, вы вправе в течение трёх месяцев оспорить его в районном суде по правилам гл. 22 КАС РФ (по месту жительства истца либо по месту нахождения органа, принявшего решение), потребовав признать отказ незаконным и обязать орган рассмотреть заявление о перераспределении/предоставлении заново. Одновременно можно направить письменное обращение в вышестоящий орган и прокуратуру; срок его рассмотрения — 30 дней.

Риск: не занимайте и не огораживайте участок до оформления

Пока «пустой» кусок не оформлен, его самовольное занятие (в том числе огораживание, начало использования) влечёт административную ответственность:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей
— ст. 7.1 КоАП РФ

Кроме штрафа, самовольно занятый участок подлежит возврату без возмещения ваших затрат, а снос ограждений/построек производится за ваш счёт:

1. Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. 3. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет. (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ; от 29.12.2014 № 458-ФЗ) 4. Принудительное прекращение прав на земельный участок не освобождает от предусмотренной настоящей статьей обязанности по возмещению причиненного земельными правонарушениями вреда. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.06.2013 № 123-ФЗ) ГЛАВА XIV. ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
   — п. 2 ст. 76 ЗК РФ

Вывод: чтобы «не потерять этот кусок», единственный законный способ закрепить его — оформить перераспределение (или аукцион), а не фактическое занятие. До получения решения органа и заключения соглашения (а при аукционе — до победы и заключения договора) не огораживайте и не используйте смежную землю: это грозит штрафом по ст. 7.1 КоАП РФ и обязанностью освободить участок за свой счёт. Само по себе ожидание решения землю «не резервирует» — приоритет даёт лишь правильно поданное заявление и утверждённая схема.

Развилки, определяющие итог

Ответ зависит от неизвестных из вопроса фактов; рассмотрите каждую ветку:

1. Образован ли смежный участок (есть ли у него кадастровый номер и границы). Если смежная земля не образована в объект недвижимости и не стоит на учёте — применяется перераспределение (образование нового увеличенного участка по схеме). Если это уже существующий отдельный участок, стоящий на учёте в госсобственности/муниципальной собственности — его приобретение идёт только через аукцион, а не через перераспределение.

2. Категория/ВРИ вашего участка. Если ваш участок — ИЖС, ЛПХ, садоводство/огородничество, перераспределение доступно напрямую (пп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ). Если иное целевое назначение — перераспределение возможно только как устранение вклинивания/изломанности границ (пп. 2 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ), а в остальных случаях остаётся аукцион.

3. Не относится ли «пустой» кусок к землям общего пользования. Если относится (проезд, улица, красные линии) — приватизация запрещена (п. 12 ст. 85, п. 8 ст. 27 ЗК РФ) и ни перераспределение, ни аукцион не помогут; отказ правомерен.

4. Предельные размеры. Перераспределение допустимо, только если увеличенная площадь не превышает предельных максимальных размеров участков, установленных ПЗЗ/градостроительным регламентом вашего поселения.

5. В чьей собственности прирезаемая земля. От этого зависит орган, в который подавать заявление (администрация — при муниципальной и неразграниченной; региональный орган — при региональной; Росимущество — при федеральной), и порядок исчисления платы за увеличение площади (п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ).

Вывод: прежде чем повторно обращаться, получите выписки ЕГРН на смежную землю (или убедитесь в её отсутствии), сведения ПЗЗ о предельных размерах и красных линиях, и уточните точную формулировку отказа — от этого зависит, идти ли путём перераспределения, инициировать аукцион либо признать отказ законным.