Как оформить согласие соседей по садовому участку для суда при приватизации: образец и заверение

Обязательно ли «согласие соседей» по закону и что это за документ

Закон не знает документа «согласие соседей на приватизацию садового участка». Единственная ситуация, когда закон прямо требует участия соседей, — согласование местоположения границ при кадастровых работах; результат оформляется не «согласием», а актом согласования:

1. Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
   — ч. 1 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»

Значит, требование суда — это не формальный документ из перечня обязательных приложений, а способ подтвердить отсутствие спора о границах и о пользовании. Предмет согласования ограничен общей границей:

1. Предметом указанного в части 1 настоящей статьи согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка. Заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения частей границ, не являющихся одновременно частями границ принадлежащего ему земельного участка, или согласовывать местоположение границ на возмездной основе.
   — ч. 2 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»

Отсюда следует важное уточнение для текста согласия: соседи могут удостоверить только то, что касается их собственной границы с вашим участком, — они не вправе ни возражать, ни «согласовывать» остальные части вашего участка. Соответственно, в согласии не нужно и не следует просить их подтверждать, что «участок используется правомерно в целом» — это обстоятельство устанавливает суд на основании ваших документов о распределении участка и членстве.

Круг лиц, с которыми вообще ведётся согласование, очерчен законом:

1. Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве: 1) собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование); 2) пожизненного наследуемого владения; 3) постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование); 4) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).
   — ч. 3 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»

Если сосед — не собственник, а, например, арендатор участка на короткий срок либо владелец на праве безвозмездного пользования, его подпись юридически не заменяет подпись правообладателя. Практический вывод: подписывать согласие должны те соседи, которые по данным ЕГРН являются правообладателями смежных участков (собственниками, а при отсутствии регистрации — владельцами на праве ПНВ/постоянного (бессрочного) пользования).

Вывод: «согласие соседей» — не предусмотренный законом обязательный документ, а письменное доказательство отсутствия спора о границах и проходе; правильнее оформлять его как заявление смежных землепользователей, адресованное суду, с обязательным указанием, какой именно границей и каким проходом они пользуются. Требование суда законно постольку, поскольку относится к подтверждению отсутствия спора; отказ суда принять иные доказательства отсутствия спора (акт согласования границ, заключение кадастрового инженера) подлежит обжалованию.

Как оформить согласие: форма, содержание, подписи, заверение

Нотариальная форма для такого документа законом не установлена, поэтому действует общее правило о простой письменной форме:

1. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.
   — ст. 160 ГК РФ, п. 1

Требование о нотариальном удостоверении возникает только в двух случаях: когда это прямо предписано законом либо когда об этом договорились сами стороны:

1. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
   — п. 2 ст. 163 ГК РФ

Поскольку согласие соседей — не сделка, а заявление (односторонний документ, адресованный суду), нотариус для него не требуется: достаточно собственноручной подписи каждого соседа с расшифровкой и датой. Нотариальное заверение понадобится лишь в одном частном случае — если сосед сам не может подписать документ:

1. Если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно.
   — п. 3 ст. 160 ГК РФ

Если же документ всё-таки оформляется как двусторонняя сделка (например, мировое соглашение о границе), действует иное правило: при несоблюдении письменной формы стороны теряют право ссылаться на свидетельские показания:

1. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
   — п. 1 ст. 162 ГК РФ

Практический состав документа (заявление смежных землепользователей): (1) наименование суда и номер дела (или «для приобщения к материалам гражданского дела»); (2) ФИО, дата рождения, паспортные данные, адрес регистрации и данные ЕГРН/правоустанавливающего документа на смежный участок (кадастровый номер, площадь, вид права) каждого соседа; (3) указание вашего участка (кадастровый номер, адрес/местоположение, площадь) и в каком деле он фигурирует; (4) содержательная часть: «граница между участками проходит по фактически сложившемуся забору (меже), местоположение границы не оспариваем, возражений по смежной границе не имеем; проход и проезд к своим участкам осуществляем без использования участка [ФИО], препятствий нам не чинится, претензий по проходу, стоку воды, затенению и пользованию не имеем»; (5) прямое указание, что согласие дано добровольно, без возмездной основы (согласовывать границы за плату закон запрещает — > 2. Предметом указанного в части 1 настоящей статьи согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка. Заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения частей границ, не являющихся одновременно частями границ принадлежащего ему земельного участка, или согласовывать местоположение границ на возмездной основе.

— ч. 2 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»); (6) подписи, ФИО, дата, при желании — контактные телефоны для вызова в суд.

Вывод: нотариальное заверение согласия соседей не требуется; достаточно простой письменной формы — отдельного документа на каждого соседа (или одного документа с двумя подписями), где указаны паспортные данные, реквизиты прав на смежные участки, кадастровые номера обоих участков, описание смежной границы и прохода, отсутствие претензий и дата подписания. Если сосед не может подписать лично — его подпись должна быть засвидетельствована нотариусом с указанием причины.

Чем можно заменить или подкрепить согласие: акт согласования границ, кадастровый инженер, свидетели

Самое сильное доказательство отсутствия спора о границах — не бытовое согласие, а акт согласования местоположения границ, который готовит кадастровый инженер:

1. Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана. Акт согласования местоположения границ на бумажном носителе оформляется в одном (единственном) экземпляре.
   — ч. 1 ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»

Согласование фиксируется личными подписями правообладателей смежных участков с указанием реквизитов их документов:

1. Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей, за исключением предусмотренного частью 3 настоящей статьи случая. Реквизиты документов, удостоверяющих личность таких заинтересованных лиц или их представителей, с указанием реквизитов документов, подтверждающих полномочия представителей заинтересованных лиц, указываются в акте согласования местоположения границ.
   — ч. 2 ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»

Если сосед уклоняется — не является препятствием: при надлежащем извещении и отсутствии письменных возражений граница считается согласованной:

1. Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись. К межевому плану прилагаются документы, подтверждающие соблюдение установленного настоящим Федеральным законом порядка извещения указанного лица. Данные документы являются неотъемлемой частью межевого плана.
   — ч. 3 ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»

В суде действует общее правило о доказательствах, и согласие соседей — лишь одно из них:

1. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
   — ст. 55 ГПК РФ, п. 1

Обязанность доказывания лежит на вас как на истце и распределяется судом:

1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
   — п. 1 ст. 56 ГПК РФ

Если соседи отказываются подписывать что-либо, их можно вызвать в суд как свидетелей — но только по обстоятельствам, которые они лично воспринимали:

1. Свидетелем является лицо, которому могут быть известны какие-либо сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела. Не являются доказательствами сведения, сообщенные свидетелем, если он не может указать источник своей осведомленности.
   — п. 1 ст. 69 ГПК РФ

Вывод: если есть межевой план с актом согласования границ — приложите его: это доказательство сильнее любого «согласия», и оно охватывает именно границы. Если межевания нет или соседи подписывать акт отказываются — приложите письменные согласия (по форме из предыдущего вопроса), заключение кадастрового инженера и заявите ходатайство о вызове соседей свидетелями (ст. 69 ГПК РФ) либо о привлечении их третьими лицами. Совокупность этих доказательств закрывает вопрос об отсутствии спора.

Процессуальное оформление: приложение к иску, третьи лица, обжалование требования суда

Согласия соседей — это документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете требования, и прилагаются к иску именно по этому основанию:

К исковому заявлению прилагаются: 1) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в установленных порядке и размере или право на получение льготы по уплате государственной пошлины, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера государственной пошлины или об освобождении от уплаты государственной пошлины; 2) доверенность или иной документ, удостоверяющие полномочия представителя истца; 3) документы, подтверждающие выполнение обязательного досудебного порядка урегулирования спора, если такой порядок установлен федеральным законом; 4) документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования;
— п. 4 ст. 132 ГПК РФ

Если дело уже возбуждено и суд предлагает представить согласия, они подаются через канцелярию (или в электронном виде) с сопроводительным ходатайством о приобщении к материалам дела; копии — по числу лиц, участвующих в деле.

Более надёжный вариант, снимающий сам вопрос о «согласии», — привлечь соседей к участию в деле: тогда их позиция по границам фиксируется прямо в протоколе и решении:

1. Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судом первой инстанции судебного постановления по делу, если оно может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству лиц, участвующих в деле, или по инициативе суда.
   — ч. 1 ст. 43 ГПК РФ

Спор о границах, если он возникнет, разрешается в суде, и до вынесения решения его можно передать в третейский суд:

1. Земельные споры рассматриваются в судебном порядке. 2. До принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд. ГЛАВА X. ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ И ОЦЕНКА ЗЕМЛИ
   — п. 1 ст. 64 ЗК РФ

Вывод: приложите согласия как документы по п. 4 ст. 132 ГПК РФ с ходатайством о приобщении; одновременно заявите ходатайство о привлечении обоих соседей третьими лицами без самостоятельных требований (ч. 1 ст. 43 ГПК РФ) — если они подтвердят отсутствие претензий в судебном заседании, требование о письменных согласиях теряет смысл. Если суд откажется принимать иные доказательства отсутствия спора либо оставит иск без движения из-за отсутствия согласий, определение обжалуется в апелляционном порядке (частная жалоба) — такое требование не основано на перечне ст. 132 ГПК РФ.

Что именно доказывается при приватизации участка и как это связано с согласием соседей

Основание вашего требования — право члена товарищества на бесплатное приобретение распределённого ему садового участка:

2 7 . До 1 марта 2031 года члены некоммерческих организаций имеют право независимо от даты вступления в членство приобрести находящийся в государственной или муниципальной собственности садовый или огородный земельный участок без проведения торгов в собственность бесплатно, если такой земельный участок соответствует в совокупности следующим условиям: земельный участок не предоставлен члену указанной некоммерческой организации; земельный участок образован из земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу настоящего Федерального закона некоммерческой организации, указанной в абзаце первом настоящего пункта, либо иной организации, при которой была создана или организована такая некоммерческая организация; по решению общего собрания членов указанной некоммерческой организации о распределении земельных участков между членами указанной некоммерческой организации либо на основании другого документа, устанавливающего распределение земельных участков в указанной некоммерческой организации, земельный участок распределен данному члену указанной некоммерческой организации; земельный участок не является изъятым из оборота, ограниченным в обороте и в отношении земельного участка не принято решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд.
— абз. 1 п. 2.7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ

Обратите внимание: в перечне условий приватизации нет такого условия, как согласие соседей; проверяются членство, распределение участка, образование его из земель товарищества и отсутствие изъятия/резервирования. Также при наличии на участке строения работает исключительное право:

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
   — ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

Из этого следует, что согласия соседей суд требует не как условие приватизации, а как подтверждение того, что конфигурация участка не нарушает права других лиц. Поэтому в согласии стоит указывать именно на это, а в иске — на соответствие участка условиям закона и на отсутствие спора.

Вывод: согласие соседей не является условием приватизации по п. 2.7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ и ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ; оно нужно лишь как доказательство отсутствия спора о границах и проходе. Если вы докажете условия приватизации (членство, распределение участка, формирование из земель товарищества) и отсутствие спора (акт согласования границ, согласия, показания соседей), отказ суда в иске по мотиву «нет согласий» будет необоснованным.

Риски: что подписанное согласие означает на будущее и если соседи откажут

Согласие соседей — документ с доказательственной, а не правообразующей силой: он фиксирует отсутствие претензий на дату подписания. Правовые последствия спора о границах и пользовании регулируются отдельно — любое заинтересованное лицо вправе требовать устранения нарушений своего права:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Практический риск в другом: если в согласии написать лишнее — например, что сосед «не возражает против существующей конфигурации и площади участка» с указанием цифр, которые расходятся с ЕГРН, — документ может быть использован против вас в будущем споре об уточнении границ или о наложениях. Поэтому в тексте безопасно ограничиться: описание фактической смежной границы, отсутствие возражений по ней, отсутствие претензий по проходу/проезду и по пользованию участком, добровольность и безвозмездность.

Ветка «соседи отказываются подписывать»: спор о границах разрешается судом, поэтому молчание или отказ соседа не блокирует приватизацию — граница считается согласованной при надлежащем извещении и отсутствии письменных возражений (> 3. Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись. К межевому плану прилагаются документы, подтверждающие соблюдение установленного настоящим Федеральным законом порядка извещения указанного лица. Данные документы являются неотъемлемой частью межевого плана.

— ч. 3 ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»), а в суде отсутствие спора подтверждается актом согласования границ, заключением кадастрового инженера и показаниями свидетелей.

Вывод: подписанное согласие не лишает соседей права впоследствии защищать свои права (ст. 304 ГК РФ), поэтому его текст должен быть максимально конкретным и узким — только смежная граница и фактический проход. При отказе соседей подписывать согласие приватизация не блокируется: используйте акт согласования местоположения границ (ч. 2–3 ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ), ходатайство о вызове соседей свидетелями и о привлечении их третьими лицами.

Письменная форма согласия как доказательство: подлинник и приобщение

Согласие соседей — это письменное доказательство, и оно подчиняется общим правилам ГПК о его форме и представлении:

1. Письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи, с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", документы, подписанные электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, либо выполненные иным позволяющим установить достоверность документа способом.
   — ч. 1 ст. 71 ГПК РФ

Письменные доказательства представляются в подлиннике либо в заверенной копии:

1. Письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.
   — ч. 2 ст. 71 ГПК РФ

Отсюда три практических требования к оформлению: (1) приложите подлинники согласий с собственноручными подписями соседей, а не сканы/фотокопии — в суде подлинник обязателен, когда без него дело нельзя разрешить или есть сомнение в достоверности; (2) на документе должна быть расшифровка подписи (ФИО), чтобы можно было установить, от кого он исходит — иначе достоверность не подтверждается; (3) копии для сторон и для приобщения готовятся по числу участников процесса.

Что касается риска «признания»: письменное заявление соседа не является признанием иска стороной по делу, поскольку сосед до его привлечения — не сторона спора. Его заявление приобщается к делу и оценивается судом как доказательство, но не создаёт автоматически обязательных для суда последствий признания. Институт признания обстоятельств касается именно стороны:

1. Признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. Признание заносится в протокол судебного заседания. Признание, изложенное в письменном заявлении, приобщается к материалам дела.
   — ч. 2 ст. 68 ГПК РФ

Вывод: согласие оформляется как письменный документ с собственноручной подписью и расшифровкой подписи соседа, представляется в подлиннике (ч. 2 ст. 71 ГПК РФ) и приобщается к делу как письменное доказательство. Поскольку соседи до привлечения их к участию в деле не являются сторонами, их письменное заявление не приравнивается к признанию обстоятельств по ч. 2 ст. 68 ГПК РФ и не создаёт необратимых последствий для сторон — оно лишь фиксирует позицию смежных землепользователей, которую суд оценивает в совокупности с остальными доказательствами.