Требуется ли предварительное оформление земель общего пользования в общедолевую собственность?
Нет, оформление общедолевой собственности не является предварительным условием для передачи земель администрации. Напротив, закон разводит два самостоятельных правовых режима, и их смешение — источник ошибки, лежащей в основе вашего опасения.
Оформление в общедолевую собственность — это отдельная, «обратная» по направлению процедура: земельный участок общего назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам (собственникам участков) в общую долевую собственность, а не наоборот.
Земельный участок общего назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и расположенный в границах территории садоводства или огородничества, подлежит предоставлению в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков. Предоставление земельного участка общего назначения в указанном случае может осуществляться по заявлению лица, уполномоченного на подачу соответствующего заявления решением общего собрания членов товарищества.
— ч. 4 ст. 24 ФЗ № 217-ФЗ
То есть общедолевая собственность — это конечная цель, к которой участок двинется от администрации к гражданам, а не промежуточный этап на пути от граждан к администрации. Передача в муниципальную собственность регулируется другой нормой и такого предварительного оформления не требует (об этом — блок 2).
Дополнительно для товариществ, созданных до введения в действие Земельного кодекса и получивших землю ранее, «досье» дооформления права на земли общего пользования — льготное предоставление в общую долевую собственность бесплатно — действует до 1 марта 2031 года.
В случае, если земельный участок, указанный в абзаце втором настоящего пункта, относится к имуществу общего пользования, указанный земельный участок до 1 марта 2031 года предоставляется бесплатно в общую долевую собственность собственников земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, пропорционально площади таких земельных участков.
— п. 2.7 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ
Из сказанного следует: самостоятельно, в одностороннем порядке и заранее «закреплять» земли в общедолевую собственность только для того, чтобы потом передать их администрации, не требуется и контрпродуктивно.
Вывод по вопросу: предварительное оформление земель общего пользования в общедолевую собственность граждан для последующей передачи администрации законом не предусмотрено и не является обязательным условием.
Какой правовой режим имеют неоформленные земли общего пользования и можно ли их передать администрации?
Ключевое для вашей ситуации: земли общего пользования (проезды, дорога, площадка), права на которые ни за кем не зарегистрированы, юридически не находятся «в вакууме». Такие участки относятся к неразграниченной государственной (по общему правилу — распоряжается орган местного самоуправления) или к муниципальной собственности. Это принципиально: передавать администрации «то, что и так является публичной землёй», путём обязательного предварительного оформления права за СНТ или его членами не нужно — предмета для «передачи в собственность» как имущества СНТ просто нет.
Что должно существовать, чтобы вообще говорить о конкретном «участке общего назначения», — так это его формирование по утверждённой документации по планировке территории (проект межевания). Само понятие земельного участка общего назначения закон увязывает именно с утверждённой документацией по планировке.
земельные участки общего назначения - земельные участки, являющиеся имуществом общего пользования, предусмотренные утвержденной документацией по планировке территории и предназначенные для общего использования правообладателями земельных участков
— п. 6 ст. 3 ФЗ № 217-ФЗ
Образование земельных участков общего назначения осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Для образования таких земельных участков подготовка и утверждение проекта планировки не требуются.
— ч. 1 ст. 24 ФЗ № 217-ФЗ
Какие из ваших объектов подлежат безвозмездной передаче в муниципальную собственность, определяет установленный законом перечень — это автомобильные дороги, объекты электросетевого хозяйства, водоснабжения, связи и иное имущество общего пользования.
по заявлению товарищества или участников общей долевой собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, безвозмездно приобретать в собственность субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность такое имущество общего пользования (автомобильные дороги, объекты электросетевого хозяйства, водоснабжения, связи и другие объекты) в случае, если такое имущество в соответствии с федеральным законом может находиться в государственной или муниципальной собственности;
— п. 6 ч. 3 ст. 26 ФЗ № 217-ФЗ
Условия такой передачи сформулированы ч. 8 ст. 25 ФЗ № 217-ФЗ:
Имущество общего пользования, указанное в пункте 6 части 3 статьи 26 настоящего Федерального закона, может быть передано безвозмездно в государственную собственность субъекта Российской Федерации или муниципального образования, на территориях которых расположена территория садоводства или огородничества, в случае одновременного соблюдения следующих условий: 1) решение о передаче указанного имущества принято общим собранием членов товарищества; 2) в соответствии с федеральным законом указанное имущество может находиться в государственной или муниципальной собственности; 3) в случае, если указанное имущество на праве общей долевой собственности принадлежит лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, получено согласие таких лиц на осуществление указанной передачи.
— ч. 8 ст. 25 ФЗ № 217-ФЗ
Обратите внимание: норма связывает передачу с наличием решения общего собрания, допустимостью нахождения такого имущества в публичной собственности и (только если имущество уже в общей долевой собственности граждан) согласием сособственников. Требования о том, чтобы имущество было предварительно оформлено в общедолевую собственность именно собственников участков, здесь нет — а если оно в ней находится, нужен лишь дополнительный шаг в виде согласия этих лиц.
Процедурный порядок приобретения такого имущества в муниципальную собственность, включая перечень документов и форму акта приёма-передачи, устанавливает субъект РФ, на территории которого расположено товарищество.
Порядок приобретения имущества, указанного в пункте 6 части 3 настоящей статьи, в собственность субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность устанавливается субъектами Российской Федерации.
— ч. 7 ст. 26 ФЗ № 217-ФЗ
Вывод по вопросу: неоформленные земли общего пользования являются публичными (неразграниченной госсобственностью, распоряжение которой обычно осуществляет местная администрация, либо муниципальной собственностью), поэтому их передача администрации не требует предварительной регистрации права за СНТ или его членами. Оформление общедолевой собственности не является обязательным предварительным шагом. Необходимы: сформированность участка по проекту межевания территории, решение общего собрания о передаче и соблюдение регионального порядка приобретения такого имущества в муниципальную собственность.
Может ли администрация отказать «не принимать, так как земли не оформлены»?
Сам по себе аргумент «участки нигде не закреплены, поэтому принять их не на что» юридически несостоятелен как основание для отказа: имущество общего пользования передаётся безвозмездно по заявлению товарищества на основании решения общего собрания, а не по акту о праве собственности СНТ. Но у администрации есть самостоятельный, прямо предусмотренный законом механизм оформления прав на недвижимость с неизвестным собственником — постановка на учёт бесхозяйной вещи.
Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался. (В редакции Федерального закона от 22.07.2008 № 141-ФЗ) 2. Если это не исключается правилами настоящего Кодекса о приобретении права собственности на вещи, от которых собственник отказался (статья 226), о находке (статьи 227 и 228), о безнадзорных животных (статьи 230 и 231) и кладе (статья 233), право собственности на бесхозяйные движимые вещи может быть приобретено в силу приобретательной давности. 3. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Если иной срок не предусмотрен настоящей статьей, по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет
— п. 1, 3 ст. 225 ГК РФ
Именно этим путём идёт муниципалитет, когда объект (дорога, проезд, площадка) фактически существует, но право за кем-либо не зарегистрировано: орган местного самоуправления сам ставит бесхозяйную недвижимую вещь на учёт в Росреестре, а по истечении года обращается в суд за признанием права муниципальной собственности. Следовательно, ссылка администрации на «отсутствие оформления» не блокирует саму возможность принять имущество — это публичное образование при необходимости оформляет его по процедуре ст. 225 ГК РФ.
Практически это означает: администрация вправе принять объекты двумя путями — (1) по процедуре ч. 8 ст. 25 / п. 6 ч. 3 ст. 26 ФЗ № 217-ФЗ на основании решения общего собрания товарищества (для имущества общего пользования из перечня), либо (2) как бесхозяйные недвижимые вещи по ст. 225 ГК РФ, если собственник неизвестен вовсе. В обоих случаях ссылка «принять не на что» неправомерна.
Конкретный порядок (куда и какие документы подавать, форма решения и акта) определяется законом субъекта РФ, поэтому товариществу до подачи заявления следует получить в администрации перечень требуемых документов именно данного региона.
Вывод по вопросу: отказ администрации со ссылкой на то, что земли «не оформлены, поэтому принимать не на что», не основан на законе. Право муниципальной собственности на имущество с неизвестным собственником оформляется через учёт бесхозяйной вещи (ст. 225 ГК РФ) либо передача производится по ст. 25 и 26 ФЗ № 217-ФЗ по заявлению товарищества; оформление общедолевой собственности не является условием ни той, ни другой процедуры.
Какое решение товарищества необходимо и каковы риски неоформленности
Передача имущества общего пользования в муниципальную собственность допустима только при решении, принятом общим собранием членов товарищества (ч. 8 ст. 25 ФЗ № 217-ФЗ, цит. в блоке 2). Распоряжение имуществом общего пользования, к которому относится и земля общего назначения, находится в компетенции общего собрания.
К исключительной компетенции общего собрания членов товарищества относятся: 1) изменение устава товарищества; 2) избрание органов товарищества (председателя товарищества, членов правления товарищества), ревизионной комиссии (ревизора), досрочное прекращение их полномочий; 3) определение условий, на которых осуществляется оплата труда председателя товарищества, членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора), а также иных лиц, с которыми товариществом заключены трудовые договоры; 4) принятие решения о заключении договора безвозмездного пользования земельным участком, предоставляемым товариществу для дальнейшего создания территории садоводства или огородничества; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ ) 5) принятие решения о создании или приобретении имущества общего пользования, в том числе земельных участков общего назначения, и о порядке его использования; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ ) 5 1 ) принятие решения о передаче земельных участков и (или) находящихся на них объектов недвижимости, относящихся к имуществу общего пользования, гражданам или организациям в аренду либо в безвозмездное пользование или об установлении сервитута в отношении такого имущества, а также определение условий использования такого имущества для целей, предусмотренных настоящим Федеральным законом;
— п. 1 ч. 1 ст. 17 ФЗ № 217-ФЗ (в части компетенции общего собрания о распоряжении имуществом общего пользования)
Поэтому первым и обязательным шагом до обращения в администрацию является проведение общего собрания с вопросом о передаче конкретных земельных участков (проездов, дороги, площадки) и оформление протокола с результатами голосования в соответствии со ст. 17 ФЗ № 217-ФЗ. Одобрение (или хотя бы осведомлённость) вопроса гражданами, ведущими садоводство без членства, а также собственно наличие у товарищества права распоряжаться землёй зависят от конкретного состава прав — при необходимости запрашивается согласие сособственников (ч. 8 ст. 25 ФЗ № 217-ФЗ).
Отдельный самостоятельный риск при том, что земли фактически используются, но ни за кем не закреплены: фактическое использование участка лицом, не имеющим предусмотренных законом прав на него, образует состав административного правонарушения.
Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, -
— ст. 7.1 КоАП РФ
Это касается прежде всего ситуаций, когда товарищество возводит или эксплуатирует объекты на земле без оформленных прав. Передача же земель администрации, наоборот, снимает эту неопределённость и переводит участки в закреплённый публичный режим.
Вывод по вопросу: для передачи необходимо решение общего собрания членов товарищества (ст. 17, ч. 8 ст. 25 ФЗ № 217-ФЗ), оформленное протоколом; при наличии общей долевой собственности граждан — их согласие. Длительная неоформленность создаёт риск квалификации фактического использования как самовольного занятия (ст. 7.1 КоАП РФ), поэтому передача земель в муниципальную собственность является законным способом устранения этой неопределённости.
