Как приватизировать землю под домом, если он разделён на трёх хозяев с разными долями и старыми документами?

Квалификация объекта и правовой режим земли под домом

Ключевой вопрос — чем является ваш дом по документам: многоквартирным домом (несколько квартир в одном здании) либо жилым домом / домом блокированной застройки (несколько самостоятельных домов с общей стеной). От этого зависит, можно ли вообще «делить землю» или она оформляется только в общую долевую собственность без раздела.

Первый путь — если дом в ЕГРН значится как одно здание с тремя квартирами (фактически многоквартирный дом). Тогда земельный участок под ним — это общее имущество собственников помещений, и его раздел законом не допускается.

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) ; (В редакции федеральных законов от 29.12.2017 № 462-ФЗ , от 06.04.2024 № 67-ФЗ ) 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства
   — ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Это означает: если ваш дом юридически является одним зданием, а ваши доли оформлены как «квартиры» или «помещения», то участок под домом не «приватизируется по частям» и не делится — он переходит в общую долевую собственность всех троих «по долям», а доля каждого в земле неразрывно следует доле в жилом помещении:

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. 2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. 3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. 4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме 1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
   — ч. 1 ст. 37 ЖК РФ

При этом закон прямо запрещает выдел в натуре доли в общем имуществе МКД (включая земельный участок) — то есть «каждому оформить только свою часть» в этом варианте невозможно, сколько бы земли фактически под чьей частью ни находилось. Такая земля переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений с момента её кадастрового учёта:

1. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
   — ч. 5 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ

1. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации , любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
   — ч. 3 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ

Вывод по этому пути: если дом — единое здание с тремя квартирами, участок под ним приватизируется целиком в общую долевую собственность всех троих пропорционально площади их помещений, разделить его потом на отдельные участки нельзя (только общая долевая собственность сохраняется), а фактическая разница площадей под частями дома самостоятельного значения не имеет.

Альтернативный путь: дом блокированной застройки и раздел участка

Второй путь — если каждая часть дома фактически автономна (отдельный вход, отдельный выход на свою часть участка, общая боковая стена без проёмов, не более трёх этажей). Такой объект признаётся домом блокированной застройки. Закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ прямо урегулировал ситуацию, когда такие блоки числились в ЕГРН как «квартиры»:

Блоки, отвечающие признакам дома блокированной застройки, со дня вступления закона в силу признаются домами блокированной застройки независимо от того, числились ли они «зданиями» или «помещениями», а ранее выданные документы сохраняют силу и переоформления не требуют. Для земельного участка, занятого таким домом и образованного до вступления закона в силу, прямо закреплено: возникшее в силу закона право общей долевой собственности на участок сохраняется, но такой участок может быть разделён:

1. В случае, если созданный до дня вступления в силу настоящего Федерального закона жилой дом блокированной застройки, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), расположен на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности собственников блоков в таком доме, решение, указанное в части 3 настоящей статьи, может содержать указание на решение таких собственников о разделе данного земельного участка с образованием земельных участков под каждым домом блокированной застройки. В этом случае одновременно с заявлением, указанным в части 3 настоящей статьи, в орган регистрации прав должно быть подано заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые земельные участки с приложением документов, необходимых для осуществления таких государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. Отсутствие в градостроительном регламенте
   — ч. 5 ст. 16 ФЗ от 30.12.2021 № 476-ФЗ

То есть в этом варианте последовательность допустима именно такая, как вы спрашиваете: сначала участок (если он ещё не сформирован) образуется и предоставляется, затем по решению собственников блоков производится раздел с образованием отдельных участков под каждым блоком — одновременно с приведением сведений ЕГРН о блоках в соответствие новому виду («жилой дом блокированной застройки»).

Вывод по этому пути: если ваши части дома отвечают признакам дома блокированной застройки, можно оформить участок целиком, а затем разделить его на отдельные участки под каждую часть; относительный размер участка каждого будет определяться соглашением собственников (или судом), а не автоматически «половина дома = ровно половина земли». Прежний ответ системы о переводе дуплекса в дом блокированной застройки и разделе земли в этом случае остаётся применимым.

Исключительное право и порядок предоставления участка

Независимо от квалификации, вы как собственник недвижимости, расположенной на участке, имеете исключительное право приобрести участок в собственность (или в аренду) без торгов:

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
   — п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

При множественности собственников (трое владельцев частей одного здания) участок приобретается в общую долевую собственность (если участок неделим) либо в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, причём доли должны быть соразмерны долям в праве на здание:

1. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
   — п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ

1. Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.
   — п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ

Важный практический момент — при покупке участка в собственность требуется совместное обращение всех собственников здания, а при оформлении аренды любой из вас вправе подать заявление самостоятельно:

1. Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком, на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.
   — п. 5 ст. 39.20 ЗК РФ

Вывод: если вы решаете оформлять участок в собственность — необходимы совместные действия всех троих (все подписывают заявление/договор, доли соразмерны долям в доме). Если оформляете аренду — один из вас может запустить процедуру, остальных уполномоченный орган в течение 30 дней понуждает подписать договор аренды с множественностью лиц (вплоть до суда). Несогласие одного из соседей блокирует именно вариант с общей собственностью, но не аренду.

Пошаговая процедура оформления

Порядок предоставления участка без торгов установлен ст. 39.14 ЗК РФ и включает: подготовку схемы расположения участка (если участок ещё не образован), заявление о предварительном согласовании, решение о предварительном согласовании, кадастровые работы, кадастровый учёт, заявление о предоставлении и заключение договора (купли-продажи, аренды) либо решение о бесплатном предоставлении:

1. Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке: 1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок; 2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" . В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39 15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" ; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка; (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 206-ФЗ) 5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена; 6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка; 7) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.
   — п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ

Ваша «схема участка» как раз и есть схема расположения земельного участка, которую нужно приложить к заявлению о предварительном согласовании, если участок предстоит образовать:

1. схема расположения земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок; 3) проектная документация лесных участков в случае, если подано заявление о предварительном согласовании предоставления лесного участка, за исключением лесного участка, образуемого в целях строительства, реконструкции линейного объекта; (В редакции федеральных законов от 29.06.2015 № 206-ФЗ, от 03.08.2018 № 342-ФЗ, от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 4) документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, в случае, если с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка обращается представитель заявителя; 5) заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо; 6) реестр членов садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, созданный в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в случае, если подано заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка в безвозмездное пользование такому товариществу.
   — подп. 2 п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ

Сроки: заявление о предварительном согласовании, не соответствующее требованиям, возвращается в 10 дней (c19); заявление о предоставлении рассматривается не более 20 дней с подготовкой и направлением проектов договора либо решения об отказе со всеми основаниями:

1. В срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39 16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: (В редакции Федерального закона от 05.12.2022 № 509-ФЗ) 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39 16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.
   — п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ

Подписанные вами проекты договоров должны быть возвращены в уполномоченный орган в течение 30 дней с момента получения (п. 7 ст. 39.17 ЗК РФ).

Что куда нести: заявление подаётся в уполномоченный орган — местную администрацию (если земля не разграничена/муниципальная) либо в орган субъекта РФ (если регион распоряжается такими участками), а также через МФЦ. Согласия смежных землепользователей закон для предоставления по ст. 39.20 ЗК РФ не требует — это вопрос не «согласования соседей по границе», а соглашения между совладельцами дома.

Вывод: последовательность «целиком, потом раздел» полностью рабочая: сначала образуется и предоставляется весь участок (в общую долевую собственность), а раздел на отдельные участки — отдельная процедура после этого (см. блок 2). Оформлять «каждому только свою часть» до образования общего участка, как правило, нельзя.

Раздел участка и определение долей: согласие совладельцев и расхождение площадей

Раздел участка, находящегося в общей собственности, и определение того, кому какая часть достанется, решаются соглашением совладельцев:

1. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.
   — п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ

Образование участков из участка, находящегося в частной собственности нескольких лиц, также осуществляется по соглашению между ними:

1. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка
   — п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ

Если согласия нет (кто-то не подписывает, спорит о площадях или границах), вопрос решается в суде — как спор об образовании участков, так и спор о разделе/выделе доли:

1. Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке. Статья 11 3 . Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности 1. Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: 1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации ; 2) проектная документация лесных участков; (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 206-ФЗ) 3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11 10 настоящего Кодекса. 2. Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи , за исключением случаев, установленных федеральными законами . (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 478-ФЗ) 2 1 .
   — п. 8 ст. 11.2 ЗК РФ

Применительно к разделу долевой собственности действует общее правило ГК РФ: участник вправе требовать выдела своей доли, а при недостижении соглашения — обратиться в суд; несоразмерность выделяемого в натуре имущества доле компенсируется деньгами:

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
   — ст. 252 ГК РФ, п. 1

Это прямо отвечает на ваш вопрос о «несовпадающих площадях»: если фактическая площадь под вашей половиной больше или меньше, чем следует из вашей доли в доме, разница устраняется денежной компенсацией (или иной компенсацией) по соглашению либо по решению суда. Никакой «приватизации по фактическому метражу» в обход долей закон не предусматривает — доли в праве на участок при первичном оформлении соразмерны долям в праве на здание (п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ), а отступление возможно только с согласия всех либо по решению суда.

Вывод: сначала фиксируете участок в общую долевую собственность (доли соразмерны долям в доме), затем по соглашению всех троих (или через суд) делите его, выравнивая расхождения в площадях денежной компенсацией. Несогласие кого-либо из совладельцев не блокирует ваше право на землю полностью, но вынуждает идти по судебному пути выдела доли (ст. 252 ГК РФ, ст. 64 ЗК РФ).

Основания отказа, риски и денежные последствия

Отказ в предоставлении участка возможен только по закрытому перечню ст. 39.16 ЗК РФ, в том числе если заявитель не имеет права на приобретение без торгов либо участок изъят/ограничен в обороте:

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: 1) с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; 2) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39 10 настоящего Кодекса;
— подп. 1 и 6 ст. 39.16 ЗК РФ

Практические риски: если участок ещё не поставлен на кадастровый учёт и его границы не определены, необходимо пройти предварительное согласование и кадастровые работы за ваш счёт (п. 4 ст. 39.14 ЗК РФ), а расхождения факта с документами могут привести к отказу/необходимости уточнения границ. Приобретение земли под домом при приватизированных на него правах по общему правилу платное (выкуп по цене, определяемой регионом/кадастровой стоимости), кроме случая МКД, где земля переходит бесплатно в общую долевую собственность (ч. 5 ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ). Использование участка не по целевому назначению либо самовольное занятие образует административную ответственность:

1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2 1 и 3 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка
   — ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ

Вывод: отказ обжалуется в суд (ст. 64 ЗК РФ рассматривает земельные споры в судебном порядке). До завершения оформления не допускайте самовольного занятия/изменения границ, чтобы не получить штраф по ст. 8.8 КоАП РФ; расходы на схему и кадастровые работы несёт заявитель, поэтому целесообразно заранее согласовать их распределение между тремя совладельцами письменно.

Документы и исполнение раздела

Документы для подачи. К заявлению о предварительном согласовании прилагаются документы, подтверждающие ваше право на здание/помещение (свидетельства/выписки ЕГРН на доли в доме, а при их регистрации в ЕГРН документы не требуются повторно — сведения запрашиваются по межведомственному взаимодействию), и схема расположения участка (см. блок 4). Ваши «старые документы на квартиру» (договор приватизации) подтверждают право на доли в доме, но для регистрации понадобятся актуальные сведения ЕГРН; технический план и схема участка используются кадастровым инженером при образовании/разделе участка. Если права на доли в доме не внесены в ЕГРН, их нужно сначала зарегистрировать — иначе уполномоченный орган не увидит вас как «собственника здания» для целей п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

Исполнение раздела. После первичного оформления общего участка раздел под домом блокированной застройки исполняется подачей в орган регистрации прав (Росреестр) заявления о кадастровом учёте и регистрации прав на образуемые участки одновременно с приведением сведений о блоках, что прямо закреплено в ч. 5 ст. 16 ФЗ № 476-ФЗ:

1. В случае, если созданный до дня вступления в силу настоящего Федерального закона жилой дом блокированной застройки, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), расположен на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности собственников блоков в таком доме, решение, указанное в части 3 настоящей статьи, может содержать указание на решение таких собственников о разделе данного земельного участка с образованием земельных участков под каждым домом блокированной застройки. В этом случае одновременно с заявлением, указанным в части 3 настоящей статьи, в орган регистрации прав должно быть подано заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые земельные участки с приложением документов, необходимых для осуществления таких государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. Отсутствие в градостроительном регламенте
   — ч. 5 ст. 16 ФЗ от 30.12.2021 № 476-ФЗ

Отсутствие в градостроительном регламенте указания на нужный вид и предельные размеры не является препятствием для такого раздела (завершение ч. 5 ст. 16 ФЗ № 476-ФЗ), а ранее выданные документы на блоки сохраняют силу (ч. 2 ст. 16 ФЗ № 476-ФЗ).

Вывод: для старта нужны подтверждённые в ЕГРН права на доли в доме (или их регистрация по старым документам) и схема участка; раздел завершается в Росреестре одновременной постановкой образуемых участков на кадастровый учёт и регистрацией прав, без требования переоформлять старые документы на блоки.