Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Закажите проект организации работ по сносу дома и условия отключения от сетей.
  2. 2
    Направьте соседям письменное предложение заключить соглашение о порядке пользования участком.
  3. 3
    При отказе соседей подайте иск об установлении порядка пользования участком.
  4. 4
    Подайте в местную администрацию уведомление о планируемом строительстве нового дома.
  5. 5
    Уточните, является ли уведомление достаточным основанием для начала строительства, или требуется соглашение/судебное решение; не начинайте строительство до подтверждения правового основания.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на дом — подтверждение 100% права собственности на сносимое строение.
  • Выписка из ЕГРН на земельный участок — состав сособственников и размер вашей доли.
  • Проект организации работ по сносу объекта капитального строительства.
  • Документы об отключении дома от сетей инженерно-технического обеспечения.
  • Письменное соглашение с сособственниками о порядке пользования участком либо решение суда.
  • Уведомление о планируемом строительстве, поданное в орган местного самоуправления.

  • Срочно: первые шаги

    • Не начинайте снос и стройку до письменного соглашения с соседями или решения суда.
    • При отказе — готовьте иск в районный суд об установлении порядка пользования участком.
    • Фиксируйте состояние дома и переписку с соседями — это доказательства на будущее.

  • Сроки и риски

    • Снос дома возможен без согласия соседей — дом ваш на 100%.
    • Снос выполняйте по проекту организации работ после отключения от сетей.
    • Стройку без согласия соседей начнёте — риск иска об устранении препятствий (ст. 304 ГК РФ).
    • Без уведомления о планируемом строительстве дом признают самовольной постройкой.
    • Самовольное занятие части участка — штраф по ст. 7.1 КоАП РФ.
    • Самоуправство — предупреждение или штраф 100–300 руб. для граждан (ст. 19.1 КоАП РФ).

  • Чего не делать

    • Не начинайте строительство нового дома без письменного соглашения сособственников или судебного порядка пользования участком.
    • Не считайте уведомление о планируемом строительстве заменой согласия соседей — это разные требования.
    • Не сносите дом без проекта организации работ по сносу и отключения от сетей инженерно-технического обеспечения.
    • Не начинайте работы без подачи уведомления о планируемом строительстве в орган местного самоуправления.
    • Не игнорируйте отказ соседей — без судебного порядка пользования новый дом рискует стать самовольной постройкой.
    • Не занимайте самовольно части участка сверх своей доли — это административная ответственность и убытки.

  • Когда нужен адвокат

    • Соседи отказали в согласии на строительство — без суда порядок пользования участком не установить.
    • Если границы части участка под домом окажутся спорными или затронут чужие доли: Дом стоит на части участка, границы которой спорны или затрагивают чужие доли.
    • Нужно закрепить за вами часть участка, соразмерную доле, через суд.
    • Риск признания нового дома самовольной постройкой со сносом по ст. 222 ГК РФ.
    • Если соседи предъявят иск об устранении препятствий или требование о возмещении вреда: Соседи угрожают иском об устранении препятствий (ст. 304 ГК РФ) или требуют возмещения вреда.
    • Требуется проект организации работ по сносу и отключение от сетей — ошибки влекут ответственность.

  • Альтернативные пути

    • Заключите с соседями письменное соглашение о порядке пользования участком, закрепив за вами часть под домом.
    • Предложите соседям выдел вашей доли в натуре или раздел участка — тогда строите на своём.
    • Обратитесь в местную администрацию за разъяснением порядка пользования и уведомительной процедуры.
    • Проведите межевание и уточните границы, чтобы подтвердить фактическое пользование частью участка под домом.
    • Направьте соседям письменное предложение о соглашении — отказ станет доказательством для суда.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент является единоличным собственником (100 % доли) жилого дома 1960 года постройки, расположенного на земельном участке, часть которого находится в общей долевой собственности клиента и иных лиц. Дом фактически разрушается, клиент намерен снести его и возвести на том же месте новый. Сособственники участка отказывают в согласии, ссылаясь на общий характер земли. Из этого следует: снос дома как распоряжение личным имуществом клиента не требует согласия соседей, однако новое строительство на общем участке затрагивает права всех сособственников и по общему правилу требует их соглашения либо установленного судом порядка пользования.

Снос дома, находящегося в единоличной собственности клиента

Дом целиком (100 %) принадлежит клиенту, поэтому его снос — это распоряжение собственным имуществом, а не общим имуществом долевых сособственников участка.

  1. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
    — п. 2 ст. 209 ГК РФ

Клиент вправе по своему усмотрению распорядиться принадлежащим ему домом, в том числе снести его. Согласие соседей на сам снос дома (как объекта, находящегося в его единоличной собственности) законом не требуется.

  1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
    — п. 1 ст. 263 ГК РФ

Право сноса принадлежит собственнику земельного участка; на участке, находящемся в долевой собственности, это право каждого из сособственников воплощается через механизм владения и пользования (ст. 247 ГК), а не через запрет на распоряжение собственной постройкой. Ключевой момент, который разделяет исход дела: находится ли дом в границах части участка, которой пользуется только клиент (выдел/порядок пользования), либо на доле, пользование которой оспаривается соседями.

Вывод

Снести принадлежащий клиенту дом без согласия соседей он вправе: дом — его личное имущество, а не объект долевой собственности. Однако снос возможен только при соблюдении градостроительной процедуры (уведомление о планируемом сносе) — согласие сособственников на снос дома как на распоряжение чужой долей не требуется.

Использование общего участка под новое строительство: требуется ли согласие соседей

Здесь ситуация принципиально иная: для возведения нового дома на земле, находящейся в общей долевой собственности, действуют правила о долевой собственности.

  1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
    — п. 1 ст. 246 ГК РФ

Строительство нового дома на общем участке — это и распоряжение, и пользование общим земельным участком. Поскольку участок (или его часть, на которой будет стоять новый дом) находится в долевой собственности, размещение на нём капитального объекта затрагивает интересы всех сособственников и по общему правилу требует их соглашения.

  1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
    — п. 1 ст. 247 ГК РФ

При недостижении согласия (именно случай клиента — соседи отказывают) порядок владения и пользования общим имуществом устанавливается судом.

  1. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
    — п. 2 ст. 247 ГК РФ

Каждый участник долевой собственности вправе требовать предоставления ему в пользование части общего участка, соразмерной его доле. Если дом клиента исторически стоит на определённой части участка и эта часть (или доля) фактически находится в его пользовании, суд вправе установить порядок пользования, закрепив за ним эту часть — и на ней новое строительство станет возможным без согласия остальных сособственников.

Вывод

Новое строительство на участке в долевой собственности по общему правилу требует согласия всех сособственников. При отказе соседей клиент вправе обратиться в суд с иском об определении порядка пользования участком (суду общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости) и закрепить за собой часть, соразмерную его доле; после вступления решения в силу строительство на выделенной ему части будет законным без дополнительного согласия соседей.

Градостроительная процедура сноса и нового строительства

Помимо отношений с соседями, клиент обязан соблюсти публично-правовую процедуру, иначе новый дом станет самовольной постройкой.

  1. Снос объекта капитального строительства осуществляется в соответствии с проектом организации работ по сносу объекта капитального строительства после отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с условиями отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения, выданными организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, а также после вывода объекта капитального строительства из эксплуатации в случае, если это предусмотрено федеральными законами.
    — ч. 1 ст. 55.31 ГрК РФ

Снос объекта капитального строительства (под которым понимается и ИЖС) осуществляется по проекту организации работ, после отключения от сетей и с соблюдением мер безопасности. Это техническая обязанность, не зависящая от согласия соседей.

  1. В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также - уведомление о планируемом строительстве), содержащее следующие сведения:
    — ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ

Для нового строительства объекта ИЖС вместо разрешения на строительство действует уведомительный порядок: застройщик подаёт в орган местного самоуправления (через МФЦ, почтой с уведомлением или через Госуслуги) уведомление о планируемом строительстве. Среди обязательных сведений — данные о праве застройщика на земельный участок и о наличии прав иных лиц на него.

  1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
    — п. 1 ст. 222 ГК РФ

Если новое строительство будет начато без уведомления либо на участке, разрешённое использование которого не допускает такого объекта, либо без необходимых согласований — постройка признаётся самовольной. Для клиента это ключевой риск: дом, возведённый на доле в общей собственности без согласия сособственников (когда оно требуется) и/или без уведомления, подпадает под признаки самовольной постройки.

Вывод

Для строительства нового дома клиенту нужно подать уведомление о планируемом строительстве в орган местного самоуправления по месту нахождения участка; снос старого дома выполняется по проекту организации работ с отключением от сетей. Игнорирование уведомительного порядка ведёт к квалификации нового объекта как самовольной постройки со всеми последствиями по ст. 222 ГК РФ.

Последствия самовольного сноса и строительства (ответственность и риски)

Начало работ без согласия соседей и без уведомления влечёт несколько видов последствий.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— абз. 3 п. 2 ст. 222 ГК РФ

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности, не вправе ею распоряжаться и использовать её — то есть построенный без соблюдения порядка дом не станет собственностью клиента и подлежит сносу за его счёт.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Сособственники вправе требовать устранения всяких нарушений их права на общий участок, в том числе через суд (иск об устранении препятствий в пользовании), даже если нарушение не связано с лишением владения.

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
— ст. 7.1 КоАП РФ, п. 12

Если клиент начнёт строить, фактически занимая часть общего участка без согласованного порядка пользования, он рискует стать субъектом административной ответственности за самовольное занятие части земельного участка (штраф для граждан, исчисляемый от кадастровой стоимости, но не менее 5 000 руб.).

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9 1 настоящего Кодекса, - (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 250-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей.
— ст. 19.1 КоАП РФ

Действия клиента по сносу и строительству «вопреки установленному порядку», но без существенного вреда, могут быть квалифицированы и как самоуправство (предупреждение или штраф от 100 до 300 руб.).

  1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
    — ст. 15 ГК РФ, п. 1
  1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
    — п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Если своими действиями клиент причинит вред общему имуществу или имуществу соседей (например, повреждение построек, инженерных сетей при сносе), он обязан возместить убытки и вред в полном объёме на основании ст. 15 и 1064 ГК РФ.

Вывод

Начало сноса и строительства без соблюдения порядка несёт риски: новый дом будет считаться самовольной постройкой и подлежит сносу за счёт клиента; возможны административные штрафы (ст. 7.1, 19.1 КоАП РФ) и взыскание убытков сособственниками. Безопасный путь — сначала оформить порядок пользования участком (соглашение или решение суда) и подать уведомление о строительстве.

Основание права клиента пользоваться землёй под домом и защита при отказе соседей

Право клиента стоять на земле домом и строить на ней связано с судьбой его доли в участке и с принципом единства судьбы постройки и участка.

  1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
    — п. 1 ст. 271 ГК РФ
  1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
    — п. 1 ст. 35 ЗК РФ

Если дом расположен на чужой (в т.ч. общей) земле, собственник здания вправе пользоваться предоставленной под него частью участка; при переходе прав на недвижимость право пользования соответствующей частью участка сохраняется на прежних условиях. Это значит, что клиент, как собственник дома, имеет правовую связь с землёй под домом, а его статус сособственника участка даёт ему долю, соразмерную вкладу в общее имущество.

  1. Земельные споры рассматриваются в судебном порядке. 2. До принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд. ГЛАВА X. ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ И ОЦЕНКА ЗЕМЛИ
    — п. 1 ст. 64 ЗК РФ

При отказе соседей дать согласие спор разрешается в судебном порядке: земельные споры рассматриваются судом, а согласие, не полученное добровольно, может быть восполнено решением суда об определении порядка пользования участком или о выделе доли.

Вывод

Право клиента пользоваться частью участка под домом следует из его доли в праве на участок и ст. 271 ГК, ст. 35 ЗК. Отказ соседей не является непреодолимым препятствием: при недостижении соглашения порядок пользования устанавливается судом (иск в суд общей юрисдикции по месту нахождения участка).

Снести старый дом вы вправе без согласия соседей, поскольку он на 100% принадлежит вам, а вот для строительства нового дома на общей долевой земле согласие сособственников по общему правилу требуется — при их отказе порядок пользования участком придётся устанавливать через суд.

Снос дома, оформленного на вас целиком, является распоряжением вашим личным имуществом (п. 2 ст. 209 ГК РФ) и не требует согласия остальных собственников земельного участка. Право сноса принадлежит вам как собственнику дома и сособственнику участка (п. 1 ст. 263 ГК РФ). Однако снос объекта капитального строительства должен выполняться по проекту организации работ после отключения дома от сетей инженерно-технического обеспечения (ч. 1 ст. 55.31 ГрК РФ).

Строительство нового дома на участке, находящемся в общей долевой собственности, — это уже пользование и распоряжение общим имуществом, которое по общему правилу осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ). По общему правилу без согласия соседей начинать стройку нельзя; исключение — установленный судом порядок пользования, закрепляющий за вами соответствующую часть участка. При недостижении согласия порядок владения и пользования общим участком устанавливается судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Вы как участник долевой собственности вправе требовать предоставления вам в пользование части общего участка, соразмерной вашей доле (п. 2 ст. 247 ГК РФ). Суд вправе закрепить за вами часть участка, соразмерную доле (п. 2 ст. 247 ГК РФ); вопрос о том, достаточно ли этого для нового строительства без согласия соседей, требует дополнительного обоснования.

Для нового строительства объекта ИЖС разрешение на строительство не требуется, но действует уведомительный порядок: вы обязаны подать в орган местного самоуправления (лично, через МФЦ, почтой с уведомлением или через Госуслуги) уведомление о планируемом строительстве (ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ). Если начать строительство без уведомления либо без необходимых согласований, новый дом будет квалифицирован как самовольная постройка (п. 1 ст. 222 ГК РФ). В этом случае вы не приобретёте на него право собственности, не сможете им распоряжаться и использовать (абз. 3 п. 2 ст. 222 ГК РФ); вопрос о сносе решается по правилам ст. 222 ГК РФ.

Если вы начнёте работы без согласия соседей и без уведомления, возможны следующие последствия:

  • сособственники вправе подать иск об устранении препятствий в пользовании общим участком (ст. 304 ГК РФ);
  • вас могут привлечь к административной ответственности за самовольное занятие части земельного участка — штраф для граждан от 1 до 1,5% кадастровой стоимости участка, но не менее 5 000 руб. (ст. 7.1 КоАП РФ);
  • возможна квалификация действий как самоуправства — предупреждение или штраф от 100 до 300 руб. (ст. 19.1 КоАП РФ);
  • при причинении вреда общему имуществу или имуществу соседей вы обязаны возместить убытки и вред в полном объёме (п. 1 ст. 15, п. 1 ст. 1064 ГК РФ).

Ваше право пользоваться частью участка под домом следует из вашей доли в праве на участок, а также из принципа единства судьбы здания и участка: собственник здания, находящегося на чужом (в том числе общем) участке, имеет право пользования предоставленной под эту недвижимость частью участка (п. 1 ст. 271 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ). Отказ соседей не является непреодолимым препятствием — земельные споры рассматриваются в судебном порядке (п. 1 ст. 64 ЗК РФ).

Пошаговые действия

  1. Закажите проект организации работ по сносу старого дома и получите условия отключения от сетей инженерно-технического обеспечения в эксплуатирующих организациях (ч. 1 ст. 55.31 ГрК РФ). Согласие соседей на снос не требуется.

  2. Попробуйте заключить с соседями письменное соглашение о порядке пользования общим участком, закрепив за вами часть, на которой стоит дом и планируется новое строительство (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Если соседи согласны — оформите соглашение письменно.

  3. При отказе соседей подайте иск в суд общей юрисдикции по месту нахождения земельного участка об определении порядка пользования общим участком, требуя предоставить вам в пользование часть, соразмерную вашей доле (п. 2 ст. 247 ГК РФ, п. 1 ст. 64 ЗК РФ). К иску приложите документы о праве собственности на дом и долю в участке, кадастровые документы, доказательства фактического пользования частью участка под домом.

  4. После вступления решения суда в силу (или при наличии письменного соглашения сособственников) подайте в орган местного самоуправления по месту нахождения участка уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС — лично, через МФЦ, почтой с уведомлением или через Госуслуги (ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ).

  5. Только после получения положительного ответа на уведомление приступайте к строительству нового дома. Не начинайте стройку до урегулирования вопроса с соседями и подачи уведомления — иначе новый дом будет признан самовольной постройкой (п. 1, абз. 3 п. 2 ст. 222 ГК РФ) с риском сноса за ваш счёт, административных штрафов (ст. 7.1, 19.1 КоАП РФ) и взыскания убытков (ст. 15, 1064 ГК РФ).