Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте договор субаренды и согласие арендатора: допускают ли они застройку переданной части.
  2. 2
    Получите письменное согласие арендатора всего участка на застройку и обращение за ГПЗУ. Подходящего шаблона для этой задачи не найдено.
  3. 3
    Подайте заявление о выдаче ГПЗУ в местную администрацию лично, через МФЦ или электронно.descriptionЗаявление
  4. 4
    При устном отказе требуйте письменный отказ в приёме заявления или выдаче ГПЗУ.
  5. 5
    Обжалуйте письменный отказ в вышестоящий орган или прокуратуру, ссылаясь на п. 16 ст. 1 ГрК РФ.
  6. 6
    При безрезультатности обжалования подайте административный иск в районный суд в течение трёх месяцев.

Документы и доказательства

  • Зарегистрированный договор субаренды части участка с описанием границ.
  • Согласие арендатора (собственника) на застройку переданной части участка.
  • Договор аренды всего участка — подтверждение полномочий арендатора.
  • Выписка из ЕГРН на весь земельный участок с кадастровым номером.
  • Документы о виде разрешённого использования участка (допускает строительство).

  • Когда нужен адвокат

    • Если администрация отказала устно и письменный отказ не получен: Администрация отказала устно — без письменного отказа защита прав невозможна.
    • Если договор субаренды не содержит прямого разрешения на застройку переданной части: Договор субаренды не содержит прямого разрешения на застройку переданной части участка.
    • Если согласие арендатора (собственника) отсутствует или оформлено ненадлежаще: Согласие арендатора (собственника) на застройку отсутствует или оформлено ненадлежаще.
    • ГПЗУ требуется на часть участка, а не на весь участок — практика спорна.
    • Если планируется обжалование отказа в суде по гл. 22 КАС РФ: Планируете обжаловать отказ в суде по гл. 22 КАС РФ — без юриста высок риск пропуска трёхмесячного срока.
    • Если задержка строительства повлекла убытки и планируется их взыскание: Задержка строительства грозит убытками — их взыскание требует судебного представительства.

  • Альтернативные пути

    • Подайте заявление о ГПЗУ совместно с арендатором всего участка — он безусловный правообладатель по ч. 5 ст. 57.3 ГрК РФ.
    • Запросите у арендатора письменное согласие на застройку вашей части и на обращение за ГПЗУ.
    • Проверьте договор субаренды: допускает ли он строительство именно на переданной части участка.
    • Подайте заявление через МФЦ или электронно — письменный отказ в приёме проще зафиксировать.
    • При устном отказе направьте заявление почтой с описью вложения — получите письменный ответ.

  • Региональные особенности

    • Уточните в местной администрации порядок подачи через МФЦ или электронно.
    • Требуйте письменный отказ администрации — без него обжалование затруднено.
    • Далее — в районный суд в порядке гл. 22 КАС РФ в течение трёх месяцев.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент является субарендатором части земельного участка на основании зарегистрированного договора субаренды; участок имеет вид разрешённого использования, допускающий строительство. Администрация отказывает в приёме заявления о выдаче градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), ссылаясь на то, что обращаться вправе только собственник или арендатор всего участка. Юридически значимо, что договор субаренды зарегистрирован, а цель использования участка — строительство: это означает, что субарендатор обладает производным правом пользования частью участка и потенциально выступает застройщиком, которому ГПЗУ необходим для проектирования и получения разрешения на строительство.

Затронутые правоотношения:

  • Земельные (субаренда части участка) — определяют объём прав клиента на переданную часть участка и наличие либо отсутствие права застройки; от этого зависит, может ли он претендовать на получение ГПЗУ.
  • Градостроительные (выдача ГПЗУ) — устанавливают, кто признаётся заявителем при обращении за ГПЗУ и в отношении какого объекта (весь участок или его часть) документ выдаётся; это ключевой блок для оценки правомерности отказа администрации.
  • Процедурные (порядок подачи заявления и отказа) — определяют форму обращения, срок выдачи ГПЗУ и основания отказа; нарушение процедуры даёт основание для обжалования.
  • Защитные (обжалование отказа) — позволяют оспорить незаконный отказ в административном порядке и в суде, а при наличии убытков — требовать их возмещения.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  • Содержание договора субаренды и согласия арендатора (собственника) — предусматривает ли субаренда право на строительство именно на переданной части участка. Если да — отказ администрации по мотиву статуса субарендатора части неправомерен; если нет — отказ может быть законным.
  • Предмет субаренды — часть участка с описанием границ; ГПЗУ по общему правилу готовится на весь земельный участок как объект кадастрового учёта, поэтому технически правильный путь — получение ГПЗУ в отношении всего участка, при необходимости совместно с арендатором.
  • Наличие письменного отказа администрации — необходимо для обжалования; срок судебного обжалования составляет три месяца со дня, когда стало известно о нарушении прав.
  • Вид разрешённого использования участка — допускает строительство, что подтверждает правовую потребность субарендатора в ГПЗУ для проектирования и последующего получения разрешения на строительство.

Кто вправе обратиться за градостроительным планом земельного участка

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — это документ, выдаваемый в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для проектирования и строительства:

  1. Градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.
    — ч. 1 ст. 57.3 ГрК РФ

Кто вправе обратиться за ГПЗУ, определяет ч. 5 ст. 57.3 ГрК РФ. Закон называет в качестве заявителя «правообладателя земельного участка»:

В целях получения градостроительного плана земельного участка правообладатель земельного участка , иное лицо в случае, предусмотренном частью 1 1 или 1 2 настоящей статьи, обращаются с заявлением в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Заявление о выдаче градостроительного плана земельного участка может быть направлено в орган местного самоуправления в форме электронного документа, подписанного электронной подписью, или подано заявителем через многофункциональный центр. (В редакции федеральных законов от 02.08.2019 № 283-ФЗ, от 27.12.2019 № 472-ФЗ, от 25.12.2023 № 627-ФЗ) 6. Орган местного самоуправления в течение четырнадцати рабочих дней после получения заявления, указанного в части 5 настоящей статьи, осуществляет подготовку, регистрацию градостроительного плана земельного участка и выдает его заявителю. Градостроительный план земельного участка выдается заявителю без взимания платы. Градостроительный план земельного участка выдается в форме электронного документа, подписанного электронной подписью, если это указано в заявлении о выдаче градостроительного плана земельного участка. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 472-ФЗ) 6 1 .
— ч. 5 ст. 57.3 ГрК РФ

Срок и безвозмездность выдачи установлены ч. 6 ст. 57.3 ГрК РФ:

  1. Орган местного самоуправления в течение четырнадцати рабочих дней после получения заявления, указанного в части 5 настоящей статьи, осуществляет подготовку, регистрацию градостроительного плана земельного участка и выдает его заявителю. Градостроительный план земельного участка выдается заявителю без взимания платы.
    — ч. 6 ст. 57.3 ГрК РФ

Ключевой правовой вопрос здесь — входит ли субарендатор части участка в понятие «правообладатель земельного участка». Сама ст. 57.3 ГрК РФ это понятие не раскрывает, а ГПЗУ по своему содержанию привязан к земельному участку как объекту кадастрового учёта — в нём отражаются границы участка и его кадастровый номер:

  1. о границах земельного участка и о кадастровом номере земельного участка (при его наличии) или в случаях, предусмотренных частями 1 1 и 1 2 настоящей статьи, о границах образуемого земельного участка, указанных в утвержденной схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории
    — п. 2 ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ

Из этого следует принципиальное ограничение: ГПЗУ готовится на весь земельный участок (объект недвижимости с кадастровым номером), а не на его произвольную часть. Выдача ГПЗУ «на часть участка» возможна только в случаях, прямо предусмотренных ч. 1.1 и 1.2 ст. 57.3 ГрК РФ (до образования участка — по схеме расположения/проекту межевания, в отношении образуемых участков).

Вывод по вопросу: субарендатор части участка, строго говоря, является правообладателем не «земельного участка», а права аренды на его часть. Поэтому формальная позиция администрации (заявление принимают только от собственника или арендатора всего участка) частично опирается на привязку ГПЗУ к объекту кадастрового учёта. Однако решающее значение имеет не то, кто «титульный» правообладатель, а то, имеет ли субарендатор право на застройку/проектирование на этой части — см. следующий блок.

Объём прав субарендатора части участка и его право на проектирование/строительство

Правовая природа субаренды: арендатор передаёт производное право пользования с согласия арендодателя:

  1. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
    — п. 2 ст. 615 ГК РФ

Для земельных участков в публичной собственности действует специальная норма о передаче арендных прав без согласия арендодателя при условии уведомления (в пределах срока договора):

  1. Арендатор земельного участка, за исключением участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права на земельный участок в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
    — п. 5 ст. 22 ЗК РФ

Понятие застройщика в градостроительном законодательстве не ограничено собственником или арендатором всего участка — застройщиком признаётся лицо, обеспечивающее строительство на «принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя»:

  1. застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом", Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос", органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика или которому в соответствии со статьей 13 3 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" передали на основании соглашений свои функции застройщика ) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику;
    — п. 16 ст. 1 ГрК РФ

Применительно к фактам клиента это означает: субарендатор части участка, чей договор субаренды зарегистрирован и предусматривает право на строительство (участок предназначен для строительства), потенциально выступает застройщиком и субъектом, которому нужен ГПЗУ для проектирования. Право заказать ГПЗУ и получить разрешение на строительство производно от права застройки, а не от того, арендован ли «весь» участок или «часть».

Ключевая развилка, от которой зависит исход:

  • Если договор субаренды и согласие арендатора (и/или собственника) прямо допускают застройку именно на переданной части — отказ администрации со ссылкой на статус субарендатора части неправомерен: субарендатор вправе обратиться за ГПЗУ, а при необходимости — и за выдачей ГПЗУ в отношении всего участка добиваться его получения (при согласии арендатора).
  • Если субаренда части не предполагает права на застройку (например, часть передана только для размещения временного объекта, складирования и т.п.) — администрация вправе отказать, поскольку у заявителя нет права, для реализации которого запрашивается ГПЗУ.

Вывод по вопросу: сам по себе статус «субарендатора части участка» не является законным основанием отказа в выдаче ГПЗУ. Отказ правомерен только при отсутствии у субарендатора права на застройку/проектирование на данной части. При наличии регистрации договора субаренды и строительного назначения участка — отказ администрации подлежит обжалованию.

ГПЗУ для проектирования и разрешения на строительство; последствия отказа

Разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации установленным требованиям и даёт застройщику право строить:

  1. Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1 1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства
    — ч. 1 ст. 51 ГрК РФ

ГПЗУ выдаётся бесплатно, в течение 14 рабочих дней, заявителю (ч. 6 ст. 57.3 ГрК РФ), а заявление может быть подано в орган местного самоуправления по месту нахождения участка или через МФЦ/электронно (ч. 5 ст. 57.3 ГрК РФ).

Что это означает для клиента практически:

  1. Для проектирования и получения разрешения на строительство ГПЗУ нужен в отношении того участка, где будет строиться объект. Поскольку клиент арендует лишь часть участка, а ГПЗУ готовится на весь участок (объект кадастрового учёта), технически правильный путь — получать ГПЗУ в отношении всего участка. Добиться этого субарендатору части проще всего при согласии и совместно с арендатором (правообладателем всего участка): именно арендатор всего участка безусловно признаётся правообладателем по ч. 5 ст. 57.3 ГрК РФ.
  2. Отказ администрации со ссылкой на то, что «заказать может только собственник или арендатор всего участка», надлежит получить в письменной форме и обжаловать: в вышестоящий орган/прокуратуру, а затем — в суд в порядке административного судопроизводства (гл. 22 КАС РФ, заявление о признании решения незаконным; срок обращения — три месяца со дня, когда стало известно о нарушении прав).
  3. Гражданско-правовое последствие: незаконный отказ в выдаче ГПЗУ, повлёкший задержку проектирования и строительства, даёт право требовать возмещения убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ (при наличии подтверждённых расходов/упущенной выгоды), а также компенсации морального вреда, если заявитель — гражданин.

Вывод по вопросу: отказ в приёме заявления от субарендатора части участка только по мотиву его статуса неправомерен, если субарендатор имеет право застройки на этой части. Практически надёжнее получать ГПЗУ совместно с арендатором всего участка либо добиваться выдачи через обжалование письменного отказа; при незаконном отказе возможны взыскание убытков и процентов по ст. 395 ГК РФ, а срок на судебное обжалование — три месяца.

Прямой ответ: отказ администрации принимать заявление от субарендатора части участка только по мотиву его статуса неправомерен, если договор субаренды и согласие арендатора (собственника) допускают застройку на переданной части — этот факт нужно проверить по документам клиента. П. 16 ст. 1 ГрК РФ позволяет считать субарендатора потенциальным застройщиком, однако ч. 5 ст. 57.3 ГрК РФ прямо называет заявителем правообладателя земельного участка; вывод о праве субарендатора части на ГПЗУ является толкованием, а не буквой закона.

Развёрнутый вывод по ситуации:

1. По праву субарендатора части участка обратиться за ГПЗУ.
Формально ч. 5 ст. 57.3 ГрК РФ называет заявителем «правообладателя земельного участка», а ГПЗУ привязан к участку как объекту кадастрового учёта (п. 2 ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ). Однако п. 16 ст. 1 ГрК РФ признаёт застройщиком лицо, обеспечивающее строительство на участке иного правообладателя. Субарендатор части может рассматриваться как застройщик по п. 16 ст. 1 ГрК РФ, что даёт основание оспаривать отказ, но прямого права на ГПЗУ в ст. 57.3 ГрК РФ для субарендатора части не установлено. Сам по себе статус «субарендатора части» законным основанием отказа не является.

2. По условиям, при которых отказ администрации правомерен.
При отсутствии у субарендатора права застройки отказ, вероятно, будет признан обоснованным, поскольку запрашиваемый ГПЗУ не связан с реализацией его прав (например, часть передана для временного объекта, складирования и т.п.). Если же договор субаренды и согласие арендатора (и/или собственника) прямо допускают застройку именно на переданной части — отказ со ссылкой на статус субарендатора части неправомерен; этот факт нужно проверить по документам клиента.

3. По объекту выдачи ГПЗУ.
По смыслу п. 2 ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ ГПЗУ привязан к участку как объекту кадастрового учёта; прямой нормы о выдаче на часть участка нет, поэтому практика исходит из оформления ГПЗУ на весь участок. Ч. 1.1 и 1.2 ст. 57.3 ГрК РФ допускают выдачу ГПЗУ до образования участка; специальной нормы о выдаче ГПЗУ на часть существующего участка не содержится. Поэтому технически правильный путь — получать ГПЗУ в отношении всего участка, надёжнее всего — совместно с арендатором всего участка, который безусловно признаётся правообладателем по ч. 5 ст. 57.3 ГрК РФ.

4. По последствиям незаконного отказа.
Отказ администрации надлежит получить в письменной форме и обжаловать: в вышестоящий орган или прокуратуру, затем — в суд в порядке гл. 22 КАС РФ. Срок обращения в суд — три месяца со дня, когда стало известно о нарушении прав. При незаконном отказе, повлёкшем задержку проектирования и строительства, возможно взыскание убытков и процентов по ст. 395 ГК РФ.

Пошаговые действия

  1. Проверьте договор субаренды и согласие арендатора (собственника). Убедитесь, что они прямо допускают строительство (застройку) на переданной вам части участка. Если такого условия нет — получите письменное согласие арендатора всего участка на застройку и на обращение за ГПЗУ.

  2. Подайте заявление о выдаче ГПЗУ в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (ч. 5 ст. 57.3 ГрК РФ). Заявление можно подать лично, через МФЦ или в форме электронного документа. К заявлению приложите: копию зарегистрированного договора субаренды, документы, подтверждающие право застройки на части участка, согласие арендатора (при наличии).

  3. При устном отказе — требуйте письменный. Отказ в приёме заявления или в выдаче ГПЗУ должен быть оформлен письменно. Без письменного отказа обжалование затруднено.

  4. При получении письменного отказа со ссылкой на статус субарендатора части — обжалуйте его в вышестоящий орган или прокуратуру. Укажите, что п. 16 ст. 1 ГрК РФ признаёт застройщиком лицо, строящее на участке иного правообладателя, что даёт основание оспаривать отказ.

  5. Если досудебное обжалование не дало результата — обращайтесь в суд в порядке административного судопроизводства (гл. 22 КАС РФ) с заявлением о признании решения (отказа) незаконным. Срок обращения — три месяца со дня, когда вам стало известно о нарушении прав.

  6. Параллельно рассмотрите вариант получения ГПЗУ совместно с арендатором всего участка. Поскольку практика исходит из оформления ГПЗУ на весь участок (п. 2 ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ), заявление от арендатора всего участка (или совместное) снимает спор о статусе заявителя и ускоряет процедуру.

  7. При незаконном отказе, повлёкшем убытки (задержка проектирования, строительства), зафиксируйте расходы и упущенную выгоду — после признания отказа незаконным вы вправе требовать возмещения убытков и процентов по ст. 395 ГК РФ.