Можно ли приватизировать земельный участок, выданный в 1970 году, если документы сохранились не полностью и земля находится в пользовании

Сохранилось ли право пользования участком 1970 года и можно ли его переоформить в собственность

Право пользования землёй, возникшее у вас (или вашего правопредшественника) в 1970 году, закон прямо охраняет как ранее возникшее и сохраняющееся.

Права на землю, не предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации , подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации . Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации , сохраняется. Право пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, приобретенное гражданином до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации , сохраняется. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ )
— п. 1 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ

Для вас это означает: если участок был предоставлен гражданину до 30 октября 2001 года на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, это право не утратилось и после введения в действие Земельного кодекса — его не нужно «восстанавливать», оно продолжает действовать. При этом такое право подлежит переоформлению в собственность, и закон не устанавливает для граждан пресекательного срока на такое переоформление (в отличие от юридических лиц, которым в п. 2 той же статьи срок был установлен).

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
— ч. 1 ст. 69 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Из этого следует: если право на участок возникло до 1998 года, оно признаётся юридически действительным даже при полном отсутствии записи в ЕГРН. Регистрация права собственности проводится по вашему желанию — вы вправе, а не обязаны её осуществить, и отсутствие «свежих» документов само по себе права не прекращает.

Однако ключевой юридический факт, который надо установить, — в каком именно праве и кому именно участок выделялся в 1970 году. Если участок выделялся предприятию (для коллективного сада, подсобного хозяйства работников), а не лично гражданину, то право на землю у гражданина возникает не напрямую из решения исполкома, а через распределение участка ему как члену/работнику — и тогда применяется иная процедура (предоставление из участка, ранее выделенного организации). Если же участок выделялся лично гражданину в пользование — действует прямое переоформление в порядке, описанном ниже.

Вывод: само право пользования участком давности не имеет и не утратилось — для граждан переоформление ранее возникшего права в собственность сроком не ограничено, поэтому «опоздать» с приватизацией вы не могли. Но способ оформления зависит от того, кому в 1970 году реально предоставлялся участок — этот факт нужно подтвердить документально.

Какими документами подтверждается ваше право при утрате части бумаг

Закон прямо перечисляет документы, по которым вносится запись о ранее учтённом участке и регистрируется ранее возникшее право, — среди них именно те, которые у вас сохранились.

документа (копии документа, заверенной в порядке, установленном федеральным законом), устанавливающего или подтверждающего право на объект недвижимости, в том числе документа, указанного в пункте 9 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и представленного заинтересованным лицом при его обращении с соответствующим заявлением в орган регистрации прав;
— п. 2 ч. 5 ст. 69 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Для вас это означает: документ, устанавливающий или подтверждающий право (к которому закон прямо относит документы, указанные в п. 9 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ — акты органов власти о предоставлении участка, выписки из похозяйственной книги и иные), является достаточным и допустимым основанием для регистрации ранее возникшего права. Ваша старая выписка из решения исполкома и запись в похозяйственной книге — это не «второстепенные» бумаги, а предусмотренные законом правоустанавливающие документы.

Статья 69 того же закона дополнительно закрепляет, что сведения о ранее учтённом участке вносятся и по запросам регистратора к органам власти, БТИ и архивам — то есть недостающие документы могут быть восполнены без вас.

Практическая развилка по доказательствам:

• если оригинал решения исполкома в архиве сохранён — достаточно получить заверенную архивную выписку/копию;
• если похозяйственная книга ведётся в администрации поселения — заверенная выписка из неё признаётся правоустанавливающим документом;
• если утрачено и то, и другое — регистратор вправе сам запросить сведения у органа, выдавшего документ, и у органа техинвентаризации (ч. 5–6 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ).

Вывод: сохранившихся у вас документов (выписка из решения исполкома + запись в похозяйственной книге) по прямому указанию закона достаточно, чтобы подтвердить и поставить на учёт ранее возникшее право. Отсутствие полного комплекта бумаг не является препятствием: недостающее восполняется через архив, администрацию поселения или запросы органа регистрации.

С чего начинать и в какой орган обращаться

Оформление идёт по процедуре предоставления участка без проведения торгов — через уполномоченный орган (местную администрацию либо орган субъекта/Росимущество в зависимости от того, в чьей собственности земля).

1. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
   — п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ

Для вас это означает: приватизация участка, находящегося в государственной/муниципальной собственности, оформляется решением уполномоченного органа (а не только регистрацией в Росреестре). Первый шаг — обратиться с заявлением о предоставлении участка в собственность бесплатно в администрацию муниципального образования по месту нахождения участка.

1. В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указываются: 1) фамилия, имя, отчество, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина); 2) наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц, идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо; 3) кадастровый номер испрашиваемого земельного участка; 4) основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39 3 , статьей 39 5 , пунктом 2 статьи 39 6 или пунктом 2 статьи 39 10 настоящего Кодекса оснований; 5) вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка указанному заявителю допускается на нескольких видах прав; 6) реквизиты решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае, если земельный участок предоставляется взамен земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд; 7) цель использования земельного участка; 8) реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования и (или) проекта планировки территории в случае, если земельный участок предоставляется для размещения объектов, предусмотренных этим документом и (или) этим проектом; 9) реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок образовывался или его границы уточнялись на основании данного решения; 10) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.
   — п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ

В заявлении нужно указать кадастровый номер участка, основание предоставления (переоформление ранее возникшего права пользования / п. 1 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ), вид права (собственность) и цель использования. Если участок ещё не стоит на кадастровом учёте и его границы не уточнены — сначала придётся провести подготовку схемы расположения участка и межевание (кадастровый инженер), поскольку без кадастрового номера и установленных границ заявление рассматриваться не сможет.

1. В срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39 16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: (В редакции Федерального закона от 05.12.2022 № 509-ФЗ) 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39 16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.
   — п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ

Заявление рассматривается в течение 20 дней: орган либо направляет проект решения о предоставлении в собственность бесплатно, либо отказывает с указанием всех оснований (перечень — ст. 39.16 ЗК РФ). Если участок потребуется образовать или уточнить границы — сроки удлиняются на процедуру предварительного согласования.

Вывод: начинать надо с получения/уточнения кадастровых данных об участке (постановка на учёт, межевание), затем подать в администрацию заявление о предоставлении участка в собственность бесплатно; орган обязан рассмотреть его в 20-дневный срок и либо предоставить участок решением, либо дать мотивированный отказ.

Ветка «на участке стоит ваш жилой дом»: исключительное право собственника дома

Если на участке расположен жилой дом, принадлежащий вам (или вашему правопредшественнику), действует более сильное основание — исключительное право собственника здания на приобретение земли.

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
   — п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

Для вас это означает: если вы — собственник дома на участке, то именно вы имеете исключительное право приобрести участок под ним в собственность (или в аренду), и предоставить его «на сторону» без вашего согласия нельзя. При этом, если право на дом возникло до 1998 года и не регистрировалось, оно признаётся действительным в силу ч. 1 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ — то есть дом также может быть оформлен как ранее учтённый объект одновременно с участком.

Развилка, от которой зависит исход:

• если право собственности на дом у вас есть и подтверждено (в т.ч. как ранее возникшее) — вы приобретаете участок как собственник здания в порядке ст. 39.20 ЗК РФ, что является самостоятельным и безусловным основанием;
• если дом не оформлен и числится лишь как самовольная/неучтённая постройка — право на участок придётся обосновывать только через переоформление права пользования (п. 1 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ), а дом — оформлять отдельно (упрощённая регистрация/легализация по давности);
• если участок был выделен предприятию, а не вам лично — исключительное право по ст. 39.20 ЗК РФ применимо только при наличии права на дом, тогда как «голое» членство/работа на предприятии такого права не даёт.

Вывод: наличие оформленного права на жилой дом даёт вам исключительное право приобрести участок в собственность (ст. 39.20 ЗК РФ) — это самый надёжный путь; если право на дом не зарегистрировано, его нужно оформить параллельно (в том числе как ранее возникшее по ч. 1 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ), после чего право на землю следует из права на дом.

Что делать при отказе администрации: судебное обжалование

Если уполномоченный орган откажет в предоставлении участка (или не ответит), отказ обжалуется в суд в порядке административного судопроизводства.

1. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.
   — ч. 1 ст. 218 КАС РФ

Для вас это означает: отказ в переоформлении участка — это решение органа публичной власти, которое оспаривается административным иском в районный суд по месту нахождения органа (или по месту вашего жительства). Досудебное обращение к вышестоящему органу не является обязательным условием для подачи иска, если иное прямо не установлено законом.

1. Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
   — ч. 1 ст. 219 КАС РФ

Для вас это означает: иск об оспаривании отказа нужно подать в течение трёх месяцев со дня, когда вам стало известно о нарушении права (обычно — со дня получения решения об отказе). Пропуск этого срока без уважительных причин — самостоятельное основание для отказа в удовлетворении требований, поэтому при получении отказа не тяните с обращением в суд.

Важное дополнение по судебной защите: если спор состоит не в незаконности отказа, а в самом факте возникновения права (утрачен документ, неясно, кому выделялся участок), применяется не оспаривание, а установление факта, имеющего юридическое значение (факт владения и пользования недвижимостью — гл. 28 ГПК РФ), либо иск о признании права собственности. Выбор между этими процессуальными формами зависит от того, что именно оспаривается.

Вывод: любой отказ администрации в предоставлении участка подлежит судебному обжалованию подачей административного иска в суд в течение 3 месяцев со дня получения отказа; если же проблема в отсутствии/противоречивости документов — ставится вопрос об установлении юридического факта владения или о признании права собственности в исковом порядке.

Деньги и риски: госпошлина, плата за участок, налог

Переоформление ранее возникшего права пользования в собственность в вашей ситуации производится бесплатно — вы не покупаете участок, а реализуете уже существующее право, поэтому выкупной цены (кадастровой стоимости как выкупа) в этом случае нет. Плата возможна только в альтернативных сценариях: если участок нельзя предоставить бесплатно (например, земля лесного фонда, изъятая из оборота либо участок не подпадает ни под одно основание ст. 39.5 ЗК РФ) — тогда возможна аренда или выкуп за плату.

1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" . (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. 3. Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.
   — ст. 25 ЗК РФ, п. 1

Для вас это означает: право собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре, и именно на этом этапе уплачивается госпошлина. За государственную регистрацию права собственности на земельный участок для физического лица пошлина составляет, как правило, 350 рублей за участки, предназначенные для ЛПХ, ИЖС, садоводства и огородничества (ст. 333.33 НК РФ); точный размер зависит от назначения участка. После регистрации у вас возникает обязанность по уплате земельного налога (ст. 388–390 НК РФ).

Риски, которые нельзя игнорировать:

• если участок не стоит на кадастровом учёте и не отмежёван — без межевания (затраты на кадастрового инженера) заявление о предоставлении/регистрации не пройдёт;
• если участок попадает в земли, изъятые из оборота или ограниченные в обороте (например, лесной фонд, водоохранная зона, земли обороны), либо зарезервирован для госнужд — в предоставлении законно откажут (ст. 39.16 ЗК РФ);
• если участок используется не по назначению или занят сверх предельных норм — возможны отказ и претензии вплоть до изъятия/штрафа;
• до оформления права собственности длительное фактическое пользование без регистрации само по себе не образует титула, а в случае спора с администрацией о принадлежности участка потребуется судебное подтверждение права.

Вывод: сама приватизация участка в вашей ситуации бесплатна, вы платите только госпошлину за регистрацию (обычно 350 руб.) и впоследствии — земельный налог; главные финансовые затраты — на кадастровые работы (межевание и постановку на учёт), а основные риски отказа связаны с правовым статусом земли (оборот/резервирование) и неуточнёнными границами.