Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Установление прав на земельные участки

Можно ли строить капитальный гараж и баню на участке ИЖС в придорожной полосе и охранной зоне автодороги при ограничении по статье 56 Земельного кодекса, если участок в собственности до введения ограничения и отступ от дороги соблюдён?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Закажите выписку из ЕГРН и уточните вид и реквизиты зоны ограничения.descriptionЗаявление в Росреестр
  2. 2
    Уточните в местной администрации категорию дороги и её расположение в границах населённого пункта.descriptionЗаявление в местную администрацию
  3. 3
    Если дорога в границах населённого пункта — уточните, применяется ли придорожная полоса, и согласуйте возможность строительства с дорожниками или администрацией.
  4. 4
    Если придорожная полоса применима — направьте владельцу дороги заявление о письменном согласовании строительства.descriptionЗаявление
  5. 5
    При отказе проверьте, входит ли он в исчерпывающие основания ч. 8.4 ст. 26 ФЗ № 257-ФЗ.
  6. 6
    Если получен отказ владельца дороги либо запись в ЕГРН нарушает права: Незаконный отказ обжалуйте в суд; ограничение по ст. 56 ЗК РФ также обжалуется в суде.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на участок с реквизитами зарегистрированной зоны (вид, границы, номер).
  • Выписка из ЕГРН или справка о категории и границах населённого пункта по месту участка.
  • Сведения о категории автодороги и её принадлежности к границам населённого пункта.
  • Документация на автодорогу: границы полосы отвода и наличие придорожной полосы.
  • Если придорожная полоса применима и согласование получено: Письменное согласование владельца автодороги на строительство (при применении придорожной полосы).
  • Схема планировочной организации участка с отступами от дороги и границ зон.

  • Сроки и риски

    • Проверьте, в границах ли населённого пункта дорога: для таких дорог придорожные полосы не устанавливаются.
    • Если придорожная полоса применима — получите письменное согласование владельца дороги до начала работ.
    • Риск: строительство без согласования при действующей придорожной полосе — основание для отказа и претензий владельца дороги.
    • Риск: возведение при нарушении ограничений ЗОУИТ грозит квалификацией как самовольная постройка (ст. 222 ГК РФ).
    • Отказ в согласовании обжалуйте в суд: перечень оснований отказа исчерпывающий (ч. 8.4 ст. 26 ФЗ № 257-ФЗ).

  • Чего не делать

    • Не отказывайтесь от капитального гаража и бани из-за записи в ЕГРН — сама по себе она строительство не запрещает.
    • Не считайте запись по ст. 56 ЗК РФ запретом — она лишь указывает вид ограничения, а не конкретный запрет.
    • Не возводите объекты, не выяснив, какая именно зона внесена в ЕГРН и её реквизиты.
    • Не игнорируйте согласование с владельцем дороги, если участок действительно в границах придорожной полосы.
    • Не начинайте стройку до письменного согласования с владельцем автодороги при действующей придорожной полосе.
    • Не путайте полосу отвода дороги с вашим участком — запрет п. 3 ст. 25 ФЗ № 257-ФЗ к вам не применяется.

  • Когда нужен адвокат

    • Если владелец дороги отказал в согласовании: Владелец дороги отказал в согласовании — без адвоката отказ по ч. 8.4 ст. 26 № 257-ФЗ сложно оспорить.
    • Если из выписки ЕГРН невозможно установить вид и реквизиты зоны: В ЕГРН неясно, какая именно зона внесена — нужен юрист для запроса и анализа реестрового дела.
    • Если дорога расположена вне границ населённого пункта: Дорога оказалась вне границ населённого пункта — спор о применимости придорожной полосы ведёт адвокат.
    • Если клиент планирует оспаривать ограничение в суде: Планируете оспаривать само ограничение по п. 7 ст. 56 ЗК РФ — судебный спор требует представителя.
    • Если клиент понёс убытки от ограничения и требует их возмещения: Требуется возмещение убытков от ограничения по ст. 57 ЗК РФ — расчёт и иск лучше поручить адвокату.
    • Если строительство уже начато без согласования: Уже начато строительство и есть риск признания самовольной постройкой по ст. 222 ГК РФ — без адвоката не обойтись.

  • Альтернативные пути

    • Запросите в ЕГРН сведения о конкретной зоне: вид, реквизиты, границы — запись по ст. 56 ЗК РФ сама по себе не запрет.
    • При отказе владельца дороги обжалуйте его в суд: основания отказа исчерпывающие (ч. 8.4 ст. 26 ФЗ № 257-ФЗ).
    • Проверьте по документации на дорогу, что участок не входит в полосу отвода — тогда запрет п. 3 ст. 25 не применяется.

  • Региональные особенности

    • Запросите в местной администрации сведения о том, входит ли дорога в границы населённого пункта.
    • Уточните в Росреестре вид и реквизиты зоны, внесённой в ЕГРН по ст. 56 ЗК РФ.
    • Запросите у владельца дороги (орган местного самоуправления или дорожное управление) документацию о полосе отвода.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

  1. Ситуация. Клиент является собственником земельного участка из состава земель населённых пунктов с видом разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства». Участок расположен вдоль автомобильной дороги, расстояние от забора до дороги составляет около 20 метров. В ЕГРН в отношении участка внесена запись об ограничении прав на основании статьи 56 ЗК РФ с указанием на придорожную полосу и охранную зону дороги. Право собственности возникло до появления записи об ограничении. Клиент планирует возвести на участке капитальный гараж и баню на фундаменте. Знакомый утверждает, что при таком ограничении капитальное строительство запрещено полностью и допустимы только некапитальные объекты без фундамента.

    Юридически значимым является то, что участок находится в границах населённого пункта, а автомобильная дорога, вдоль которой он расположен, — в границах того же населённого пункта. С 26.12.2024 в силу прямого указания пункта 1 статьи 26 Федерального закона № 257-ФЗ придорожные полосы для автомобильных дорог, расположенных в границах населённых пунктов, не устанавливаются. Следовательно, ограничение в виде придорожной полосы к участку клиента применяться не должно. Запись в ЕГРН со ссылкой на статью 56 ЗК РФ сама по себе не создаёт запрета капитального строительства — она лишь фиксирует наличие ограничения, содержание которого определяется конкретной зоной или актом. Утверждение знакомого о полном запрете капитальных объектов не основано на законе.

  2. Затронутые правоотношения:

    • Право собственности на земельный участок и правомочие застройки (ст. 209, 263 ГК РФ). Клиент как собственник вправе возводить на участке здания и сооружения при соблюдении градостроительных норм и целевого назначения. Ограничение по статье 56 ЗК РФ не отменяет это правомочие автоматически — оно лишь вводит специальные условия использования, которые в данном случае не содержат запрета капитального строительства.

    • Режим ограничений прав на землю (ст. 56 ЗК РФ). Запись в ЕГРН со ссылкой на эту статью является указанием на вид ограничения, а не на конкретный запрет. Содержание ограничения определяется тем, в какую именно зону с особыми условиями использования территории попал участок и какой режим для неё установлен.

    • Режим придорожных полос автомобильных дорог (ст. 26 ФЗ № 257-ФЗ, Положение о придорожных полосах, утв. Постановлением Правительства РФ от 27.09.2025 № 1486). Для дорог в границах населённых пунктов придорожные полосы не устанавливаются. Даже если бы придорожная полоса применялась, её режим предусматривает не запрет капитального строительства, а обязательное письменное согласование с владельцем дороги, причём отказ возможен только по исчерпывающим основаниям, связанным с безопасностью дорожного движения и возможностью содержания либо реконструкции дороги.

    • Режим полосы отвода автомобильной дороги (ст. 25 ФЗ № 257-ФЗ). В границах полосы отвода размещение зданий, не предназначенных для обслуживания дороги, запрещено. Однако участок клиента находится в частной собственности на расстоянии 20 метров от дороги и не входит в полосу отвода, поэтому данный запрет к нему не применяется.

    • Градостроительные процедуры (ст. 51, 51.1 ГрК РФ). Для гаража и бани как объектов вспомогательного использования на участке ИЖС разрешение на строительство не требуется; для объектов ИЖС действует уведомительный порядок. Ограничение по статье 56 ЗК РФ не вводит дополнительной разрешительной процедуры, кроме возможного согласования с владельцем дороги, если бы придорожная полоса применялась.

  3. Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

    • Участок находится в границах населённого пункта, и дорога также расположена в границах населённого пункта. Это исключает установление придорожной полосы в силу прямого указания пункта 1 статьи 26 ФЗ № 257-ФЗ в действующей редакции. Следовательно, ограничение в виде придорожной полосы к участку клиента не применяется.

    • В ЕГРН внесена запись об ограничении по статье 56 ЗК РФ, но не установлено, какая именно зона зарегистрирована и с какими реквизитами. Сама по себе такая запись не является запретом капитального строительства. Для определения фактического режима необходимо установить вид зоны и её границы, однако при расположении дороги в границах населённого пункта придорожная полоса как основание ограничения отпадает.

    • Участок находится вне полосы отвода автомобильной дороги. Полоса отвода формируется под саму дорогу и не входит в частную собственность, поэтому жёсткий запрет на размещение зданий, не предназначенных для обслуживания дороги, к участку клиента не применяется.

    • Право собственности возникло до появления записи об ограничении. Это означает, что ограничение не может рассматриваться как изначально исключающее правомочие застройки; кроме того, действующее регулирование придорожных полос прямо предусматривает, что установление придорожных полос не влечёт снос ранее размещённых объектов и не влияет на их содержание и ремонт.

    • Планируемые объекты — гараж и баня на фундаменте — являются капитальными объектами вспомогательного использования на участке ИЖС. Для них не требуется разрешение на строительство, а уведомительный порядок применяется к объектам ИЖС. Ограничение по статье 56 ЗК РФ не вводит для них дополнительного запрета; если бы придорожная полоса применялась, требовалось бы только письменное согласование с владельцем дороги, а не отказ от капитального строительства.

Что означает запись в ЕГРН об ограничении по ст. 56 ЗК РФ и есть ли там вообще запрет капитального строительства

Сама по себе ссылка в выписке на ст. 56 ЗК РФ — это указание на вид ограничения права на землю, а не на конкретный запрет строительства. Статья 56 перечисляет, какие ограничения прав на землю могут быть установлены, но запрет возводить капитальные объекты не следует из её текста автоматически — он определяется содержанием конкретной зоны или акта, которым ограничение установлено.

  1. Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. 2. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: 1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; 3) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.
    — п. 1 ст. 56 ЗК РФ

То есть запись в ЕГРН — лишь указание на то, что на участок (или его часть) наложено ограничение, предусмотренное федеральным законом; юридическое содержание этого ограничения (можно ли строить капитальные объекты) определяется тем, в какую именно территорию попал участок и какими актами для этой территории установлен режим. В вашем случае упомянуты «придорожная полоса» и «охранная зона дороги» — это разные правовые режимы с разными последствиями.

Ключевым является вопрос, попал ли участок в границы придорожной полосы автомобильной дороги. С 26.12.2024 Федеральным законом № 485-ФЗ прямо установлено правило о том, что для дорог, расположенных в границах населённых пунктов, придорожные полосы не устанавливаются:

  1. Для автомобильных дорог, за исключением автомобильных дорог четвертой и пятой категорий и автомобильных дорог, расположенных в границах населенных пунктов, устанавливаются придорожные полосы. (В редакции Федерального закона от 26.12.2024 № 485-ФЗ) 2. В зависимости от класса и (или) категории автомобильных дорог с учетом перспектив их развития ширина каждой придорожной полосы устанавливается в размере: 1) семидесяти пяти метров - для автомобильных дорог первой и второй категорий; 2) пятидесяти метров - для автомобильных дорог третьей категории ; (В редакции Федерального закона от 26.12.2024 № 485-ФЗ) 3) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 26.12.2024 № 485-ФЗ) 4) ста метров - для подъездных дорог, соединяющих административные центры (столицы) субъектов Российской Федерации, города федерального значения с другими населенными пунктами, а также для участков автомобильных дорог общего пользования федерального значения, построенных для объездов городов с численностью населения до двухсот пятидесяти тысяч человек; (В редакции Федерального закона от 28.11.2015 № 357-ФЗ) 5) ста пятидесяти метров - для участков автомобильных дорог, построенных для объездов городов с численностью населения свыше двухсот пятидесяти тысяч человек. 3.
    — п. 1 ст. 26 ФЗ от 08.11.2007 № 257-ФЗ

Ваш участок — земли населённых пунктов. Если автомобильная дорога, вдоль которой он расположен, находится в границах населённого пункта (а участок ИЖС в границах НП прямо на это указывает), то придорожная полоса в отношении такой дороги по прямому указанию закона не устанавливается вообще. В действующем Положении это правило воспроизведено:

  1. Придорожные полосы автомобильных дорог устанавливаются в отношении автомобильных дорог, за исключением автомобильных дорог четвертой и пятой категорий и автомобильных дорог, расположенных в границах населенных пунктов, в целях обеспечения требований безопасности дорожного движения, а также нормальных условий реконструкции, капитального ремонта, ремонта, содержания автомобильных дорог, их сохранности с учетом перспектив развития автомобильных дорог. 20. Регистрация заявления осуществляется уполномоченным органом в течение 1 рабочего дня со дня его поступления. 21. Уполномоченный орган осуществляет проверку заявления и прилагаемых к нему документов на соответствие требованиям пунктов 2, 4 и 17 - 19 настоящего Положения и принимает решение об установлении, изменении или о прекращении существования придорожных полос автомобильных дорог или отказе в установлении, изменении или прекращении существования придорожных полос автомобильных дорог (далее - решение) и: в течение 10 рабочих дней со дня регистрации заявления направляет частному заявителю посредством единого портала указанное решение, подписанное усиленной квалифицированной электронной подписью;
    — п. 2 Положения о придорожных полосах автомобильных дорог, утв. Постановлением Правительства РФ от 27.09.2025 № 1486

Отсюда вывод: если автодорога находится в границах населённого пункта, ограничение «придорожная полоса» к вашему участку применяться не должно, и ссылка на неё в ЕГРН — повод как минимум запросить, какая именно зона внесена и её реквизиты. Иное ограничение — «охранная зона дороги» — как самостоятельный вид ЗОУИТ в перечне ст. 105 ЗК РФ отсутствует (в ст. 105 ЗК РФ фигурирует именно «придорожные полосы автомобильных дорог» как вид ЗОУИТ), поэтому необходима проверка того, что реально зарегистрировано в ЕГРН.

Однако если дорога проходит вне границ населённого пункта (например, участок у самой границы НП, а дорога — за его пределами), режим придорожной полосы действует, и к ней применяются правила п. 8 ст. 26 ФЗ № 257-ФЗ — о согласовании, а не о полном запрете строительства (см. следующий блок).

Вывод по вопросу: знакомая не права в том, что «капитальные сооружения вообще нельзя возводить». Запись по ст. 56 ЗК РФ сама по себе не является запретом капитального строительства; для дорог в границах населённых пунктов придорожная полоса по действующей редакции закона вообще не устанавливается. Нужно установить, какой именно вид зоны и с какими реквизитами внесён в ЕГРН и находится ли дорога в границах населённого пункта.

Если придорожная полоса всё же применяется: она вводит согласование, а не запрет капитального строительства

Даже в том случае, когда участок реально находится в границах придорожной полосы (дорога вне НП), режим придорожной полосы не запрещает капитальное строительство, а требует согласования с владельцем дороги. Это прямо следует из п. 8 ст. 26 ФЗ № 257-ФЗ:

  1. Строительство, реконструкция в границах придорожных полос автомобильной дороги объектов капитального строительства, объектов, предназначенных для осуществления дорожной деятельности, объектов дорожного сервиса, линий связи и сооружений связи, установка рекламных конструкций, информационных щитов и указателей допускаются при наличии согласования в письменной форме владельца автомобильной дороги. Это согласование должно содержать технические требования и условия, подлежащие обязательному исполнению лицами, осуществляющими строительство, реконструкцию в границах придорожных полос автомобильной дороги таких объектов, установку рекламных конструкций, информационных щитов и указателей (далее в настоящей статье - технические требования и условия, подлежащие обязательному исполнению).
    — п. 8 ст. 26 ФЗ от 08.11.2007 № 257-ФЗ

То есть капитальные объекты (гараж, баня на фундаменте) в границах придорожной полосы возводить можно, но только после письменного согласования с владельцем автомобильной дороги, который вправе включить в согласование технические требования и условия. Обязательность такого согласования продублирована в Положении о придорожных полосах:

  1. В границах придорожной полосы автомобильной дороги без получения согласования владельца автомобильной дороги запрещаются строительство, реконструкция объектов, предусмотренных частью 8 статьи 26 Федерального закона "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - объекты). 11. Установление придорожных полос автомобильных дорог не влияет на осуществление владельцами объектов деятельности по их содержанию, ремонту и капитальному ремонту, а также не влечет их снос, если такие объекты были размещены на земельных участках, попавших в границы придорожных полос автомобильных дорог, до вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 27 сентября 2025 г. № 1486 "Об утверждении Положения о придорожных полосах автомобильных дорог". Настоящее Положение не применяется к отношениям, связанным со строительством, реконструкцией объектов, при условии, что строительство, реконструкция таких объектов осуществляются на основании разрешения на строительство, выданного до вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 27 сентября 2025 г. № 1486 "Об утверждении Положения о придорожных полосах автомобильных дорог", или строительство, реконструкция объектов начаты до вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 27 сентября 2025 г.
    — п. 10 Положения о придорожных полосах, утв. Постановлением Правительства РФ от 27.09.2025 № 1486

При этом владелец дороги не вправе отказать произвольно — основания отказа исчерпывающие и связаны только с безопасностью дорожного движения и возможностью содержания/реконструкции дороги:

8 4 . Отказ в согласовании строительства, реконструкции предусмотренного частью 8 настоящей статьи объекта в границах придорожных полос автомобильных дорог, документации по планировке территории, предусматривающей размещение объекта капитального строительства в границах придорожных полос автомобильных дорог, допускается по следующим основаниям: 1) строительство, реконструкция объекта приведут к ухудшению видимости на автомобильной дороге и других условий безопасности дорожного движения; 2) строительство, реконструкция объекта приведут к невозможности выполнения работ по содержанию и ремонту автомобильной дороги и входящих в ее состав дорожных сооружений; 3) строительство, реконструкция объекта приведут к невозможности реконструкции автомобильной дороги в случае, если такая реконструкция предусмотрена утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории.
— ч. 8.4 ст. 26 ФЗ от 08.11.2007 № 257-ФЗ

Согласование выдаётся (либо направляется мотивированный отказ) в течение 30 дней со дня поступления заявления согласно ч. 8.3 ст. 26 ФЗ № 257-ФЗ. Если отказ будет без указания всех причин или по основаниям, не предусмотренным ч. 8.4, он может быть обжалован.

Важное отличие от «охранной зоны» в узком смысле: полоса отвода дороги (земля под самой дорогой) — это более жёсткий режим. Там размещение зданий, не предназначенных для обслуживания дороги, прямо запрещено:

  1. В границах полосы отвода автомобильной дороги, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом, запрещаются: 1) выполнение работ, не связанных со строительством, с реконструкцией, капитальным ремонтом, ремонтом и содержанием автомобильной дороги, а также с размещением объектов дорожного сервиса , линий связи и сооружений связи ; (В редакции Федерального закона от 23.07.2025 № 251-ФЗ) 2) размещение зданий, строений, сооружений и других объектов, не предназначенных для обслуживания автомобильной дороги, ее строительства, реконструкции, капитального ремонта, ремонта и содержания и не относящихся к объектам дорожного сервиса , линиям связи и сооружениям связи ;
    — п. 3 ст. 25 ФЗ от 08.11.2007 № 257-ФЗ

Но ваш участок (20 м от забора до дороги) — это не полоса отвода, а земельный участок в собственности вне полосы отвода; в полосу отвода он попасть не может, поскольку она формируется под саму дорогу и не входит в частную собственность. Поэтому запрет п. 3 ст. 25 ФЗ № 257-ФЗ к вашему случаю не применяется.

Вывод по вопросу: если участок окажется в границах придорожной полосы, капитальные гаража и бани строить можно — но требуется предварительное письменное согласование с владельцем дороги; отказ возможен лишь по трём исчерпывающим основаниям безопасности/содержания дороги. Это не «только некапитальное, без фундамента», а вопрос получения согласования.

Право собственника строить и нужны ли разрешение на строительство / уведомление для гаража и бани

Вы как собственник участка вправе возводить на нём здания и сооружения — но при соблюдении градостроительных норм и целевого назначения:

  1. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211. Риск случайной гибели имущества Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 212. Субъекты права собственности 1.
    — п. 2 ст. 209 ГК РФ
  1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) 2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ)
    — п. 1 ст. 263 ГК РФ

Базовая процедурная обязанность — получить разрешение на строительство (для капитальных объектов), за исключением случаев, прямо перечисленных в законе:

  1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 243-ФЗ) 3. Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципальных районов, объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях. (В редакции федеральных законов от 18.07.2011 № 243-ФЗ, от 30.12.2012 № 289-ФЗ, от 01.07.2017 № 135-ФЗ, от 26.12.2024 № 485-ФЗ) 3 1 . (Дополнение частью - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) (Утратила силу - Федеральный закон от 01.07.2021 № 275-ФЗ) 4. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами. (В редакции федеральных законов от 18.07.2011 № 224-ФЗ; от 22.10.2014 № 315-ФЗ) 5.
    — ч. 2 ст. 51 ГрК РФ

Однако для ваших объектов применимы исключения из п. 17 ст. 51 ГрК РФ — разрешение на строительство не требуется:

  1. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: 1) строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ; (В редакции федеральных законов от 31.12.2005 № 210-ФЗ, от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 03.08.2018 № 340-ФЗ, от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 1 1 ) строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") ; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 340-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ) 2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации;
    — п. 17 ст. 51 ГрК РФ

Применительно к вашей ситуации: капитальный гараж на участке, предоставленном вам как физлицу для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, не требует разрешения на строительство (подп. 1 п. 17 ст. 51 ГрК РФ). Баня на участке ИЖС относится к строениям вспомогательного использования и также не требует разрешения на строительство (подп. 3 п. 17 ст. 51 ГрК РФ), при условии, что она отвечает критериям вспомогательного объекта, установленным Правительством РФ. Уведомление о планируемом строительстве (ст. 51.1 ГрК РФ) подаётся только для объекта ИЖС или садового дома — для гаража и бани оно не требуется.

Однако освобождение от разрешения на строительство не отменяет двух других требований: (1) соблюдение параметров по ПЗЗ (отступы от границ участка, предельные параметры) — это градостроительный регламент вашей территориальной зоны, и (2) при нахождении в придорожной полосе — согласование с владельцем дороги по п. 8 ст. 26 ФЗ № 257-ФЗ (см. блок 2). Нарушение этих требований влечёт квалификацию постройки как самовольной:

  1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений
    — п. 1 ст. 222 ГК РФ

Вывод по вопросу: для капитальных гаража и бани на участке ИЖС разрешение на строительство (и уведомление по ст. 51.1 ГрК РФ) не требуется — они освобождены по п. 17 ст. 51 ГрК РФ. При этом обязательны соблюдение ПЗЗ (отступы/параметры) и, если участок в придорожной полосе, согласование с владельцем дороги. Тезис «капитальное нельзя, только без фундамента» не основан на законе.

Темпоральная развилка: участок в собственности до появления ограничения — применяются ли ограничения и что с ранее возникшими правами

Ограничения прав на землю сохраняются и действуют в отношении любого последующего собственника, то есть «давность» владения сама по себе не снимает ограничение:

  1. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. 6. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 21.07.2011 № 257-ФЗ) 7. Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.
    — п. 5 ст. 56 ЗК РФ

Однако для режима ЗОУИТ (к которому относятся придорожные полосы) ключевое значение имеет момент установления/изменения зоны. С этого момента на участках в границах зоны не допускаются строительство и использование объектов, не соответствующих ограничениям:

  1. Со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, предусмотренных решением об установлении, изменении зоны с особыми условиями использования территории, а также иное использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям, если иное не предусмотрено пунктами 2 и 4 настоящей статьи и Федеральным законом от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" . Реконструкция указанных зданий, сооружений может осуществляться только путем их приведения в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории. (В редакции Федерального закона от 26.12.2024 № 485-ФЗ) 2.
    — п. 1 ст. 107 ЗК РФ

Для вашего случая это означает: если придорожная полоса (ЗОУИТ) установлена и внесена в ЕГРН, вновь возводимое капитальное строение в её границах должно соответствовать ограничениям — то есть строительство новых объектов требует согласования по п. 8 ст. 26 ФЗ № 257-ФЗ. «Давность» собственности здесь роли не играет: защита ст. 107 ЗК РФ касается уже построенных и введённых в эксплуатацию объектов (их не сносят, а приводят в соответствие либо возмещают убытки), а не права возводить новые без соблюдения ограничений.

При этом Положение о придорожных полосах (действует с 01.03.2026) содержит переходную норму, защищающую объекты, размещённые до его вступления в силу:

  1. Установление придорожных полос автомобильных дорог не влияет на осуществление владельцами объектов деятельности по их содержанию, ремонту и капитальному ремонту, а также не влечет их снос, если такие объекты были размещены на земельных участках, попавших в границы придорожных полос автомобильных дорог, до вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 27 сентября 2025 г. № 1486 "Об утверждении Положения о придорожных полосах автомобильных дорог". Настоящее Положение не применяется к отношениям, связанным со строительством, реконструкцией объектов, при условии, что строительство, реконструкция таких объектов осуществляются на основании разрешения на строительство, выданного до вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 27 сентября 2025 г. № 1486 "Об утверждении Положения о придорожных полосах автомобильных дорог", или строительство, реконструкция объектов начаты до вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 27 сентября 2025 г. № 1486 "Об утверждении Положения о придорожных полосах автомобильных дорог", если для строительства, реконструкции указанных объектов не требуется выдача разрешений на строительство. II. Порядок подготовки и принятия решений об установлении, изменении и о прекращении существования придорожных полос автомобильных дорог 12.
    — п. 11 Положения о придорожных полосах, утв. Постановлением Правительства РФ от 27.09.2025 № 1486

То есть ранее построенные объекты не подлежат сносу из-за установления придорожной полосы, а строительство, начатое до вступления Положения в силу (либо по разрешению, выданному ранее), продолжается по прежним правилам. Но это защита уже существующего, а не основание возводить новые объекты без согласования.

Наконец, если установление ограничения после возникновения вашего права собственности привело к невозможности использовать участок по назначению, возникает право на возмещение убытков:

  1. ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков; 4 1 ) ограничением прав собственников расположенных на земельных участках зданий, сооружений, помещений в них, лиц, с которыми заключены договоры социального найма или договоры найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирных домах, в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, режим которых не допускает размещение данных объектов; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 5) изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка. (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ) 1 1 . Убытки, причиненные правомерными действиями органов государственной власти и органов местного самоуправления, вследствие которых возникли ограничения прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, правообладателей расположенных на земельных участках объектов недвижимости, в том числе причиненные решениями таких органов, подлежат возмещению в соответствии с настоящей статьей и статьей 57 1 настоящего Кодекса.
    — подп. 4 п. 1 ст. 57 ЗК РФ

Вывод по вопросу: давность владения участком не отменяет ограничение по ст. 56 ЗК РФ и не даёт права строить новые капитальные объекты без соблюдения действующего режима: ограничения сохраняются и следуют за участком. Защита «доограниченных» объектов (ст. 107 ЗК РФ, п. 11 Положения № 1486) касается уже возведённых построек (их не сносят), а для нового строительства действует требование соблюдать ограничения. Если ограничение повлекло невозможность использовать участок по назначению — возникает право на возмещение убытков по ст. 57 ЗК РФ.

Риски при строительстве без согласования и способы защиты

Если участок всё же находится в придорожной полосе и вы построите капитальный объект без письменного согласования владельца дороги, наступают последствия по ч. 8.1 ст. 26 ФЗ № 257-ФЗ — требование прекратить строительство, снести незаконно возведённый объект и привести дорогу в первоначальное состояние, а при отказе — ликвидация владельцем дороги с компенсацией затрат за ваш счёт:

8 1 . Лица, осуществляющие строительство, реконструкцию в границах придорожных полос автомобильных дорог объектов капитального строительства, объектов, предназначенных для осуществления дорожной деятельности, объектов дорожного сервиса, линий связи и сооружений связи, установку рекламных конструкций, информационных щитов и указателей без разрешения на строительство (в случае, если для строительства или реконструкции указанных объектов требуется выдача разрешения на строительство), без предусмотренного частью 8 или 8 2 настоящей статьи согласования или с нарушением технических требований и условий, подлежащих обязательному исполнению, по требованию органа, уполномоченного на осуществление государственного строительного надзора, и (или) владельцев автомобильных дорог обязаны прекратить осуществление строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установку рекламных конструкций, информационных щитов и указателей, осуществить снос незаконно возведенных объектов и сооружений и привести автомобильные дороги в первоначальное состояние. В случае отказа от исполнения таких требований владельцы автомобильных дорог выполняют работы по ликвидации возведенных объектов или сооружений с последующей компенсацией затрат на выполнение этих работ за счет лиц, виновных в незаконном возведении указанных объектов, сооружений, в соответствии с законодательством Российской Федерации.
— ч. 8.1 ст. 26 ФЗ от 08.11.2007 № 257-ФЗ

Параллельно действует общее правило о самовольной постройке по ст. 222 ГК РФ (объект, возведённый без необходимых согласований), и земельно-правовая норма о сносе за счёт виновного:

  1. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет. (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ; от 29.12.2014 № 458-ФЗ) 4. Принудительное прекращение прав на земельный участок не освобождает от предусмотренной настоящей статьей обязанности по возмещению причиненного земельными правонарушениями вреда. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.06.2013 № 123-ФЗ) ГЛАВА XIV. ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
    — п. 3 ст. 76 ЗК РФ

Кроме того, поскольку на участок (или его часть) наложено зарегистрированное ограничение, использование земли в нарушение ограничений является основанием ответственности — при нецелевом использовании или использовании с нарушением установленных ограничений возможно привлечение по ст. 8.8 КоАП РФ, а именно штраф за использование участка не по целевому назначению/разрешённому использованию:

Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2 1 и 3 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. 2.
— ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ

Способы защиты: во-первых, установить фактическое содержание ограничения — запросить в ЕГРН сведения о зоне, её реквизиты и дату установления, а также проверить, находится ли дорога в границах населённого пункта (от этого зависит, установлена ли придорожная полоса вообще). Во-вторых, при необходимости получить письменное согласование владельца дороги (для федеральных/региональных/местных дорог — через соответствующий орган). В-третьих, само ограничение права может быть обжаловано в судебном порядке:

  1. Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.
    — п. 7 ст. 56 ЗК РФ

Вывод по вопросу: строительство в придорожной полосе без согласования влечёт снос объекта за счёт застройщика (ч. 8.1 ст. 26 ФЗ № 257-ФЗ, ст. 222 ГК РФ, ст. 76 ЗК РФ) и возможный административный штраф по ст. 8.8 КоАП РФ. Правильный порядок действий — сначала выяснить реквизиты и вид внесённой в ЕГРН зоны и режим дороги (в границах НП или вне), затем при необходимости получить согласование, а само ограничение при несогласии оспорить в суде (п. 7 ст. 56 ЗК РФ).

Денежные последствия ограничения и строительства с нарушением: чем они регулируются

В рассматриваемой конструкции денежные последствия не носят частноправового (неустойка/проценты по ст. 395 ГК РФ) характера, а урегулированы специальными земельно-правовыми и дорожными механизмами.

С одной стороны, ограничение прав собственника в связи с установлением ЗОУИТ порождает право на возмещение убытков, которое осуществляется за счёт бюджета (при отсутствии лица, в чью пользу ограничиваются права) и исчисляется по рыночной стоимости имущества на день, предшествующий решению об ограничении:

  1. Возмещение убытков осуществляется за счет лиц, в пользу которых ограничиваются права, а при отсутствии таких лиц - за счет соответствующих бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также за счет лиц, деятельность которых вызвала ухудшение качества земель. Возмещение убытков, причиненных ограничением прав в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных статьей 57 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 4. При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом рыночной стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения, на основании которого возникли ограничения прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. (В редакции федеральных законов от 31.12.2014 № 499-ФЗ; от 03.08.2018 № 341-ФЗ; от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 5.
    — п. 3 ст. 57 ЗК РФ

С другой стороны, обратная ситуация — строительство капитального объекта в границах придорожной полосы без согласования — порождает денежные последствия уже для самого застройщика: расходы по сносу незаконно возведённого объекта и приведению дороги в первоначальное состояние возмещаются за счёт виновного лица:

8 1 . Лица, осуществляющие строительство, реконструкцию в границах придорожных полос автомобильных дорог объектов капитального строительства, объектов, предназначенных для осуществления дорожной деятельности, объектов дорожного сервиса, линий связи и сооружений связи, установку рекламных конструкций, информационных щитов и указателей без разрешения на строительство (в случае, если для строительства или реконструкции указанных объектов требуется выдача разрешения на строительство), без предусмотренного частью 8 или 8 2 настоящей статьи согласования или с нарушением технических требований и условий, подлежащих обязательному исполнению, по требованию органа, уполномоченного на осуществление государственного строительного надзора, и (или) владельцев автомобильных дорог обязаны прекратить осуществление строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установку рекламных конструкций, информационных щитов и указателей, осуществить снос незаконно возведенных объектов и сооружений и привести автомобильные дороги в первоначальное состояние. В случае отказа от исполнения таких требований владельцы автомобильных дорог выполняют работы по ликвидации возведенных объектов или сооружений с последующей компенсацией затрат на выполнение этих работ за счет лиц, виновных в незаконном возведении указанных объектов, сооружений, в соответствии с законодательством Российской Федерации.
— ч. 8.1 ст. 26 ФЗ от 08.11.2007 № 257-ФЗ

Кроме того, при нарушении ограничений возможно наложение административного штрафа, размер которого исчисляется в привязке к кадастровой стоимости участка:

Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2 1 и 3 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. 2.
— ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ

Таким образом, денежные последствия для сторон здесь исчерпываются: (1) возмещением убытков собственнику за счёт бюджетов при ограничении прав (ст. 57 ЗК РФ), (2) компенсацией затрат на снос за счёт застройщика-нарушителя (ч. 8.1 ст. 26 ФЗ № 257-ФЗ, ст. 76 ЗК РФ) и (3) административным штрафом (ст. 8.8 КоАП РФ). Неустойка и проценты по ст. 395 ГК РФ к этим публично-правовым отношениям не применяются.

Вывод по вопросу: специальные нормы о возмещении убытков (ст. 57 ЗК РФ), сносе за счёт застройщика (ч. 8.1 ст. 26 ФЗ № 257-ФЗ) и штрафе (ст. 8.8 КоАП РФ) полностью покрывают денежные последствия данной ситуации; частноправовые проценты по ст. 395 ГК РФ здесь неприменимы.

Капитальные гараж и баню на фундаменте возводить можно — запись в ЕГРН об ограничении по ст. 56 ЗК РФ сама по себе не является запретом капитального строительства. Если дорога находится в границах населённого пункта, придорожная полоса в отношении неё по действующему закону вообще не устанавливается; если же придорожная полоса всё-таки применяется, требуется не отказ от капитального строительства, а письменное согласование с владельцем дороги.

1. Что означает запись в ЕГРН и есть ли запрет капитального строительства

Ссылка на ст. 56 ЗК РФ в выписке — это лишь указание на вид ограничения права, а не на конкретный запрет возводить капитальные объекты. Содержание ограничения определяется тем, в какую именно зону попал участок и какой режим для неё установлен (п. 1 ст. 56 ЗК РФ).

В вашем случае упомянуты «придорожная полоса» и «охранная зона дороги». Это разные правовые режимы. Ключевое значение имеет то, находится ли автодорога в границах населённого пункта. С 26.12.2024 Федеральным законом № 485-ФЗ прямо установлено: для автомобильных дорог, расположенных в границах населённых пунктов, придорожные полосы не устанавливаются (п. 1 ст. 26 ФЗ № 257-ФЗ). Это же правило воспроизведено в п. 2 Положения о придорожных полосах, утв. Постановлением Правительства РФ от 27.09.2025 № 1486.

Ваш участок — земли населённых пунктов, вид разрешённого использования — ИЖС. Если дорога, вдоль которой он расположен, также находится в границах населённого пункта, то ограничение «придорожная полоса» к вашему участку применяться не должно. Запись в ЕГРН в таком случае — повод запросить, какая именно зона внесена и её реквизиты.

По имеющимся данным, в перечне ст. 105 ЗК РФ в качестве вида зоны с особыми условиями использования территории указаны именно придорожные полосы автомобильных дорог; «охранная зона дороги» как самостоятельный вид ЗОУИТ там не поименована. Поэтому необходимо установить, что реально зарегистрировано в ЕГРН.

2. Если придорожная полоса всё же применяется: согласование, а не запрет

Даже если участок действительно находится в границах придорожной полосы (например, дорога проходит вне границ населённого пункта), режим придорожной полосы не запрещает капитальное строительство, а требует предварительного письменного согласования с владельцем автомобильной дороги (п. 8 ст. 26 ФЗ № 257-ФЗ). Это же правило продублировано в п. 10 Положения о придорожных полосах (ПП РФ № 1486): без согласования владельца дороги строительство в границах придорожной полосы запрещено.

Владелец дороги не вправе отказать произвольно. Основания для отказа исчерпывающие и перечислены в ч. 8.4 ст. 26 ФЗ № 257-ФЗ:

  • строительство приведёт к ухудшению видимости на дороге и других условий безопасности дорожного движения;
  • строительство приведёт к невозможности выполнения работ по содержанию и ремонту дороги;
  • строительство приведёт к невозможности реконструкции дороги, если такая реконструкция предусмотрена утверждёнными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории.

Согласование либо мотивированный отказ направляется в срок, установленный ч. 8.3 ст. 26 ФЗ № 257-ФЗ. Отказ по основаниям, не предусмотренным ч. 8.4, может быть обжалован.

Запрет на размещение зданий, не предназначенных для обслуживания дороги, действует только в границах полосы отвода автомобильной дороги (п. 3 ст. 25 ФЗ № 257-ФЗ). Полоса отвода формируется под саму дорогу; по общему правилу участок в 20 м от дороги в неё не входит — это следует проверить по документации на дорогу. Поэтому данный запрет к вашему случаю, как правило, не применяется.

3. Право собственника строить и разрешительные процедуры

Как собственник земельного участка вы вправе возводить на нём здания и сооружения при соблюдении градостроительных и строительных норм, а также требований о целевом назначении участка (п. 1 ст. 263 ГК РФ, п. 2 ст. 209 ГК РФ).

По общему правилу строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ). Однако для гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, разрешение на строительство не требуется (п. 17 ст. 51 ГрК РФ).

Баня на фундаменте как строение вспомогательного использования разрешения на строительство не требует (подп. 3 п. 17 ст. 51 ГрК РФ); уведомление по ст. 51.1 ГрК РФ для неё не подаётся. При этом сам факт наличия ограничения по ст. 56 ЗК РФ не отменяет ваше право на строительство, а лишь накладывает дополнительные требования в зависимости от конкретного вида зоны.

4. Участок в собственности до появления ограничения

Если ограничение было внесено в ЕГРН после того, как вы приобрели участок, это не лишает вас права использовать участок по целевому назначению. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности и подлежат государственной регистрации (п. 5 ст. 56 ЗК РФ), однако они могут быть обжалованы в судебном порядке (п. 7 ст. 56 ЗК РФ).

Кроме того, п. 11 Положения о придорожных полосах (ПП РФ № 1486) прямо устанавливает: установление придорожных полос не влечёт снос объектов, размещённых на земельных участках, попавших в границы придорожных полос, до вступления в силу указанного Положения. Если ограничение прав собственника причиняет убытки, они подлежат возмещению (подп. 4 п. 1 ст. 57 ЗК РФ, п. 3 ст. 57 ЗК РФ).

Пошаговые действия

  1. Запросите в Росреестре (через МФЦ или онлайн) расширенную выписку из ЕГРН об ограничениях прав на ваш земельный участок — с указанием реквизитов зоны с особыми условиями использования территории, её вида, даты и основания установления, а также органа, принявшего решение.

  2. Установите, находится ли автодорога в границах населённого пункта. Для этого можно обратиться в местную администрацию (орган архитектуры и градостроительства) с запросом о границах населённого пункта и категории/классе автомобильной дороги, вдоль которой расположен участок.

  3. Если дорога находится в границах населённого пункта — придорожная полоса в отношении неё не устанавливается (п. 1 ст. 26 ФЗ № 257-ФЗ, п. 2 ПП РФ № 1486). В этом случае запись в ЕГРН об ограничении по мотиву придорожной полосы неправомерна, и вы вправе:

    • обратиться в орган, принявший решение об установлении зоны, с заявлением о прекращении её существования;
    • при отказе — обжаловать ограничение в судебном порядке (п. 7 ст. 56 ЗК РФ).

  4. Если дорога находится вне границ населённого пункта и придорожная полоса применяется — до начала строительства капитальных гаража и бани направьте владельцу автомобильной дороги (как правило, это орган управления дорожным хозяйством субъекта РФ или муниципалитета, либо Росавтодор для федеральных трасс) заявление о согласовании строительства в границах придорожной полосы. Срок рассмотрения — в соответствии с ч. 8.3 ст. 26 ФЗ № 257-ФЗ.

  5. При получении согласования — соблюдайте указанные в нём технические требования и условия. Для гаража разрешение на строительство не требуется (п. 17 ст. 51 ГрК РФ). Для бани на фундаменте разрешение на строительство и уведомление по ст. 51.1 ГрК РФ не требуются (подп. 3 п. 17 ст. 51 ГрК РФ).

  6. При отказе в согласовании — проверьте, соответствует ли он исчерпывающим основаниям, перечисленным в ч. 8.4 ст. 26 ФЗ № 257-ФЗ. Если отказ не мотивирован или основан