Можно ли присоединить к участку соседнюю землю с колодцем, если администрация отказала из-за статуса общего пользования

Допустим ли присоединение земли с колодцем через перераспределение из-за её статуса «земли общего пользования»

Главный вопрос дела — относится ли полоса в полметра от вашего забора, где стоит колодец, к «землям общего пользования», и блокирует ли это перераспределение. Закон устанавливает прямой запрет на приватизацию только для участков, занятых объектами общего пользования (улицы, проезды, площади и т.п.):

1. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации
   — п. 12 ст. 85 ЗК РФ

Для вашей ситуации это означает: запрет приватизации действует, только если спорная земля фактически занята улицей, проездом, площадью либо иным объектом, перечисленным в норме. Полоса под старым колодцем, выкопанным в советские времена и расположенным у вашего забора (переулок закрытый, тупиковый, до соседних заборов 8 и 15 метров), сама по себе не является «улицей» или «проездом» в смысле п. 12 ст. 85 ЗК РФ. Формальное отнесение переулка к землям общего пользования в генплане или ПЗЗ ещё не означает, что конкретная придомовая полоса с колодцем изъята из приватизации, — для этого нужна привязка этой полосы к красным линиям и к конкретному объекту общего пользования, что администрация обязана доказать.

При этом для учёта красных линий и территорий общего пользования при образовании участка закон прямо требует «учитывать», а не безусловно «исключать» их:

1. Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений
   — п. 2 ст. 11.10 ЗК РФ

То есть само по себе нахождение вблизи/в границах отображённой территории общего пользования не является автоматическим основанием отказа: оно требует проверки, пересекает ли образуемый участок красные линии и действительно ли занят объектом общего пользования. Если колодец и полоса вокруг него находятся за красной линией либо красная линия по этому закутку фактически не установлена, запрет п. 12 ст. 85 ЗК РФ не срабатывает.

Вывод: статус «общественное место / земля общего пользования», на который ссылается администрация, является обоснованным основанием отказа только если спорная полоса доказанно занята объектом общего пользования (улицей, проездом) либо пересекает красную линию. Придомовая полоса со старым колодцем в закрытом тупиковом переулке к таким объектам, как правило, не относится, поэтому отказ по этому мотиву оспорим — при условии, что остальные основания (п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ) отсутствуют.

Основания для перераспределения и условия его применения

Перераспределение вашего участка с муниципальной землёй возможно на основании пп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ — если участок предназначен для ведения ЛПХ, ИЖС, садоводства/огородничества, — либо пп. 2 п. 1 той же статьи (устранение вклинивания/изломанности границ):

1. перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд , индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков
   — пп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ

1. перераспределение таких земель и (или) земельных участков в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков; 3) перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд , индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков; (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 14.07.2022 № 312-ФЗ) 3 1 ) перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности и не указанных в подпункте 3 настоящего пункта, в целях обеспечения соблюдения требований, предусмотренных статьей 11 9 настоящего Кодекса;
   — пп. 2 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ

Ключевое условие обоих оснований — чтобы площадь участка после перераспределения не превысила предельный максимальный размер, установленный градостроительным регламентом вашей зоны:

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами
   — п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ

Следовательно, для ваших +25 кв. м нужно проверить по ПЗЗ (и региональному закону о предельных размерах) предельный максимальный размер участка для вашего ВРИ. Если текущая площадь участка плюс 25 кв. м выходит за этот предел — перераспределение будет правомерно отклонено (администрация прямо обязана отказать):

1. в результате перераспределения земельных участков площадь земельного участка, на который возникает право частной собственности, будет превышать установленные предельные максимальные размеры земельных участков; 9) образование земельного участка или земельных участков предусматривается путем перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель, из которых возможно образовать самостоятельный земельный участок без нарушения требований, предусмотренных статьей 11 9 настоящего Кодекса, за исключением случаев перераспределения земельных участков в соответствии с подпунктами 1 и 4 пункта 1 статьи 39 28 настоящего Кодекса; 10) границы земельного участка, находящегося в частной собственности, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" ; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 11) имеются основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка, предусмотренные пунктом 16 статьи 11 10 настоящего Кодекса; 12) приложенная к заявлению о перераспределении земельных участков схема расположения земельного участка разработана с нарушением требований к образуемым земельным участкам или не соответствует утвержденным проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории;
   — пп. 8 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ

Перераспределение осуществляется за плату (увеличение площади за счёт публичных земель не бесплатно), размер которой устанавливается органом местного самоуправления (для муниципальных земель) либо субъекта РФ (для неразграниченных земель):

1. Увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату, размер которой определяется: 1) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности
   — п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ

Вывод: правовая возможность присоединения через перераспределение существует (пп. 2–3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ), но при двух условиях: (1) ваш ВРИ относится к ЛПХ/ИЖС/садоводству/огородничеству; (2) увеличенная площадь не превышает предельный максимальный размер для вашей зоны. Присоединение будет платным, размер платы определяет муниципалитет/регион.

Основания отказа и предмет доказывания при оспаривании

Перечень оснований отказа в заключении соглашения о перераспределении исчерпывающий и закрыт п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ. Помимо уже рассмотренного превышения предельных размеров, администрация может отказать, в частности, если (1) обращение подано не в тех случаях, что предусмотрены п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ; (2) на образуемом участке окажется муниципальное сооружение; (3) из присоединяемых земель можно образовать самостоятельный участок:

1. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков при наличии хотя бы одного из следующих оснований: 1) заявление о перераспределении земельных участков подано в случаях, не предусмотренных пунктом 1 статьи 39 28 настоящего Кодекса
   — пп. 1 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ

1. на земельном участке, на который возникает право частной собственности, в результате перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, будут расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в собственности других граждан или юридических лиц, за исключением сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено), размещение которого допускается на основании сервитута, публичного сервитута
   — пп. 3 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ

1. образование земельного участка или земельных участков предусматривается путем перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель, из которых возможно образовать самостоятельный земельный участок без нарушения требований, предусмотренных статьей 11 9 настоящего Кодекса, за исключением случаев перераспределения земельных участков в соответствии с подпунктами 1 и 4 пункта 1 статьи 39 28 настоящего Кодекса
   — пп. 9 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ

Для вашего дела принципиальны два момента. Во-первых, пп. 3 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ: если колодец признан муниципальным объектом (сооружением коммунальной инфраструктуры), отказ возможен, если только не применимо исключение о размещении объекта на основании сервитута или по ст. 39.36 ЗК РФ. Поскольку колодец выкопан в советские времена, вероятнее всего на кадастровом учёте как объект недвижимости он не состоит и право муниципальной собственности на него не зарегистрировано, — тогда это основание неприменимо, и бремя доказывания обратного лежит на администрации.

Во-вторых, пп. 9 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ: отказ возможен, если из присоединяемых земель можно образовать самостоятельный участок без нарушения ст. 11.9 ЗК РФ. Полоса ~25 кв. м, зажатая между вашим забором и переулком, самостоятельным рациональным участком, как правило, не является, а её присоединение наоборот устраняет вклинивание/изломанность границ, что прямо допускается ст. 11.9 ЗК РФ:

1. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами
   — п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ

Наконец, любой отказ должен быть обоснованным и содержать указание на все основания:

1. Решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков должно быть обоснованным и содержать указание на все основания отказа. 11. Лицо, по заявлению которого принято решение об утверждении схемы расположения земельного участка или которому направлено согласие на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, обеспечивает выполнение кадастровых работ в целях государственного кадастрового учета земельных участков, которые образуются в результате перераспределения, и обращается с заявлением о государственном кадастровом учете таких земельных участков. 12. Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и в отношении которого осуществляется перераспределение, не является основанием для отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков. В этом случае заявитель обеспечивает выполнение кадастровых работ в целях государственного кадастрового учета земельного участка, право собственности на который приобретает заявитель, и обращается с заявлением о государственном кадастровом учете такого земельного участка. При этом земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 13.
   — п. 10 ст. 39.29 ЗК РФ

Вывод: отказ администрации оспорим, если в нём не указаны конкретные, подтверждённые доказательствами основания из закрытого перечня п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ. Немотивированная ссылка на «общественное место» без доказательства, что полоса занята объектом общего пользования, пересекает красную линию или является муниципальным сооружением (колодцем как зарегистрированным объектом), не соответствует требованию п. 10 ст. 39.29 ЗК РФ.

Порядок действий и оспаривание отказа в суде

Процедуру запускает заявление о перераспределении в уполномоченный орган (администрацию/ДИО), к которому прилагается схема расположения участка (если нет проекта межевания). Орган рассматривает заявление в срок до 20 дней и либо утверждает схему, либо даёт согласие на соглашение по проекту межевания, либо отказывает:

1. В срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о перераспределении земельных участков уполномоченный орган по результатам его рассмотрения совершает одно из следующих действий: (В редакции Федерального закона от 05.12.2022 № 509-ФЗ) 1) принимает решение об утверждении схемы расположения земельного участка и направляет это решение с приложением указанной схемы заявителю; 2) направляет заявителю согласие на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории; 3) принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков при наличии оснований, предусмотренных пунктом 9 настоящей статьи
   — п. 8 ст. 39.29 ЗК РФ

Схему расположения вы вправе подготовить сами (кадастровый инженер), указав колодец внутри образуемых границ, — это перекладывает на администрацию обязанность мотивированно указать на несоответствие красным линиям/территории общего пользования, если таковые реально есть:

1. Основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является: 1) несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме, формату или требованиям к ее подготовке, которые установлены в соответствии с пунктом 12 настоящей статьи; 2) полное или частичное совпадение местоположения земельного участка, образование которого предусмотрено схемой его расположения, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы расположения земельного участка, срок действия которого не истек; 3) разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11 9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам
   — пп. 3 п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ

Если администрация повторно откажет с немотивированной ссылкой на «общественное место», отказ обжалуется в суд общей юрисдикции (районный суд) в порядке главы 22 КАС РФ, поскольку речь идёт об оспаривании решения органа местного самоуправления, затрагивающего имущественные права. По существу спора суд проверяет два вопроса: (1) действительно ли спорная полоса относится к землям общего пользования, изъятым из приватизации (п. 12 ст. 85 ЗК РФ), при бремени доказывания этих обстоятельств на администрации; (2) соблюдены ли иные условия перераспределения — ВРИ участка и предельный максимальный размер.

Вывод: алгоритм действий таков — (1) заказать кадастровому инженеру схему расположения участка с включением полосы ~25 кв. м и колодца; (2) получить в администрации письменный мотивированный отказ со ссылкой на конкретное основание п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ и на красные линии/режим территории; (3) при наличии только ссылки на «общественное место» без доказательств — оспорить отказ в районный суд в порядке КАС РФ, требуя признать отказ незаконным и обязать направить согласие на заключение соглашения о перераспределении. Перспективы благоприятны, если полоса не занята объектом, перечисленным в п. 12 ст. 85 ЗК РФ, и итоговая площадь не превышает предельный максимум по ПЗЗ.

Смежное право: сервитут и иные способы пользования, если присоединение в собственность не удастся

Если перераспределение окажется невозможным (например, суд подтвердит нахождение полосы в границах территории общего пользования под проездом), закон оставляет запасные механизмы пользования колодцем и полосой без передачи земли в собственность. Так, пп. 3 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ прямо допускает размещение сооружения на основании сервитута или публичного сервитута как обстоятельство, смягчающее запрет:

1. на земельном участке, на который возникает право частной собственности, в результате перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, будут расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в собственности других граждан или юридических лиц, за исключением сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено), размещение которого допускается на основании сервитута, публичного сервитута
   — пп. 3 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ

Это означает: даже если колодец окажется объектом, размещённым на чужой (муниципальной) земле, у вас сохраняется возможность оформить ограниченное право пользования данной полосой через сервитут (гл. V.3 ЗК РФ, ст. 274 ГК РФ — право ограниченного пользования соседним/чужим участком, в том числе для доступа к колодцу и его обслуживания), а для земель общего пользования — публичный сервитут (гл. V.7 ЗК РФ). Сервитут или публичный сервитут не даёт права собственности на землю, но обеспечивает право пользования колодцем и проходом к нему на законном основании, исключая квалификацию вашего пользования как самовольного занятия.

Вывод: даже при неудаче с перераспределением доступ к колодцу не утрачивается — его можно легализовать через частный сервитут (по соглашению с администрацией либо через суд по ст. 274 ГК РФ) или публичный сервитут. Это полноценная альтернативная ветка решения, обеспечивающая законное пользование колодцем без приобретения полосы в собственность.

Доказательства и исполнение решения

Для запуска процедуры потребуется комплект документов, перечень которого задан ст. 39.29 ЗК РФ: заявление о перераспределении с кадастровым номером вашего участка, копии правоустанавливающих документов (если право не зарегистрировано в ЕГРН), схема расположения участка (если нет проекта межевания). Схема, подготовленная кадастровым инженером, должна учитывать красные линии и территории общего пользования — это требование ст. 11.10 ЗК РФ, которую администрация обязана проверить при утверждении:

1. Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений
   — п. 2 ст. 11.10 ЗК РФ

Ключевые доказательства для успешного оспаривания: (1) выписка ЕГРН на ваш участок (подтверждает собственность, кадастровые границы, ВРИ); (2) выписка ЕГРН/справка о том, что колодец не стоит на кадастровом учёте и право муниципальной собственности на него не зарегистрировано (опровергает пп. 3 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ); (3) ГПЗУ и/или сведения ПЗЗ о территориальной зоне, ВРИ и предельном максимальном размере участка (для проверки условия пп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ); (4) сведения о красных линиях и о том, отнесена ли полоса к территории общего пользования (опровержение п. 12 ст. 85 ЗК РФ).

После положительного решения (утверждение схемы) вы обеспечиваете кадастровые работы и кадастровый учёт образуемого участка, затем подписываете соглашение о перераспределении в 30-дневный срок и вносите установленную плату:

1. Решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков должно быть обоснованным и содержать указание на все основания отказа. 11. Лицо, по заявлению которого принято решение об утверждении схемы расположения земельного участка или которому направлено согласие на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, обеспечивает выполнение кадастровых работ в целях государственного кадастрового учета земельных участков, которые образуются в результате перераспределения, и обращается с заявлением о государственном кадастровом учете таких земельных участков. 12. Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и в отношении которого осуществляется перераспределение, не является основанием для отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков. В этом случае заявитель обеспечивает выполнение кадастровых работ в целях государственного кадастрового учета земельного участка, право собственности на который приобретает заявитель, и обращается с заявлением о государственном кадастровом учете такого земельного участка. При этом земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 13.
   — п. 10 ст. 39.29 ЗК РФ

{ c4}

Вывод: положительное решение реализуется в последовательности «утверждение схемы → кадастровый учёт увеличенного участка → соглашение о перераспределении → уплата установленной платы → регистрация права на образованный участок». Подсудность при оспаривании отказа — районный суд в порядке гл. 22 КАС РФ; орган-адресат заявления — уполномоченный орган местного самоуправления (администрация).