Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Установление прав на земельные участки

Можно ли взять в аренду без торгов смежный муниципальный участок для проезда к нежилому зданию или увеличить свой участок за его счет

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Запросите в местной администрации правила землепользования и застройки и проект межевания территории.descriptionЗапрос информации
  2. 2
    Проверьте предельный максимальный размер участка для вашей территориальной зоны.
  3. 3
    Оцените наличие вклинивания, вкрапливания, изломанности границ или чересполосицы на смежной границе.
  4. 4
    При наличии оснований подайте заявление о перераспределении участков со схемой расположения.descriptionЗаявление о земельном участке
  5. 5
    Если проезд невозможен без смежного участка, обсудите с администрацией возможность установления сервитута.
  6. 6
    До оформления прав не занимайте смежный участок фактически.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на ваш участок и капитальное строение — подтверждение зарегистрированных прав и уточнённых границ.
  • Выписка из ЕГРН на смежный муниципальный участок — сведения о собственнике, площади, границах, обременениях.
  • Правила землепользования и застройки и градостроительный регламент территориальной зоны — предельный максимальный размер участка.
  • Проект межевания территории (при наличии) — подтверждение вклинивания, вкрапливания, изломанности границ или чересполосицы.
  • Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории — при отсутствии проекта межевания.
  • Кадастровая стоимость смежного участка и вашего участка — расчёт платы за увеличение площади при перераспределении.

  • Сроки и риски

    • Взыщут неосновательное обогащение в размере арендной платы с процентами по ст. 395 ГК РФ.
    • Заявление о перераспределении могут вернуть в течение 10 дней.
    • При отсутствии оснований п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ последует отказ по подп. 1 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ.
    • Площадь после перераспределения не должна превысить предельный максимум по градостроительному регламенту.

  • Чего не делать

    • Не считайте, что как собственник здания имеете исключительное право на смежный свободный участок — оно не распространяется.
    • Не рассчитывайте на аренду без торгов: льгота подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ действует только для участка под вашим зданием.
    • Не подавайте заявление о перераспределении без основания из п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ — получите отказ по подп. 1 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ.
    • Не планируйте увеличение участка сверх предельного максимального размера по градостроительному регламенту.
    • Не ожидайте бесплатного приращения земли — увеличение площади при перераспределении платное.

  • Когда нужен адвокат

    • Если состоявшийся отказ администрации по подп. 1 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ: Нужен адвокат, если администрация отказала в перераспределении по подп. 1 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ — оспаривание отказа требует анализа оснований п. 1 ст. 39.28.
    • Если отсутствие проекта межевания и необходимость доказывать вклинивание/изломанность: Нужен адвокат, если проект межевания отсутствует и предстоит доказывать вклинивание, вкрапливание или изломанность границ.
    • Если предельный максимальный размер не позволяет увеличить площадь до нужных параметров: Нужен адвокат, если предельный максимальный размер участка по градостроительному регламенту не позволяет увеличить площадь до нужных параметров.
    • Если отказ администрации в установлении сервитута: Нужен адвокат, если администрация отказывает в установлении сервитута для проезда — спор решается в суде по ст. 274 ГК РФ.
    • Если вменение самовольного занятия или требование о неосновательном обогащении: Нужен адвокат, если администрация вменяет самовольное занятие по ст. 7.1 КоАП РФ или предъявила требование о неосновательном обогащении.
    • Если обнаружение на смежном участке объектов иных лиц: Нужен адвокат, если на смежном участке обнаружены объекты иных лиц — отказ по подп. 4 ст. 39.16 ЗК РФ требует проверки прав третьих лиц.

  • Альтернативные пути

    • Аренда смежного свободного участка без торгов недоступна: льгота подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ только на участок под вашим зданием.
    • Проверьте в администрации проект межевания и признаки вклинивания, вкрапливания, изломанности границ — основание подп. 2 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ.
    • При наличии такого основания подайте заявление о перераспределении по ст. 39.29 ЗК РФ; увеличение площади — платное (п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ).
    • Убедитесь, что итоговая площадь не превысит предельный максимум по градостроительному регламенту (п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ).
    • Для проезда требуйте установления сервитута на смежный муниципальный участок по п. 1 ст. 274 ГК РФ и ст. 39.23 ЗК РФ.
    • При отказе администрации в сервитуте — обращайтесь в суд с требованием об установлении сервитута.

  • Региональные особенности

    • Наличие проекта межевания и признаков вклинивания/чересполосицы проверяйте в местной администрации.
    • Размер платы за увеличение участка при перераспределении определяет орган местного самоуправления.
    • Заявление о перераспределении и схему расположения подавайте в уполномоченный орган местной администрации.
    • Сервитут на муниципальный участок для проезда оформляйте соглашением с местной администрацией.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент является собственником нежилого капитального строения и земельного участка под ним; границы участка уточнены, право собственности зарегистрировано. Рядом расположен свободный смежный участок, находящийся в муниципальной собственности; объекты клиента на нём отсутствуют. Клиент заявляет, что смежный участок необходим для нормального использования здания и организации проезда. Из этого следует, что исключительное право на приобретение земли под объектом по п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ клиентом уже реализовано в отношении участка под строением, а на смежный участок оно не распространяется, поскольку на нём нет объектов клиента.

Затронутые правоотношения:

  • Предоставление публичного земельного участка в аренду без торгов — затронуто, поскольку клиент претендует на смежный муниципальный участок именно в льготном порядке как собственник соседнего здания. Это меняет квалификацию: общее правило п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ требует аукциона, а исключение по подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ привязано к участку, на котором расположены здания, сооружения, — здесь такого нет.

  • Перераспределение частного и публичного земельных участков — затронуто, поскольку клиент рассматривает возможность увеличения своего участка в собственности за счёт смежной муниципальной земли. Это меняет правовой механизм: увеличение возможно только по основаниям п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ, на платной основе и с соблюдением предельных размеров и требований к образуемым участкам.

  • Соблюдение требований к образованию земельных участков — затронуто, поскольку при перераспределении образуется изменённый участок. Это меняет допустимость процедуры: образование не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице и не должно пересекать границы территориальных зон.

  • Административная процедура предоставления и перераспределения публичной земли — затронуто, поскольку реализация любого варианта требует обращения в уполномоченный орган. Это меняет порядок действий: при отсутствии права на льготное предоставление следует отказ по подп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ, а при отсутствии оснований перераспределения — отказ по подп. 1 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  • На смежном участке отсутствуют объекты недвижимости, принадлежащие клиенту, — следовательно, исключительное право по п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ и льготное основание по подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ на этот участок не распространяются.

  • Смежный участок находится в муниципальной собственности и является свободным — следовательно, по общему правилу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ он может быть предоставлен в аренду только на торгах.

  • Границы участка клиента уточнены, право зарегистрировано — следовательно, участок под зданием уже сформирован, и расширение возможно только через перераспределение, а не через реализацию исключительного права.

  • Необходимость участка для проезда и нормального использования здания сама по себе не названа в п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ как основание перераспределения — следовательно, при отсутствии вклинивания, вкрапливания, изломанности границ или чересполосицы в перераспределении будет отказано по подп. 1 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ.

  • Итоговая площадь после перераспределения не должна превышать предельный максимальный размер, установленный градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, — следовательно, даже при наличии основания перераспределения увеличение ограничено нормативом.

  • Увеличение площади частного участка за счёт муниципальной земли является платным — следовательно, перераспределение не даёт возможности бесплатного приращения участка.

Можно ли получить смежный участок в аренду без торгов как собственник здания

Ключевое ограничение: исключительное право собственника здания привязано к тому участку, на котором здание расположено и который необходим для его использования, а не к произвольному смежному участку.

  1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
    — п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

То есть исключительное право действует только в отношении земли «под зданием». Ваше капитальное строение и участок под ним уже в собственности, границы уточнены — следовательно, своё исключительное право по п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ вы реализовали. На «свободный смежный участок, на котором моих объектов нет» оно не распространяется: объектов клиента там нет, значит участок не входит в состав земли, занятой зданием.

  1. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: 1) земельного участка юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента Российской Федерации; 2) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством Российской Федерации; 3) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации;
    — п. 1 и подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ

По общему правилу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды публичного участка заключается на аукционе, а без торгов — лишь в закрытых случаях. Для собственника здания без торгов предоставляется участок «на котором расположены здания, сооружения» (подп. 9 п. 2), то есть опять же земля под объектом. Смежный свободный участок под этот подпункт не подпадает.

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: 1) с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; 2) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39 10 настоящего Кодекса; 3) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок образован в результате раздела земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, за исключением случаев обращения с таким заявлением члена этого товарищества (если такой земельный участок является садовым или огородным) либо гражданина, не обладающего правом участия (членства) в садоводческом или огородническом некоммерческом товариществе, имеющего право на первоочередное или внеочередное приобретение земельного участка в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации либо на приобретение земельного участка в соответствии со статьей 39 18 настоящего Кодекса (если такой земельный участок является садовым), а также за исключением собственников земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд (если земельный участок является земельным участком общего назначения); (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 3 1 ) (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ ) (Утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 4) на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения
— подп. 1 и 4 ст. 39.16 ЗК РФ

Подпункт 1 ст. 39.16 даёт прямое основание отказа: лицо, не имеющее права на приобретение участка без торгов, его и не получит. На смежный участок, где ваших объектов нет, права на приобретение без торгов по подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ у вас не возникает.

Вывод: получить смежный свободный участок (или его часть) в аренду без торгов только потому, что вы — собственник соседнего капитального строения, нельзя. Для такого участка без торгов основания отсутствуют: он не занят вашим зданием. Единственный легальный путь получения его в аренду — участие в аукционе по общим правилам ст. 39.6 (либо иной специальный случай, например, если участок включён в перечень для торгов под конкретное назначение). Исключение возможно лишь тогда, когда смежная земля фактически является частью площади, необходимой для эксплуатации уже существующего объекта и формально должна была войти в его участок, — но при уточнённых границах вашего участка это ваша отдельная задача по пересмотру границ (см. блок о перераспределении).

Как увеличить свой участок в собственности за счёт смежного муниципального (перераспределение)

Механизм увеличения частного участка за счёт публичной земли — это перераспределение по ст. 39.28–39.29 ЗК РФ. Оно допускается только в исчерпывающих случаях п. 1 ст. 39.28.

  1. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в следующих случаях: 1) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в границах территории , в отношении которой заключен договор о комплексном развитии территории либо принято решение о ее комплексном развитии в случае, если для реализации указанного решения не требуется заключения договора о комплексном развитии территории , осуществляется в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории; (В редакции Федерального закона от 22.07.2024 № 194-ФЗ) 2) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков;
    — подп. 2 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ

Применимое к вашей ситуации основание — подп. 2 п. 1: перераспределение для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы в целях приведения границ в соответствие с проектом межевания территории, при условии, что площадь частного участка увеличивается не более чем до предельных максимальных размеров. Практически это работает, когда смежная публичная земля «врезается» в ваш участок или образует неудобный выступ на границе (изломанность, вклинивание), а проезд/удобство эксплуатации сами по себе таким основанием не являются.

  1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 373-ФЗ) 1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;
    — ч. 1 ст. 38 ГрК РФ
  2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
    — п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ

Предельные (минимальные и максимальные) размеры участков при регламенте устанавливаются градостроительным регламентом (ПЗЗ), поэтому итоговая площадь после перераспределения не должна превысить максимальный размер для вашей зоны. Параллельно действуют общие требования к образуемым участкам:

  1. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. 5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. 6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
    — п. 4 и 6 ст. 11.9 ЗК РФ

Образование изменённого участка не должно создавать вклинивание/чересполосицу и пересекать границы территориальных зон (п. 7 ст. 11.9 ЗК РФ). Если смежный участок лежит в иной территориальной зоне, чем ваш, перераспределение невозможно.

  1. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков. При этом указанное соглашение должно содержать сведения о возникновении права государственной или муниципальной собственности и (или) права частной собственности на образуемые земельные участки.
    — п. 2 ст. 39.28 ЗК РФ

Перераспределение оформляется соглашением с уполномоченным органом. Процедура — заявление о перераспределении по ст. 39.29 (к нему прилагается схема расположения участка, если нет проекта межевания), срок рассмотрения 20 дней (п. 8 ст. 39.29), возможен возврат заявления за 10 дней (п. 7).

  1. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков при наличии хотя бы одного из следующих оснований: 1) заявление о перераспределении земельных участков подано в случаях, не предусмотренных пунктом 1 статьи 39 28 настоящего Кодекса;
    — подп. 1 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ

Основание отказа по подп. 1 п. 9 ст. 39.29 — если заявление подано в случаях, не предусмотренных п. 1 ст. 39.28. Иными словами, если ваша ситуация не укладывается в «исключение вклинивания/чересполосицы» или в иной случай п. 1 ст. 39.28 (КРТ, садоводство для собственных нужд, обеспечение требований ст. 11.9, объекты по ст. 49), в перераспределении откажут. Просто «нужен для проезда» самостоятельным основанием перераспределения не является.

  1. Увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату, размер которой определяется: 1) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
    — п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ

Увеличение площади — за плату. Для муниципального участка размер платы определяется органом местного самоуправления (подп. 3 п. 5 ст. 39.28), обычно — от кадастровой стоимости пропорционально увеличению площади (п. 5.1). Поэтому «увеличить участок в собственности бесплатно» за счёт смежной муниципальной земли нельзя.

Вывод: увеличить участок в собственности за счёт смежного муниципального можно только через перераспределение по ст. 39.28–39.29 ЗК РФ и только при наличии одного из оснований п. 1 ст. 39.28 (как правило — изломанность границ/вклинивание/чересполосица в рамках проекта межевания). Необходимость «для проезда» сама по себе основанием не является, увеличение площади платное, а итоговый участок не должен выйти за предельный максимальный размер и пересечь границы территориальных зон. При отсутствии основания последует отказ по подп. 1 п. 9 ст. 39.29.

Защитная ветка: сервитут для проезда при невозможности оформить участок

Если ни аренда без торгов, ни перераспределение недоступны, доступ к зданию можно обеспечить через сервитут — он устанавливается именно для прохода и проезда.

  1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок
    — п. 1 ст. 274 ГК РФ

Сервитут (право ограниченного пользования чужим участком) прямо предусмотрен для обеспечения прохода и проезда. Применительно к муниципальной земле соглашение о сервитуте заключается в случаях, установленных гражданским законодательством и ЗК РФ:

Статья 39 23 . Основания для установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности Соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в случаях, установленных гражданским законодательством
— ст. 39.23 ЗК РФ, п. 7

Это даёт вам право требовать установления сервитута на муниципальную землю для проезда к зданию, если иной доступ отсутствует или затруднён, без приобретения участка в собственность или аренду. Сервитут носит ограниченный характер и не даёт права застройки смежной земли.

Вывод: если проезд к зданию объективно невозможен или существенно затруднён без использования смежного муниципального участка, вы вправе требовать установления сервитута (ст. 274 ГК РФ, ст. 39.23 ЗК РФ) — по соглашению с администрацией, а при отказе — через суд. Это самостоятельный и надёжный способ обеспечить доступ без оформления участка в собственность или аренду.

Риски фактического пользования смежным участком до оформления

Если вы уже пользуетесь смежным муниципальным участком (проезд, складирование, ограждение) без оформленных прав, это влечёт административную и гражданско-правовую ответственность.

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц
— ст. 7.1 КоАП РФ

Использование участка без прав на него образует состав самовольного занятия по ст. 7.1 КоАП РФ — штраф от 1 до 1,5% кадастровой стоимости участка (но не менее 5 000 руб. для граждан).

  1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
    — п. 1 ст. 1102 ГК РФ
  2. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования
    — п. 2 ст. 1105 ГК РФ

По гражданскому праву пользование чужой землёй без договора — неосновательное обогащение: вы обязаны возместить то, что сберегли вследствие такого пользования (п. 2 ст. 1105 ГК РФ), то есть арендную плату за весь период фактического пользования.

  1. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
    — п. 2 ст. 1107 ГК РФ

На сумму сбережённой арендной платы начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ (п. 2 ст. 1107) с момента, когда вы узнали или должны были узнать о неосновательности пользования.

Вывод: до надлежащего оформления (аренда по торгам, перераспределение или сервитут) любое пользование смежной муниципальной землёй создаёт риск административного штрафа (ст. 7.1 КоАП РФ) и взыскания неосновательного обогащения в размере арендной платы с процентами (ст. 1102, 1105, 1107 ГК РФ). Рекомендуется не приступать к пользованию до заключения договора либо соглашения.

Смежный свободный муниципальный участок нельзя получить в аренду без торгов только на том основании, что вы — собственник соседнего капитального строения; увеличение вашего участка за счёт этой земли возможно лишь через перераспределение по ст. 39.28–39.29 ЗК РФ при наличии оснований, а для обеспечения проезда доступен сервитут.

Исключительное право собственника здания по п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ распространяется только на участок, на котором расположено само здание и который необходим для его использования. Ваш участок под строением уже оформлен, границы уточнены — значит, это право вы реализовали. Смежный участок, где ваших объектов нет, под исключительное право не подпадает.

Аренда публичного участка по общему правилу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ заключается на торгах. Без торгов собственнику здания участок предоставляется по подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ — но только тот, на котором расположены здания, сооружения. Смежный свободный участок под эту льготу не подпадает, поэтому администрация вправе отказать по подп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ (лицо не имеет права на приобретение участка без торгов). Если на смежном участке расположены объекты иных лиц, дополнительно применим подп. 4 ст. 39.16 ЗК РФ.

Увеличение вашего участка в собственности за счёт смежной муниципальной земли возможно только через перераспределение по ст. 39.28–39.29 ЗК РФ. Одно из возможных оснований — подп. 2 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ (приведение границ в соответствие с проектом межевания для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы), применимость которого зависит от наличия утверждённого проекта межевания и признаков вклинивания/изломанности на конкретной границе; наряду с ним п. 1 ст. 39.28 предусматривает и иные случаи (в частности, комплексное развитие территории, обеспечение требований ст. 11.9 ЗК РФ). Простая необходимость «для проезда» таким основанием не является. Итоговая площадь не должна превысить предельный максимальный размер, установленный градостроительным регламентом (п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ, ч. 1 ст. 38 ГрК РФ), а образование участка не должно создавать вклинивание, чересполосицу или иные недостатки (п. 4 и 6 ст. 11.9 ЗК РФ). Увеличение площади — платное: размер платы для муниципальных земель определяет орган местного самоуправления (подп. 3 п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ). Если основание из п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ отсутствует, последует отказ по подп. 1 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ.

Если проезд к зданию объективно невозможен или существенно затруднён без использования смежного муниципального участка, вы вправе требовать установления сервитута для прохода и проезда на основании п. 1 ст. 274 ГК РФ и ст. 39.23 ЗК РФ — по соглашению с администрацией, а при отказе — через суд. Сервитут не даёт права застройки, но обеспечивает доступ.

До оформления прав фактическое пользование смежным участком создаёт риск привлечения к ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ (самовольное занятие) и взыскания неосновательного обогащения в размере арендной платы с процентами (п. 1 ст. 1102, п. 2 ст. 1105, п. 2 ст. 1107 ГК РФ).

Пошаговые действия

  1. Проверьте градостроительную документацию. Запросите в администрации муниципального образования (по месту нахождения участка) правила землепользования и застройки, проект межевания территории (при наличии) и сведения о территориальной зоне, в которой находятся ваш участок и смежный. Установите предельный максимальный размер участка для вашей зоны (п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ, ч. 1 ст. 38 ГрК РФ) и наличие признаков вклинивания, вкрапливания, изломанности границ или чересполосицы (подп. 2 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ).

  2. Оцените перспективу перераспределения. Если смежная земля действительно «врезается» в ваш участок или образует неудобный выступ на границе, и итоговая площадь не превысит предельный максимум — подайте в уполномоченный орган (администрацию) заявление о перераспределении земельных участков по ст. 39.29 ЗК РФ с приложением схемы расположения участка (если нет проекта межевания). Срок рассмотрения — 20 дней (п. 8 ст. 39.29 ЗК РФ), возврат заявления возможен в течение 10 дней (п. 7 ст. 39.29 ЗК РФ). При положительном решении — заключение соглашения о перераспределении (п. 2 ст. 39.28 ЗК РФ) и внесение платы, определённой органом местного самоуправления (подп. 3 п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ).

  3. При отсутствии оснований для перераспределения — рассмотрите аренду через торги. Подайте в администрацию заявление о предоставлении смежного участка в аренду на общих основаниях. Участок должен быть образован: при необходимости инициируйте подготовку схемы расположения и образование участка (п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ). Предоставление будет осуществляться на аукционе по правилам п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ.

  4. Если цель — только проезд, инициируйте сервитут. Направьте в администрацию письменное предложение о заключении соглашения об установлении сервитута на смежный участок для прохода и проезда (п. 1 ст. 274 ГК РФ, ст. 39.23 ЗК РФ). При отказе или неполучении ответа — обращайтесь в суд с иском об установлении сервитута.

  5. При отказе в перераспределении или предоставлении без торгов — получите письменный отказ. Отказ по подп. 1 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ (перераспределение) или по подп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ (аренда без торгов) можно оспорить в суде, если полагаете, что основания фактически имеются (например, признаки изломанности границ подтверждаются документально).

  6. До оформления прав не используйте смежный участок. Любое фактическое занятие без правовых оснований влечёт риск административной ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ и взыскания неосновательного обогащения с процентами (п. 1 ст. 1102, п. 2 ст. 1105, п. 2 ст. 1107 ГК РФ).