Нужно ли покупателю участка ЛПХ проверять соблюдение преимущественного права покупки муниципалитетом при сделке

Применяется ли к участку ЛПХ преимущественное право покупки публичного образования

Преимущественное право субъекта РФ (муниципального образования) установлено только для сделок с землями сельскохозяйственного назначения:

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения
   — п. 1 ст. 1 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ

1. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд
   — п. 1 ст. 8 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ

Для участка ЛПХ этот режим в принципе мог бы встать вопросом — но закон прямо выводит такие участки из-под действия ФЗ № 101-ФЗ:

Действие настоящего Федерального закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд ), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (за исключением жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, объектов капитального строительства, некапитальных строений, сооружений, предназначенных для виноградарства и (или) производства продукции виноделия, а также для оказания услуг в сфере сельского туризма, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 27 декабря 2019 года № 468-ФЗ "О виноградарстве и виноделии в Российской Федерации") . Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации
— абз. 2 п. 1 ст. 1 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ

Тот же вывод продублирован в Земельном кодексе: правило об обороте сельхозземель по специальному закону не применяется к участкам, предназначенным для ведения ЛПХ:

1. Пункт 6 настоящей статьи не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые или огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества. (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 354-ФЗ; от 29.07.2017 № 217-ФЗ ) 8. Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации , а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.06.2006 № 73-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 19.06.2007 № 102-ФЗ)
   — п. 7 ст. 27 ЗК РФ

Ключевой вывод по ветке: продаётся участок в границах деревни, т.е. из состава земель населённых пунктов (ст. 27 ЗК РФ регулирует оборот именно так, а специальный закон — только сельхозземли) — преимущественное право покупки субъекта РФ/муниципалитета к нему не применяется вообще. Более того, даже если бы участок ЛПХ относился к категории сельхозназначения, абз. 2 п. 1 ст. 1 ФЗ № 101-ФЗ исключает такие участки из сферы действия закона: их оборот регулируется ЗК РФ, где преимущественного права публичного образования на покупку участка при продаже собственником не установлено. Значит требования об извещении администрации у продавца нет, и покупателю подтверждать «соблюдение преимущественного права» не требуется — проверять нечего.

Вывод: при покупке участка ЛПХ в границах населённого пункта запрашивать у продавца извещение в администрацию, её отказ или доказательства истечения 30-дневного срока не нужно — преимущественное право публичного образования на такой участок не распространяется, и риск оспаривания сделки по этому основанию отсутствует. Ветка «если в выписке ЕГРН категория земель — земли сельскохозяйственного назначения»: и тогда участок ЛПХ исключён из сферы действия ФЗ № 101-ФЗ (абз. 2 п. 1 ст. 1), поэтому извещение также не требуется; проверять надо не извещение, а категорию и ВРИ по ЕГРН.

Что будет, если сделку всё же попытаются оспорить «из-за неизвещения»

Даже в гипотетической ситуации, когда продавец обязан был известить публичный орган и не сделал этого, последствие установлено законом прямо — ничтожность:

1. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении
   — п. 2 ст. 8 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ

1. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей
   — п. 3 ст. 8 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ

1. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) 5. Собственник земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, которому выдано предписание об устранении выявленного в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) нарушения обязательных требований, не вправе передавать такой земельный участок в залог, совершать сделки, направленные на переход, прекращение права собственности на такой земельный участок, за исключением перехода права в порядке универсального правопреемства, а также иные действия, направленные на прекращение права собственности на такой земельный участок. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 05.12.2022 № 507-ФЗ)
   — п. 4 ст. 8 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ

Из этих норм следует механика риска: без извещения сделка ничтожна, но покупателя защищают сроки и добросовестность. Общее правило о ничтожности сделок, посягающих на публичные интересы либо права третьих лиц, и о сроке на соответствующие требования:

1. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — ст. 168 ГК РФ, п. 2

1. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной
   — п. 3 ст. 166 ГК РФ

1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (
   — п. 1 ст. 181 ГК РФ

Практически: требование о признании такой сделки недействительной может предъявить только сторона или иное лицо с охраняемым законом интересом (в нашем случае — публичное образование), а трехлетний срок исчисляется со дня, когда началось исполнение сделки (для лица, не являющегося стороной, — со дня, когда оно узнало или должно было узнать о начале исполнения, но не свыше 10 лет). При этом недействительность не оставляет покупателя без денег — стороны возвращают друг другу полученное:

1. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
   — п. 2 ст. 167 ГК РФ

Вывод: в вашей ситуации (участок ЛПХ, деревня) этот риск не наступает вовсе. Если бы извещение требовалось, покупатель оставался бы добросовестным приобретателем: сроки (3 года с начала исполнения, не более 10 лет) и правило о возврате цены при ничтожности дают защиту, — но полагаться на это не нужно, потому что проверять извещение при ЛПХ не требуется. Иск о признании сделки недействительной рассматривается районным судом по месту нахождения участка (иски о правах на недвижимость), в арбитраже — только если сторонами станут организации/ИП.

Как покупателю защититься договором: заверения, ответственность продавца, свободное от притязаний имущество

Основной риск покупателя — не преимущественное право, а иные притязания (доли, залоги, споры о границах, обременения). Продавец обязан передать имущество свободным от прав третьих лиц:

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. 2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
   — п. 1 ст. 460 ГК РФ

Если продавец скрыл известные ему притязания, покупатель вправе требовать уменьшения цены либо расторжения договора. Дополнительно самый эффективный инструмент — включить в договор заверения об обстоятельствах (категория земель, ВРИ, отсутствие притязаний, отсутствие необходимости извещать публичный орган и т.д.):

1. Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку
   — ст. 431.2 ГК РФ, п. 1

Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не препятствует наступлению последствий, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта. Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения. 2. Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон. 3. Сторона, заключившая договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной, вправе вместо отказа от договора (пункт 2 настоящей статьи) требовать признания договора недействительным (статьи 179 и 178). 4. Последствия, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются к стороне, давшей недостоверные заверения при осуществлении предпринимательской деятельности, а равно и в связи с корпоративным договором либо договором об отчуждении акций или долей в уставном капитале хозяйственного общества, независимо от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений, если иное не предусмотрено соглашением сторон. В случаях, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта, предполагается, что сторона, предоставившая недостоверные заверения, знала, что другая сторона будет полагаться на такие заверения
— абз. 2 п. 1 и п. 4 ст. 431.2 ГК РФ

Важно: ответственность за недостоверные заверения наступает независимо от того, признают договор недействительным или нет, а в предпринимательских отношениях — без учета вины продавца; между гражданами действует обычное правило — продавец отвечает, если исходил из того, что покупатель будет полагаться на заверения.

Вывод: вместо требования «подтверждения соблюдения преимущественного права» берите с продавца письменные заверения в тексте договора — что участок относится к землям населённых пунктов, ВРИ «ЛПХ», не обременён, в отношении него нет притязаний третьих лиц и публичных споров, — и условие об убытках/неустойке за их недостоверность (ст. 431.2 ГК РФ) плюс пункт об удержании части цены до государственной регистрации перехода права. Это закрывает реальные риски и не противоречит тому, что извещение администрации при ЛПХ не требуется.

Денежные последствия, если сделка будет признана недействительной или цена не вернётся

Даже в худшем сценарии — если бы преимущественное право применялось и сделка была признана ничтожной — покупатель вправе вернуть уплаченную цену (реституция), а при удержании денег продавцом — проценты:

1. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
   — п. 2 ст. 167 ГК РФ

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Практически это означает: сумма, уплаченная за участок, возвращается полностью (а участок — продавцу), а при задержке возврата денежных средств покупателю на сумму долга начисляются проценты по ключевой ставке Банка России. Если договором предусмотрена неустойка за неисполнение обязательства продавца, она защищает ту же позицию (п. 4 ст. 395 ГК РФ о соотношении неустойки и процентов).

Вывод: денежные последствия несостоявшейся из-за ничтожности сделки для покупателя защищены — это возврат цены (п. 2 ст. 167 ГК РФ) плюс проценты по ст. 395 ГК РФ при задержке возврата либо договорная неустойка (ст. 431.2 ГК РФ). Поскольку в вашем случае преимущественное право на участок ЛПХ не распространяется, эти нормы остаются резервной защитой, а не активным риском.