Как присоединить к участку 25 кв.м земли с колодцем и оформить отказ администрации

Правильный механизм присоединения полосы с колодцем — перераспределение, а не «приватизация»

Инструмент, которым присоединяется смежная полоса земли к земельному участку, находящемуся в частной собственности, — это не приватизация и не прямая продажа, а перераспределение земель по ст. 39.28–39.29 ЗК РФ. Свободный муниципальный участок как самостоятельный объект по общему правилу продаётся только с аукциона:

1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
   — п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ

Поэтому «выкупить» 25 кв. м с колодцем как отдельный участок напрямую без торгов нельзя. Единственный штатный путь присоединить эту полосу к уже имеющемуся участку — заявление о перераспределении.

1. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в следующих случаях: 1) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в границах территории , в отношении которой заключен договор о комплексном развитии территории либо принято решение о ее комплексном развитии в случае, если для реализации указанного решения не требуется заключения договора о комплексном развитии территории , осуществляется в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории; (В редакции Федерального закона от 22.07.2024 № 194-ФЗ) 2) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков;
   — пп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ

Ключевые условия применимости именно к вашей ситуации: ваш участок должен быть предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства/огородничества или ИЖС, а увеличенная в результате присоединения площадь не должна превысить установленные правилами землепользования и застройки предельные максимальные размеры участков (для ИЖС обычно фиксируется именно максимальный размер). Это подтверждает и норма о предельных размерах:

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. 2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. 3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. При выявлении пересечения границ земельных участков с границами муниципальных образований и (или) границами городских либо сельских населенных пунктов устранение такого пересечения осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 438-ФЗ) 4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. 5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. 6.
   — п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ

Если ваш участок имеет иной вид разрешённого использования (не ЛПХ/сад/ИЖС), перераспределение по пп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ недоступно — тогда основание подлежит иной квалификации (пп. 2 п. 1 той же статьи, только если есть утверждённый проект межевания для исключения вклинивания/изломанности), и это отдельная развилка.

Само перераспределение оформляется соглашением с уполномоченным органом:

1. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков. При этом указанное соглашение должно содержать сведения о возникновении права государственной или муниципальной собственности и (или) права частной собственности на образуемые земельные участки. 3. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, в случаях, предусмотренных подпунктами 3, 3 1 и 4 пункта 1 настоящей статьи, осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории либо при отсутствии такого проекта в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, в случае, предусмотренном подпунктом 3 1 пункта 1 настоящей статьи, осуществляется однократно. (В редакции Федерального закона от 30.01.2026 № 12-ФЗ) 4. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 30.01.2026 № 12-ФЗ) 5.
   — п. 2 ст. 39.28 ЗК РФ

Присоединение полосы — платное: увеличение площади оплачивается, размер платы определяется по кадастровой стоимости пропорционально приросту (или в порядке, установленном субъектом/муниципалитетом для соответствующих земель).

1. Увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату, размер которой определяется: 1) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 5 1 . Расчет размера платы, предусмотренной пунктом 5 настоящей статьи, может осуществляться на основании кадастровой стоимости исходного или образуемого земельного участка пропорционально увеличению площади земельного участка, находящегося в частной собственности.
   — п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ

Вывод: оформить эти 25 кв. м с колодцем можно именно через процедуру перераспределения (ст. 39.28–39.29 ЗК РФ), обратившись в уполномоченный орган с заявлением и схемой расположения участка, при условии, что участок относится к ЛПХ/садоводству/огородничеству/ИЖС и итоговая площадь не превысит предельный максимум по ПЗЗ. Присоединение будет возмездным.

Законность отказа «это общественное место» — перечень оснований отказа исчерпывающий

Порядок работы: вы подаёте заявление о перераспределении с приложением схемы расположения участка (если нет утверждённого проекта межевания).

1. В целях заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, гражданин или юридическое лицо - собственники таких земельных участков обращаются с заявлением о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности (далее - заявление о перераспределении земельных участков), в уполномоченный орган.
   — п. 1 ст. 39.29 ЗК РФ

Орган обязан рассмотреть заявление и в течение 20 дней либо утвердить схему, либо дать согласие на заключение соглашения, либо отказать — строго по основаниям п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ.

1. В срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о перераспределении земельных участков уполномоченный орган по результатам его рассмотрения совершает одно из следующих действий: (В редакции Федерального закона от 05.12.2022 № 509-ФЗ) 1) принимает решение об утверждении схемы расположения земельного участка и направляет это решение с приложением указанной схемы заявителю; 2) направляет заявителю согласие на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории; 3) принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков при наличии оснований, предусмотренных пунктом 9 настоящей статьи.
   — п. 8 ст. 39.29 ЗК РФ

Перечень оснований отказа в заключении соглашения в п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ — исчерпывающий. Первым основанием является подача заявления в случаях, не предусмотренных п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ, а отдельными — превышение предельных максимальных размеров, совпадение с ранее утверждённой схемой и т.п.

1. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков при наличии хотя бы одного из следующих оснований: 1) заявление о перераспределении земельных участков подано в случаях, не предусмотренных пунктом 1 статьи 39 28 настоящего Кодекса;
   — п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ

Что касается самой ссылки администрации на «общественное место»: земельные участки общего пользования — это лишь те, что прямо заняты площадями, улицами, проездами, дорогами и иными объектами общего пользования и включены в соответствующий перечень/красные линии.

1. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
   — п. 12 ст. 85 ЗК РФ

При этом «территория общего пользования» — это территория, которой беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (площади, улицы, проезды и т.д.):

1. территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары); (В редакции Федерального закона от 19.07.2011 № 246-ФЗ ) 13) строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства); 14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов; (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ ) 14 1 ) реконструкция линейных объектов - изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов;
   — п. 12 ст. 1 ГрК РФ

Из фактов вашей ситуации следует, что полоса находится в тупиковом переулке и не является проходной: расстояния до соседних заборов 8 и 15 метров, место не используется неограниченным кругом лиц и не занято улицей/проездом/дорогой. Сама по себе формулировка «общественное место» без доказательств того, что спорная полоса: (а) занята объектом общего пользования (улицей, проездом, дорогой), (б) пересекает красные линии, (в) расположена в границах территории с утверждённым проектом межевания, либо (г) подпадает под иные основания п. 9 ст. 39.29 и п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ, — не является предусмотренным законом основанием отказа. Схема расположения участка, напротив, готовится как раз с учётом всех этих ограничений:

1. Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации и (или) региональными инвестиционными программами ), объектов незавершенного строительства. (В редакции федеральных законов от 03.08.2018 № 342-ФЗ, от 25.12.2023 № 628-ФЗ) 2 1 . Подготовка схемы расположения земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, обеспечивается органом государственной власти или органом местного самоуправления, указанными в статье 39 2 настоящего Кодекса, или собственником (собственниками) помещений в многоквартирном доме. В случае подготовки органом государственной власти или органом местного самоуправления указанной схемы расположения земельного участка срок такой подготовки должен составлять не более трех месяцев.
   — п. 2 ст. 11.10 ЗК РФ

Вывод: ссылка администрации на «общественное место» правомерна только тогда, когда спорная полоса реально отнесена к землям/территориям общего пользования (улица, проезд, дорога, красные линии) либо образуемый участок попадает под иное прямое основание п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ или п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ. При тупиковом непроходном переулке, где полоса не используется неограниченным кругом лиц, такая формальная ссылка — недостаточное основание отказа, и отказ подлежит оспариванию.

Статус колодца: не является препятствием для присоединения земли, но требует оценки

Советский колодец, выкопанный задолго до установления границ и не имеющий титульного собственника, как правило не является зарегистрированным объектом недвижимости на чужом праве — он либо часть вашего фактического пользования, либо бесхозяйное имущество. Порядок в отношении бесхозяйной недвижимости урегулирован так:

1. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Если иной срок не предусмотрен настоящей статьей, по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 315-ФЗ) Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности. 4. В городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе бесхозяйные недвижимые вещи, находящиеся на территориях этих городов, принимаются на учет органами, осуществляющими государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлениям уполномоченных государственных органов этих городов.
   — п. 3 ст. 225 ГК РФ

Из этого следует два важных следствия. Во-первых, сам факт наличия колодца на присоединяемой полосе не блокирует перераспределение: колодец не образует чужого зарегистрированного права, которое требовало бы согласия (пп. 2 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ касается лишь обременения участков правами третьих лиц). Во-вторых, если колодец всё же числится как недвижимое имущество за третьим лицом или муниципалитетом, для предоставления земли действует специальное правило — участок с чужим строением/сооружением без торгов не предоставляется, кроме как его собственнику:

1. на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства
   — пп. 4 ст. 39.16 ЗК РФ

Поэтому до подачи заявления целесообразно проверить по ЕГРН и в администрации: не зарегистрирован ли колодец как объект недвижимости (капитальное водозаборное сооружение) и не находится ли он на балансе водоканала/муниципалитета. Если колодец — бесхозяйный или часть вашего исторического пользования, препятствия нет; если он поставлен на учёт за третьим лицом — нужно разрешать его статус до перераспределения, иначе присоединение полосы с чужим сооружением окажется неправомерным.

Вывод: наличие колодца само по себе не препятствует присоединению земли, но его правовой статус (бесхозяйный, в вашем фактическом пользовании либо зарегистрированный за третьим лицом) нужно установить — от этого зависит, допустимо ли перераспределение полосы целиком.

Что делать после отказа администрации: порядок и сроки оспаривания

Отказ администрации в заключении соглашения о перераспределении — это решение органа местного самоуправления, которое подлежит оспариванию в порядке административного судопроизводства.

1. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.
   — ч. 1 ст. 218 КАС РФ

Срок на обращение в суд — три месяца со дня, когда вам стало известно о нарушении права (то есть со дня получения мотивированного отказа):

1. Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
   — ч. 1 ст. 219 КАС РФ

При удовлетворении иска суд признаёт оспариваемое решение незаконным и обязывает орган устранить нарушение, то есть повторно рассмотреть вопрос по существу (в том числе утвердить схему расположения участка):

1. об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению
   — п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ

Также стоит иметь в виду: до суда целесообразно проверить формальную сторону отказа. Если заявление возвращено по причине несоответствия требованиям, это регламентировано отдельно (10-дневный срок возврата), а повторная подача с устранением недостатков — самостоятельный шаг.

1. В течение десяти дней со дня поступления заявления о перераспределении земельных участков уполномоченный орган возвращает заявление заявителю, если оно не соответствует требованиям пункта 2 настоящей статьи, подано в иной орган или к заявлению не приложены документы, предусмотренные пунктом 3 настоящей статьи.
   — п. 7 ст. 39.29 ЗК РФ

При этом важно не «самостоятельно» занимать полосу под предлогом, что колодец исторически ваш: пользование землёй без оформленного права образует состав самовольного занятия и влечёт штраф.

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ)
— ст. 7.1 КоАП РФ

Вывод: на отказ администрации нужно подать административный иск в районный суд (по месту нахождения органа) в течение трёх месяцев с момента получения отказа; в иске требовать признания отказа незаконным и понуждения к утверждению схемы/заключению соглашения. Параллельно можно направить повторное заявление с устранением формальных недостатков. Использовать полосу до оформления права нельзя — это влечёт административную ответственность по ст. 7.1 КоАП РФ.