Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Установление прав на земельные участки

Как присоединить к участку соседнюю землю с колодцем через приватизацию, если администрация отказала, сославшись на общественное место

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Подайте в администрацию заявление о перераспределении участка по ст. 39.29 ЗК РФ, а не о приватизации.descriptionЗаявление о земельном участке
  2. 2
    Приложите схему расположения участка, подготовленную кадастровым инженером с учётом красных линий и ПЗЗ.
  3. 3
    Проверьте у кадастрового инженера, не входит ли полоса в территории общего пользования.
  4. 4
    Проверьте в ПЗЗ предельный максимальный размер участка для вашей зоны.
  5. 5
    На немотивированный отказ подайте административный иск об оспаривании в районный суд.
  6. 6
    До заключения соглашения не переносите забор и не занимайте полосу фактически.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на ваш участок с координатами границ.
  • Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории от кадастрового инженера.
  • Письменный отказ администрации с указанием всех оснований (п. 10 ст. 39.29 ЗК РФ).
  • Выписка из ПЗЗ и проекта межевания: красные линии, территории общего пользования, предельные размеры.
  • Справка о статусе переулка и документы о колодце (отсутствие собственника, учёта).
  • Доказательства длительного пользования колодцем и полосой (фото, платежи, переписка).

  • Сроки и риски

    • Отказ обжалуйте в суд в течение 3 месяцев со дня, когда узнали о нарушении права.
    • Заявление о перераспределении рассматривается администрацией не более 20 дней.
    • Не передвигайте забор и не занимайте 25 кв. м до соглашения — риск по ст. 7.1 КоАП РФ.
    • Проверьте предельную максимальную площадь участка по ПЗЗ — превышение даёт отказ.
    • Увеличение площади — платное; уточните размер платы в администрации заранее.

  • Чего не делать

    • Не оформляйте присоединение 25 кв. м как приватизацию — это перераспределение по ст. 39.28–39.29 ЗК РФ.
    • Не передвигайте забор и не занимайте спорную полосу до заключения соглашения — это самовольное занятие (ст. 7.1 КоАП РФ).
    • Не соглашайтесь на устную формулировку «общественное место» — требуйте письменный отказ со ссылкой на п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ.
    • Не считайте колодец препятствием для перераспределения — он бесхозяйный (п. 1 ст. 225 ГК РФ), не собственность.
    • Не ссылайтесь на приобретательную давность как на основание права на землю — к публичным землям она неприменима.
    • Не пропустите 3-месячный срок оспаривания отказа в суде по КАС РФ (ч. 1 ст. 219).

  • Когда нужен адвокат

    • Отказ администрации немотивирован — без ссылки на конкретный подпункт п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ; оспаривать лучше с адвокатом.
    • Спор о красных линиях и статусе переулка требует проверки ПЗЗ и проекта межевания — нужен специалист.
    • Подготовка схемы расположения участка и защита от подп. 9 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ — задача кадастрового инженера с юристом.
    • Риск самовольного занятия по ст. 7.1 КоАП РФ при переносе забора до соглашения — адвокат поможет избежать штрафа.
    • Обжалование отказа в суде по КАС РФ в трёхмесячный срок — без юриста легко пропустить процессуальные тонкости.

  • Альтернативные пути

    • Проверьте в ПЗЗ и проекте межевания статус переулка и наличие красных линий.
    • Запросите в администрации письменные документы, подтверждающие отнесение полосы к территориям общего пользования.
    • Уточните вид разрешённого использования участка — от него зависит основание перераспределения.
    • Закажите кадастровому инженеру схему расположения участка с учётом ст. 11.9 ЗК РФ.
    • Подайте заявление о перераспределении по ст. 39.29 ЗК РФ вместо приватизации.
    • При отказе требуйте указания всех оснований по п. 9 и п. 10 ст. 39.29 ЗК РФ.

  • Региональные особенности

    • Запросите в местной администрации выкопировку о красных линиях и проекте межевания переулка.
    • Уточните в администрации, включён ли переулок в перечень территорий общего пользования.
    • Закажите схему расположения участка у местного кадастрового инженера с учётом ПЗЗ.
    • Уточните размер платы за увеличение площади в местной администрации до подачи заявления.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент является собственником земельного участка с установленными границами. Смежная с участком полоса земли ориентировочной площадью 25 кв. м, на которой расположен колодец советского периода, находится в неразграниченной государственной или муниципальной собственности. Колодец на кадастровом учёте не состоит, собственник колодца не установлен. Администрация города отказала в оформлении прав на эту полосу, сославшись на то, что это «общественное место». Из фактических обстоятельств следует, что испрашиваемая полоса прилегает к участку клиента, находится в закрытом (тупиковом) переулке, расстояние до соседних заборов составляет 8 и 15 метров, а колодец длительное время используется клиентом.

Юридически значимым является то, что клиент уже имеет участок в частной собственности, поэтому присоединение дополнительной площади не может оформляться как приватизация свободного земельного участка. Применимая процедура — перераспределение земель, находящихся в публичной собственности, и земельного участка, находящегося в частной собственности, по правилам главы V.4 ЗК РФ. Отказ администрации, сформулированный как «общественное место», без указания на конкретное основание из закрытого перечня пункта 9 статьи 39.29 ЗК РФ и без ссылки на документы территориального планирования или межевания, не отвечает требованию обоснованности, установленному пунктом 10 статьи 39.29 ЗК РФ.

Затронутые правоотношения:

  • Земельно-процедурные (перераспределение земель) — определяют саму возможность и порядок присоединения 25 кв. м к участку клиента. От правильной квалификации процедуры зависит, какое заявление подавать и по каким основаниям оценивать законность отказа администрации.

  • Градостроительные и землеустроительные (территории общего пользования, красные линии, ПЗЗ) — определяют, может ли испрашиваемая полоса быть передана в частную собственность. Если полоса входит в земли общего пользования или пересечена красными линиями, перераспределение невозможно в силу прямого запрета пункта 12 статьи 85 ЗК РФ.

  • Вещно-правовые (статус колодца) — определяют, является ли колодец препятствием для перераспределения. Поскольку колодец не стоит на учёте и его собственник не установлен, он не подпадает под основание отказа, предусмотренное подпунктом 3 пункта 9 статьи 39.29 ЗК РФ, которое касается зданий и сооружений, находящихся в чьей-либо собственности.

  • Административно-процессуальные (обжалование отказа) — определяют порядок оспаривания немотивированного решения администрации. Отказ, не содержащий указания на конкретное основание из пункта 9 статьи 39.29 ЗК РФ, является оспоримым.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Вид разрешённого использования участка клиента. От него зависит, какое основание перераспределения применимо: подпункт 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ (исключение вклинивания, вкрапливания, изломанности границ) либо подпункт 3 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ (участок для ЛПХ, садоводства, огородничества или ИЖС).

  2. Соответствие итоговой площади предельным максимальным размерам. Перераспределение допустимо только если площадь участка после присоединения 25 кв. м не превысит предельный максимум, установленный градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны (пункт 1 статьи 11.9 ЗК РФ, подпункт 8 пункта 9 статьи 39.29 ЗК РФ).

  3. Отнесение испрашиваемой полосы к землям общего пользования. Если полоса находится за красными линиями или входит в состав территории общего пользования (проезд, улица), она не подлежит приватизации и перераспределению в частную собственность (пункт 12 статьи 85 ЗК РФ). Тот факт, что переулок тупиковый, сам по себе не делает полосу землёй общего пользования — необходимо документальное подтверждение красными линиями, проектом межевания или ПЗЗ.

  4. Возможность формирования самостоятельного участка из испрашиваемой полосы. Если из 25 кв. м можно образовать самостоятельный земельный участок без нарушения требований статьи 11.9 ЗК РФ, отказ будет законным по подпункту 9 пункта 9 статьи 39.29 ЗК РФ. При ширине полосы около полуметра и её конфигурации это маловероятно, но подлежит проверке кадастровым инженером.

  5. Наличие или отсутствие мотивировки в отказе администрации. Решение об отказе должно содержать указание на все основания отказа (пункт 10 статьи 39.29 ЗК РФ). Формулировка «общественное место» без ссылки на конкретный подпункт пункта 9 статьи 39.29 ЗК РФ и без документов, подтверждающих отнесение полосы к землям общего пользования, не является обоснованной и подлежит оспариванию.

  6. Правовой статус колодца. Колодец не состоит на кадастровом учёте, собственник не установлен, следовательно, он не является зданием или сооружением, находящимся в государственной, муниципальной или частной собственности, и не создаёт основание для отказа по подпункту 3 пункта 9 статьи 39.29 ЗК РФ. Длительное пользование колодцем не порождает самостоятельного права собственности на землю по статье 234 ГК РФ, но подтверждает фактически сложившийся порядок пользования спорной территорией.

Правильная процедура: не приватизация, а перераспределение

Клиент называет действие «приватизацией», но его участок уже в частной собственности с установленными границами. Присоединение 25 кв. м смежной муниципальной земли к частному участку — это институт перераспределения земель, предусмотренный гл. V.4 ЗК РФ, а не приватизация свободного участка (которая по общему правилу возможна только с торгов). Основания перераспределения перечислены в п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ.

  1. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в следующих случаях: 1) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в границах территории , в отношении которой заключен договор о комплексном развитии территории либо принято решение о ее комплексном развитии в случае, если для реализации указанного решения не требуется заключения договора о комплексном развитии территории , осуществляется в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории; (В редакции Федерального закона от 22.07.2024 № 194-ФЗ) 2) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков;
    — п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ

Для клиента применимы два варианта основания. Во-первых, подп. 2 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ — приведение границ в соответствие с проектом межевания для исключения вклинивания/вкрапливания/изломанности: то есть если спорная полоса 25 кв. м образует вкрапливание/изломанность границы и вдоль неё нельзя сформировать самостоятельный участок. Во-вторых, подп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ — если участок клиента предназначен для ЛПХ, садоводства/огородничества или ИЖС. Ключевое общее условие обоих подпунктов: площадь частного участка в результате не должна превысить предельные максимальные размеры по градостроительному регламенту (ПЗЗ) муниципалитета. Если ВРИ участка иное (например, «для иных целей»), то с 30.01.2026 действует ещё одно основание — подп. 3.1 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ (перераспределение для соблюдения требований ст. 11.9 ЗК РФ, однократно, увеличение не более чем на 1000 кв. м).

Процедура — заявительная через соглашение:

  1. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков. При этом указанное соглашение должно содержать сведения о возникновении права государственной или муниципальной собственности и (или) права частной собственности на образуемые земельные участки.
    — п. 2 ст. 39.28 ЗК РФ

Из п. 2 ст. 39.28 ЗК РФ следует: право собственности на образуемый (увеличенный) участок возникает именно из соглашения о перераспределении, заключённого между уполномоченным органом и собственником, а не из акта «приватизации». Поэтому ответ администрации сформулирован применительно к приватизации — но истребовать надо соглашение о перераспределении.

Вывод: Присоединение 25 кв. м следует оформлять не «приватизацией», а заявлением о перераспределении по ст. 39.28–39.29 ЗК РФ — при условии, что ВРИ участка попадает под подп. 2 или 3 (либо 3.1) п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ и итоговая площадь не превышает предельный максимум по ПЗЗ.

Законность отказа: ссылка на «общественное место» сама по себе недостаточна

Перечень оснований отказа в заключении соглашения о перераспределении исчерпывающий — он приведён в п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ, и администрация вправе отказать только «при наличии хотя бы одного из следующих оснований».

  1. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков при наличии хотя бы одного из следующих оснований: 1) заявление о перераспределении земельных участков подано в случаях, не предусмотренных пунктом 1 статьи 39 28 настоящего Кодекса; 2) не представлено в письменной форме согласие лиц, указанных в пункте 4 статьи 11 2 настоящего Кодекса, если земельные участки, которые предлагается перераспределить, обременены правами указанных лиц; 3) на земельном участке, на который возникает право частной собственности, в результате перераспределения
    — п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ (подпункты 1–3)

Сформулированной в вопросе причины — «это общественное место» — в этом закрытом перечне нет. Отказ будет законным лишь тогда, когда испрашиваемая полоса действительно отвечает одному из оснований п. 9. Для данной ситуации это прежде всего:

  1. в результате перераспределения земельных участков площадь земельного участка, на который возникает право частной собственности, будет превышать установленные предельные максимальные размеры земельных участков; 9) образование земельного участка или земельных участков предусматривается путем перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель, из которых возможно образовать самостоятельный земельный участок без нарушения требований, предусмотренных статьей 11 9 настоящего Кодекса, за исключением случаев перераспределения земельных участков в соответствии с подпунктами 1 и 4 пункта 1 статьи 39 28 настоящего Кодекса;
    — пп. 8, 9 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ

То есть отказ допустим, если в результате перераспределения образуется участок площадью больше предельного максимума (подп. 8), либо если из спорных земель можно сформировать самостоятельный участок без нарушения ст. 11.9 ЗК РФ (подп. 9 — это и есть «земли общего пользования», из которых можно образовать участок, либо вклинивание). Применимы и подп. 3–4 п. 9 (наличие на полосе чужого здания/сооружения или земель, изъятых/ограниченных в обороте).

При этом решение об отказе должно быть мотивированным:

  1. Решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков должно быть обоснованным и содержать указание на все основания отказа.
    — п. 10 ст. 39.29 ЗК РФ

Из п. 10 ст. 39.29 ЗК РФ следует: голословная формулировка «общественное место» без указания на конкретное основание п. 9 и без ссылки на документы (проект межевания, красные линии, ПЗЗ, реестр земель общего пользования) — это неисполнение требования обоснованности, и такой отказ оспорим.

Однако важно разграничить: если испрашиваемая полоса в действительности входит в земли общего пользования (переулок/проезд, занятый улично-дорожной сетью, либо за красными линиями), то действует прямой запрет:

  1. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
    — п. 12 ст. 85 ЗК РФ

В этом случае отказ законен по существу. Ключевой проверяемый факт — отнесена ли спорная полоса к территориям общего пользования (за красными линиями, по генплану/ПЗЗ/проекту межевания). Тот факт, что переулок «закрытый» (тупиковый), сам по себе не делает полосу землёй общего пользования, если она не стоит на учёте как проезд/улица и не пересечена красными линиями; но если переулок — это официальный проезд общего пользования, присоединение его части к частному участку невозможно.

Вывод: Отказ со ссылкой на «общественное место» законен только при доказанном нахождении спорной полосы в составе земель общего пользования (красные линии, ПЗЗ, проект межевания) либо при ином основании из закрытого перечня п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ. Немотивированная ссылка без документов оспорима ввиду требования п. 10 ст. 39.29 ЗК РФ.

Условия образования участка: предельные размеры и отсутствие недостатков границ

Даже при благоприятной квалификации перераспределение возможно только при соблюдении требований к образуемым участкам (ст. 11.9 ЗК РФ), на которые отсылает подп. 9 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ.

  1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
    — п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ

Предельные (максимальные и минимальные) размеры участка для зоны, где он расположен, устанавливает градостроительный регламент (ПЗЗ) муниципалитета. Поэтому нужно сверить: текущая площадь участка + 25 кв. м ≤ предельный максимум для данной территориальной зоны.

  1. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
    — п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ

Схема расположения участка готовится с учётом, в том числе, земель общего пользования и красных линий:

  1. Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий
    — п. 2 ст. 11.10 ЗК РФ

Это означает: кадастровый инженер при подготовке схемы обязан отразить, не попадает ли испрашиваемая полоса за красные линии и в границы территорий общего пользования. Именно этот документ (схема на кадастровом плане территории) — центральное доказательство при споре с администрацией, поскольку он фиксирует местоположение границ относительно красных линий и зон.

Вывод: Для успеха перераспределения итоговая площадь не должна превышать предельный максимум по ПЗЗ, а образуемая граница — создавать вклинивание/вкрапливание/изломанность и пересекаться с красными линиями. Оптимальная стратегия — заказать схему расположения ЗУ у кадастрового инженера, что задокументирует юридическое положение 25-метровой полосы.

Статус колодца и давность пользования

Колодец не стоит на кадастровом учёте и выкопан в советское время, то есть юридически это вещь без установленного собственника.

  1. Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.
    — п. 1 ст. 225 ГК РФ

Для целей перераспределения значение имеет норма подп. 3 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ: отказ возможен, если на образуемом участке будут расположены здание/сооружение, находящиеся в государственной или муниципальной собственности либо в собственности других лиц. Пока на колодец не оформлено ничьё право и он не передан в чью-либо собственность, он не является «сооружением», принадлежащим публичному образованию или третьему лицу, — а значит, сам по себе не создаёт основание отказа по подп. 3 п. 9. Напротив, если администрация, напротив, докажет принадлежность колодца муниципалитету (например, как объекта водоснабжения), это будет самостоятельным препятствием.

Ссылка на длительное пользование юридически может опираться на приобретательную давность:

  1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
    — п. 1 ст. 234 ГК РФ

Однако применять ст. 234 ГК РФ к земле, находящейся в публичной собственности, затруднительно: приобретательная давность не распространяется на земли, которые не могут перейти в частную собственность, а владение колодцем не равнозначно добросовестному владению земельным участком «как своим собственным» в течение 15 лет с соблюдением всех условий. Поэтому давность реального пользования колодцем — это скорее фактическое (доказательственное) обстоятельство, подтверждающее сложившийся порядок пользования, а не самостоятельное основание возникновения права собственности на землю.

Вывод: Безучётный колодец без установленного собственника не является препятствием для перераспределения по подп. 3 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ и не даёт муниципалитету самостоятельного основания для отказа. Давность пользования колодцем сама по себе не порождает право собственности на землю (ст. 234 ГК РФ здесь практически неприменима), но работает как доказательство фактического сложившегося пользования.

Платность, процедура и сроки

Перераспределение с увеличением площади частного участка носит возмездный характер:

  1. Увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату, размер которой определяется: 1) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
    — п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ

Плата за 25 присоединяемых кв. м определяется по порядку, установленному соответственно Правительством РФ, субъектом РФ или органом местного самоуправления — в зависимости от того, в чьей собственности (или неразграниченной госсобственности) находится земля. Если земля в границах населённого пункта и собственность не разграничена, размер платы устанавливает субъект РФ.

Порядок подачи и сроки рассмотрения:

  1. В целях заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, гражданин или юридическое лицо - собственники таких земельных участков обращаются с заявлением о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности (далее - заявление о перераспределении земельных участков), в уполномоченный орган.
    — п. 1 ст. 39.29 ЗК РФ
  1. В срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о перераспределении земельных участков уполномоченный орган по результатам его рассмотрения совершает одно из следующих действий: (В редакции Федерального закона от 05.12.2022 № 509-ФЗ) 1) принимает решение об утверждении схемы расположения земельного участка и направляет это решение с приложением указанной схемы заявителю; 2) направляет заявителю согласие на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории; 3) принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков при наличии оснований, предусмотренных пунктом 9 настоящей статьи.
    — п. 8 ст. 39.29 ЗК РФ

Вернитесь к п. 8 ст. 39.29 ЗК РФ: уполномоченный орган обязан в срок не более 20 дней либо утвердить схему расположения ЗУ (п. 1), либо направить согласие на заключение соглашения (п. 2), либо принять мотивированный отказ (п. 3). Срок может быть продлён:

8 1 . В случае, если схема расположения земельного участка, в соответствии с которой предстоит образовать земельный участок, подлежит согласованию в соответствии со статьей 3 5 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", срок, предусмотренный пунктом 8 настоящей статьи, может быть продлен, но не более чем до тридцати пяти дней со дня поступления заявления о перераспределении земельных участков. О продлении срока рассмотрения указанного заявления уполномоченный орган уведомляет заявителя.
— п. 8.1 ст. 39.29 ЗК РФ

Формально отсутствие в ЕГРН сведений о границах «материнского» муниципального земельного массива не является основанием для отказа:

  1. Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и в отношении которого осуществляется перераспределение, не является основанием для отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков. В этом случае заявитель обеспечивает выполнение кадастровых работ в целях государственного кадастрового учета земельного участка, право собственности на который приобретает заявитель, и обращается с заявлением о государственном кадастровом учете такого земельного участка. При этом земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
    — п. 12 ст. 39.29 ЗК РФ

Это прямо отвечает на возможное возражение администрации о том, что спорная полоса «не сформирована»/«не стоит на учёте»: закон разрешает перераспределение и в этом случае, возлагая кадастровые работы на заявителя за его счёт.

Вывод: Перераспределение платное (порядок платы — по принадлежности земли). Заявление с подготовленной заявителем схемой подаётся в уполномоченный орган и по общему правилу рассматривается в срок до 20 дней с возможным продлением до 35 дней, а непостановка спорной полосы на кадастровый учёт не является основанием отказа.

Обжалование отказа: порядок и срок

Отказ администрации в перераспределении — это решение органа местного самоуправления, которое оспаривается в порядке административного судопроизводства по гл. 22 КАС РФ.

  1. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
    — ч. 1 ст. 218 КАС РФ
  1. Административные исковые заявления подаются в суд по правилам подсудности, установленным главой 2 настоящего Кодекса. 6. Не подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, административные исковые заявления о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, организаций, лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в случаях, если проверка законности таких решений, действий (бездействия) осуществляется в ином судебном порядке. Статья 219. Срок обращения с административным исковым заявлением в суд 1. Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. 1 1 . Если наст Статья 220. Требования к административному исковому заявлению о признании незаконными решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями 1. Форма административного искового заявления должна соответствовать требованиям, предусмотренным частями 1, 8 и 9 статьи 125 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 220-ФЗ) 2.
    — ч. 5 ст. 218 КАС РФ

Срок обращения — три месяца со дня, когда стало известно о нарушении прав:

  1. Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
    — ч. 1 ст. 219 КАС РФ

Для данной ситуации срок течёт со дня получения мотивированного решения об отказе. Если отказ дан устно или без указания оснований, рекомендуем добиться письменного решения (оно обязательно должно быть мотивированным по п. 10 ст. 39.29 ЗК РФ) — именно оно будет предметом оспаривания.

Требование, которое следует заявлять, и полномочие суда:

  1. об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению
    — п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ

Суд вправе признать отказ незаконным и обязать уполномоченный орган устранить нарушение (например, повторно рассмотреть заявление и принять решение с учётом обстоятельств). Сам суд не утверждает схему и не подписывает соглашение — это остаётся в компетенции органа.

Вывод: Немотивированный отказ «ввиду общественного места» оспаривается по гл. 22 КАС РФ с соблюдением указанных в ст. 219 КАС РФ трёхмесячного срока и правил подсудности гл. 2 КАС РФ; при удовлетворении иска суд вправе обязать администрацию устранить нарушение (повторно рассмотреть заявление о перераспределении).

Риск ответственности за самовольное занятие

Если до оформления прав передвинуть забор и фактически занять 25 кв. м, возникает состав административного правонарушения.

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей
— ст. 7.1 КоАП РФ, п. 12

Штраф исчисляется в процентах от кадастровой стоимости (для граждан — от 1 до 1,5 %, но не менее 5000 руб.), если кадастровая стоимость участка определена. Поэтому фактическое присоединение полосы с колодцем (перенос забора) до заключения соглашения о перераспределении и регистрации прав — недопустимо: это создаёт риск привлечения по ст. 7.1 КоАП РФ и дополнительно ослабляет позицию в административном споре.

Вывод: До вступления в силу соглашения о перераспределении и регистрации права собственности на увеличенный участок нельзя переносить забор и физически присоединять 25 кв. м — иначе наступает ответственность по ст. 7.1 КоАП РФ.

Присоединить 25 кв. м с колодцем можно только через процедуру перераспределения земель по ст. 39.28–39.29 ЗК РФ, а не через приватизацию; отказ администрации со ссылкой на «общественное место» без указания конкретного основания из закрытого перечня п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ и без подтверждающих документов (красные линии, проект межевания, ПЗЗ) является немотивированным и подлежит оспариванию.

По существу вашей ситуации:

1. Квалификация процедуры. Ваш участок уже находится в частной собственности с установленными границами, поэтому присоединение смежной муниципальной земли — это не приватизация, а перераспределение земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, находящегося в частной собственности (гл. V.4 ЗК РФ). Право собственности на увеличенный участок возникает из соглашения о перераспределении (п. 2 ст. 39.28 ЗК РФ), а не из акта приватизации. Основания для перераспределения перечислены в п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ: применимость подп. 2 или подп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ зависит от наличия утверждённого проекта межевания и от ВРИ вашего участка — это нужно проверить. Обязательное условие — итоговая площадь участка не должна превысить предельные максимальные размеры, установленные градостроительным регламентом (ПЗЗ) вашего муниципалитета (п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ).

2. Законность отказа администрации. Перечень оснований для отказа в заключении соглашения о перераспределении является закрытым (п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ). Формулировка «общественное место» сама по себе в этом перечне отсутствует. Отказ будет законным, в частности, если испрашиваемая полоса действительно относится к землям общего пользования — занята улицей, проездом, дорогой либо находится за красными линиями (п. 12 ст. 85 ЗК РФ), либо если из этих 25 кв. м возможно образовать самостоятельный участок без нарушения требований ст. 11.9 ЗК РФ (подп. 9 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ), либо если итоговая площадь превысит предельный максимум (подп. 8 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ), а также при наличии иных оснований из п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ (обременения, чужое сооружение, изъятые/ограниченные земли). При этом решение об отказе должно быть обоснованным и содержать указание на все основания отказа (п. 10 ст. 39.29 ЗК РФ). Тот факт, что переулок «закрытый» (тупиковый), сам по себе не превращает спорную полосу в территорию общего пользования — необходимо проверить наличие красных линий и статус переулка в ПЗЗ и проекте межевания.

3. Статус колодца. Колодец не стоит на кадастровом учёте и не имеет установленного собственника, то есть юридически является бесхозяйной вещью (п. 1 ст. 225 ГК РФ). Пока на него не оформлено право муниципальной или иной собственности, он не создаёт основание для отказа по подп. 3 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ (наличие чужого здания или сооружения на образуемом участке). Длительное пользование колодцем само по себе не порождает право собственности на землю: приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ) к землям публичной собственности практически неприменима, однако факт длительного пользования может служить доказательством сложившегося порядка землепользования.

4. Платность и сроки. Увеличение площади частного участка в результате перераспределения осуществляется за плату (п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ). Размер платы определяется: для федеральных земель — Правительством РФ, для земель субъекта РФ и неразграниченной госсобственности — органом власти субъекта РФ, для муниципальных земель — органом местного самоуправления. Срок рассмотрения заявления о перераспределении — не более 20 дней со дня его поступления (п. 8 ст. 39.29 ЗК РФ).

5. Риск самовольного занятия. До заключения соглашения о перераспределении и оформления прав на увеличенный участок не передвигайте забор и не занимайте спорную полосу фактически — это образует состав самовольного занятия земельного участка (ст. 7.1 КоАП РФ).

Пошаговые действия

  1. Закажите схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории у кадастрового инженера. Схема должна отражать испрашиваемые 25 кв. м с учётом красных линий, территорий общего пользования, ПЗЗ и проекта межевания (п. 2 ст. 11.10 ЗК РФ). Это ключевой документ, который покажет, попадает ли спорная полоса в земли общего пользования.

  2. Проверьте градостроительные ограничения. Запросите в администрации муниципалитета выписку из ПЗЗ (градостроительный регламент для вашей территориальной зоны) и сведения о красных линиях в районе вашего участка. Убедитесь, что текущая площадь участка + 25 кв. м не превышает предельный максимальный размер для вашей зоны (п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ) и что образуемая граница не создаёт вклинивание, вкрапливание или изломанность (п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ).

  3. Подайте заявление о перераспределении в уполномоченный орган (администрацию муниципалитета) с приложением схемы расположения ЗУ и документов на участок (п. 1 ст. 39.29 ЗК РФ). В заявлении укажите основание перераспределения — подп. 2 или подп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ (в зависимости от ВРИ вашего участка).

  4. Дождитесь решения. Уполномоченный орган обязан в срок не более 20 дней со дня поступления заявления либо утвердить схему расположения ЗУ, либо направить согласие на заключение соглашения, либо принять мотивированный отказ (п. 8 ст. 39.29 ЗК РФ).

  5. При получении отказа — оцените его обоснованность. Если отказ содержит только формулировку «общественное место» без ссылки на конкретное основание из п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ и без подтверждающих документов (красные линии, проект межевания, ПЗЗ), он не соответствует требованию обоснованности (п. 10 ст. 39.29 ЗК РФ).

  6. Обжалуйте немотивированный отказ в суд. Подайте административное исковое заявление об оспаривании решения органа местного самоуправления в порядке гл. 22 КАС РФ (ч. 1 ст. 218 КАС РФ). В заявлении требуйте признать отказ незаконным и обязать администрацию повторно рассмотреть заявление о перераспределении с учётом установленных судом обстоятельств.

  7. После положительного решения — заключите соглашение о перераспределении и оплатите установленную плату за увеличение площади (п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ). Право собственности на увеличенный участок возникнет из соглашения (п. 2 ст. 39.28 ЗК РФ), после чего необходимо внести изменения в ЕГРН.