Какой процент от кадастровой стоимости платить при выкупе участка под ИЖС, если дома узаконены, а наследство на землю не оформлено

Кто вправе выкупить участок и почему выкуп идёт без торгов

Выкуп возможен только в порядке реализации собственником зданий исключительного права на приобретение участка — и тогда торги не проводятся:

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

Для семьи клиента это значит: правовым основанием выкупа является не «старый участок бабушки» и не уплата налогов, а зарегистрированное право собственности на жилые дома (1952 и 1992 гг.). Собственник дома — единственное лицо, у которого возникает право требовать передачу участка в собственность; сам по себе факт проживания и пользования таким правом не является.

1. земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39 20 настоящего Кодекса; 7) земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39 9 настоящего Кодекса; 8) земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" ; 9) земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка;
   — подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ

Это та норма, которая позволяет приобрести участок без аукциона по цене, установленной законом (а не по рыночной цене торгов) — то есть у семьи есть правовая возможность и выкупить, и получить льготный процент. Отсюда же следует важное ограничение: если дома принадлежат разным лицам (например, один — матери, второй — клиенту) или в домах есть доли разных лиц, то выкупить участок можно только в общую долевую собственность, и обращаться должны все собственники совместно:

Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком, на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган
— п. 5 ст. 39.20 ЗК РФ

В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указываются: 1) фамилия, имя, отчество, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина); 2) наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц, идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо; 3) кадастровый номер испрашиваемого земельного участка; 4) основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39 3 , статьей 39 5 , пунктом 2 статьи 39 6 или пунктом 2 статьи 39 10 настоящего Кодекса оснований; 5) вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка указанному заявителю допускается на нескольких видах прав; 6) реквизиты решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае, если земельный участок предоставляется взамен земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд; 7) цель использования земельного участка;
— п. 1, 2 и 5 ст. 39.17 ЗК РФ

Срок рассмотрения заявления — 20 дней с момента поступления; при положительном решении орган сам готовит проект договора купли-продажи (п. 5 той же статьи). Подаётся заявление в орган, уполномоченный распоряжаться участком: администрацию муниципального образования (если участок в муниципальной собственности или государственная собственность не разграничена) либо в региональный орган (например, министерство имущественных и земельных отношений области), если полномочия перераспределены.

Вывод: выкупить участок можно — но только от имени и на имя собственника(ов) обоих домов, совместным заявлением, и без торгов; сама по себе «старость» домов и уплата налогов права на выкуп не создают и не заменяют право собственности на постройки.

Какой процент от кадастровой стоимости применяется и от чего он зависит

Базовая конструкция: цена выкупа без торгов определяется не федеральным законом напрямую, а нормативным актом, принятым по трём уровням публичной власти:

1. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена
   — п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ

Федеральный предел — кадастровая стоимость:

1. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом. 4. Иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность исключительно за плату, размер которой устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом.
   — п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ

То есть «процент от кадастра» — это не универсальная ставка, а величина, которую устанавливает правительство субъекта РФ / орган местного самоуправления для продажи участка без торгов. Именно поэтому без указания региона и муниципалитета конкретную ставку назвать нельзя; правильный порядок действий — запросить в администрации действующий акт об установлении цены продажи земельных участков и посмотреть, какая ставка действует на дату подачи заявления.

Дополнительно сохраняет силу специальный «наследственный» мотив льготы — пункт 1 ст. 2 ФЗ № 137-ФЗ: если собственник здания получил его в собственность до вступления в силу ЗК РФ (то есть до 30.10.2001), цена участка для него устанавливается субъектом РФ в жёстких федеральных пределах:

гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность
— абз. 5 п. 1 ст. 2 ФЗ № 137-ФЗ

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности
— абз. 6–8 п. 1 ст. 2 ФЗ № 137-ФЗ

Вот здесь и работает ключевая развилка по домам клиента: дом 1992 года — это дом, право собственности на который возникло до вступления в силу ЗК РФ, и потому именно он, а не дом 1952 года, даёт основания претендовать на льготную цену в пределах 2,5 % кадастровой стоимости (для местности, не являющейся городом свыше 3 млн человек). Дом 1952 года этот аргумент только усиливает, но его отсутствие ничего не изменило бы.

Как это выглядит в региональном акте на примере Тульской области (модель, характерная для большинства субъектов):

Установить до 1 июля 2012 года на территории Тульской области (далее - область) цену земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости таких земельных участков при их продаже: 1) коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения; 2) коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений; 3) юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками; 4) гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность. 2. Установить до 1 июля 2012 года на территории области при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лицам, не указанным в части 1 настоящей статьи и являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, следующую цену земельных участков: 1) в населенных пунктах с численностью населения от 500 тысяч человек - в семнадцатикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; 2) в иных населенных пунктах, а также за пределами границ населенных пунктов - в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка
— ч. 1 и 2 ст. 1 Закона Тульской области от 15.12.2011 № 1679-ЗТО

Обратите внимание: региональный закон прямо дублирует федеральную привязку льготы к моменту возникновения права собственности на здание до вступления в силу ЗК РФ (ч. 1 ст. 1) и одновременно устанавливает вторую (кратно более дорогую) шкалу — в ставках земельного налога — для тех собственников, кто под льготу не попадает (ч. 2 ст. 1). Обратите внимание также на формулировку «установить до 1 июля 2012 года»: если в вашем регионе ставка установлена только на этот период, применяется акт, действующий на дату заявления, и в отсутствие региональной ставки подлежит применению наибольшая (по п. 1) или минимальная (по п. 2) ставка — поэтому запрашивать нужно именно акт, действующий сейчас.

Проверить, дорожит ли кадастр: если кадастровая стоимость явно завышена, её можно пересмотреть — через комиссию при органе кадастровой оценки или через суд, и тогда процент считается от уменьшенной стоимости (это влияет на цену выкупа прямо пропорционально).

Вывод: универсального процента нет — цена без торгов не может превышать кадастровую стоимость, а конкретный процент устанавливает субъект РФ/муниципалитет; при наличии дома, право на который возникло до 30.10.2001 (дом 1992 года), цена подлежит установлению в пределах 2,5 % кадастровой стоимости (20 % — только для городов свыше 3 млн человек), и это главный рычаг торга с администрацией.

Ветка «пропущенное наследство»: кто сейчас является правообладателем участка

Земля, выданная бабушке в 1950 году, не может «перейти по факту» — она либо входит в состав наследства как имущественное право, либо не входит вовсе:

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности
— ст. 1112 ГК РФ

Право пользования участком (постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение), возникшее до введения ЗК РФ, сохраняется и переоформляется:

{c_137_1}

При этом важно: если земля предоставлялась бабушке на праве собственности (что для 1950 г. маловероятно, но проверяется по документу), участок входит в наследство, и мать — наследница первой очереди — должна оформить его у нотариуса. Если предоставлялось ПНВ или ПБП — соответствующие права граждан сохраняются и переходят к наследникам в порядке универсального правопреемства, а выкуп осуществляется по изложенным выше правилам. Если участок в 1950 г. в собственность не передавался и права не были оформлены, участок остаётся государственным/муниципальным, и его судьба решается по ст. 39.20 ЗК РФ — через собственников домов.

Пропуск нотариального срока сам по себе не лишает мать ничего, поскольку она пользовалась участком и домами:

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства. 3. Принятие наследства наследственным фондом осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 123 20-8 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.07.2017 № 259-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 01.07.2021 № 287-ФЗ)
— п. 2 ст. 1153 ГК РФ

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. При призвании наследника к наследованию одновременно по нескольким основаниям (по завещанию и по закону или в порядке наследственной трансмиссии и в результате открытия наследства и тому подобное) наследник может принять наследство, причитающееся ему по одному из этих оснований, по нескольким из них или по всем основаниям. Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками. 3. Принятие наследства одним или несколькими наследниками не означает принятия наследства остальными наследниками. 4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации
— п. 2 и 4 ст. 1152 ГК РФ

Проживание в доме, обработка участка, уплата налогов за него, содержание имущества — это как раз те действия, которые п. 2 ст. 1153 ГК РФ называет фактическим принятием наследства. Из этого следует двойной практический вывод: (1) мать считается принявшей наследство бабушки и может получить свидетельство о праве на наследство у нотариуса даже спустя годы; (2) отказ нотариуса из-за пропуска срока можно преодолеть в суде.

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (
— п. 1 ст. 1154 ГК РФ

По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали
— п. 1 ст. 1155 ГК РФ

Сроки: 6 месяцев со дня открытия наследства (п. 1 ст. 1154 ГК РФ) — общий, но для фактического принятия он не является пресекательным; при необходимости восстановления срока иск подаётся в районный суд (ст. 264 ГПК РФ — установление факта принятия наследства; ст. 265 ГПК РФ), а при споре о праве — в районный суд по правилам искового производства. Исковое заявление о признании права на земельный участок рассматривается судом в порядке ст. 59 ЗК РФ:

Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. 2. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" . (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)
— п. 1 ст. 59 ЗК РФ

Вывод: наследство бабушки в части участка не «пропало» — мать вправе оформить его у нотариуса как фактически принятое (ст. 1152, 1153 ГК РФ), а при отказе нотариуса — установить факт принятия наследства в районном суде; без этого документа мать не сможет предъявить свои права на землю как наследник, но она вправе участвовать в выкупе как собственник дома.

Альтернативная ветка: бесплатное предоставление вместо выкупа

Платёжный выкуп — не единственный путь. Федеральное законодательство предусматривает бесплатное предоставление участка в отдельных случаях, и их нужно проверять до подачи заявления о выкупе, поскольку бесплатное предоставление выгоднее любого процента.

Прежде всего сохраняется право на переоформление ранее возникшего права пользования, а не только на покупку:

{c_137_1}

Также действует правило о том, что если в документе о предоставлении участка до введения в действие ЗК РФ право не указано или его невозможно определить, участок считается предоставленным на праве собственности (ст. 7 ФЗ № 93-ФЗ, воспроизведённое в практике ВС РФ) — тогда речь идёт не о выкупе, а о регистрации уже существующего права, и никакой процент не уплачивается вообще. Проверить это можно только по архивной копии решения исполкома 1950 г. и по похозяйственной книге.

Для «дачного» варианта (если участок когда-то входил в садоводческое товарищество) существует отдельное основание бесплатного приобретения в собственность до 1 марта 2031 года — п. 2.7 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ, но оно требует членства и распределения участка решением общего собрания, поэтому к ИЖС с индивидуальным предоставлением 1950 г. применимо лишь при наличии таких документов.

Если … — то …: если в архивной выписке 1950 г. право бабушки не названо — вы не выкупаете, а регистрируете право собственности (плата — только госпошлина); если указано ПБП/ПНВ — переоформляете с уплатой цены по льготной ставке (см. блок 2); если участок числится за садоводческим товариществом и вы его члены — проверяете бесплатное основание п. 2.7 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ.

Вывод: до подачи заявления о выкупе нужно поднять архивный документ 1950 года; при неопределённости указания права участок считается предоставленным на праве собственности, и выкуп (с любым процентом) вообще не требуется — оформляется право бесплатно.

Если откажут: основания отказа, обжалование и денежные последствия

Отказ в предоставлении участка без торгов возможен только по закрытому перечню оснований, в том числе если заявитель не имеет права на приобретение без торгов:

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: 1) с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; 2) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39 10 настоящего Кодекса;
— ст. 39.16 ЗК РФ

Практические риски отказа в этой ситуации: заявитель — не собственник дома (например, дом оформлен на мать, а заявление подаёт клиент); на участке есть самовольные постройки или часть построек без прав; границы участка не установлены (нет межевания) — тогда сначала предстоит образование участка и предварительное согласование. Обжалование отказа — в районный суд в порядке гл. 22 КАС РФ (либо в вышестоящий орган), срок на обращение — 3 месяца со дня, когда стало известно о нарушении права.

Если участок фактически используется без оформленных прав, есть и публично-правовой риск: ответственность за самовольное занятие земельного участка и использование земли без правоустанавливающих документов (ст. 7.1 КоАП РФ) — он снимается как раз оформлением прав по этому же заявлению, поэтому затягивать невыгодно.

Денежная часть: при задержке оформления вы несёте расходы (межевание, оценка, госпошлина), а если орган неправомерно отказал — эти расходы и уплаченная (в случае отказа от сделки после аукциона) сумма подлежат возмещению по правилам ст. 15, 1069 ГК РФ; при неправомерном удержании уже внесённой платы на неё начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ. Кроме того, при оспаривании кадастровой стоимости переплата по земельному налогу за прошлые периоды подлежит пересчёту.

Вывод: отказ должен быть мотивирован одним из оснований ст. 39.16 ЗК РФ и обжалуется в районный суд в течение 3 месяцев; до подачи заявления нужно устранить типовые причины отказа — подтвердить право собственности на дома документами и установить границы участка, а понесённые из-за незаконного отказа расходы можно взыскать.

Порядок обращения за выкупом: заявление, документы, сроки, орган

Процедура выкупа урегулирована на двух уровнях — кодексом и административным регламентом уполномоченного органа. По ЗК РФ заявление подаётся в орган, уполномоченный распоряжаться участком, и в нём указываются обязательные сведения:

В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указываются: 1) фамилия, имя, отчество, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина); 2) наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц, идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо; 3) кадастровый номер испрашиваемого земельного участка; 4) основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39 3 , статьей 39 5 , пунктом 2 статьи 39 6 или пунктом 2 статьи 39 10 настоящего Кодекса оснований; 5) вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка указанному заявителю допускается на нескольких видах прав; 6) реквизиты решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае, если земельный участок предоставляется взамен земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд; 7) цель использования земельного участка;
— п. 1, 2 и 5 ст. 39.17 ЗК РФ

По итогам рассмотрения орган либо сам готовит проект договора купли-продажи, либо принимает мотивированное решение об отказе:

В срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39 16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: (В редакции Федерального закона от 05.12.2022 № 509-ФЗ) 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39 16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа. 6. Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка. 7. Проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров
— п. 5 и 7 ст. 39.17 ЗК РФ

На уровне подзаконного акта процедуру детализирует административный регламент уполномоченного органа. Он, в частности, устанавливает срок предоставления услуги и перечень прилагаемых документов (заявление с реквизитами, документ о полномочиях представителя, документы по ст. 39.15 ЗК РФ):

Срок предоставления государственной услуги не должен превышать тридцати дней со дня поступления заявления в Росимущество или в территориальный орган Росимущества. В случае необходимости проведения оценки рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с требованиями постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2009, № 30, ст. 3821; 2020, № 9, ст. 1189) срок оказания услуги может превышать срок, установленный настоящим Административным регламентом, на срок указанный в соответствующем договоре о проведении оценки). Перечень нормативных правовых актов, регулирующих отношения, возникающие в связи с предоставлением государственной услуги 2.7. Перечень нормативных правовых актов представлен на Сайте, в Федеральном реестре и на Портале. Исчерпывающий перечень документов, необходимых в соответствии с нормативными правовыми актами для предоставления государственной услуги и услуг, которые являются необходимыми и обязательными для предоставления государственной услуги, способы их получения, в том числе в электронной форме, порядок их представления 2.8.
— п. 2.6, 2.8 Административного регламента, утв. Приказом Росимущества от 11.09.2020 № 261

Применительно к клиенту порядок следующий: (1) подготовить заявление с указанием кадастрового номера участка и основания «подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ» (участок под зданиями собственнику зданий); (2) приложить выписки из ЕГРН на оба дома (подтверждение права собственности) и, при наличии, на участок; (3) подать в орган местного самоуправления (администрацию города/района), если участок в муниципальной собственности или собственность не разграничена, либо в региональный орган по управлению имуществом, если распоряжение закреплено за субъектом; (4) получить в течение 20 дней проект договора купли-продажи и подписать его в течение 30 дней.

Вывод: выкуп оформляется административным путём без суда — заявлением по ст. 39.17 ЗК РФ с выписками ЕГРН на дома; решение (проект договора либо отказ) принимается в срок до 20 дней, а подписание договора — в 30-дневный срок; суд нужен только при отказе или если придётся признавать право на участок/факт принятия наследства.