Кто собственник газопровода на дачном участке, можно ли требовать его убрать или арендную плату за землю

Разрешая поставленные вопросы, необходимо системно проанализировать нормы гражданского и земельного законодательства, регулирующие правовой режим газопровода как объекта недвижимости и его соотношение с правом собственности на земельный участок.

Прежде всего, газопровод представляет собой сооружение, прочно связанное с землей, что относит его к недвижимым вещам. Согласно ст. 130 ГК РФ:

К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
— ГК РФ, ст. 130

Из этого следует, что газопровод как линейный объект является самостоятельной недвижимой вещью. Право собственности на него, а также иные вещные права (включая сервитуты) подлежат государственной регистрации. В силу ст. 8.1 ГК РФ:

Статья 8.1 ГК РФ устанавливает, что права на имущество подлежат государственной регистрации, и такие права возникают с момента внесения записи в реестр. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
— ГК РФ, ст. 8.1

Это означает, что собственником газопровода считается лицо, чье право зарегистрировано в ЕГРН. Если газовая организация эксплуатирует трубу, но её право не зарегистрировано, юридически она не является собственником в публично-достоверном смысле. Однако газопровод может иметь собственника в силу иных оснований, например, как имущество, созданное за государственный счет. В контексте советского периода газопровод мог быть построен государством и впоследствии передан газовой организации. Статья 214 ГК РФ устанавливает:

Статья 214. Право государственной собственности

1. Государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации...
2. Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.
3. ... Средства соответствующего бюджета и иное государственное имущество, не закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями, составляют государственную казну Российской Федерации...

— ГК РФ, ст. 214

Если газопровод не был приватизирован и не закреплен за конкретным юридическим лицом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, он может оставаться в государственной собственности (федеральной или субъекта РФ). В таком случае газовая организация лишь эксплуатирует его на основании договора или иного законного титула. Важно и то, что отсутствие регистрации не означает отсутствие собственника, но делает спорным право газовой организации распоряжаться трубой. Общее основание приобретения права собственности на газопровод как на вновь созданную вещь предусмотрено ст. 218 ГК РФ:

Статья 218. Основания приобретения права собственности

1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

— ГК РФ, ст. 218

В советский период газопровод создавался государством для публичных нужд, поэтому первичным собственником являлось государство. После приватизации газовой организации могли быть переданы сами сети, но если передача не оформлена, право собственности на газопровод как на объект недвижимости могло сохраниться за публично-правовым образованием. Таким образом, вероятнее всего, собственником газопровода является Российская Федерация или субъект РФ, а газовая организация владеет им на ином праве (аренда, безвозмездное пользование).

Относительно размещения газопровода на вашем участке: ваше право собственности на участок ограничено наличием чужой недвижимости. Собственник земельного участка вправе использовать все, что находится над и под поверхностью, если иное не установлено законом и не нарушает прав других лиц (ст. 261 ГК РФ):

Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
— ГК РФ, ст. 261

Однако наличие газопровода объективно ограничивает ваши права, поскольку его эксплуатация требует охранной зоны. Газопровод как недвижимость, находящаяся на чужом участке, порождает у собственника газопровода право пользования этим участком. Статья 271 ГК РФ устанавливает последствия нахождения чужой недвижимости на участке:

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
— ГК РФ, ст. 271

Таким образом, сам по себе факт нахождения газопровода на участке дает газовой организации (как законному владельцу газопровода) право пользования участком, даже если договор аренды или сервитут не оформлены. Это право производно от права собственности на газопровод и следует за ним. При этом оно не является безвозмездным: собственник участка вправе требовать соразмерной платы. Норма ст. 274 ГК РФ (сервитут) регулирует аналогичную ситуацию:

Статья 274 ГК РФ регулирует право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Пункт 1: собственник недвижимости вправе требовать от собственника соседнего участка предоставления сервитута для эксплуатации линейных объектов. Пункт 5: собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату за пользование участком.
— ГК РФ, ст. 274

Хотя сервитут обычно устанавливается между собственниками соседних участков, по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) собственник земельного участка может требовать плату за пользование его землей под чужим линейным объектом. Однако для газопроводов, проложенных в советский период, мог быть установлен публичный сервитут. Статья 23 ЗК РФ предусматривает:

Статья 23 ЗК РФ регулирует право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут, публичный сервитут). Публичный сервитут может устанавливаться для размещения линейных объектов, в том числе газопроводов. В частности, пункт 4 предусматривает возможность установления публичного сервитута для размещения объектов, что может быть применимо к газопроводу. Также указано, что публичные сервитуты, установленные до 01.09.2018, сохраняются.
— ЗК РФ, ст. 23

Если такой сервитут был установлен в советское время (например, решением исполкома), то он сохранил силу. В этом случае право пользования участком возникло у газовой организации в силу закона, и вы как собственник участка не можете произвольно прекратить его. Более того, для газопроводов как линейных объектов федерального или местного значения законодатель прямо предусмотрел возможность установления публичного сервитута (ст. 39.37 ЗК РФ):

Статья 39.37 ЗК РФ устанавливает, что публичный сервитут может устанавливаться для эксплуатации линейных объектов системы газоснабжения, если они являются объектами федерального, регионального или местного значения либо необходимы для организации газоснабжения населения. Это указывает на возможность легализации газопровода через публичный сервитут, что релевантно для вопросов о праве на демонтаж и плате за использование участка.
— ЗК РФ, ст. 39.37

Вместе с тем, ст. 39.39 ЗК РФ содержит важное ограничение:

Статья 39.39. Условия установления публичного сервитута: ... 5. Не допускается установление публичного сервитута в целях, указанных в подпунктах 1 и 2 статьи 39.37 настоящего Кодекса, в отношении земельных участков, предоставленных или принадлежащих гражданам и предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, личного подсобного хозяйства, за исключением случаев, если это требуется для: 1) подключения (технологического присоединения) зданий, сооружений, расположенных в границах элемента планировочной структуры, в границах которого находятся такие земельные участки, к сетям инженерно-технического обеспечения; 2) эксплуатации, реконструкции, капитального ремонта инженерных сооружений, реконструкции, капитально
— ЗК РФ, ст. 39.39

Текст обрывается, но смысл ясен: на участках для садоводства публичный сервитут может устанавливаться только для подключения объектов или для эксплуатации существующих инженерных сооружений. Поскольку газопровод уже существует, его эксплуатация подпадает под исключение (пп. 2). Следовательно, даже если публичный сервитут не был формально зарегистрирован, он может быть установлен в настоящее время по требованию газовой организации.

Теперь о вашем праве требовать демонтажа газопровода. Общее правило: собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы они не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ):

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ГК РФ, ст. 304

Однако это право не является абсолютным, если газопровод размещен законно. Статья 301 ГК РФ позволяет истребовать имущество из чужого незаконного владения:

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— ГК РФ, ст. 301

Вы как собственник участка можете истребовать его от газовой организации только в том случае, если она не имеет законного титула на использование земли. Но, как показано выше, такое право может существовать в силу закона (сервитут, ст. 271 ГК РФ). Кроме того, сама труба не является вашей собственностью, поэтому демонтаж означал бы уничтожение чужого имущества, что недопустимо. Исключение — если газопровод создает реальную угрозу или делает невозможным использование участка по назначению. В последнем случае ст. 276 ГК РФ позволяет требовать прекращения сервитута:

Статья 276. Прекращение сервитута

1. По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.
2. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

— ГК РФ, ст. 276

На практике демонтировать действующий газопровод, обеспечивающий газоснабжение населения, почти невозможно, так как это нарушает публичные интересы. Скорее всего, демонтаж возможен только при переносе сетей за счет газовой организации, что требует соглашения.

По вопросу платы за использование участка: помимо ст. 274 ГК РФ, ЗК РФ прямо регулирует плату за публичный сервитут. Статья 39.46 ЗК РФ:

Статья 39.46 ЗК РФ регулирует плату за публичный сервитут, включая порядок ее установления и размер. В частности, пункт 7 предусматривает, что плата за публичный сервитут в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности, определяется в соответствии с Федеральным законом 'Об оценочной деятельности в Российской Федерации' и методическими рекомендациями. Это может быть полезно для ответа на вопрос 3 о праве собственника участка на получение платы за использование земельного участка под газопроводом, если будет установлен публичный сервитут.
— ЗК РФ, ст. 39.46

Если публичный сервитут уже существует или будет установлен, вы имеете право на соразмерную плату. До установления публичного сервитута вы можете требовать плату в рамках частного сервитута по ст. 274 ГК РФ или возмещения убытков в связи с ограничением права собственности. Статья 57 ЗК РФ предусматривает возмещение убытков при ограничении прав:

Статья 57. Возмещение убытков при ухудшении качества земель, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, правообладателей расположенных на земельных участках объектов недвижимости. 1. Возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные: ... 4) ограничением прав собственников земельных участков...
— ЗК РФ, ст. 57

Однако возмещение убытков возможно только при установлении зон с особыми условиями использования (охранных зон газопровода) или при официальном ограничении прав. В вашем случае необходимо выяснить, установлена ли охранная зона газопровода. Если да, то вы можете требовать возмещения убытков от газовой организации или от органа, установившего зону.

Перехожу к последствиям для сделки купли-продажи участка. Наличие газопровода является обременением и ограничением. Статья 37 ЗК РФ возлагает на продавца обязанность раскрыть информацию об обременениях:

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка, о виде или видах его разрешенного использования и об ограничениях прав на земельный участок, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка
— ЗК РФ, ст. 37

Поскольку на плане участка газопровод указан как существующий, информация о нем у вас есть. Но если покупатель не знал о правовых последствиях (например, о невозможности застройки в охранной зоне), он может оспорить сделку. Кроме того, обременение сервитутом или правом пользования по ст. 271 ГК РФ сохраняется при переходе права собственности на участок. Статья 275 ГК РФ:

1. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
   — ГК РФ, ст. 275

Аналогично, ограничения прав на землю (охранная зона) сохраняются при переходе права собственности (ст. 56 ЗК РФ):

Статья 56. Ограничение прав на землю

1. Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.
2. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:

1. ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий;

1. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

— ЗК РФ, ст. 56

Таким образом, продать участок без обременения вы не сможете, если газопровод продолжает эксплуатироваться. Покупатель должен быть предупрежден. При отсутствии формально зарегистрированного сервитута или охранной зоны продавец должен раскрыть фактическое наличие газопровода, иначе покупатель может потребовать уменьшения цены или расторжения договора. Также покупатель может отказаться от сделки, если газопровод существенно ограничивает использование участка.

Резюмируя: собственником газопровода, скорее всего, является публично-правовое образование (РФ или субъект РФ), а газовая организация эксплуатирует его на законном основании. Вы не можете требовать демонтажа без прекращения сервитута (что маловероятно). Вы вправе требовать платы за использование участка — либо в порядке соразмерной платы за сервитут (ст. 274 ГК РФ), либо в виде возмещения убытков (ст. 57 ЗК РФ), но только после установления сервитута или охранной зоны. При продаже участка необходимо раскрыть покупателю наличие газопровода; в противном случае сделка может быть оспорена. Рекомендуется обратиться к газовой организации для заключения соглашения о сервитуте и плате, а также проверить, зарегистрировано ли право собственности на газопровод и установлена ли охранная зона.