Администрация, требуя получить разрешение на строительство сейчас, ссылается на общий порядок, установленный статьёй 51 ГрК РФ. Однако данная норма регулирует выдачу разрешения до начала строительства и даёт право осуществлять строительные работы, а не легализовывать уже завершённый объект. Поскольку дом уже построен, получение разрешения на строительство задним числом невозможно — соответствующие процедуры для этого не предусмотрены. Таким образом, требование администрации не соответствует фактическому положению дел и не может быть выполнено.
- Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом... а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51
Также не может быть применён уведомительный порядок, предусмотренный статьёй 51.1 ГрК РФ для объектов ИЖС. Этот порядок предполагает подачу уведомления о планируемом строительстве до начала работ и последующее уведомление об окончании строительства. Подача уведомления после того, как дом уже возведён, законом не допускается, поэтому воспользоваться этим механизмом для легализации построенного дома невозможно.
Статья 51.1 ГрК РФ устанавливает уведомительный порядок для строительства или реконструкции объекта ИЖС. Уведомление подается до начала строительства. После завершения строительства также требуется уведомление об окончании. Статья не предусматривает возможности подачи уведомления после фактического возведения дома, что указывает на невозможность применения уведомительного порядка задним числом.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51.1
Статья 55 ГрК РФ, регулирующая выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, также не подходит для данной ситуации, поскольку такое разрешение выдаётся только при наличии разрешения на строительство и проектной документации. Отсутствие разрешения на строительство исключает возможность получить разрешение на ввод в эксплуатацию в административном порядке.
Статья 55 ГрК РФ регулирует выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое удостоверяет выполнение строительства в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией. Для ввода объекта застройщик обращается в орган, выдавший разрешение на строительство. Статья не регулирует легализацию самовольной постройки, но устанавливает общий порядок ввода объекта в эксплуатацию, что косвенно связано с вопросом оформления дома.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 55
Единственным правовым способом легализации дома является судебное признание права собственности на самовольную постройку. Такое решение суда, согласно статье 14 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», является самостоятельным основанием для проведения государственного кадастрового учёта и регистрации права. Это значит, что после вступления решения суда в законную силу собственник участка может обратиться в Росреестр для регистрации права на дом.
Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав: ... 5) вступившие в законную силу судебные акты;
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
Право на обращение за регистрацией принадлежит собственнику земельного участка. Статья 15 того же закона указывает, что заявление о кадастровом учёте и регистрации прав на созданный объект может подать собственник участка, если вид разрешённого использования допускает строительство — а в данном случае участок предназначен для ИЖС, что такое строительство разрешает.
Статья 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» определяет, кто может обратиться за государственным кадастровым учетом и регистрацией прав на созданные объекты недвижимости. В частности, пункт 1 предусматривает, что заявление может подать собственник земельного участка, если вид разрешенного использования допускает строительство. Пункт 1.1 указывает, что орган местного самоуправления может обратиться за учетом и регистрацией прав на созданные объекты ИЖС в случаях, предусмотренных частью 19 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ. Пункт 1.2 предусматривает обращение органа, выдавшего разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 15
При этом процедура регистрации на основании судебного акта имеет особенности, установленные статьёй 58 закона № 218-ФЗ. Она предусматривает, что регистрация осуществляется в соответствии с законом, а если решение суда содержит сведения, необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости, оно может быть исполнено без дополнительного кадастрового учёта. На практике обычно требуется технический план дома, подготовленный кадастровым инженером, и судебное решение, подтверждающее право собственности.
Статья 58. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании решения суда (в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ) 1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании решения суда осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом. 4. В случае, если необходимость осуществления государственного кадастрового учета установлена решением суда и такое решение суда либо решение суда, разрешившее спор о границах земельных участков и (или) контурах расположенных на них объектов недвижимости, не обязывающее орган регистрации прав осуществить государственный кадастровый учет, содержит необходимые для внесения в Единый государственный реестр
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 58
Что касается административной ответственности, статья 9.4 КоАП РФ предусматривает наказание за строительство без разрешительной документации в виде штрафа. Размер штрафа для граждан составляет от 1 000 до 2 000 рублей (часть 1). Этот риск существует практически всегда, однако при судебном признании права собственности на уже возведённый дом штраф, как правило, не налагается, если постройка соответствует градостроительным и строительным нормам. Более серьёзная санкция — снос самовольной постройки — возможна лишь при существенных нарушениях, которых в описанной ситуации не усматривается (участок в собственности, разрешённое использование допускает строительство). Таким образом, основным риском является сам штраф, но его размер незначителен, и вероятность привлечения к ответственности при условии добросовестного обращения в суд для легализации постройки невысока.
Статья 9.4 КоАП РФ устанавливает административную ответственность за нарушение обязательных требований в области строительства, включая строительство без разрешительной документации. Часть 1 предусматривает штраф для граждан от 1 000 до 2 000 рублей, часть 2 - от 2 000 до 4 000 рублей при отступлении от проектных значений или причинении вреда, часть 3 - от 4 000 до 5 000 рублей за повторное нарушение.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 9.4
С учётом изложенного, наиболее целесообразным и законным способом оформления построенного дома является обращение в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку, а последующая регистрация права осуществляется на основании решения суда. Попытки получить разрешение на строительство или применить уведомительный порядок задним числом не соответствуют действующему законодательству.
