Прежде всего, необходимо установить правовую природу объекта, который арендатор возвёл на арендованном участке. Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ, объект незавершённого строительства прямо отнесён к недвижимым вещам. Это означает, что фундамент и стены, как части строения, прочно связанные с землёй, сами по себе являются самостоятельным объектом недвижимости, а потому в принципе могут быть зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости. Однако одно лишь признание вещи недвижимостью не создаёт права собственности; для этого необходимо, чтобы объект был создан с соблюдением закона.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 130
Поскольку строительство ведётся на арендованном участке, предназначенном для ИЖС, арендатор в силу закона обладает правом возводить на нём жилой дом. Однако право собственности на новую вещь, согласно статье 218 ГК РФ, возникает у лица, создавшего её для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Следовательно, для регистрации недостроя арендатор должен доказать, что строительство начато и осуществляется легально — с получением необходимых разрешений.
Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 218
Ключевым требованием закона для строительства объекта ИЖС является разрешение на строительство, выдаваемое в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, либо уведомительный порядок, установленный статьёй 51.1 того же Кодекса. Арендатор должен был до начала работ направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве, указав в нём в том числе сведения о праве на земельный участок (аренде). Если этого сделано не было, или если разрешение на строительство отсутствует, то возведённый объект — фундамент и стены — может быть квалифицирован как самовольная постройка.
Статья 51 Градостроительного кодекса РФ регулирует выдачу разрешения на строительство, которое необходимо для строительства объекта капитального строительства, включая жилые дома. Для регистрации незавершенного строительства как объекта недвижимости требуется разрешение на строительство. без разрешения строительство может быть признано самовольным.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51
Статья 51.1 Градостроительного кодекса РФ регулирует уведомительный порядок строительства объектов ИЖС. В частности, пункт 1 устанавливает, что застройщик подает уведомление о планируемом строительстве, содержащее сведения о праве на земельный участок (подпункт 4). Это может быть полезно для понимания процедуры, но не регулирует напрямую регистрацию незавершенного строительства или необходимость согласия арендодателя.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51.1
Далее, если у арендатора отсутствует разрешение на строительство, его недострой подпадает под признаки самовольной постройки, определённой статьёй 222 ГК РФ. В таком случае лицо, возведшее постройку, не приобретает на неё право собственности, и регистрация невозможна. Однако закон оставляет возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке при соблюдении ряда условий, в частности: если участок предоставлен лицу в аренду, если постройка соответствует установленным параметрам и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. Применительно к ситуации арендатора, имеющего долгосрочную аренду на участок под ИЖС, такое признание в суде возможно, хотя и связано с рисками.
Статья 222 ГК РФ определяет самовольную постройку как здание, возведенное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или без получения необходимых разрешений. Пункт 2 устанавливает, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Пункт 3 предусматривает возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке при определенных условиях.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 222
Если же строительство велось с соблюдением уведомительного порядка или на основании разрешения на строительство, арендатор вправе зарегистрировать право собственности на объект незавершённого строительства. Порядок такой регистрации установлен статьёй 40 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». Закон expressly предусматривает, что регистрация недостроя возможна даже в случае, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок (при этом она осуществляется одновременно с регистрацией права на участок). В данной ситуации право аренды арендатора зарегистрировано, что упрощает процедуру. Важно, что ни статья 40, ни иные нормы не требуют для регистрации недостроя согласия арендодателя — муниципалитета. Требование муниципалитета о согласии арендодателя не основано на законе.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение (помещения и (или) машино-места в таких здании, сооружении), на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение (помещения и (или) машино-места в таких здании, сооружении), объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случаев, предусмотренных частями 10 и 22 настоящей статьи, а также случаев, если права на такой земельный участок, ограничения прав или обременения земельного у
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 40
Регистрация права собственности на недострой имеет ключевое значение для возможности выкупа земельного участка. Согласно статье 39.20 Земельного кодекса РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких участках. Объект незавершённого строительства, будучи зарегистрированным, приравнивается к зданию или сооружению для целей применения этой нормы. Следовательно, после регистрации недостроя арендатор станет собственником объекта недвижимости и получит исключительное право на выкуп арендованного участка в собственность. При этом продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких объектов осуществляется без проведения торгов, что прямо предусмотрено подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ. Тот факт, что в договоре аренды не было условия о выкупе, не препятствует реализации этого права, поскольку оно установлено законом.
- Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20
Статья 39.3 ЗК РФ устанавливает случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. В частности, подпункт 6 пункта 2 предусматривает продажу земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса. Это может быть релевантно для вопроса о возможности выкупа участка после регистрации недостроя.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.3
Наконец, если муниципалитет отказывает в регистрации недостроя или впоследствии в выкупе участка, такой отказ может быть оспорен в суде. Статья 61 Земельного кодекса РФ прямо предусматривает, что ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону и нарушающий права гражданина в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным. Отказ, основанный на не предусмотренном законом требовании согласия арендодателя, является незаконным. Арендатор вправе обратиться в суд с требованием о признании такого отказа недействительным и о понуждении органа регистрации осуществить регистрацию права собственности на объект незавершённого строительства.
- Ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 61
