В соответствии с Земельным кодексом РФ, земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения садоводства, при этом в их составе допускается размещение жилых домов, садовых домов и иных объектов. Поскольку ваш участок имеет разрешённое использование «для ведения садоводства» и относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, размещение на нём жилого дома прямо допускается законом. Однако ваш дом в настоящее время числится в ЕГРН как нежилое здание, и для регистрации в нём потребуется изменить его статус.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются ... жилые дома, садовые дома, хозяйственные постройки, гаражи и другие объекты, размещение которых допускается на садовых земельных участках ... в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 27 декабря 2019 года N 468-ФЗ "О виноградарстве и виноделии в Российской Федерации", объектами капитального строительства, некапитальными строениями, сооружениями, предназначенными для оказания услуг в сфере сельского туризма.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст.77
Статья 78. Использование земель сельскохозяйственного назначения 1. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ... ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд ...
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст.78
Жилищный кодекс РФ определяет, что жилым домом признаётся индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для проживания. Ваш двухэтажный дом площадью 120 кв.м по своим физическим характеристикам, вероятно, соответствует этому определению, однако до перевода в жилое помещение он не может использоваться для постоянного проживания и регистрации.
Статья 16. Виды жилых помещений
- К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.
- Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст.16
В силу статьи 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. Это означает, что пока дом не признан жилым, постоянная регистрация в нём невозможна. При этом само по себе нахождение дома на землях для садоводства не препятствует его переводу в жилое, если соблюдены требования к жилым помещениям.
Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением 1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст.17
Ключевым механизмом для изменения статуса вашего нежилого здания является процедура признания садового дома жилым, установленная Постановлением Правительства РФ №47. Поскольку ваш дом расположен на садовом участке, он может быть квалифицирован как садовый дом (нежилое здание, предназначенное для сезонного использования). Именно для таких объектов предусмотрен упрощённый порядок перевода в жилой дом.
- Садовый дом признается жилым домом и жилой дом - садовым домом на основании решения органа местного самоуправления муниципального образования, в границах которого расположен садовый дом или жилой дом (далее - уполномоченный орган местного самоуправления).
- Для признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом собственник садового дома или жилого дома (далее в настоящем разделе - заявитель) представляет в уполномоченный орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр):
а) заявление о признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом (далее - заявление), в котором указываются кадастровый номер садового дома или жилого дома и кадастров
— Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 'Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции', п.55, 56
Для того чтобы ваше нежилое здание могло быть признано жилым домом, оно должно соответствовать требованиям к жилым помещениям. В частности, согласно пункту 9 указанного Положения, жилые помещения могут располагаться в границах территории ведения гражданами садоводства, что полностью применимо к вашему случаю. Также дом должен иметь работоспособные несущие конструкции (п.10), быть безопасным (п.11) и обеспеченным инженерными системами (п.12). Поскольку у вас двухэтажный дом площадью 120 кв.м, вероятно, он изначально строился с учётом этих требований, однако для официального перевода потребуется заключение межведомственной комиссии.
- Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием, а также в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд.
- Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения... должны находиться в работоспособном состоянии...
- Жилое помещение... должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм...
- Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях и на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд без центр
— Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 'Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции', п.9, 10, 11, 12
Комиссия, созданная органом местного самоуправления, проводит оценку вашего дома на соответствие этим требованиям. Именно она принимает решение о признании садового дома жилым, если все нормы соблюдены (п.42 Положения).
- Комиссия на основании заявления собственника помещения... проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и принимает решения в порядке, предусмотренном пунктом 47 настоящего Положения.
— Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 'Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции', п.42
Параллельно следует рассмотреть общий порядок перевода нежилого помещения в жилое, установленный статьёй 22 ЖК РФ. Однако этот порядок не допускает перевода, если помещение не отвечает установленным требованиям. В вашей ситуации более специальным и предпочтительным является механизм, описанный в Постановлении №47, поскольку ваш дом находится на садовом участке. Статья 22 ЖК РФ применялась бы, если бы ваш дом не являлся садовым, но по факту он расположен в СНТ, поэтому процедура признания садового дома жилым (п.55-56 Постановления №47) является профильной.
Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение. 4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст.22
В отношении налогообложения: после признания дома жилым он будет облагаться налогом на имущество физических лиц как жилой дом, а не как нежилое здание (ставка обычно ниже). В части регистрации граждан — после получения решения о признании садового дома жилым и внесения изменений в ЕГРН вы сможете зарегистрироваться в нём по месту жительства. Контекст из предоставленных НПА не содержит прямых норм о регистрационном учёте или налогообложении; эти вопросы регулируются Законом РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" и Налоговым кодексом РФ, которые следует изучить дополнительно в части порядка регистрации в жилых домах на садовых участках и налоговых ставок.
