Здравствуйте, год назад я купила участок под ИЖС и дом в аварийном состоянии, собираюсь его сносить. На участке прежний хозяин построил небольшой домик на фундаменте, но он без окон, дверей и пола — просто недострой. Как мне зарегистрировать эту постройку? В техплане кадастровый инженер указал площадь застройки 40 кв.м, степень готовности 30%. Расскажите, пожалуйста, поэтапно, что делать.
НейроадвокатПриобретение земельного участка с расположенным на нём аварийным домом, а также наличие на этом же участке недостроенного объекта (объекта незавершённого строительства) порождают сложную правовую ситуацию, требующую раздельного анализа двух объектов недвижимости и их правового статуса.
Фактически на одном земельном участке находятся два строения: первое — аварийный жилой дом, который, судя по вопросу, уже является учтённым и зарегистрированным (поскольку был приобретён вместе с участком), и второе — незавершённый строительством объект (недострой) площадью застройки 40 кв.м со степенью готовности 30%, права на который в настоящее время нигде не зафиксированы.
Юридически значимым обстоятельством является то, что земельный участок предоставлен под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). В рамках данного разрешённого использования на участке могут возводиться жилые дома, а также объекты незавершённого строительства в процессе их возведения. Недострой с готовностью 30%, имеющий фундамент и стены, представляет собой объект капитального строительства, который, согласно действующему законодательству, может быть признан объектом недвижимости. Для признания его самостоятельным объектом прав необходимо, чтобы он был прочно связан с землёй и его перемещение было невозможно без несоразмерного ущерба назначению. Наличие фундамента и стен говорит о капитальности объекта, поэтому он потенциально может быть поставлен на кадастровый учёт.
Основная сложность ситуации заключается в том, что на одном участке не может одновременно существовать два зарегистрированных объекта недвижимости с одинаковым назначением в качестве жилых домов, однако недострой, не являющийся жилым домом, не создаёт такого препятствия. Тем не менее, факт нахождения аварийного дома на участке требует решения о его сносе. С юридической точки зрения, снос аварийного дома и государственная регистрация недостроя — это две самостоятельные процедуры, но они неразрывно связаны в отношении правомерности использования участка. Пока аварийный дом не снесён, участок считается застроенным, что может повлиять на возможность планировки нового строительства или его регистрации. Однако прямой законодательной нормы, запрещающей ставить на учёт недострой при наличии ранее зарегистрированного аварийного дома, нет. Скорее, требуется последовательное решение: либо сначала снести аварийный дом, либо регистрировать недострой с учётом, что на участке остаётся ещё один объект, который будет снесён впоследствии. Кадастровый учёт и регистрация прав на недострой не требуют предварительного снятия с учёта аварийного дома, но наличие старого строения может создать технические сложности при выполнении топографических работ и установлении границ застройки. Кроме того, после сноса аварийного дома потребуется снять его с кадастрового учёта и зарегистрировать прекращение права собственности на него, иначе он будет числиться в реестре, что негигиенично с точки зрения чистоты титула.
Степень готовности объекта (30%) сама по себе не является основанием для отказа в регистрации. Закон не устанавливает минимального процента готовности для постановки на учёт объекта незавершённого строительства. Важно, чтобы объект был реально существующим, капитальным и находился в стадии строительства. Отказ может последовать, если будут сомнения в том, что объект действительно является недвижимостью (например, если он не имеет фундамента или связан с землёй временными конструкциями), но в данном случае наличие фундамента и стен с высокой степенью вероятности позволяет квалифицировать его как объект капстроительства.
Таким образом, правоотношения затрагивают два основных блока: первый — реализация права собственности на недострой путём его постановки на кадастровый учёт и регистрации права собственности; второй — прекращение права собственности на аварийный дом путём его сноса и снятия с учёта. Эти процедуры не являются взаимоисключающими, но требуют раздельного выполнения. Для регистрации недостроя ключевыми являются: технический план, подтверждающий степень готовности и площади, документ о праве на земельный участок, а также разрешение на строительство (или уведомление о планируемом строительстве, так как с 2018 года для ИЖС действует уведомительный порядок). Если разрешение на строительство на момент создания недостроя не получалось прежним хозяином, это может создать дополнительную сложность: потребуется либо оформление разрешения на строительство вновь (если объект соответствует параметрам ИЖС), либо судебное признание права собственности на самовольную постройку, если объект возведён без разрешения после 2018 года. Важно проверить, когда начато строительство недостроя: до или после 4 августа 2018 года, так как до этой даты разрешение на строительство было обязательно, а после — требуется уведомление.
Юридически значимым является также то, что недострой может быть зарегистрирован без одновременного сноса аварийного дома, но при условии, что не нарушены градостроительные нормы (отступы от границ, плотность застройки). Однако для чистоты дальнейших сделок (продажи, дарения) рационально сначала снести аварийный дом, чтобы участок был свободен от обременений в виде старого объекта.
Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации. Применительно к вашей ситуации недостроенное здание (фундамент, стены, но без окон, дверей и пола) площадью застройки 40 кв.м с готовностью 30% является объектом незавершенного строительства — разновидностью недвижимости. Следовательно, для возникновения права собственности на него необходимо осуществить государственный кадастровый учет и регистрацию права в ЕГРН.
"Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 219
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
Зарегистрировать объект незавершённого строительства (недострой) площадью застройки 40 кв.м и степенью готовности 30% можно в качестве объекта незавершённого строительства. Наличие аварийного дома на участке этому не препятствует, однако для чистоты титула рационально снести аварийное строение и снять его с учёта. Ключевое условие — законность создания недостроя: если строительство начато после 4 августа 2018 года, потребуется подтвердить соблюдение уведомительного порядка, иначе регистрация права может быть приостановлена и наступит необходимость легализации через суд. Степень готовности 30% сама по себе не является основанием для отказа.
