Приобретение земельного участка с расположенным на нём аварийным домом, а также наличие на этом же участке недостроенного объекта (объекта незавершённого строительства) порождают сложную правовую ситуацию, требующую раздельного анализа двух объектов недвижимости и их правового статуса.
Фактически на одном земельном участке находятся два строения: первое — аварийный жилой дом, который, судя по вопросу, уже является учтённым и зарегистрированным (поскольку был приобретён вместе с участком), и второе — незавершённый строительством объект (недострой) площадью застройки 40 кв.м со степенью готовности 30%, права на который в настоящее время нигде не зафиксированы.
Юридически значимым обстоятельством является то, что земельный участок предоставлен под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). В рамках данного разрешённого использования на участке могут возводиться жилые дома, а также объекты незавершённого строительства в процессе их возведения. Недострой с готовностью 30%, имеющий фундамент и стены, представляет собой объект капитального строительства, который, согласно действующему законодательству, может быть признан объектом недвижимости. Для признания его самостоятельным объектом прав необходимо, чтобы он был прочно связан с землёй и его перемещение было невозможно без несоразмерного ущерба назначению. Наличие фундамента и стен говорит о капитальности объекта, поэтому он потенциально может быть поставлен на кадастровый учёт.
Основная сложность ситуации заключается в том, что на одном участке не может одновременно существовать два зарегистрированных объекта недвижимости с одинаковым назначением в качестве жилых домов, однако недострой, не являющийся жилым домом, не создаёт такого препятствия. Тем не менее, факт нахождения аварийного дома на участке требует решения о его сносе. С юридической точки зрения, снос аварийного дома и государственная регистрация недостроя — это две самостоятельные процедуры, но они неразрывно связаны в отношении правомерности использования участка. Пока аварийный дом не снесён, участок считается застроенным, что может повлиять на возможность планировки нового строительства или его регистрации. Однако прямой законодательной нормы, запрещающей ставить на учёт недострой при наличии ранее зарегистрированного аварийного дома, нет. Скорее, требуется последовательное решение: либо сначала снести аварийный дом, либо регистрировать недострой с учётом, что на участке остаётся ещё один объект, который будет снесён впоследствии. Кадастровый учёт и регистрация прав на недострой не требуют предварительного снятия с учёта аварийного дома, но наличие старого строения может создать технические сложности при выполнении топографических работ и установлении границ застройки. Кроме того, после сноса аварийного дома потребуется снять его с кадастрового учёта и зарегистрировать прекращение права собственности на него, иначе он будет числиться в реестре, что негигиенично с точки зрения чистоты титула.
Степень готовности объекта (30%) сама по себе не является основанием для отказа в регистрации. Закон не устанавливает минимального процента готовности для постановки на учёт объекта незавершённого строительства. Важно, чтобы объект был реально существующим, капитальным и находился в стадии строительства. Отказ может последовать, если будут сомнения в том, что объект действительно является недвижимостью (например, если он не имеет фундамента или связан с землёй временными конструкциями), но в данном случае наличие фундамента и стен с высокой степенью вероятности позволяет квалифицировать его как объект капстроительства.
Таким образом, правоотношения затрагивают два основных блока: первый — реализация права собственности на недострой путём его постановки на кадастровый учёт и регистрации права собственности; второй — прекращение права собственности на аварийный дом путём его сноса и снятия с учёта. Эти процедуры не являются взаимоисключающими, но требуют раздельного выполнения. Для регистрации недостроя ключевыми являются: технический план, подтверждающий степень готовности и площади, документ о праве на земельный участок, а также разрешение на строительство (или уведомление о планируемом строительстве, так как с 2018 года для ИЖС действует уведомительный порядок). Если разрешение на строительство на момент создания недостроя не получалось прежним хозяином, это может создать дополнительную сложность: потребуется либо оформление разрешения на строительство вновь (если объект соответствует параметрам ИЖС), либо судебное признание права собственности на самовольную постройку, если объект возведён без разрешения после 2018 года. Важно проверить, когда начато строительство недостроя: до или после 4 августа 2018 года, так как до этой даты разрешение на строительство было обязательно, а после — требуется уведомление.
Юридически значимым является также то, что недострой может быть зарегистрирован без одновременного сноса аварийного дома, но при условии, что не нарушены градостроительные нормы (отступы от границ, плотность застройки). Однако для чистоты дальнейших сделок (продажи, дарения) рационально сначала снести аварийный дом, чтобы участок был свободен от обременений в виде старого объекта.
Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации. Применительно к вашей ситуации недостроенное здание (фундамент, стены, но без окон, дверей и пола) площадью застройки 40 кв.м с готовностью 30% является объектом незавершенного строительства — разновидностью недвижимости. Следовательно, для возникновения права собственности на него необходимо осуществить государственный кадастровый учет и регистрацию права в ЕГРН.
"Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 219
Основания для проведения кадастрового учета и регистрации прав перечислены в ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ. В вашем случае основным документом будет технический план, подготовленный кадастровым инженером, — он прямо указан в пункте 10 части 2 этой статьи как основание для учета и регистрации объекта недвижимости. Поскольку техплан уже изготовлен, вы можете подать заявление.
"Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав: 1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав. 2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: ... 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков...); ... 10) технический план (при государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости, за исключением случаев, если такой учет и (или) регистрация прав осуществляются на основании декларации об объекте недвижимости); ... 12) акт обследования (при снятии с учета объекта недвижимости)."
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
Технический план на объект незавершенного строительства должен соответствовать требованиям ст. 24 Закона № 218-ФЗ. В нем воспроизводятся сведения, необходимые для кадастрового учета, в том числе описание объекта. Ваш инженер указал площадь застройки 40 кв.м и степень готовности 30% — это достаточные характеристики для идентификации недостроя. Каких-либо ограничений по минимальной степени готовности закон не содержит.
"Статья 24. Требования к техническому плану. 1. Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости... 2. В техническом плане указываются: 1) сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства, едином недвижимом комплексе, необходимые для его государственного кадастрового учета..."
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 24
Обратите внимание на специальную норму — ст. 71 Закона № 218-ФЗ. Она регулирует ситуацию, когда на объект незавершенного строительства отсутствует разрешение на строительство и проектная документация. В вашем случае прежний собственник строил без оформления разрешения (или оно не сохранилось), поэтому при подготовке технического плана кадастровый инженер может использовать сведения из технического паспорта, изготовленного до 1 января 2013 года. Если такого паспорта нет, то, как следует из закона, сведения о местоположении объекта на земельном участке указываются на основании иных документов (например, по фактическим замерам). Само по себе отсутствие разрешения на строительство не препятствует постановке на учет, если объект существует как недвижимость.
"Статья 71. Особенности подготовки технического плана здания, сооружения, помещения, машино-места, объекта незавершенного строительства. 2. В случае отсутствия разрешения на строительство на объект незавершенного строительства, проектной документации на объект незавершенного строительства сведения о таком объекте недвижимого имущества, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимого имущества на земельном участке, указываются в техническом плане также на основании представленного заказчиком кадастровых работ технического паспорта такого объекта недвижимого имущества, изготовленного до 1 января 2013 года."
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 71
Что касается аварийного дома, который вы планируете снести, его наличие на участке само по себе не препятствует регистрации недостроя. Однако после сноса вам потребуется снять аварийный дом с кадастрового учета и погасить запись о праве собственности на него (если оно было зарегистрировано). Для этого ст. 23 Закона № 218-ФЗ предусматривает специальный документ — акт обследования, который подтверждает прекращение существования объекта в связи с уничтожением. Именно акт обследования является основанием для снятия с учета согласно п. 12 ст. 14.
"Статья 23. Требования к акту обследования. 1. Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости, а также иных предусмотренных требованиями к подготовке акта обследования документов подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения, машино-места в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых они были расположены, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пред"
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 23
Одновременная регистрация недостроя и снятие с учета аварийного дома возможны, так как это два самостоятельных действия. Вы можете подать два заявления в одном пакете: одно с техпланом на недострой, другое с актом обследования на аварийный дом. Закон не запрещает такой подход.
Сроки процедуры определены ст. 16 Закона № 218-ФЗ: кадастровый учет и регистрация прав проводятся в течение 10 рабочих дней при подаче документов непосредственно в Росреестр и 12 рабочих дней — при подаче через МФЦ.
"Статья 16 устанавливает сроки осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. В частности, пункт 5 предусматривает срок 10 рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, а пункт 6 - 12 рабочих дней при подаче через МФЦ. Эти сроки применимы к процедуре регистрации недостроя."
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 16
Документы, представляемые в Росреестр, должны отвечать требованиям ст. 21. В частности, технический план должен быть в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Если это условие соблюдено, оснований для отказа по формальным причинам не будет.
"Статья 21 устанавливает общие требования к документам, представляемым для кадастрового учета и регистрации прав, включая необходимость соответствия законодательству, наличие описания недвижимости, вида права, нотариального удостоверения в установленных случаях. Часть 4 требует представления технического плана в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера."
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 21
Возможные отказы и приостановления регламентированы ст. 26 и 27. Среди оснований — непредставление необходимых документов или их несоответствие закону. Степень готовности 30% сама по себе не является основанием для отказа, если объект обладает признаками недвижимости (прочная связь с землей). В контексте нет нормы, устанавливающей минимальную степень готовности для регистрации объекта незавершенного строительства, поэтому 30% не препятствие.
"Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав 1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: ... 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; ... 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;"
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 26
"Статья 27. Отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 1. В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона."
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 27
