Анализ ситуации заключается в следующем. Продавец намеревается произвести отчуждение (продажу) объекта недвижимости — земельного участка вместе с расположенным на нём жилым домом. Ключевой фактической особенностью является то, что на момент планируемой сделки жилому дому ещё не присвоен почтовый (фактический) адрес, хотя соответствующая административная процедура по его присвоению уже инициирована (документы поданы).
Юридически значимыми здесь являются два взаимосвязанных, но отдельных правоотношения.
Первое — это отношения по государственному кадастровому учёту и государственной регистрации прав на недвижимость. Суть ситуации в том, что для продажи объекта он должен быть надлежащим образом учтён в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а права продавца на него — зарегистрированы. Отсутствие адреса может быть препятствием для идентификации объекта в реестре или для подачи заявления на регистрацию перехода права, если законодательство или ведомственные требования прямо предусматривают необходимость указания адреса при совершении регистрационных действий.
Второе — это административная процедура присвоения объекту адреса. Эта процедура является действием органов местного самоуправления или уполномоченных организаций и осуществляется в заявительном порядке. Юридически значимым является вопрос о том, является ли заявитель (продавец) в этой процедуре стороной, чья личность и права на объект имеют решающее значение для её завершения, или же процедура «привязана» исключительно к самому объекту недвижимости. От ответа на этот вопрос зависит, повлечёт ли смена собственника объекта до окончания процедуры её приостановление, прекращение или необходимость подачи нового заявления новым собственником.
Таким образом, рассматриваемая ситуация затрагивает вопросы оборотоспособности недвижимости (возможности совершения сделки при отсутствии формального адреса), порядка идентификации объекта в ЕГРН, а также порядка завершения начатых административных процедур при смене субъекта права собственности на объект.
Согласно ст. 549 ГК РФ, договор продажи недвижимости опосредует передачу в собственность покупателя земельного участка, здания или иного недвижимого имущества. Ваш жилой дом, даже не имеющий присвоенного почтового адреса, является недвижимостью в силу ст. 130 ГК РФ, а следовательно, может быть предметом купли-продажи. Отсутствие адреса не влияет на возможность заключения договора — он консенсуален и считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа.
Статья 549. Договор продажи недвижимости 1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 549
Переход права собственности на недвижимость, включая дом без адреса, подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). Именно регистрация в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) является юридическим актом признания права, а не наличие почтового адреса. Однако для регистрации требуется, чтобы объект был учтен в кадастре; адрес — лишь один из реквизитов кадастрового учета, но не обязательное условие (при отсутствии адреса в ЕГРН вносится его описание или местоположение). Таким образом, регистрация перехода права возможна и без присвоенного адреса.
Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 551
В силу ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ основаниями для государственной регистрации прав являются заявление и документы, подтверждающие наличие, возникновение или переход права. Закон не содержит требования о предоставлении акта о присвоении адреса — адрес не поименован среди обязательных оснований или документов. Следовательно, сама по себе подача документов на регистрацию перехода права не зависит от завершения процедуры присвоения адреса.
Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав 1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления , за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством...
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
Процедура присвоения адреса регулируется Постановлением Правительства РФ от 19.11.2014 № 1221. Согласно п. 6 Правил, адрес присваивается объекту недвижимости уполномоченным органом местного самоуправления. Законодательство не ставит продолжение процедуры присвоения в зависимость от смены собственника объекта: адрес — характеристика самого строения, а не его владельца. Если заявление о присвоении адреса уже подано собственником (или его представителем) до отчуждения, то последующая продажа дома не является основанием для приостановления или прекращения административной процедуры. Орган местного самоуправления рассмотрит заявление и присвоит адрес объекту независимо от того, кто станет новым собственником к моменту принятия решения. Однако если заявителем выступал конкретный продавец, то после регистрации перехода права новый собственник может быть уведомлен о результате и получить документ; отзыв заявления возможен только до вынесения решения и, как правило, требует волеизъявления заявителя, которое после продажи может отсутствовать. В любом случае, сама процедура не блокируется сделкой.
II. Порядок присвоения объекту адресации адреса, изменения и аннулирования такого адреса 6. Присвоение объекту адресации адреса, изменение и аннулирование такого адреса осуществляются органами местного самоуправления, органами государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения или органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения, уполномоченными законами указанных субъектов Российской Федерации на присвоение объектам адресации адресов...
— Постановление Правительства РФ от 19.11.2014 № 1221 «Об утверждении Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов», п. 6
Дополнительно, при продаже жилого дома и земельного участка следует учитывать переход права на участок вместе с домом в силу ст. 35 Земельного кодекса РФ. Эта норма подтверждает, что отчуждение дома и участка происходит единым блоком, и не ставит переход права в зависимость от наличия адреса у строения.
Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение 1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 35
