Добрый день! Собираемся продавать участок с жилым домом, но дому, понимаете, не присвоен почтовый адрес. Сейчас мы подали документы на присвоение адреса, нашли покупателя. Вопрос: можно ли проводить сделку купли-продажи сейчас? И продолжится ли присвоение адреса, или оно приостановится, если мы продадим дом до того, как адрес дадут?
НейроадвокатАнализ ситуации заключается в следующем. Продавец намеревается произвести отчуждение (продажу) объекта недвижимости — земельного участка вместе с расположенным на нём жилым домом. Ключевой фактической особенностью является то, что на момент планируемой сделки жилому дому ещё не присвоен почтовый (фактический) адрес, хотя соответствующая административная процедура по его присвоению уже инициирована (документы поданы).
Юридически значимыми здесь являются два взаимосвязанных, но отдельных правоотношения.
Первое — это отношения по государственному кадастровому учёту и государственной регистрации прав на недвижимость. Суть ситуации в том, что для продажи объекта он должен быть надлежащим образом учтён в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а права продавца на него — зарегистрированы. Отсутствие адреса может быть препятствием для идентификации объекта в реестре или для подачи заявления на регистрацию перехода права, если законодательство или ведомственные требования прямо предусматривают необходимость указания адреса при совершении регистрационных действий.
Второе — это административная процедура присвоения объекту адреса. Эта процедура является действием органов местного самоуправления или уполномоченных организаций и осуществляется в заявительном порядке. Юридически значимым является вопрос о том, является ли заявитель (продавец) в этой процедуре стороной, чья личность и права на объект имеют решающее значение для её завершения, или же процедура «привязана» исключительно к самому объекту недвижимости. От ответа на этот вопрос зависит, повлечёт ли смена собственника объекта до окончания процедуры её приостановление, прекращение или необходимость подачи нового заявления новым собственником.
Таким образом, рассматриваемая ситуация затрагивает вопросы оборотоспособности недвижимости (возможности совершения сделки при отсутствии формального адреса), порядка идентификации объекта в ЕГРН, а также порядка завершения начатых административных процедур при смене субъекта права собственности на объект.
Согласно ст. 549 ГК РФ, договор продажи недвижимости опосредует передачу в собственность покупателя земельного участка, здания или иного недвижимого имущества. Ваш жилой дом, даже не имеющий присвоенного почтового адреса, является недвижимостью в силу ст. 130 ГК РФ, а следовательно, может быть предметом купли-продажи. Отсутствие адреса не влияет на возможность заключения договора — он консенсуален и считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа.
Статья 549. Договор продажи недвижимости 1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 549
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
Отсутствие присвоенного почтового адреса у жилого дома не препятствует заключению договора купли-продажи и проведению государственной регистрации перехода права собственности. Сделку можно совершать сейчас, не дожидаясь завершения административной процедуры. Процедура присвоения адреса не приостанавливается и не прекращается после продажи объекта — адрес будет присвоен дому независимо от смены собственника, а решение о присвоении сможет использовать покупатель.
