Купил участок с домом в СНТ, не приватизированный, хочу приватизировать. Из документов есть книжка садовода, книжка оплаты электроэнергии, техпаспорт. Куда обратиться и какие документы ещё нужны для приватизации?
НейроадвокатВ рассматриваемой ситуации пользователь столкнулся с классической для российского садоводческого партнерства проблемой: приобретение по сделке объекта недвижимости, который не прошел государственную регистрацию прав в установленном законом порядке. С юридической точки зрения, здесь переплетаются несколько правоотношений: отношения по поводу приобретения недвижимости, отношения по поводу государственной регистрации ранее возникших прав на недвижимость (если участок был предоставлен СНТ до 30 октября 2001 года), и отношения по поводу государственной регистрации права собственности на основании приобретения имущества по сделке (купли-продажи) от лица, чье право не было зарегистрировано.
Наличие у пользователя на руках только книжки садовода, книжки оплаты электроэнергии и техпаспорта на дом указывает на то, что он, скорее всего, приобрел недвижимость по упрощенной процедуре, возможно, по договору купли-продажи, заключенному в простой письменной форме между ним и предыдущим владельцем (продавцом). Однако сам этот договор у него на руках не упомянут. Это юридически значимый пробел.
Юридически значимым обстоятельством является статус земельного участка и дома до покупки. Если земельный участок был выделен ранее в собственность или на праве пожизненного наследуемого владения члену СНТ (до 30.10.2001) и не был приватизирован самим членом, то фактически на момент покупки у продавца могло быть так называемое «ранее возникшее право». Такое право признается государством, даже если оно не было зарегистрировано в Росреестре. В этом случае для государственной регистрации перехода права к покупателю потребуется подтвердить, что продавец приобрел это право законно (например, решение общего собрания СНТ о выделении участка, постановление местной администрации, старый свидетельство на землю). Книжка садовода может подтверждать членство и факт пользования участком, но не право собственности.
Если же земельный участок не был предоставлен в собственность ранее (например, он находился в государственной или муниципальной собственности и лишь выделялся в пользование члену СНТ на праве аренды или пользования), то у продавца не было права собственности, которое он мог бы передать покупателю. В таком случае купля-продажа юридически ничтожна, и для приобретения права собственности пользователю потребуется иной порядок — приватизация участка как собственником СНТ, что значительно сложнее и требует согласия всех членов товарищества.
Техпаспорт на дом свидетельствует о том, что дом поставлен на кадастровый учет как объект недвижимости. Это важно, так как дом является неотъемлемой частью земельного участка (согласно принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта). При переходе права на земельный участок к новому собственнику переходит и право на дом, и наоборот.
Таким образом, ключевой юридической проблемой является несоответствие фактического владения (пользователь живет, платит членские взносы и за электричество) формальному юридическому оформлению (отсутствует государственная регистрация права собственности). Для устранения этого пробела необходимо определить, была ли у продавца законная возможность продать недвижимость (наличие у него права собственности, хотя бы не зарегистрированного, или право на приватизацию). От этого зависит ответ на вопрос, нужно ли просто зарегистрировать сделку или предварительно оформить право продавца, или же приватизировать участок через СНТ.
Для приватизации приобретённого земельного участка и дома в СНТ, не зарегистрированных на ваше имя, необходимо прежде всего определить, какие нормы регулируют возникновение права собственности на каждый из этих объектов, а затем — порядок обращения в уполномоченные органы. Поскольку участок не приватизирован, он, вероятно, находится в государственной или муниципальной собственности. Следовательно, его передача в вашу собственность будет осуществляться в рамках предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности. В силу ст. 39.1 ЗК РФ основаниями для такого предоставления могут быть, в частности, решение органа власти о бесплатной передаче в собственность.
Статья 39.1 ЗК РФ устанавливает основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе на основании решения органа власти (для бесплатной передачи в собственность) или договора купли-продажи. Это может быть применимо к приватизации участка в СНТ, если он находится в государственной или муниципальной собственности.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.1
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
Собственником недвижимости вы станете только после государственной регистрации права. Первоочередной шаг — не приватизация участка, а регистрация вашего права на дом на основании договора купли-продажи. Приватизация участка под домом будет возможна только после того, как вы официально станете собственником строения, и потребует обращения в местную администрацию.
