В рассматриваемой ситуации пользователь столкнулся с классической для российского садоводческого партнерства проблемой: приобретение по сделке объекта недвижимости, который не прошел государственную регистрацию прав в установленном законом порядке. С юридической точки зрения, здесь переплетаются несколько правоотношений: отношения по поводу приобретения недвижимости, отношения по поводу государственной регистрации ранее возникших прав на недвижимость (если участок был предоставлен СНТ до 30 октября 2001 года), и отношения по поводу государственной регистрации права собственности на основании приобретения имущества по сделке (купли-продажи) от лица, чье право не было зарегистрировано.
Наличие у пользователя на руках только книжки садовода, книжки оплаты электроэнергии и техпаспорта на дом указывает на то, что он, скорее всего, приобрел недвижимость по упрощенной процедуре, возможно, по договору купли-продажи, заключенному в простой письменной форме между ним и предыдущим владельцем (продавцом). Однако сам этот договор у него на руках не упомянут. Это юридически значимый пробел.
Юридически значимым обстоятельством является статус земельного участка и дома до покупки. Если земельный участок был выделен ранее в собственность или на праве пожизненного наследуемого владения члену СНТ (до 30.10.2001) и не был приватизирован самим членом, то фактически на момент покупки у продавца могло быть так называемое «ранее возникшее право». Такое право признается государством, даже если оно не было зарегистрировано в Росреестре. В этом случае для государственной регистрации перехода права к покупателю потребуется подтвердить, что продавец приобрел это право законно (например, решение общего собрания СНТ о выделении участка, постановление местной администрации, старый свидетельство на землю). Книжка садовода может подтверждать членство и факт пользования участком, но не право собственности.
Если же земельный участок не был предоставлен в собственность ранее (например, он находился в государственной или муниципальной собственности и лишь выделялся в пользование члену СНТ на праве аренды или пользования), то у продавца не было права собственности, которое он мог бы передать покупателю. В таком случае купля-продажа юридически ничтожна, и для приобретения права собственности пользователю потребуется иной порядок — приватизация участка как собственником СНТ, что значительно сложнее и требует согласия всех членов товарищества.
Техпаспорт на дом свидетельствует о том, что дом поставлен на кадастровый учет как объект недвижимости. Это важно, так как дом является неотъемлемой частью земельного участка (согласно принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта). При переходе права на земельный участок к новому собственнику переходит и право на дом, и наоборот.
Таким образом, ключевой юридической проблемой является несоответствие фактического владения (пользователь живет, платит членские взносы и за электричество) формальному юридическому оформлению (отсутствует государственная регистрация права собственности). Для устранения этого пробела необходимо определить, была ли у продавца законная возможность продать недвижимость (наличие у него права собственности, хотя бы не зарегистрированного, или право на приватизацию). От этого зависит ответ на вопрос, нужно ли просто зарегистрировать сделку или предварительно оформить право продавца, или же приватизировать участок через СНТ.
Для приватизации приобретённого земельного участка и дома в СНТ, не зарегистрированных на ваше имя, необходимо прежде всего определить, какие нормы регулируют возникновение права собственности на каждый из этих объектов, а затем — порядок обращения в уполномоченные органы. Поскольку участок не приватизирован, он, вероятно, находится в государственной или муниципальной собственности. Следовательно, его передача в вашу собственность будет осуществляться в рамках предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности. В силу ст. 39.1 ЗК РФ основаниями для такого предоставления могут быть, в частности, решение органа власти о бесплатной передаче в собственность.
Статья 39.1 ЗК РФ устанавливает основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе на основании решения органа власти (для бесплатной передачи в собственность) или договора купли-продажи. Это может быть применимо к приватизации участка в СНТ, если он находится в государственной или муниципальной собственности.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.1
У вас есть дом, но право собственности на него, как и на участок, ещё не зарегистрировано. Согласно ст. 130 ГК РФ, и земельный участок, и жилой дом относятся к недвижимым вещам, что предопределяет необходимость государственной регистрации прав на них.
Статья 130 ГК РФ относит земельные участки и здания (в том числе жилые дома) к недвижимым вещам, что подтверждает необходимость государственной регистрации прав на них. Прямо не регулирует приватизацию в СНТ, но устанавливает правовой статус объектов.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 130
Ключевым моментом является момент, когда вы становитесь собственником дома. Вы купили его по договору, однако в силу ст. 223 ГК РФ право собственности на недвижимость возникает только с момента государственной регистрации. Поскольку вы такую регистрацию ещё не произвели, юридически вы пока не являетесь собственником дома.
Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
- Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
- В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 223
Отсутствие зарегистрированного права на дом имеет принципиальное значение для приватизации участка. Статья 39.20 ЗК РФ (из вашего контекста) предоставляет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность только тем гражданам, которые уже являются собственниками расположенных на нём зданий.
- Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20
Таким образом, вы не можете одновременно подать документы и на дом, и на участок, ссылаясь на эту норму, поскольку на момент обращения за участком дом ещё не будет в вашей собственности. Сначала необходимо зарегистрировать переход права собственности на дом на основании договора купли-продажи. Для такой регистрации в орган Росреестра (через МФЦ) потребуется представить договор, акт приёма-передачи, технический паспорт (у вас есть) и, возможно, кадастровый паспорт на дом. Книжка садовода и книжка оплаты электроэнергии сами по себе правоустанавливающими документами не являются, но могут служить доказательством добросовестного владения при возникновении споров.
После того как вы станете собственником дома, у вас появится исключительное право на приватизацию земельного участка под ним. Обращаться следует в орган местного самоуправления (администрацию), в чьей собственности находится участок. К заявлению о предоставлении участка в собственность необходимо будет приложить документы, подтверждающие право на дом (выписка из ЕГРН после регистрации), межевой план участка (если его нет, нужно заказать кадастровые работы), а также документы-основания для бесплатной передачи (например, если участок предоставлялся СНТ из государственной земли до определённой даты — но это решается на уровне администрации). По итогам положительного решения администрация издаёт акт, который вместе с вашим заявлением будет являться основанием для государственной регистрации права на участок (ст. 14, 18 218-ФЗ). Статья 14 перечисляет основания для регистрации, включая акты органов власти и договоры.
Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами; 7) межевой план.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
Сами документы должны соответствовать требованиям ст. 21 218-ФЗ — содержать описание недвижимости и информацию, необходимую для внесения в ЕГРН.
Статья 21. Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 1. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид ре...
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 21
Подать заявление о регистрации можно лично в МФЦ или через портал госуслуг (порядок определён ст. 18 218-ФЗ). Если представить неполный комплект документов или документы с нарушением формы, регистрация будет приостановлена на основании ст. 26 218-ФЗ (п. 5, 7).
Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав. 1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: ... 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; ... 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; ...
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 26
Что касается ст. 218 ГК РФ, она устанавливает общее основание возникновения права собственности из договора, но к приватизации в СНТ она применяется лишь в части приобретения дома по договору купли-продажи (п. 2). Однако в контексте вашего вопроса специальные нормы, которые могли бы регулировать бесплатную приватизацию именно в СНТ (например, положения Федерального закона № 217-ФЗ), в предоставленном блоке нормативных актов отсутствуют. Поэтому для детального порядка приватизации участка в СНТ следует дополнительно обратиться к указанному закону. В рамках имеющихся норм можно сделать вывод: сначала регистрируете право на дом (основание — договор купли-продажи по ст. 218, 223 ГК РФ, ст. 14, 18, 21 218-ФЗ), затем обращаетесь в местную администрацию за предоставлением участка в собственность на основании ст. 39.1 и 39.20 ЗК РФ, после чего регистрируете право на участок на основании решения администрации. Основные препятствия — отсутствие кадастрового учёта участка (нужен межевой план) и неполный пакет документов на дом.
