- По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 549
Форма договора продажи недвижимости строго установлена: он заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы влечёт недействительность сделки. В вашем случае договор оформлен в простой письменной форме — это допустимо, если подписан сторонами и составлен как единый документ. Если же договор был заключён, например, путём обмена электронными письмами или иным образом, не отвечающим требованию «одного документа», он может быть признан недействительным.
Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 550
Для того чтобы договор считался заключённым, в нём должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество. У вас есть кадастровый номер и площадь 12 соток — эти сведения должны быть прямо включены в текст договора. Если в договоре не указан кадастровый номер или иные индивидуализирующие признаки (например, адрес, местоположение на плане), условие о предмете считается несогласованным, и договор не признаётся заключённым.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 554
Цена участка также должна быть согласована в письменной форме. Если в договоре не указана цена или не определён порядок её расчёта, договор считается незаключённым. Правила ГК РФ об определении цены по аналогии (пункт 3 статьи 424) в данном случае не применяются. Таким образом, проверьте, есть ли в вашем договоре чётко прописанная денежная сумма за участок.
Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости
- Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 555
Передача участка от продавца к покупателю должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. Если такого акта нет, обязательство продавца по передаче имущества считается неисполненным, даже если вы фактически пользуетесь участком. Подписание акта подтверждает, что участок передан в том состоянии и с теми характеристиками, которые были согласованы. Уклонение от подписания акта рассматривается как отказ от исполнения обязанностей.
Статья 556. Передача недвижимости
- Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 556
Сам по себе договор купли-продажи не переносит право собственности — для этого нужна государственная регистрация перехода права в Росреестре. Пока регистрация не произведена, вы не становитесь собственником с точки зрения закона, хотя участок может быть фактически передан. Если продавец уклоняется от подачи документов на регистрацию, вы вправе обратиться в суд с требованием о регистрации перехода права. Также важно: до регистрации все отношения с третьими лицами (например, с соседями по спору) регулируются так, как если бы собственником оставался продавец.
Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
- Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
- Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
- В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, не
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 551
Если после покупки выяснится, что участок не соответствует условиям договора о качестве (например, на нём нельзя строить дом из-за грунтовых вод, или он фактически меньше заявленной площади), вы вправе применить последствия, предусмотренные статьёй 475 ГК РФ, за исключением права требовать замены товара (для недвижимости это невозможно). Можно требовать соразмерного уменьшения цены, устранения недостатков или возмещения расходов на их устранение.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 557
Теперь обратимся к земельному законодательству. Прежде всего, участок должен быть свободен в обороте. Земли, изъятые из оборота, в частную собственность не предоставляются; земли, ограниченные в обороте, могут быть в частной собственности только в исключительных случаях, указанных в федеральных законах. Ваш участок предназначен для ИЖС — это разрешённый вид использования, но необходимо удостовериться, что он не расположен, например, в границах особо охраняемой природной территории или не относится к землям обороны. Это проверяется по публичной кадастровой карте и выписке из ЕГРН.
Статья 27. Ограничения оборотоспособности земельных участков
- Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
- Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
- Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом, федеральными законами.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 27
Продавец обязан предоставить вам всю известную ему информацию об обременениях и ограничениях использования участка. К обременениям относятся аресты, залоги (ипотека), сервитуты (права прохода, проезда, прокладки коммуникаций), рента, доверительное управление и т.д. Если продавец скрыл такие сведения, договор может быть оспорен, а продавец привлечён к ответственности. Вы должны проверить наличие обременений через выписку из ЕГРН — это обязательный шаг перед покупкой.
Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков
- Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
- Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
- Покупа
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 37
Спор на соседнем участке может косвенно указывать на наличие прав третьих лиц на ваш участок, особенно если спор касается границ или сервитута. Согласно Земельному кодексу, сервитут — это право ограниченного пользования чужим участком (например, проход к соседнему участку через ваш). Если на соседнем участке был спор о доступе, не исключено, что на вашем участке установлен или может быть установлен сервитут. Проверить это можно по выписке из ЕГРН (в ней указываются все зарегистрированные сервитуты). Кроме того, публичный сервитут (для прохода, размещения межевых знаков и пр.) может быть установлен в силу закона, и его регистрация не всегда требуется — информация о таких ограничениях должна быть в документах территориального планирования.
Статья 23 ЗК РФ регулирует право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут, публичный сервитут). Публичный сервитут может устанавливаться для прохода или проезда через земельный участок, размещения межевых знаков, проведения дренажных и мелиоративных работ, забора водных ресурсов и прогона сельскохозяйственных животных. Это может быть полезно для оценки возможных обременений земельного участка, в том числе в связи со спором на соседнем участке.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 23
Для проведения государственной регистрации перехода права необходимо представить договор и другие документы, соответствующие требованиям Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». Документы должны содержать описание недвижимости и отражать всю информацию, необходимую для внесения в ЕГРН. Если в договоре отсутствуют обязательные реквизиты (кадастровый номер, цена, подписи) или он оформлен с нарушениями, Росреестр может приостановить или отказать в регистрации.
Статья 21. Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 1. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид ре
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 21
