Можно ли продать участок ИЖС ветерану боевых действий сразу после оформления в собственность в Томской или Новосибирской области, если участок не получен бесплатно, а куплен, и нет обременений

В рассматриваемой ситуации фигурирует намерение гражданина (продавца) приобрести земельный участок на общих основаниях (за плату, без использования каких-либо государственных льгот), зарегистрировать на него право собственности и впоследствии продать этот участок ветерану боевых действий. Участок имеет категорию — земли населенных пунктов (предполагается по умолчанию для ИЖС), вид разрешенного использования — индивидуальное жилищное строительство, обременения (по заявлению продавца) отсутствуют.

Юридически значимым здесь является разграничение двух правовых режимов: режима оборота земельного участка, находящегося в частной собственности и приобретенного гражданином на общих рыночных основаниях (это приобретение продавца), и режима предоставления земельных участков ветеранам боевых действий в рамках реализации их права на бесплатное получение земли (это потенциальное право покупателя).

Правоотношения, затронутые в ситуации:

1. Правоотношения собственности продавца: продавец становится собственником участка на основании договора купли-продажи (или иной возмездной сделки). Никаких публичных обременений или ограничений на последующее отчуждение такого участка, возникших из факта его приобретения, законом не установлено. Продавец свободен в распоряжении своим имуществом.
2. Правоотношения по предоставлению земли ветеранам: законодательством предусмотрено, что ветераны боевых действий имеют право на получение земельных участков в собственность бесплатно при определенных условиях (в случае постановки на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий). Однако это право является правом такого ветерана на получение участка от государства. Если же ветеран приобретает участок на вторичном рынке за свои средства (как в данной сделке), то такие отношения не подпадают под действие норм о бесплатном предоставлении.

Ключевой момент: ограничения на отчуждение, о которых упоминает пользователь, накладываются не на самого ветерана как на личность, а на земельный участок, который был получен им бесплатно от государства в рамках льготного обеспечения. Как правило, такие участки обременяются временным запретом на продажу, дарение или иное отчуждение в течение определенного срока (чаще всего 5 лет) с момента регистрации права на такой участок. Это ограничение является производным от способа приобретения участка (бесплатно от государства). В данном же случае продавец приобрел участок на общих основаниях, то есть заплатил за него рыночную цену; никаких льготных условий он не использовал. Следовательно, само по себе намерение продать участок ветерану не порождает для продавца никаких дополнительных обязанностей или ограничений, связанных с особым статусом покупателя.

Юридически значимо:

• Отсутствие обременений на приобретаемом участке (залог, арест, сервитуты и т.д.) со стороны продавца.
• Наличие у продавца права собственности на участок (после регистрации перехода права от его продавца) — это дает ему полную правомочию распоряжения, включая продажу любому лицу.
• Правовой статус ветерана боевых действий как покупателя не создает для самой сделки купли-продажи каких-либо публично-правовых запретов или ограничений, которые бы требовали особого разрешения или согласования. Сделка будет рассматриваться как обычная купля-продажа недвижимости между двумя частными лицами, независимо от личных качеств покупателя.

Таким образом, ситуация представляет собой классическую сделку по возмездному отчуждению земельного участка, где вторая сторона (покупатель) обладает статусом «ветеран боевых действий», что само по себе не вносит в сделку никаких ограничений по распоряжению имуществом для продавца. Риски, связанные с запретом на перепродажу, относятся только к участкам, полученным ветеранами бесплатно от государства, а не к приобретаемым ими на общем рынке.

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В вашей ситуации вы планируете приобрести земельный участок, оформить его в собственность, а затем продать ветерану боевых действий. Став собственником, вы получаете правомочие распоряжаться участком по своему усмотрению, в том числе продать его любому лицу, включая ветерана. Закон не устанавливает каких-либо ограничений на отчуждение участка только лишь по причине того, что покупателем является ветеран боевых действий – важно, чтобы сделка не противоречила закону и не нарушала права третьих лиц.

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Это означает, что вы и ветеран боевых действий вправе по своему усмотрению решить, заключать ли договор купли-продажи земельного участка, и определить его условия, если они не противоречат обязательным для сторон правилам, установленным законом. Каких-либо специальных разрешений или согласований для продажи участка ветерану боевых действий действующее законодательство не требует – сделка подчиняется общим правилам гражданского оборота.

Вы вправе продать участок ветерану боевых действий сразу после оформления его в свою собственность. Закон не содержит каких-либо ограничений или запретов на такую сделку, а также не требует получения дополнительных разрешений или согласований. Ограничения на отчуждение, предусмотренные для случаев бесплатного предоставления земли, применяются исключительно к участкам, полученным ветераном от государства, и не имеют отношения к приобретению участка на вторичном рынке за плату.

Рекомендуемые действия

• Запросите выписку из ЕГРН на приобретаемый участок и убедитесь в отсутствии зарегистрированных обременений, арестов или прав третьих лиц.
• Совершите сделку купли-продажи участка в простой письменной форме (нотариальное удостоверение не требуется, если участок не отчуждается из общей долевой собственности) и передайте документы на государственную регистрацию перехода права собственности на ваше имя в Росреестр.
• Получив выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности, заключите стандартный договор купли-продажи с ветераном боевых действий и зарегистрируйте переход права к нему в установленном порядке.