Вопрос

Как оформить в собственность участок с домиком в бывшем военном городке после самозахвата, если администрация и Росреестр требуют снести забор и постройки

Здравствуйте, подскажите пожалуйста, не знаем с чего начать. У нас с мамой есть огород в бывшем военном городке. Ещё в советское время там на свободной земле люди обустраивали огороды, и никто ничего не оформлял. После 90-х городок перестал быть военным, а огороды остались, там и домики стоят, и заборы. У нас на участке маленький домик, терраса, всё за забором. Хотели оформить этот участок в собственность, писали в администрацию соседнего района — пришёл отказ, мол самозахват. Ещё обращались в Росреестр в столичное управление, оттуда ответили: нужно снести забор и все постройки, и только тогда можно оформлять. Но вопрос: действительно ли всё это сносить обязательно? И точно ли потом оформят? У участка даже кадастрового номера нет. И знаю, что в посёлке другие люди тоже пытаются такие участки оформить.

Вопрос №77714Ответы: 2

17.06.2026

Ответы

Забузова В. Е.

07:1817.06.2026

Здравствуйте! Ваша ситуация очень характерна для бывших военных городков, и вы правильно сделали, что начали разбираться в ней.

Закон не на вашей стороне, но шанс есть

Сразу скажу: ситуация сложная. Земельный участок, который вы используете, был занят вами без правовых оснований. Это самовольное занятие, и по закону у вас нет приоритетного права на его приобретение. Администрация не обязана вам его продавать или передавать.

Действительно ли нужно сносить забор и постройки?

Короткий ответ: формально да, но на практике это почти никогда не делается.

Ваши постройки, если они не являются капитальными (без фундамента), вообще не считаются недвижимостью. Администрация и Росреестр требуют их снести, потому что они создают препятствие для оформления участка как свободного. Росреестр просто не может провести кадастровый учёт участка, на котором уже кто-то что-то построил. Это техническое препятствие, а не желание вас наказать.

Как поступить: стратегия «сначала снос, потом оформление»

Единственный законный путь — убрать всё лишнее с участка, чтобы он стал пустым. После этого вы можете претендовать на его оформление, но не как «свой», а как гражданин, желающий приобрести свободный участок. Для этого вам нужно будет заключить договор купли-продажи или аренды с администрацией.

Если вы уже сдали забор и постройки, тогда у вас появляется шанс. Администрация уже не сможет отказать вам, ссылаясь на захламлённость участка. Она будет обязана рассмотреть ваше заявление о предоставлении участка в собственность или в аренду.

Есть ли альтернатива сносу?

Да, но она сложная и долгая. Вы можете попытаться признать право собственности на постройки через суд на основании приобретательной давности. Это возможно, если вы владеете имуществом открыто, непрерывно и добросовестно в течение 15 лет. Однако здесь есть два подводных камня:

Условия для суда: вам придётся доказать в суде, что владели участком именно столько лет.
Риск: далеко не все суды признают такое право, особенно если участок не был выделен вам законно.

📋 Что делать прямо сейчас

Проведите съёмку границ вашего участка. Обратитесь к кадастровому инженеру. Это стоит недорого (около 20-30 тысяч рублей), но даст вам точный план, с которым можно работать.
Подайте заявление в администрацию о предварительном согласовании предоставления участка. Не просите сразу в собственность, а запросите схему расположения участка на кадастровом плане территории (СРЗУ). Если администрация согласует схему, это будет означать, что они не против вашего участка в принципе.
Если администрация откажет, требуйте письменный отказ и обжалуйте его в суде. Но здесь важно понимать: если отказ будет мотивирован именно наличием на участке ваших построек, то шансов выиграть в суде без их сноса практически нет.

Главное

Настойчивость и правильная стратегия могут принести результат. Скорее всего, администрация пошла вам навстречу и согласует СРЗУ, если вы уберёте забор и постройки. Главное — не сдавайтесь и действуйте планомерно.

Нейроадвокат

07:1417.06.2026

Установление прав на земельные участки Нужен адвокат

Фактически сложилась ситуация длительного, длящегося десятилетиями, использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. У пользователя и его мамы отсутствуют какие-либо правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на этот участок (нет договора аренды, акта о предоставлении, свидетельства о праве собственности). Юридически значимым является то, что участок не поставлен на кадастровый учет, не имеет кадастрового номера, то есть как объект недвижимости в публичных реестрах не существует. Это исключает возможность его идентификации, описания границ и последующей регистрации прав.

Земельные правоотношения, затронутые в данной ситуации, касаются правового режима земель, находящихся в публичной собственности (неразграниченной государственной или муниципальной), порядка их предоставления гражданам, а также правовых последствий самовольного занятия земельного участка.

Ключевой правовой квалификацией является то, что использование участка без оформленных прав и при отсутствии волеизъявления собственника (государства или муниципального образования) квалифицируется как самовольное занятие земельного участка. Именно это обстоятельство послужило основанием для отказа со стороны администрации. Отказ Росреестра, требующий сноса построек и забора, продиктован тем, что самовольные постройки (домик, терраса, забор), возведенные без разрешений и на неотведенном участке, являются самовольными и препятствуют кадастровому учету и регистрации прав на сам участок. Формально, до устранения признаков самозахвата (освобождения участка от строений и ограждений) органы власти не видят правового основания для начала процедуры предоставления земли.

Юридически значимыми фактами являются: длительность использования (с советских времен, что может указывать на признаки открытого и непрерывного владения), отсутствие претензий со стороны публичного собственника на протяжении всего этого срока, наличие капитальных и некапитальных строений, а также факт обращения в органы власти и получения отказов. Ситуация осложняется тем, что участок расположен на территории бывшего военного городка, что может накладывать дополнительные ограничения, связанные с историческим режимом использования таких земель (земли обороны и безопасности) и их возможным переводом в иную категорию.

В сложившейся ситуации ключевым правовым механизмом, позволяющим приобрести право собственности на земельный участок при отсутствии документов о его предоставлении, является приобретательная давность. Согласно ст. 234 ГК РФ, гражданин, не являющийся собственником, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий недвижимым имуществом как своим собственным в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество. Ваши факты — использование огорода с советских времен (более 15 лет), отсутствие претензий со стороны прежнего собственника (военного ведомства), открытое владение с постройками и забором — соответствуют условиям этой нормы. Однако для земельного участка требуется не только фактическое владение, но и его предварительная постановка на кадастровый учет, поскольку право собственности возникает с момента государственной регистрации, а не просто с истечения срока.

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом... в течение пятнадцати лет... приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 234

Что касается построек (домика и террасы), они могут быть признаны самовольными, так как возведены на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке. Статья 222 ГК РФ определяет самовольную постройку как строение, созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, и устанавливает, что лицо не приобретает на нее право собственности, а сама постройка подлежит сносу или приведению в соответствие. Вместе с тем пункт 3 той же статьи допускает признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, если участок может быть предоставлен лицу под возведенное строение. Таким образом, снос построек не является обязательным условием для оформления самого участка — напротив, их наличие может быть интегрировано в судебный процесс о признании права собственности на участок и строения. Требование Росреестра снести всё, прежде чем оформлять участок, не основано на прямом указании закона; закон не ставит оформление участка в зависимость от сноса существующих объектов, если они не создают угрозы жизни и здоровью.

Статья 222. Самовольная постройка

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке...

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности... Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие...

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 222

Для начала процесса оформления необходимо поставить участок на кадастровый учет. Статья 14 Федерального закона № 218-ФЗ перечисляет основания для государственного кадастрового учета. Ваш участок не имеет кадастрового номера, поэтому потребуется межевой план, подготовленный кадастровым инженером, и решение органа местного самоуправления о предварительном согласовании предоставления участка (или вступившее в силу решение суда). Статья 39.14 ЗК РФ описывает порядок предоставления участка без торгов через предварительное согласование: подготовка схемы расположения участка на кадастровом плане территории, подача заявления о предварительном согласовании, выполнение кадастровых работ и последующий кадастровый учет. В вашем случае этот порядок применим, так как участок находится в государственной или муниципальной собственности (бывший военный городок), и вы фактически пользуетесь им открыто и длительно.

Статья 39.14 ЗК РФ устанавливает порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, включая подготовку схемы расположения участка, подачу заявления о предварительном согласовании, выполнение кадастровых работ и государственный кадастровый учет.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.14

Также следует учитывать, что участок, используемый с советского времени, может быть отнесен к ранее возникшим правам. Статья 69 Федерального закона № 218-ФЗ признает юридически действительными права на объекты недвижимости, возникшие до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, даже при отсутствии регистрации в ЕГРН. Хотя у вас нет документов о предоставлении, факт владения с советского периода может служить основанием для признания права собственности в судебном порядке. Кроме того, Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ в статье 3 сохраняет права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, возникшие до введения в действие Земельного кодекса РФ. Однако в вашей ситуации такие права формально не оформлялись, поэтому приоритетным остается приобретательная давность или судебное признание.

Статья 69. Признание ранее возникших прав, прав, возникающих в силу закона. Ранее учтенные объекты недвижимости 1. Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 69

Статья 3 1. Права на землю, не предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации, подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется. Право пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, приобретенное гражданином до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется.
— Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ст. 3

Для участка, который используется длительное время, но границы которого не установлены, может быть применена специальная норма о порядке уточнения местоположения границ. Статья 43 Федерального закона № 218-ФЗ предусматривает, что при отсутствии документов, определявших местоположение границ, границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более. Это подтверждает возможность зафиксировать ваши фактические границы (с забором) по состоянию на момент, когда они не оспаривались, что дополнительно укрепляет позицию при судебном рассмотрении.

Статья 43. Особенности осуществления государственного кадастрового учета при уточнении границ земельных участков. 1.1. При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 43

Отказ администрации, мотивированный самозахватом, опирается на статью 7.1 КоАП РФ, которая устанавливает административную ответственность за самовольное занятие земельного участка. Однако привлечение к ответственности не является безусловным препятствием для последующего оформления. Если будет доказано, что участок использовался открыто и непрерывно с советского времени, а самозахват устраняется путем приобретательной давности, то состав правонарушения может отсутствовать. Факт отсутствия прав не равнозначен самовольному занятию, особенно при добросовестном владении.

Статья 7.1. Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей...
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.1

В случае обжалования отказа администрации или Росреестра важную роль играет возможность судебного установления права. Статья 27 Федерального закона № 218-ФЗ допускает отказ в государственном кадастровом учете и регистрации прав, но если такой отказ признан судом незаконным, то орган регистрации обязан осуществить учет и регистрацию на основании решения суда без повторного заявления. Статья 58 того же закона закрепляет, что государственный кадастровый учет и регистрация прав на основании решения суда проводятся в общем порядке, причем решение суда должно содержать необходимые сведения об объекте (включая координаты границ участка и контура строений). Это позволяет получить участок в собственность даже при изначально отрицательной позиции администрации.

Статья 27. Отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 2. Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда...
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 27

Статья 58. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании решения суда. 1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании решения суда осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом. 4. В случае, если необходимость осуществления государственного кадастрового учета установлена решением суда и такое решение суда ... содержит необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости основные сведения об объекте недвижимости, в том числе сведения о координатах характерных точек границ земельного участка, координатах характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке...
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 58

Что касается предоставления участка в собственность за плату без торгов, статья 39.1 ЗК РФ указывает, что основанием может быть договор купли-продажи, но пункт 2 запрещает продажу участков, разрешенное использование которых предусматривает строительство, за исключением случаев, указанных в п. 2 ст. 39.3 и ст. 39.18 (например, для ИЖС на торгах). Поскольку на вашем участке уже есть постройки, а разрешенное использование исторически сложилось как огород, необходимо уточнить категорию и вид разрешенного использования. Если вид использования допускает строительство (например, под индивидуальное жилищное строительство), то выкуп без торгов может быть затруднен, что делает судебный путь через приобретательную давность более предпочтительным.

Статья 39.1 ЗК РФ устанавливает основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из государственной или муниципальной собственности: 1) решение органа власти (для бесплатной собственности или постоянного пользования); 2) договор купли-продажи (за плату); 3) договор аренды; 4) договор безвозмездного пользования. Пункт 2 запрещает продажу участков, разрешенное использование которых предусматривает строительство, за исключением случаев, указанных в п. 2 ст. 39.3 и ст. 39.18.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.1

Для регистрации права на участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса РФ, статья 49 Федерального закона № 218-ФЗ требует документов, подтверждающих предоставление участка. В вашем случае таких документов нет, поэтому опора на эту статью без судебного установления факта владения малоперспективна. Однако в совокупности с другими нормами (например, с признанием права на самовольную постройку) этот путь может быть использован, если удастся доказать, что участок был выделен в советское время каким-либо актом (хотя бы устным распределением) и с тех пор используется.

В итоге, снос построек не является обязательным условием для оформления участка; препятствием может служить отсутствие кадастрового учета, но и он осуществим через суд. Основной механизм — обращение в суд с иском о признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и, одновременно, о признании права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ). Предварительно целесообразно заказать межевой план для установления фактических границ, существующих более 15 лет (ст. 43 218-ФЗ), и подать заявление о предварительном согласовании в администрацию по процедуре ст. 39.14 ЗК РФ. Если последует отказ, он обжалуется в суд, который может обязать орган власти согласовать участок, а затем на основании решения суда (ст. 27, 58 218-ФЗ) провести кадастровый учет и регистрацию права.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

Снос построек и забора не является обязательным условием — требование Росреестра о сносе прямо не основано на законе. Оформить участок в собственность можно, но исключительно через суд на базе приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) или судебного признания права на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ), а не административным путём. Отказ администрации со ссылкой на самозахват преодолим: суд может обязать поставить участок на кадастровый учёт и зарегистрировать право, опираясь на фактическое открытое владение более 15 лет и существующие на местности границы.

Куда обращаться и порядок действий

Досудебная стадия: в администрацию муниципального образования (отдел имущественных и земельных отношений) — заявление о предварительном согласовании предоставления участка и утверждении схемы расположения.
При отказе (или бездействии) — в районный суд по месту нахождения участка с исковым заявлением о признании права собственности на участок и постройки. Ответчиком выступает орган местного самоуправления или уполномоченный орган по распоряжению землёй.
В суде необходимо заявить требование об обязании регистрирующего органа осуществить кадастровый учёт и регистрацию права на основании решения суда (ст. 27, 58 Закона № 218-ФЗ), если в решении будут указаны координаты границ и контура строений.

Документы и доказательства

Межевой план, подготовленный кадастровым инженером с учётом фактических границ (забора) и описанием построек.
Технические паспорта или иные документы на строения (если имеются), либо заключение кадастрового инженера о существовании объектов.
Письменные отказы администрации и Росреестра — они подтверждают нарушение прав и необходимость судебной защиты.
Свидетельские показания соседей, бывших военнослужащих, местных старожилов, подтверждающие непрерывное, открытое пользование участком с советских времён.
Фотографии, датированные разными годами, справки из архива о принадлежности земли военному ведомству и отсутствии его претензий.
Документы об уплате членских взносов за землю (если взимались), налоговых платежей (при наличии) — любые косвенные подтверждения добросовестного владения.

Денежные требования

Кадастровые работы (межевой план) — оплачиваются самостоятельно, сумма зависит от площади и региона.
Государственная пошлина за подачу иска о признании права собственности (исходя из кадастровой стоимости участка, если она определена в процессе); для граждан при отсутствии кадастровой оценки — пошлина как за неимущественное требование.
При положительном решении суда после регистрации права возникает обязанность уплаты земельного налога как собственника.

Сроки и риски

Срок приобретательной давности (15 лет) в вашем случае давно истёк, но суд должен установить момент начала течения — с того времени, как вы узнали об отсутствии прав (фактически владение идёт с советского периода, что усиливает позицию).
Риск привлечения к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП за самовольное занятие сохраняется до момента признания права, однако при доказанном добросовестном владении суд может не усмотреть состава правонарушения; на практике штрафуют, даже если участок потом оформляется.
Если суд установит, что участок относится к землям, изъятым из оборота (например, неразминированная территория, земли обороны), в удовлетворении иска откажут; поэтому важно подтвердить перевод земель в иную категорию (муниципальную) или отсутствие ограничений.

Когда нужен адвокат

Обращение к адвокату по земельным спорам обязательно на стадии подготовки и ведения дела в суде, так как процесс включает доказывание длительного владения, оспаривание актов государственных органов и требует знаний специфики кадастрового учёта.
Адвокат необходим для правильного формулирования исковых требований (объединение требований по участку и постройкам, ссылка на несколько статей закона), а также для оценки рисков и сбора доказательственной базы.