Ситуация складывается вокруг намерения гражданина России (отца) от имени своей совершеннолетней дочери и её супруга, являющихся гражданами Украины и проживающих в Эстонии, провести государственную регистрацию права собственности и кадастровый учёт квартиры, расположенной на территории, которая ранее относилась к ДНР, а ныне входит в состав Российской Федерации. Юридически значимым является комплекс правоотношений, связанных с регистрацией недвижимости, представительством без нотариального удостоверения, действием документов, выданных за рубежом, а также учётом особого правового статуса спорной территории.
Ключевое обстоятельство — необходимость установления личности и волеизъявления собственников (дочери и зятя) при совершении регистрационных действий. Основной проблемой выступает отсутствие нотариально удостоверенной доверенности: простая письменная форма, не заверенная нотариусом, по общему правилу не наделяет представителя правом распоряжаться недвижимостью (подавать заявления в Росреестр). Кроме того, доверенность выдана за пределами РФ (в Эстонии), что порождает дополнительные требования к её легализации (апостиль или консульская легализация) и переводу на русский язык. Также юридически значимо, что собственники являются иностранными гражданами, что влечёт проверку их правоспособности и документов, удостоверяющих личность (загранпаспорта с переводом).
Свидетельство о рождении дочери, хотя и подтверждает родство отца с дочерью, не является правовым основанием для представления интересов совершеннолетнего лица (дочь дееспособна и не находится под опекой). Родство само по себе не даёт права действовать от имени взрослого человека без доверенности.
Особый статус территории бывшего ДНР (сейчас субъект РФ) также важен: на такие объекты распространяется особый порядок регистрации прав, установленный в связи с интеграцией новых регионов в правовую систему РФ. Это означает, что помимо стандартных требований, Росреестр может запрашивать дополнительные документы, подтверждающие факт возникновения права собственности по законодательству Украины или ДНР на момент вхождения территории в состав РФ, а также документы о признании этого права российским законодательством. Отсутствие нотариальной доверенности и надлежащего оформления полномочий представителя делает регистрацию невозможной на данном этапе.
Поскольку отец не является собственником квартиры, а действует от имени собственников (дочери и зятя), ему необходимо подтвердить полномочия на представление их интересов при подаче документов в Росреестр. Основное требование к таким полномочиям установлено в Гражданском кодексе. В силу ст.185.1 ГК РФ доверенность на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
- Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.185.1
Эта норма прямо указывает на необходимость нотариального удостоверения доверенности для действий в Росреестре. Доверенность, имеющаяся у отца, нотариально не заверена, поэтому она не соответствует указанному требованию. Исключений из этого правила применительно к данной ситуации в приведённых нормах не содержится.
Общее определение доверенности, данное в ст.185 ГК РФ, не отменяет специального требования о нотариальной форме. Пункт 3 этой статьи позволяет представить письменное уполномочие непосредственно третьему лицу с удостоверением личности представляемого, но это не заменяет нотариального удостоверения, когда оно прямо предписано законом. Кроме того, Росреестр не является тем третьим лицом, которое вправе делать отметку на документе в порядке п.3 ст.185 — такая процедура применяется для разовых сделок, а не для государственной регистрации прав.
- Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
- Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители.
- Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.185
Следовательно, доверенность без нотариального заверения недостаточна для регистрационных действий.
Отдельно следует рассмотреть возможность представления интересов дочери на основании свидетельства о рождении, как законный представитель. Однако такая возможность предусмотрена только для несовершеннолетних детей. Согласно ст.64 Семейного кодекса РФ родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов без специальных полномочий, но это правило распространяется исключительно на несовершеннолетних. Дочь отца является совершеннолетней, поэтому свидетельство о рождении не наделяет отца правом действовать от её имени. Для зятя такая связь отсутствует вовсе.
- Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.
- Родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия. В случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст.64
Таким образом, свидетельство о рождении не может служить основанием для представления интересов совершеннолетней дочери или её супруга.
Что касается требований к доверенности, выданной за пределами России, то она должна быть легализована либо удостоверена апостилем (если страна выдачи присоединилась к Гаагской конвенции 1961 года). В предоставленном контексте содержится норма о легализации официальных документов — ст.27 Федерального закона «Консульский устав Российской Федерации». Она устанавливает, что консульское должностное лицо легализует официальные документы, исходящие от компетентных органов государства пребывания, для представления на территории РФ. Эстония и Украина являются участниками Гаагской конвенции, поэтому для документов из этих стран обычно достаточно апостиля, а не полной консульской легализации. Однако сам текст ст.27 говорит именно о легализации консулом, а не об апостиле; нормы об апостиле в предоставленном контексте нет. Поэтому применительно к данной ситуации можно указать, что доверенность, если бы она была нотариально удостоверена в Эстонии, потребовала бы проставления апостиля для признания в России, если между РФ и Эстонией не действует иной порядок.
- Легализацией иностранных официальных документов является процедура, предусматривающая удостоверение подлинности подписи, полномочия должностного лица иностранного государства, осуществляющего согласно законодательству соответствующего иностранного государства функции подтверждения подлинности подписи, полномочия иностранного должностного лица, подписавшего иностранный официальный документ, а также подлинности печати или штампа, которыми скреплен представленный на легализацию иностранный официальный документ.
- Консульское должностное лицо легализует составленные с участием должностных лиц компетентных органов государства пребывания или от них исходящие официальные документы, которые предназначены для представления на территории
— Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ «Консульский устав Российской Федерации», ст.27
Кроме того, ст.26 того же Закона предусматривает, что консульские должностные лица могут удостоверять доверенности, за исключением договоров об отчуждении недвижимого имущества в РФ. Постановка на кадастровый учёт и регистрация права не являются отчуждением, поэтому доверенность на такие действия может быть заверена в консульстве РФ в Эстонии. Такое удостоверение приравнивается к нотариальному.
- Консульское должностное лицо имеет право совершать следующие нотариальные действия в интересах физических и юридических лиц, обратившихся к нему, за исключением случаев, если место совершения нотариального действия определено законодательством Российской Федерации или международными договорами Российской Федерации:
- удостоверять сделки (в том числе договоры, завещания, доверенности), кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, и сделок, направленных на отчуждение либо залог доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, созданного на территории Российской Федерации;
— Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ «Консульский устав Российской Федерации», ст.26
Однако в данном случае доверенность вообще не заверена, поэтому ни одна из указанных процедур к ней не применима.
Специфика территории бывшего ДНР (Донецкой Народной Республики) в контексте регистрации прав не раскрыта в предоставленных нормах. Статья 18 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» упоминается в контексте, но в нём прямо указано, что она не содержит норм о доверенностях, выданных за пределами РФ. Вопросы легализации прав, возникших на территории ДНР до её вхождения в состав РФ, регулируются отдельными федеральными конституционными законами и специальными нормами, которые в данном контексте отсутствуют. Поэтому для определения перечня дополнительных документов, подтверждающих право собственности дочери и зятя на квартиру, необходимо обращаться к этим специальным актам, что выходит за рамки имеющегося нормативного материала.
