Статья 107 ЗК РФ устанавливает, что со дня установления зоны с особыми условиями использования территории не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, разрешенное использование которых не соответствует ограничениям, предусмотренным решением об установлении зоны. Исключения предусмотрены для объектов капитального строительства, начатых до установления зоны, или при наличии разрешения на строительство, выданного до этого дня. Для некапитальных строений (дачных домиков из бруса) данная статья не делает исключений, если они не соответствуют ограничениям.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 107
Далее, цели установления такой зоны определены в статье 104 ЗК РФ. В числе целей — обеспечение обороны страны и безопасности государства, безопасная эксплуатация объектов обороны. В границах зоны устанавливаются ограничения, которые могут запрещать размещение объектов недвижимости и иные виды деятельности, несовместимые с этими целями. Поскольку ваш участок находится в запретной зоне Красноярского лесничества Минобороны, основная цель — защита военного объекта. Любое строительство, которое может создать угрозу его безопасности, подпадает под запрет. Ваш некапитальный домик из бруса, если он не создаёт такой угрозы и не противоречит ограничениям, формально может быть разрешён, но окончательный ответ зависит от текста решения об установлении зоны. Если в нём прямо сказано, что запрещено любое строительство (включая некапитальное), то возведение домика будет невозможно.
Статья 104. Цели установления зон с особыми условиями использования территорий: 1) защита жизни и здоровья граждан; 2) безопасная эксплуатация объектов обороны страны и безопасности государства; 5) обеспечение обороны страны и безопасности государства. 2. В границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон с особыми условиями использования территорий.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 104
Правовая основа для введения таких ограничений закреплена в статье 56 ЗК РФ. В ней указано, что права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Земельным кодексом и федеральными законами, в частности в зонах с особыми условиями использования территорий. Ограничения устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти (к ним относятся решения заместителя министра обороны от июля 2021 года) и подлежат государственной регистрации в ЕГРН. В вашей выписке такое ограничение уже зарегистрировано, что означает его юридическую силу. Статья также прямо предусматривает, что ограничение прав на землю может быть обжаловано в судебном порядке — это важный инструмент, если вы захотите оспорить законность установления зоны или конкретных запретов.
Статья 56 ЗК РФ устанавливает, что права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Земельным кодексом и федеральными законами. В частности, могут устанавливаться ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий (пп. 1 п. 2). Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти (п. 3) и подлежат государственной регистрации (п. 6). Ограничение прав на землю может быть обжаловано в судебном порядке (п. 7).
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 56
Статья 106 ЗК РФ разъясняет, что конкретные ограничения для каждого вида зон с особыми условиями использования территорий должны быть утверждены Правительством РФ в соответствующем положении. Таким положением для запретных зон военных объектов является Постановление № 405, на которое ссылается выписка. Однако текст этого постановления в предоставленном контексте отсутствует, поэтому невозможно проверить, содержит ли его пункт 12 прямой запрет на некапитальные строения. Если в положении确有 запрет на любое строительство, то оно распространяется и на дачные домики. Если же запрещены только капитальные объекты, то для возведения некапитального строения потребуется убедиться, что оно не подпадает под иные ограничения (например, не создаёт угрозу безопасности).
Статья 106 ЗК РФ устанавливает, что Правительство РФ утверждает положение в отношении каждого вида зон с особыми условиями использования территорий, в котором должны быть определены, в частности, перечень ограничений использования земельных участков, которые могут быть установлены в границах таких зон. Это указывает на то, что конкретные ограничения для запретной зоны военного объекта должны быть установлены соответствующим положением, а не только Постановлением № 405.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 106
Для идентификации зоны значима статья 105 ЗК РФ, которая прямо относит запретные зоны военных объектов к видам зон с особыми условиями использования территорий. В вашем случае зона с номером 24:00-6.18519 от 15.02.2016 является именно такой зоной, что подтверждает применение к участку всех вышеуказанных норм.
Статья 105. Виды зон с особыми условиями использования территорий
...
10) зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов;
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 105
Правовую основу для существования таких зон закладывает статья 87 ЗК РФ. Она относит земли обороны и безопасности к землям промышленности и иного специального назначения и допускает включение в их состав зон с особыми условиями использования в целях обеспечения безопасности населения и эксплуатации объектов обороны. Поскольку ваш участок находится в зоне, относящейся к Красноярскому лесничеству Минобороны, эта статья подтверждает законность установления ограничений.
Статья 87 Земельного кодекса РФ определяет состав земель промышленности и иного специального назначения, включая земли обороны и безопасности (п. 2 ч. 2). В п. 3 указано, что в состав таких земель могут включаться зоны с особыми условиями использования земель в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации объектов обороны. Это устанавливает правовую основу для существования запретных зон военных объектов, что релевантно для оценки ограничений на участке.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 87
Что касается возможности государственной регистрации права на некапитальное строение, то она напрямую зависит от того, допускается ли его строительство ограничениями зоны. Если строительство запрещено, то регистрация такого объекта как недвижимости невозможна, поскольку оно будет считаться самовольной постройкой. Более того, даже если бы строительство было разрешено, некапитальные объекты (например, дачные домики без фундамента, которые можно перемещать) обычно не признаются объектами недвижимости и не подлежат регистрации в ЕГРН как здания. Регистрация права на них может быть осуществлена только в случае, если они прочно связаны с землёй и их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба. В контексте ограничений военной зоны регистрировать такой объект будет крайне проблематично.
Два решения заместителя министра обороны от июля 2021 года, упомянутые в выписке ЕГРН, являются актами исполнительного органа государственной власти, на основании которых было установлено или подтверждено ограничение. Эти решения конкретизируют режим зоны. Статья 56 ЗК РФ, как указано выше, допускает установление ограничений такими актами. Если в этих решениях содержатся дополнительные запреты или условия, они также обязательны к исполнению. Однако их конкретное содержание не раскрыто, поэтому для точной оценки необходимо ознакомиться с ними. Если они вводят более строгие ограничения (например, прямой запрет на любое строительство), то возведение домика будет невозможно.
В отношении оспаривания или изменения режима ограничений у вас есть несколько правовых инструментов. Во-первых, статья 61 ЗК РФ позволяет признать недействительным ненормативный акт органа государственной власти, если он не соответствует закону и нарушает ваши права. Вы можете попытаться оспорить решения заместителя министра обороны, если, например, они были приняты с нарушением процедуры или не соответствуют Постановлению № 405. Во-вторых, вы имеете право на возмещение убытков, причинённых установлением зоны. Статья 57 ЗК РФ прямо устанавливает, что возмещению подлежат убытки, причинённые ограничением прав собственников земельных участков и объектов недвижимости в связи с установлением зон с особыми условиями использования территорий. Статья 57.1 уточняет порядок расчёта таких убытков, включая рыночную стоимость имущества на день, предшествующий принятию решения об установлении зоны. Это означает, что если строительство на вашем участке стало невозможным из-за зоны, вы вправе требовать компенсации от уполномоченного органа (Минобороны или Росимущества).
Статья 61. Признание недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления
- Ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.
- Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту и нарушающего права на землю и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица акта исполнительного органа государствен
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 61
Статья 57 ЗК РФ устанавливает, что возмещению в полном объеме подлежат убытки, причиненные, в частности, ограничением прав собственников земельных участков (пп. 4 п. 1), а также ограничением прав собственников объектов недвижимости в связи с установлением зон с особыми условиями использования территорий (пп. 4.1 п. 1). Пункт 1.1 уточняет, что убытки, причиненные правомерными действиями органов власти, повлекшими ограничения прав, подлежат возмещению в соответствии с настоящей статьей и ст. 57.1 ЗК РФ.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 57
Статья 57.1 ЗК РФ устанавливает порядок возмещения убытков при ограничении прав в связи с установлением зон с особыми условиями использования территорий. Пункт 2 перечисляет лиц, имеющих право на возмещение, включая собственников земельных участков (подпункт 1). Пункт 3 определяет, что убытки рассчитываются с учетом рыночной стоимости имущества на день, предшествующий принятию решения об установлении зоны. Это может быть полезно для вопроса 4 об оспаривании или изменении режима ограничений, так как указывает на возможность компенсации.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 57.1
Кроме того, существует общая обязанность собственников земельных участков использовать их в соответствии с целевым назначением и соблюдать требования регламентов, экологические и иные нормы. Эта норма подчёркивает, что вы обязаны подчиняться установленным ограничениям, даже если они ущемляют ваши планы.
Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования регламентов использования земель, экологические, санитарно-эпидемиологические и другие требования.
— Земельный кодекс Российской Федерации
